TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE

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1 Arch. Francesco Di Sessa C.T.U. nel Procedimento R.g.a.c. N3610/2017 del Tribunale di Nocera Inferiore TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE procedimento: tra Curatela Fallimento, e R.G. n. 3610/2017 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO C.T.U. Arch. Francesco Di Sessa

2 Arch. Francesco Di Sessa C.T.U. nel Procedimento R.g.a.c. N3610/2017 del Tribunale di Nocera Inferiore INDICE SINTETICO La presente relazione, strutturata in modo da rendere quanto più chiara la metodologia del lavoro svolto e i risultati a cui il sottoscritto è pervenuto, è articolata così come da seguente indice sintetico. Tale relazione si completa con la documentazione allegata. Introduzione pag Sintesi dei fatti pag Beni caduti in condivisione pag Individuazione dei condividenti pag Operazioni peritali pag Sopralluoghi agli immobili caduti in divisione pag Documentazione degli immobili caduti in divisione pag Valutazione dei beni caduti in divisione pag Metodologia estimativa pag Stima dei beni pag Controdeduzioni alle Osservazioni inviate da parte convenuta pag.9 5. Conclusioni pag. 9 ALLEGATO A Verbale Operazioni Peritali ALLEGATO B Perizia Estimativa appartamento ALLEGATO C Perizia Estimativa box auto ALLEGATI ALLEGATO D Osservazioni alla Relazione inviate da Ing. De Chiara F. per parte convenuta ALLEGATO E Relazione di Ctu inviata preliminarmente alle parti (bozza)

3 INTRODUZIONE Con provvedimento del il sottoscritto arch. Francesco Di Sessa, nato a Nocera Inferiore il , libero professionista con studio in Nocera inferiore alla via Garibaldi 40, iscritto all'ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n 2335, e iscritto all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Nocera Inferiore, è stato nominato C.T.U. dal Giudice dott. Mario Fucito nel procedimento di cui sopra. Al sottoscritto C.T.U. veniva conferito incarico di verificare la eventuale comoda divisibilità dei beni caduti in divisione endofallimentare e di accertare il valore della quota di detti beni nella disponibilità del fallimento. In virtù di tale incarico lo scrivente ha proceduto in primis alla stima analitica dei beni immobili caduti in divisione, ha poi verificato circa la opportunità di comoda divisibilità degli stessi e infine ha accertato e quantificato il valore della quota nella disponibilità del fallimento. 1. Sintesi dei fatti Si riporta di seguito una sintesi dei fatti così come dedotta dalla documentazione allegata agli atti di giudizio. Il procedimento, trattasi di giudizio di divisione, per cui la presente Relazione di Consulenza Tecnica, si inserisce nell'ambito delle vicende relative alla procedura che interessa, dichiarata fallita dal tribunale di Nocera Inferiore nel procedimento n. 45/2015. Nello specifico la questione riguarda le attività di liquidazione di quella parte dei beni che sono stati assunti all'attivo fallimentare e che sono pervenuti alla fallita in virtù di successione ereditaria, ma che risultano allo stato attuale in comunione pro indiviso con l altra coerede,, sorella della. Si tratta di quote di beni indivisi facenti parte della eredità del fu, deceduto il pag 1 di 10

