Redazione della RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO depositata telematicamente in data 15/06/2016

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5 Vengono effettuati dal C.T.U. e dal suo collaboratore sopralluoghi anche dell area esterna, di pertinenza dell immobile, antistante l ingresso principale, nonché della parte di giardino, con andamento ad L, a destra dell ingresso principale, eseguendo anche qui accurati rilievi fotografici, nonché accurati rilievi planimetrici e misurazioni metriche con strumentazione elettronica, necessari per la stima richiesta. Il C.T.U., completate le operazioni peritali, consistenti in accurati rilievi fotografici, rilievi planimetrici e misurazioni metriche con strumentazione elettronica, si è comunque riservato di effettuare ulteriori sopralluoghi qualora fosse sorta la necessità di integrare i rilievi peritali effettuati. Alle ore 18,20 è stato chiuso il Verbale di apertura delle operazioni peritali, poi letto, confermato e sottoscritto dai presenti. Redazione della RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO depositata telematicamente in data 15/06/2016 Svolte le necessarie operazioni peritali lo scrivente C.T.U. ha redatto la RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO preliminare (BOZZA), che ha trasmesso ai legali costituiti delle parti via PEC e via in data 03/06/2016. Non avendo ricevuto dalle parti costituite nessuna osservazione alla RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO preliminare (BOZZA) nei 10 (dieci) giorni successivi, termine questo fissato dal Giudice Istruttore Dott. FUCITO MARIO, in data 15/06/2016 lo scrivente C.T.U. effettuava il deposito telematico della RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO e dei relativi Allegati. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 5

6 03. UDIENZA DEL 30/06/2016 All'Udienza del 30/06/2016 l'avvocato STOIA ANTONIO per l'avvocato MANDARINO GIUSEPPE di parte attrice e l'avvocato AVALLONE ELISABETTA per l'avvocato GRANATA LUCIO di parte convenuta chiedono di chiamare il C.T.U. a chiarimenti sia sul valore delle singole quote, sia sulla reale divisibilità del bene. Il Giudice Istruttore Dott. FUCITO MARIO rinvia all'udienza del 15/09/ Quesiti per CHIARIMENTI conferiti al C.T.U. UDIENZA DEL 15/09/2016 All'Udienza del 15/09/2016 erano presenti l'avvocato MANDARINO GIUSEPPE per parte attrice e l'avvocato GRANATA LUCIO per parte convenuta, i quali hanno chiesto di conferire chiarimenti al C.T.U. presente, come da Udienza in discussione. Il Giudice Istruttore Dott. FUCITO MARIO manda il C.T.U. perché verifichi la comoda disponibilità alla luce della natura abusiva di parte del compendio, delle spese necessarie alla divisione e della natura liquidatoria del procedimento. 5 ottobre 2016 Da quanto il C.T.U. ha potuto apprendere dai Legali delle parti presenti all' Udienza del 15/09/2016, è emersa la volontà di addivenire ad un bonario componimento della controversia. Pertanto, prendendo atto di questa possibilità di accordo, in data 05/10/2016 lo scrivente C.T.U. Ing. OREFICE BARTOLOMEO ha comunicato, Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 6

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11 curia nocerina, di cui in oggetto (R.G. 2409/2013), e della contesa pendente innanzi ai Giudici territoriali salernitani, il tutto con pagamento in un'unica soluzione. In attesa di riscontro l'avvocato MANDARINO GIUSEPPE ha invitato lo il C.T.U. a proseguire nelle operazioni peritali. In seguito alle missive telematiche sopra riportate, lo scrivente C.T.U. non ha ricevuto nessun'altra comunicazione dai Legali costituiti delle parti. E' pertanto proseguita l'attività peritale del Consulente Tecnico d'ufficio, rendendo all'ill.mo Sig. Giudice Istruttore Dott. FUCITO MARIO i chiarimenti richiesti. Per comodità del lettore si riportano i QUESITI per i CHIARIMENTI formulati al C.T.U.: " Il Giudice Unico manda il C.T.U. perché verifichi la comoda disponibilità alla luce della natura abusiva di parte del compendio, delle spese necessarie alla divisione e della natura liquidatoria del procedimento". 05. CONFORMITA URBANISTICA E CATASTALE A- Foglio 4 part. 505 sub. 12 Cat. A/2 L IMMOBILE NON È CONFORME SIA URBANISTICAMENTE CHE CATASTALMENTE. E presente in Piano Primo, sul lato Nord, una piccola veranda, costruita abusivamente. Al Piano Secondo la parete che divide il bagno dal ripostiglio è stata demolita ampliando il bagno e chiudendo la finestra del ripostiglio. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 11

