Studio Tecnico Geom. Marco Burattini TRIBUNALE DI FERMO CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 143/1984 R.G.E. CONTRO ************

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1 TRIBUNALE DI FERMO CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 143/1984 R.G.E. CONTRO ************ G. E. Dott. C Marziali

2 TRIBUNALE DI FERMO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 143/1984 R.G.E. CONTRO ************ CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO 1 Premessa All udienza del 16 ottobre 2008 il G.I,. Dr. C. Marziali, nominava il sottoscritto Geom. Marco Burattini, domiciliato in Fermo, Via A. Perpenti n 14, Consulente Tecnico d'ufficio nell Esecuzione Immobiliare pandettata al N 143/84 del R.G., promossa da contro ************. Prestato il giuramento di rito, veniva posto il seguente quesito: Presa visione degli atti della procedura e della precedente relazione del perito incaricato, proceda al regolare accatastamento dell immobile, intestando correttamente la particella n 397 e n 398 al NCEU di Ascoli Piceno, accatasti poi la porzione di fabbricato che insiste sulle particelle n 397 e n 398, proceda poi alla fusione delle unità abitative ivi esistenti così da ottenere un unica particella identificativa. Il tutto assolvendo agli incombenti del caso presso il catasto. Provveda a tutto quanto ulteriormente necessario, ivi compresa nuova valutazione se occorre, al fine di utilizzare la sua relazione per la vendita del compendio immobiliare. Giorni 90 (novanta) per il deposito della perizia. In data , causa il prolungarsi dei tempi per la regolarizzazione della documentazione catastale, veniva chiesta e concessa una proroga di giorni trenta per il deposito dell elaborato peritale. (Allegato n 1)

3 Risposta al quesito Al fine di procedere alla regolarizzazione catastale dell immobile si è preceduto nel seguente modo: a) Domanda di Voltura prot. n AP /1877 con la quale si è registrata presso il competente catasto terreni la sentenza di usucapione emessa dal Tribunale di Fermo Rep. N 422/2007 del 16/10/2006 a favore del sig. ************ nei confronti del sig. ********** relativa all immobile descritto al N.C.T. di Ascoli Piceno al Comune di Montappone, foglio di mappa n 4, particella n 397 (Allegato n 2); b) Domanda di voltura prot. n Ap per rettifica di intestazione all attualità, necessaria in quanto la denuncia di successione del n /2007 in atti dal 27/07/2007 prot. n Ap , registrata a Fermo, volume 315 n 44 del 24/07/2007 in quanto il bene usucapito veniva registrata al competente catasto terreni prima della voltura relativa alla sentenza di usucapione, quindi la ditta intestataria del bene oggetto di stima (bene usucapito) non risultava corretta (Allegato n 3); c) Presentazione di Tipo mappale prot. n 2009/27860 del 04/02/2009 con il quale venivano fuse alla particella n 223 del foglio di mappa n 4 del Comune di Montappone, le particelle n 397 e n 398, e veniva riportata in mappa l attuale fabbricato (Allegato n 4); ; d) Denuncia di variazione catastale (accatastamento) con la quale venivano create quattro unità immobiliari sulla base della Concessione per Esecuzione Lavori Edili prot. n 443 rilasciata dal Comune di Montappone al sig. ************ (Allegato n 5). Identificazione Catastale degli immobili