4 , la cui successione è regolata dalla denuncia presentata ad () al n. del vol. e trascritta ai RR.II. di Caserta il ai n.ri, regolata a sua volta da testamento olografo pubblicato con verbale di pubblicazione per Notaio Golia del, registrato ad Aversa il al n.. Per tali beni, ed in modo specifico per quel che concerne i beni immobili derivanti da detta eredità ed elencati al punto successivo, introdotto con ordinanza del 20 aprile 2017 il Giudizio di Divisione dal Giudice Delegato, al sottoscritto è stato conferito l'incarico di verificare la eventuale comoda divisibilità dei beni e di accertare il valore della quota nella disponibilità del fallimento. 1.1 Beni caduti in divisione I beni oggetto di Giudizio di Divisione, elencati nella ordinanza emessa dal G.D. in data , sono i seguenti: - Bene immobiliare sito in Aversa (Ce) alla via E. Corcioni n.25 - N.C.E.U. del Comune di Aversa, fg 4, part. 5138, sub. 20, cat. A/2, classe 6,vani 7,5, r.c. 910,26; (abitazione con annessa cantinola) - Bene immobiliare sito in Aversa (Ce) alla via E. Corcioni n.25 - N.C.E.U. del Comune di Aversa, fg 4, part. 5138, sub. 9, cat. C/6, classe 4, mq 13, r.c. 26,86; (box auto) Si tratta di beni immobili indivisi pervenuti agli attuali condividenti dalla successione ereditaria del defunto Sig Individuazione dei condividenti I beni caduti in divisione allo stato appartengono alle sorelle, in comunione pro indiviso tra loro. Nello specifico, la proprietà di detti beni è pervenuta alle sorelle in virtù di successione legittima del padre (denuncia presentata ad Aversa al n. del vol. e trascritta ai RR.II. di Caserta il ai n.ri, regolata a sua volta da testamento olografo pubblicato con verbale di pubblicazione per Notaio Golia del, registrato ad Aversa il al n. ), deceduto il, il quale lasciò pag 2 di 10

5 alle suddette sorelle la quota di comproprietà pari ad 1/2 ciascuna di detti beni. 2. Operazioni Peritali Gli immobili caduti in divisione, complessivamente 2, si trovano entrambi in Aversa (Ce) alla via E. Corcioni n. 25. Si possono distinguere due diverse fasi delle operazioni peritali: una prima fase di individuazione e analisi della consistenza fisica e dello stato effettivo dei beni, in cui sono stati effettuati accessi e sopralluoghi presso gli immobili, e una seconda fase di acquisizione delle documentazioni comprovanti relative agli immobili stessi. 2.1 Sopralluoghi agli immobili caduti in divisione È stato effettuato un unico accesso agli immobili caduti in divisione in data 06 novembre Durante il sopralluogo, alla presenza dell avv. Genco Mariarosaria, legale rappresentante della Curatela,, condividente e parte convenuta, dell Ing., nominato Ctp dalla e del Sig., collaboratore dello scrivente, il sottoscritto ha effettuato una serie di rilevamenti sia metrici che fotografici, ha potuto costatare le condizioni degli immobili e la loro effettiva consistenza fisica, e ha effettuato le opportune verifiche in relazione allo stato di conservazione e fruibilità degli stessi. (ALL.A verbali dei sopralluoghi). 2.2 Documentazione degli immobili caduti in divisione Altro momento di indagine sugli immobili, propedeutico alla stima degli stessi, è rappresentato dalla ricerca ed acquisizione di tutte le documentazioni ad essi relative necessarie per poterne accertare la provenienza, la regolarità edilizia ed urbanistica, la titolarità e gli eventuali elementi pregiudizievoli. A tal fine, il sottoscritto, nel corso dello svolgimento delle operazioni peritali, ha condotto pag 3 di 10

