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2 Tutti i piani adibiti ad abitazione sono rifiniti con pavimentazione in piastrelle di ceramica smaltata, intonaco civile e tinteggiatura al quarzo semi lavabile. Gli impianti, sia elettrico, idrico e di riscaldamento sono funzionanti, ma necessiterebbero di un adeguamento alle attuali normative. Il Piano Primo è composto da un soggiorno, una cucina e un bagno. Dal Piano Primo si raggiunge il Piano Secondo che ospita un bagno e tre camere da letto. L ultimo piano, il Terzo, è il piano sottotetto ad unico ambiente, con copertura a due falde, e ospita un bagno. Tutte le stanze sono dotate di filodiffusione, di lampade di emergenza e saliscendi a manovella per le persiane. L impianto di riscaldamento è autonomo. Gli infissi sono del tipo alluminio non a taglio termico. Nel complesso l immobile si presenta con discrete rifiniture ed in discreto stato di conservazione. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 2

3 Foto n. 15 Ingresso del Piano Primo Foto n. 16 Soggiorno al Piano Primo Foto n. 17 Scala interna che dal Piano Primo raggiunge sia i piani superiori che la tavernetta Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 3

4 Foto n. 18 Soggiorno al Piano Primo Foto n. 19 Cucina al Piano Primo Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 4

5 Foto n. 20 Stanza al Piano Secondo Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 5

6 Foto n. 21 Porta-finestra al Piano Secondo Foto n. 22 Stanza al Piano Secondo Foto n. 23 Camera da letto al Piano Secondo Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 6

7 Foto n. 24 Camera da letto al Piano Secondo Foto n. 25 Camera da letto con porta-finesta sul balcone al Piano Secondo Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 7

8 Foto n. 26 Bagno del Piano Secondo Foto n. 27 Servizio igienico al Piano Secondo Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 8

9 Foto n. 28 Piano Terzo (sottotetto) PORTA- FINESTRA CHE DA SUL TERRAZZINO DEL SOTTOTETTO Foto n. 29 Porta-finestra che dà sul terrazzino del sottotetto Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 9

10 Foto n. 30 Altra vista del Piano Terzo (sottotetto) Foto n. 31 Accesso al sottotetto Foto n. 32 Servizio igienico del sottotetto Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 10

11 il compendio immobiliare su quattro livelli con autorimessa, sito in SOLOFRA (AV) alla Via Delle Vigne n. 2, così come rappresentato nei rilievi fotografici sopra riportati per ogni livello, presenta una superficie utile calpestabile che, dai calcoli effettuati, presenta i seguenti valori per i singoli ambienti: - Tavernetta 71,38 mq - Garage mq - Abitazione 161,38 mq - Giardino mq Il suddetto calcolo è il risultato della somma delle ripartizioni riportate nella seguente Tabella A, considerando il corrispondente coefficiente di riduzione per la superficie reale di ogni vano, a seconda della sua destinazione: Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 11

12 CALCOLO SUPERFICI vano destinazione superficie coeffiiciente Superficie reale di riduzione convenzionale Piano Terra (Tavernetta) 1 lavanderia 6,93 60% 4,16 2 deposito 7,48 60% 4,49 3 tavernetta 48,03 60% 28,82 4 ingresso 8,94 60% 5,36 TOTALE Piano Terra 71,38 42,83 GARAGE 5 garage TOTALE Garage 29,48 29,48 Piano Primo 6 bagno 3,76 100% 3,76 7 cucina 13,98 100% 13,98 8 soggiorno 33,44 100% 33,44 9 disimpegno 5,17 100% 5,17 TOTALE 56,35 10 Porticato 1 2,05 35% 0,72 11 Porticato 2 4,88 35% 1,71 12 Veranda 1,17 60% 0,70 13 giardino 85,77 25% 21,44 TOTALE Piano Primo 80,92 Piano Secondo 14 bagno 11,20 100% 11,20 15 camera 1 15,09 100% 15,09 16 camera 2 13,60 100% 13,60 17 camera 3 15,47 100% 15,47 18 disimpegno 7,00 100% 7,00 TOTALE 62,36 19 terrazzo 4,80 35% 1,68 TOTALE Piano Secondo 64,04 Piano Terzo (Sottotetto) 20 bagno 4,65 70% 3,26 21 sottotetto 38,02 70% 26,61 TOTALE 42,67 22 terrazzo 5,05 35% 1,77 TOTALE Piano Terzo 31,64 Tabella A Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 12