12 Attività da svolgere: 1- S.C.I.A. urbanistica IN SANATORIA per le opere interne fatte in assenza di autorizzazioni; 2- DOCFA catastale per l aggiornamento della planimetria catastale a seguito delle opere interne. PRECISAZIONI La S.C.I.A. Segnalazione Certificata di Inizio Attività - è la dichiarazione che consente alle imprese di iniziare, modificare o cessare un attività produttiva (artigianale, commerciale, industriale), senza dover più attendere i tempi e l esecuzione di verifiche e controlli preliminari da parte degli enti competenti. La S.C.I.A., ai sensi dell art. 19 della legge 241/90, produce infatti effetti immediati. Il DOCFA catastale (DOcumenti Catasto FAbbricati) è un software per la compilazione dei documenti tecnici catastali da parte di un professionista tecnico abilitato e la presentazione al CATASTO del modello di "Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana". Con questo modello si possono presentare al CATASTO dichiarazioni di fabbricato urbano o nuova costruzione (accatastamento), denunce di variazione e denunce di unità afferenti ad enti urbani. Infatti la costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata in CATASTO. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 12

13 Costi (per le attività da svolgere relativamente al punto A): I costi sono i versamenti al Comune per: Diritti di Segreteria di circa 400,00 Euro + Pratica S.C.I.A. amministrativa di circa 1.500,00 + Costi di costruzione di circa 500,00 Euro + Oneri di Urbanizzazione di circa 600 Euro + Sanzione Amministrativa di circa 1.000,00 Euro. A questi costi va aggiunto il costo del DOCFA catastale, di circa 350,00 Euro, per l aggiornamento della planimetria catastale a seguito delle modifiche apportate. B- Foglio 4 part. 505 sub. 6 Cat. C/6 La destinazione di tale immobile risulta come locale autorimessa, mentre dal sopralluogo effettuato l immobile viene utilizzato come abitazione (tavernetta) e di fatto vissuto. Vi è infatti l angolo cucina, il camino e gli arredi. Inoltre sono state create divisioni interne per realizzare il deposito e la lavanderia. L IMMOBILE NON È CONFORME SIA URBANISTICAMENTE CHE CATASTALMENTE. Dovrebbe riportarsi l uso ad autorimessa e aggiornare la planimetria catastale presente in Atti, previa sanatoria delle opere realizzate. Attività da svolgere: 1- S.C.I.A. urbanistica IN SANATORIA, da presentare al comune di SOLOFRA (AV), per le opere interne alla tavernetta, realizzate in assenza di autorizzazioni, che hanno comportato il cambio della destinazione dell uso; Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 13

14 2- DOCFA catastale per l aggiornamento della planimetria catastale a seguito delle opere realizzate. Costi (per le attività da svolgere relativamente al punto B) I costi sono i versamenti al Comune per: Diritti di Segreteria di circa 400,00 Euro + Pratica S.C.I.A. amministrativa di circa 1.500,00 + Costi di costruzione di circa 500,00 Euro + Oneri di Urbanizzazione di circa 600 Euro + Sanzione Amministrativa di circa 1.000,00 Euro. A questi costi va aggiunto il costo del DOCFA catastale, di circa 350,00 Euro, per l aggiornamento della planimetria catastale a seguito delle modifiche apportate. Osservazioni: - LE PRATICHE S.C.I.A. al punto A e B, ovvero dei sub. 12 e 6, MOLTO PROBABILMENTE POSSONO ESSERE UNIFICATE, PRESENTANDO UNA SOLA PRATICA POICHE GLI INTESTATARI SONO GLI STESSI. - PER QUANTO CONCERNE LA VERANDA ABUSIVA, E PIU VANTAGGIOSA LA SUA DEMOLIZIONE, POICHE' LE ATTIVITA DA SVOLGERE PER UNA SUA EVENTUALE SANATORIA RISULTEREBBERO PIU COMPLICATE ED ONEROSE. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 14

15 C- Foglio 4 part. 505 sub. 14 Cat. C/2 L IMMOBILE NON È CONFORME SIA URBANISTICAMENTE CHE CATASTALMENTE. E stata creata una porta pedonale che collega il garage alla tavernetta, facendo di fatto una fusione delle due unità immobiliari. Bisogna aggiornare la planimetria catastale presente in Atti. Attività da svolgere: 1- DOCFA catastale per l aggiornamento della sola planimetria del garage oggi presente, ovvero il sub.14, le attività necessarie al sub.6 interessano già la porta di collegamento creata abusivamente e di conseguenza la sua regolarizzazione. Costi (per le attività da svolgere relativamente al punto C) Circa 350,00 Euro per l aggiornamento della planimetria catastale a seguito delle modifiche apportate. In sintesi è necessario presentare una Pratica S.C.I.A. e n 3 Pratiche DOCFA per ottenere la conformita' urbanistica e catastale della parte del compendio immobiliare risultata abusiva. Di seguito lo scrivente C.T.U. riporta in Tabella il dettaglio dei costi da sostenere per tali attività. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 15