6 le dovute ricerche presso gli enti pubblici preposti, l ufficio tecnico comunale, l agenzia del territorio e la Conservatoria dei registri immobiliari, e ha potuto rinvenire le necessarie documentazioni, in seguito allegate alla perizia estimativa elaborata. 3. Valutazione dei Beni Caduti in divisione Al fine di verificare la comoda divisibilità dei beni e di accertare il valore della quota nella disponibilità del fallimento, di cui al mandato conferito dal Giudice, sulla base dei sopralluoghi effettuati e delle documentazioni rinvenute, il sottoscritto ha preliminarmente provveduto a elaborare una stima del valore dei beni caduti in divisione. Prima di procedere alla descrizione della metodologia estimativa adottata, e alla consecutiva valutazione degli immobili, è opportuno premettere talune precisazioni sugli stessi. Allo stato, i beni oggetto di valutazione, consistono in due immobili, un appartamento con annessa cantinola e un box auto, distinti catastalmente e rispettivamente individuati al N.C.E.U. come segue: - Bene immobiliare sito in Aversa (Ce) alla via E. Corcioni n.25 - N.C.E.U. del Comune di Aversa, fg 4, part. 5138, sub. 20, cat. A/2, classe 6,vani 7,5, r.c. 910,26; (abitazione con annessa cantinola) - Bene immobiliare sito in Aversa (Ce) alla via E. Corcioni n.25 - N.C.E.U. del Comune di Aversa, fg 4, part. 5138, sub. 9, cat. C/6, classe 4, mq 13, r.c. 26,86; (box auto) Si tratta dunque di un appartamento ad uso residenziale con annessa cantinola e di un box auto. Entrambi gli immobili si trovano in via Corcioni 25 e appartengono a due distinti corpi di fabbrica, uno destinato alle residenze e uno ai garages, che insistono su una comune area pertinenziale accessibile, quest ultima, dalla pubblica via attraverso un cancello carrabile e uno pedonale. L appartamento si trova al piano quinto e ultimo del fabbricato residenziale, la cantinola al piano seminterrato dello stesso, il box auto appartiene invece al corpo di fabbrica destinato ad pag 4 di 10

7 autorimessa. Pertanto si è proceduto a due distinte perizie estimative, una per l appartamento e una per il box auto, entrambe allegate alla presente. 3.1 Metodologia Estimativa Il procedimento di stima adottato è il procedimento comparativo. La comparazione fra il bene oggetto di stima con i beni simili, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avviene sulla base del parametro tecnico rappresentato dalla misura di superficie commerciale e delle caratteristiche tecnico-economiche. Si precisa che sono considerate caratteristiche intrinseche l esposizione prevalente, il grado di finimento e lo stato di conservazione e manutenzione, le condizioni igieniche ed estetiche, l importanza e lo sviluppo dei servizi interni, le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali, la consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui l unità è destinata. Vengono, invece, considerate caratteristiche estrinseche l ubicazione (sia in relazione al genere della località, sia in relazione alla posizione e al collegamento della località stessa con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati, degli uffici) nonché la salubrità della zona, l esistenza e l efficienza di servizi pubblici essenziali (acqua, luce, gas, trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale), la rispondenza della zona a particolari esigenze o abitudini locali per l esercizio del commercio e delle professioni, il rapporto tra disponibilità e richiesta delle singole unità di mercato locale. In ragione dello scopo della stima il procedimento di valutazione viene effettuato con riferimento ai prezzi forniti da fonti dirette e indirette. Le fonti dirette sono rappresentate dagli operatori del settore immobiliare che forniscono informazioni qualitative e quantitative sul mercato locale. Le fonti indirette sono rappresentate da soggetti che elaborano banche dati od osservatori e raccolgono sistematicamente dati economici puntuali per restituire valori minimi, massimi e medi articolati su base territoriale. Sotto il profilo teorico e operativo, la risoluzione del quesito estimativo si articola in sette momenti successivi, consistenti: 1. nell analisi e stima delle consistenze; pag 5 di 10