13 04. CATASTO Al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di SOLOFRA (AV) i beni sono così identificati: 1- Foglio 4 part. 505 sub. 6 Cat. C/6; 2- Foglio 4 part. 505 sub. 12 Cat. A/2 Classe 4 - Consistenza 7,5 vani; 3- Foglio 4 part. 505 sub. 14 Cat. C/2 Classe CONFORMITA URBANISTICA E CATASTALE Foglio 4 part. 505 sub. 6 Cat. C/6 La destinazione di tale immobile risulta come locale autorimessa, mentre dal sopralluogo effettuato l immobile viene utilizzato come tavernetta e di fatto vissuto. Vi è infatti l angolo cucina, il camino e gli arredi. Inoltre sono state create divisioni interne per realizzare il deposito e la lavanderia. L IMMOBILE NON È CONFORME URBANISTICAMENTE E CATASTALMENTE. Dovrebbe riportarsi l uso ad autorimessa e aggiornare la planimetria catastale presente in Atti, previa sanatoria delle opere realizzate. Foglio 4 part. 505 sub. 14 Cat. C/2 L IMMOBILE NON È CONFORME URBANISTICAMENTE E CATASTALMENTE. E stata creata una porta pedonale che collega il garage alla tavernetta, facendo di fatto una fusione delle due unità immobiliari. Bisognerebbe aggiornare la planimetria catastale presente in Atti. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 13

14 Foglio 4 part. 505 sub. 12 Cat. A/2 L IMMOBILE NON È CONFORME URBANISTICAMENTE E CATASTALMENTE. E presente in Piano Primo, sul lato Nord, una piccola veranda. Al Piano Secondo la parete che divide il bagno dal ripostiglio è stata demolita ampliando il bagno e chiudendo la finestra del ripostiglio. SI RENDE NECESSARIO, AL FINE DELLA COMMERCIABILITA DEI BENI IMMOBILI PER CUI E CAUSA, L AGGIORNAMENTO DELLA PLANIMETRIA CATASTALE DEI SUB. 6, 12 E 14 E LA REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA DELLE STESSE CON PRATICA URBANISTICA S.C.I.A. IN SANATORIA DA PRESENTARE AL COMUNE DI SOLOFRA (AV). 06. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI (STIMA) Premessa La stima del più probabile valore di mercato delle unità immobiliari è stata effettuata utilizzando sia il metodo sintetico che quello analitico. Con il metodo sintetico, dopo avere determinato la consistenza dell'unità immobiliare, si attribuisce ad essa il valore al metro quadrato dettato dalle condizioni del mercato immobiliare locale scaturite da un confronto in zona, dal parere informale chiesto alle locali agenzie immobiliari di TECNOCASA e GABETTI e dallo studio dei valori di mercato della Banca dati dell Agenzia del Territorio (quotazioni immobiliari OMI). Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 14