4 Immobile sito in Comune di Montappone, Via San Giorgio n 1 iscritto al N.C.E.U. di Ascoli Piceno foglio di mappa n 4 particella n 223 con i seguenti subalterni: a) Sub 1 bene comune non censibile corte e scala; b) Sub 2, Via San Giorgio n 1 piano T 1, categoria A/2, classe 03, consistenza vani 6, superficie catastale mq 113, rendita Euro 204,52; c) Sub 3, Via San Giorgio n 1 piano 2, categoria A/2, classe 03, consistenza vani 6, superficie catastale mq 110, rendita Euro 204,52; d) Sub 4, Via San Giorgio n 1 piano T, categoria C/3, classe 01, consistenza mq 160, superficie catastale mq 179, rendita Euro 190,06; e) Sub 5, Via San Giorgio n 1 piano S1, categoria C/6, classe 01, consistenza mq 132, superficie catastale mq 145, rendita Euro 143,16. Il tutto è intestato al sig. ************ nato a, proprietario per quota di piena proprietà 1/1 (Allegato n 6). Stima degli immobili Trattasi di fabbricato sito nel centro di Montappone, Via San Giorgio n 1, costituito da un piano seminterrato adibito ad autorimessa, un piano terra ad uso laboratorio, un piano primo e un piano secondo adibiti ad abitazione di tipo civile. Il criterio di stima più ricorrente nella pratica professionale è quello del più probabile valore di mercato. Il valore di mercato esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un bene economico, rapporto che si realizza in funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato. La valutazione degli immobili prenderà spunto dai valori indicati dalla Borsa Immobiliare dell Adriatico relativa al Comune di Montappone. (Allegato n 7).

5 La valutazione dei fabbricati prende come unità di misura il metro quadro (Mq) di superficie commerciabile. Per superficie commerciale si intende la somma totale della superficie dell unità immobiliare comprensiva di tutti i muri perimetrali, calcolati al 100%, mentre per le parti accessorie si applicano i coefficienti di seguito riportati: Balconi da 0,30 a 0,50 Terrazzi (sopra i 30 mq) da 0,20 a 0,50 Ripostigli (in base al piano) da 0,50 a 0,70 Garage da 0,40 a 0,60; Posto auto da 0,30 a 0,40; Giardino da 0,10 a 0,20. Tale criterio consiste quindi, nel determinare il più probabile prezzo che potrà avere il bene in oggetto in un ipotesi di collocazione sul mercato, attraverso l analisi della domanda e dell offerta di beni analoghi. Le caratteristiche che influenzano il valore di mercato di un fabbricato sono da individuarsi tra le seguenti: a b c d e f e l ubicazione; la destinazione d uso; la vetustà e lo stato di conservazione; la tipologia costruttiva, le rifiniture, i servizi igienici, ecc. le rifiniture sia interne che esterne; lo stato di regime locatizio; l influenza dei fattori esterni ambientali, inquinamento acustico, elettromagnetico, scarico di gas.;

6 I valori di mercato di appartamenti di tipo civile con caratteristiche eguali a quello oggetto di stima vanno da un minimo di /mq 750,00 ad un massimo di /mq 900,00 di superficie commerciale. Pertanto alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente ritiene congruo assegnare i seguenti valori unitari: - unità immobiliare con destinazione abitativa /mq 800,00 - garage /mq 400,00. I valori di mercato di locali ad uso laboratorio con caratteristiche eguali a quello oggetto di stima vanno da un minimo di /mq 300,00 ad un massimo di /mq 500,00 di superficie commerciale. Pertanto alla luce di quanto sopra esposto, lo scrivente ritiene congruo assegnare i seguenti valori unitari: - locali uso laboratorio /mq 400,00 Unità immobiliare destinazione coefficiente superficie valore al mq valore Piano seminterrato 1 Garage 0,50 Mq 144,85 /mq 350, ,50 Piano terra Laboratorio 1,00 Mq 181,00 /mq 400, ,00 Piano primo Abitazione 1,00 Mq 99,60 /mq 800, ,00 Piano primo balcone 0,40 Mq 11,68 /mq 320, ,60 Piano secondo Abitazione 0,50 Mq 99,60 /mq 800, ,00 Valore dell intero compendio immobiliare; Garage piano seminterrato ,50 (Euro cinquantamilaseicentonovantasette/50); Laboratorio artigianale ,00 (Euro settantaduemilaquattrocento/00) Abitazione piano primo più balcone ,00

7 (Euro ottantatremilaquattrocentodiciasette/00) Abitazione piano secondo ,00 (Euro settantanovemilaseicentoottanta/00) Tanto dovevasi ad evasione dell incarico ricevuto, rimanendo a disposizione della S.V.I. per ogni chiarimento e supplemento di perizia che dovesse risultare necessario.. Fermo, li