16 Dettaglio Costi: TAVERNETTA (sub. 6) PRATICA S.C.I.A. (che coinvolge anche il sub. 12) Diritti di Segreteria Pratica S.C.I.A. amministrativa Costi di costruzione Oneri di urbanizzazione Sanzioni amministrativa PRATICA DOCFA Totale Costo per riportare l'uso della TAVERNETTA ad AUTORIMESSA Costi 400,00 Euro 1.500,00 Euro 500,00 Euro 600,00 Euro 1.000,00 Euro 350,00 Euro Circa 4.350,00 Euro GARAGE (sub. 14) Costi PRATICA DOCFA 350,00 Euro Totale Costo per aggiornare la planimetria catastale dell' AUTORIMESSA 350,00 Euro PIANO SECONDO (sub.12) Costi PRATICA DOCFA 350,00 Euro Totale Costo per aggiornare la planimetria catastale del Piano Secondo 350,00 Euro Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 16

17 Tabella riepilogativa dei costi totali da sostenere per ottenere la CONFORMITA URBANISTICA E CATASTALE della parte del compendio immobiliare risultata abusiva: TAVERNETTA (sub. 6) + GARAGE (sub. 14) Costi + PIANO SECONDO (sub.12) Totale Costo per sanare l autorimessa (Tavernetta) e portare la sua destinazione Circa 4.350,00 Euro ad abitazione Totale Costo per aggiornare la planimetria catastale dell' AUTORIMESSA Circa 350,00 Euro Totale Costo per aggiornare la planimetria catastale del PIANO SECONDO Circa 350,00 Euro TOTALE COSTI: 5.050,00 (Euro Cinquemilacinquanta/00) Quindi per ottenere la CONFORMITA URBANISTICA E CATASTALE della parte del compendio immobiliare risultata abusiva, sopra riportata nei riferimenti catastali, è necessario sostenere spese per circa Euro. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 17

18 06. COMODA DISPONIBILITA DEI BENI CADUTI IN DIVISIONE Relativamente alla possibilità che il bene oggetto di valutazione possa essere o meno comodamente divisibile, lo scrivente C.T.U., dopo aver minuziosamente ispezionato lo stato dei luoghi, può affermare che l unica possibilità di dividere il bene è quello di separare il piano terra, composto di fatto dal box-garage e dalla tavernetta, dalla restante unità immobiliare adibita ad abitazione. Difatti, come sopra è stato riportato, l abitazione ha accesso diretto dalla pubblica strada di Via Delle Vigne con possibilità di parcheggio lungo la stessa strada (Foto n. 2 nella Relazione di Consulenza Tecnica d'ufficio). Il Piano Terra, anch esso con accesso diretto dalla pubblica strada di Via Delle Vigne, sia per il box-garage che per la tavernetta, può essere considerato a sua volta divisibile, come di fatto già riscontrabile nei documenti catastali. In sintesi, semplicemente chiudendo la scala interna che collega il Piano Terra (sub.6) ai piani sovrastanti (sub.12), e modificando gli impianti tecnologici esistenti, con costi NON onerosi, come da breve computo che segue, si otterrebbero tre unità immobiliari distinte, esattamente come ad oggi si trovano nei rispettivi identificativi catastali. Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 18

19 I COSTI POSSONO ESSERE COSI' COMPUTATI: 1- Chiusura del vano porta, con costruzione di muratura in laterizio da 15 cm, con relativo strato di intonaco civile finito e pitturazione: a corpo 300,00 2- Adeguamento dell impianto elettrico: a corpo 300,00 3- Adeguamento dell impianto idrico: a corpo 500,00 TOTALE COSTI NECESSARI: 1.100,00 (Euro Millecento/00) Quanto sopra il sottoscritto riferisce e rassegna, in fede, in serena coscienza professionale ed in assolvimento dell incarico gentilmente affidatogli e resta a disposizione dell Ill.mo Sig. Giudice Istruttore per qualsiasi ulteriore chiarimento. Nocera Inferiore, 14 dicembre 2016 Il C.T.U. Dott. Ing. Bartolomeo Orefice Ing. Bartolomeo Orefice - Via Giuseppe Atzori n Nocera Inferiore (SA) 19