15 Con il metodo analitico, si giunge alla stima del valore venale dell'unità immobiliare attraverso la capitalizzazione del reddito ordinario annuo, al netto di tutte le passività cui è soggetto il bene. Il più probabile valore di mercato del bene immobile è quindi ottenuto, con i due metodi sopraesposti, come media aritmetica dei due valori stimati. a) Metodo sintetico-comparativo Le condizioni del mercato locale, per immobili con caratteristiche simili al beni immobili in oggetto, indicano quale valore di riferimento la cifra di 1.150,00 /mq (Abitazioni civili). Difatti le quotazioni immobiliari OMI riportano un valore commerciale tra un minimo di 830 /mq e un massimo di /mq per abitazioni ville e villini con caratteristiche normali, valore scaturito da una media delle compravendite della zona. Le stesse quotazioni, per il nostro particolare contesto, edifici a schiera in zona panoramica con giardino esclusivo di pertinenza, tipologia edilizia tipica residenziale, si collocano al massimo delle valutazioni immobiliari OMI. Applicando tale valore alla superficie netta calpestabile dell unità immobiliare, incrementata del 60% della superficie utile complessiva della tavernetta, del 35% della superficie utile del terrazzo e porticato, del 60% della veranda, 25% del giardino esclusivo e del 70% del sottotetto, otterremo la Superficie Utile Convenzionale. Per il box-garage le condizioni del mercato locale, per immobili con caratteristiche simili al bene in oggetto, indicano, quale valore di Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 15

16 riferimento, la cifra di 700,00 /mq, in considerazione anche delle problematiche di umidità presenti. Difatti le quotazioni OMI riportano un valore commerciale tra un minimo di 600 /mq e un massimo di 830 /mq per box-garage di ville e villini con caratteristiche normali, valore scaturito da una media delle compravendite della zona. b) Metodo analitico Il reddito presunto lordo ordinario annuo dell'appartamento è pari al reddito derivante al proprietario dalla somma delle dodici mensilità di affitto nell'ipotesi che il bene immobile sia affittato a terze persone. Per passare al reddito netto occorre detrarre al reddito lordo tutte le passività (imposte e tasse, quote di sfitto ed inesigibilità, manutenzione, amministrazione, assicurazione e condominio) che in media ammontano al 10% del reddito lordo annuo. Indagini di mercato, consultazioni con agenti immobiliari del posto e lo studio dei valori di mercato della Banca dati dell Agenzia del Territorio (quotazioni immobiliari OMI) hanno evidenziato che, per unità immobiliari simili a quella oggetto della stima, il canone di affitto annuo medio è pari a circa 7.400,00 per l abitazione, 1.060,00 per il box-garage e 2.260,00 per il locale posto al piano terra, ovvero l attuale tavernetta. Il saggio di capitalizzazione 1, dopo opportuni studi, è stato posto pari al 3,00%. 1 Metodo analitico secondo il procedimento di Carlo Forte Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 16

17 Premessa Per la determinazione del valore di mercato di un immobile con il procedimento analitico di Carlo Forte è necessario effettuare due indagini di mercato distinte: a) Indagine sugli immobili in vendita, da eseguirsi su immobili per quanto possibile simili a quello oggetto di valutazione in una zona con caratteristiche omogenee a quella ove è ubicato l immobile, e comunque di ampiezza sufficiente al reperimento di un congruo numero di casi (circa 15); b) Indagine sugli immobili in locazione, da effettuarsi su immobili il più possibile simili a quello oggetto di valutazione, in un area il più possibile ristretta, 1. Formula generale Il valore di mercato dell immobile oggetto di valutazione sarà dato dalla formula: Vm = Rn/r Dove: Vm = valore di mercato dell immobile oggetto di valutazione; Rn = reddito netto dell immobile oggetto di valutazione r = saggio di capitalizzazione dell immobile oggetto di valutazione 2. Determinazione del reddito netto Rn Il reddito netto si determinerà a partire dal reddito lordo cui si detrarranno le spese di parte padronale secondo la formula Rn = Rl Spp Dove: Rl = reddito lordo normale che l immobile oggetto di valutazione può fornire se messo sul mercato delle locazioni nelle condizioni ordinarie (vedi principio dell ordinarietà): si determina per confronto diretto con il reddito lordo di immobili simili censiti in sede di indagine di mercato di cui al punto b) della premessa, o a partire dal reddito lordo medio operando un insieme di aggiunte o detrazioni in considerazione delle caratteristiche specifiche dell immobile in oggetto; nel caso più semplice in cui l immobile ha caratteristiche medie rispetto a quello degli immobili censiti nell indagine b) il reddito lordo potrà essere determinato con la classica formula: Rl x = (ΣRl/Σp)p x, ove Rl x è il reddito lordo cercato, ΣRl è la sommatoria dei redditi degli immobili più simili all immobile oggetto di stima, rinvenuti in sede di indagine di mercato b), Σp è la sommatoria dei parametri (mq o vani) degli stessi immobili, e p x è il parametro dell immobile oggetto di valutazione (numero di mq o di vani del nostro immobile) Spp = spese di parte padronale relative all immobile oggetto di valutazione, che saranno valutate in percentuale del reddito lordo (vedi a proposito la tabella di Carlo Forte relativa all incidenza delle suddette spese, la cui oscillazione è da aggiornare considerando un minimo del 20% ed un massimo del 45%). Tali percentuali si attribuiranno in considerazione delle specifiche caratteristiche e situazioni dell immobile oggetto di valutazione. 3. Determinazione del saggio di capitalizzazione La determinazione del saggio di capitalizzazione si effettua a partire dal saggio medio di mercato attraverso la formula: r = r med + Σ i A i - Σ i D i dove: r = saggio di capitalizzazione dell immobile oggetto di valutazione r med = saggio medio; si calcola utilizzando la formula inversa r = Rn/V delle formula di capitalizzazione, ed è possibile operare in due modi: i) si calcola il reddito unitario medio annuo dai dati dell indagine di mercato b) e si divide per il valore di mercato unitario di ciascun immobile censito nell indagine di mercato a), ottenendo un saggio per ciascuno degli immobili della suddetta indagine di mercato a); scartati quelli eccessivamente lontani dai valori normali (perché troppo alti o troppo bassi) si opera la media tra il saggio minimo ed il saggio massimo da cui r med = (r max + r min )/2; ii) si calcola sinteticamente (per confronto diretto a partire dai dati dell indagine b)) il reddito netto unitario di ciascun immobile dell indagine di mercato a) e si determinano i saggi dividendo il reddito unitario di ciascun immobile per il valore unitario dello stesso; il saggio medio si calcola poi come al punto i). questo metodo è concettualmente più aderente alla logica del metodo ed anche più efficace per far comprendere il senso della relazione inversa tra valore di mercato e saggio di capitalizzazione. Bisogna precisare che il saggio medio r med non corrisponde al saggio medio di mercato che si determina con la formula r medm = Σ i Rn i /Σ i Vm i, ove r medm è il saggio medio di mercato, Σ i Rn i è la sommatoria dei Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 17

18 redditi netti degli immobili censiti in sede di indagine di mercato a), che naturalmente non è possibile conoscere direttamente (un immobile difficilmente è contemporaneamente in locazione ed in vendita) ma è necessario stimare sinteticamente a partire dai dati reperiti in sede di indagine b), e Σ i Vm i è la sommatoria dei valori di mercato degli immobili censiti in sede di indagine a); Σ i A i, Σ i D i = sommatoria delle influenze ascendenti e sommatoria delle influenze discendenti; si calcolano a partire dalla tabella proposta da Carlo Forte. Calcolato lo scarto tra saggio minimo e saggio massimo si divide per due ottenendo così tanto Σ i A i che Σ i D i. La generica A i o D i si calcola operando la seguente proporzione: A i : Σ i A i = A CFi : Σ i A CFi, da cui A i = (Σ i A i x A CFi )/ Σ i A CFi Dove A i = generica influenza ascendente da applicare nella determinazione del saggio di capitalizzazione; Σ i A i = sommatoria delle influenze ascendenti, da calcolarsi attraverso la formula: Σ i A i = (r max - r min )/2 = Σ i D i ; A CFi = generica influenza ascendente (corrispondente a quella cercata) della tabella di Carlo Forte Σ i A CFi = sommatoria delle influenze ascendenti della tabella di Carlo Forte. Si ottiene quindi: Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 18

19 METODO SINTETICO-COMPARATIVO GARAGE SUP. UTILE CONVENZIONALE TOTALE: 29,48 mq /mq 29,48 700,00 VALORE STIMATO TOTALE: ,00 Piano Terra (Tavernetta) SUP. UTILE CONVENZIONALE TOTALE: 42,83 mq /mq 42, ,00 VALORE STIMATO TOTALE: ,40 Piano Primo - Secondo - Terzo SUP. UTILE CONVENZIONALE TOTALE: 176,60 mq /mq 176, ,00 VALORE STIMATO TOTALE: ,33 Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 19

20 METODO ANALITICO BOX-GARAGE costo /mq canone canone annuo canone annuo al al mese mensile di locazione netto delle spese 29,48 12 Canone Annuo di locazione 3,00 88, ,28 Canone annuo netto 1061,28-10% - 106, ,41 VALORE STIMATO TOTALE: 1167,41 3,00% ,60 METODO ANALITICO (TAVERNETTA) costo /mq canone canone annuo canone annuo al al mese mensile di locazione netto delle spese 42,83 12 Canone Annuo di locazione 4,40 188, ,32 Canone annuo netto 2261,32-10% - 226, ,45 VALORE STIMATO TOTALE: 2487,45 3,00% ,01 METODO ANALITICO ABITAZIONE costo /mq canone canone annuo canone annuo al al mese mensile di locazione netto delle spese 176,60 12 Canone Annuo di locazione 3,50 618, ,05 Canone annuo netto 7417,05-10% - 741, ,76 VALORE STIMATO TOTALE: 8158,76 3,00% ,61 Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 20

21 In considerazione dei valori scaturiti dai due metodi di stima, il metodo sintetico-comparativo (a) e il metodo analitico (b) sopra considerati, il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari costituenti il compendio immobiliare per cui è causa è il seguente: VALORE GARAGE ,80 VALORE TAVERNETTA ,20 VALORE ABITAZIONE ,47 TOTALE ,47 Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 21

22 Considerando inoltre tutte le condizioni oggettive scaturite da attenti sopralluoghi, la posizione sul territorio del compendio immobiliare in oggetto, come edificio a schiera in zona panoramica, con giardino esclusivo di pertinenza, con annesso box-garage e ulteriore locale tavernetta, considerando inoltre la sua esposizione, il più probabile valore di mercato dei beni immobili caduti in divisione è il seguente: Valore di mercato totale dei beni immobili caduti in divisione: ,00 (Abitazione) ,00 (Tavernetta) ,00 (Box-Garage) = ,00 (EURO TRECENTOVENTIDUEMILAQUATTROCENTO/00) Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 22

23 07. COMODA DIVISIBILITA O MENO DEI BENI CADUTI IN DIVISIONE Relativamente alla possibilità che il bene oggetto di valutazione possa essere o meno comodamente divisibile, lo scrivente C.T.U., dopo aver minuziosamente ispezionato lo stato dei luoghi, può affermare che l unica possibilità di dividere il bene è quello di separare il piano terra, composto di fatto dal box-garage e dalla tavernetta, dalla restante unità immobiliare adibita ad abitazione. Difatti, come sopra è stato riportato, l abitazione ha accesso diretto dalla pubblica strada di Via Delle Vigne con possibilità di parcheggio lungo la stessa strada (Foto n. 2). Il Piano Terra, anch esso con accesso diretto dalla pubblica strada di Via Delle Vigne, sia per il box-garage che per la tavernetta, può essere considerato a sua volta divisibile, come di fatto già riscontrabile nei documenti catastali. In sintesi, semplicemente chiudendo la scala interna che collega il Piano Terra ai piani sovrastanti, e modificando gli impianti tecnologici esistenti, con costi abbastanza onerosi, si otterrebbero tre unità immobiliari distinte, esattamente come ad oggi si trovano nei rispettivi identificativi catastali. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 23

24 Quanto sopra il sottoscritto riferisce e rassegna, in fede, in serena coscienza professionale ed in assolvimento dell incarico gentilmente affidatogli e resta a disposizione dell Ill.mo Sig. Giudice Istruttore per qualsiasi chiarimento. Nocera Inferiore, 14 giugno 2016 Il C.T.U. Dott. Ing. Bartolomeo Orefice Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 24