8 2. nella stima con procedimento comparativo sintetico; 3. nella stima con procedimento comparativo analitico; 4. nella formulazione del più probabile valore di mercato; 5. nell applicazione di coefficienti correttivi al più probabile valore di mercato; 6. nella verifica della regolarità edilizia del bene; 7. nella detrazione dei costi necessari per la regolarizzazione del bene dal più probabile valore di mercato ottenuto in precedenza. Per quanto concerne l'analisi delle consistenze immobiliari, la superficie commerciale rappresenta il parametro tecnico di riferimento per la stima del valore di mercato del bene oggetto di valutazione. La determinazione della superficie commerciale è avvenuta con riferimento alla superficie commerciale definita dalla norma UNI Le prescrizioni della norma UNI 10750, ove necessario, sono state integrate dal D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Dunque, sulla base delle misurazioni effettuate durante i sopralluoghi, nel rispetto delle prescrizioni normative suddette, è stata stimata la consistenza dei singoli immobili. Si è dunque condotta un analisi di mercato finalizzata al reperimento dei dati economici e dei valori unitari da impiegare nell ambito della valutazione attraverso due tipi di fonti: le fonti indirette, rappresentate da società di intermediazione e centri di ricerca che pubblicano periodicamente valori del mercato immobiliare; le fonti dirette, rappresentate da operatori del settore immobiliare locale che hanno consentito il reperimento dati economici puntuali. In particolare, per le informazioni indirette di natura quantitativa si è fatto riferimento alla Banca dei dati delle quotazioni immobiliari fornita dall Agenzia delle Entrate per l anno 2015 attraverso l Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) in ragione della localizzazione e della destinazione d uso del bene. L analisi delle fonti dirette si è invece condotta attraverso un attenta e accurata indagine di mercato presso gli operatori immobiliari locali per effettuare la valutazione media del pag 6 di 10

9 mercato di immobili analoghi a quelli oggetto di stima per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. L analisi delle fonti dirette si è concentrata sul segmento degli immobili con medesima destinazione d uso, localizzati nella stessa area o in aree con caratteristiche similari, consentendo il reperimento di prezzi di offerta relativi a beni analoghi. Le principali caratteristiche dei beni oggetto di comparazione sono relative a: la denominazione del bene, le caratteristiche localizzative, le caratteristiche intrinseche rispetto alla tipologia e lo stato manutentivo del bene, le caratteristiche economiche. Il criterio di stima che, come detto è basato sulla comparazione, e si è dunque articolato: in un procedimento sintetico (o diretto) che si è avvalso di un analisi dei prezzi effettuata mediante i dati reperiti da fonti dirette (il valore di mercato più probabile coincide con la media aritmetica dei prezzi noti) ricalibrato attraverso i dati forniti dalle fonti indirette; in un procedimento analitico (o indiretto) attraverso il quale si stabilisce che il valore di un immobile è dato dal valore attuale del flusso dei benefici che esso è in grado di erogare nel futuro. Dalla media dei valori ottenuti attraverso i due procedimenti si è stabilito il più probabile valore di mercato per il bene oggetto della valutazione. Al valore di mercato ottenuto sono stati poi applicati tre coefficienti correttivi: Coefficiente Correttivo A: adoperato in relazione allo stato di conservazione e funzionalità complessiva del fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare, quando necessario; Coefficiente Correttivo B: adoperato in relazione allo stato di conservazione e funzionalità complessiva dell unità immobiliare; Coefficiente Correttivo C: adoperato, in particolare per le unità immobiliari ad uso residenziale, in relazione alla collocazione dell immobile stimato allorquando lo stesso fa parte di un fabbricato a più piani. È stata poi svolta una verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene anche attraverso il raffronto tra quanto riscontrato con i rilievi metrici e fotografici effettuati e quanto rinvenuto presso gli uffici pubblici preposti. Non sono state riscontrate irregolarità. pag 7 di 10

10 3.2 Stima dei beni Sulla base dei dati reperiti attraverso i sopralluoghi agli immobili, le ricerche presso gli uffici pubblici preposti, le indagini di mercato su fonti dirette ed indirette, e delle considerazioni sopra riportate sullo stato effettivo dei due immobili, applicando la metodologia estimativa di cui al precedente paragrafo, sono stati stimati per gli immobili caduti in divisione i seguenti Valori di Mercato: Valore Appartamento (N.C.E.U. F.4, part. 5138, sub 20) ,10 Valore Box auto (N.C.E.U. F.4, part. 5138, sub 9) ,83 Valore Complessivo dei beni caduti in divisione ,93 Tale valore è stato determinato attraverso due specifiche Perizie Estimative redatte dallo scrivente ed allegate alla presente relazione. Le perizie sono inoltre complete di tutte le indagini necessarie e propedeutiche alla redazione delle stesse, così come descritte nei paragrafi precedenti. Infine sono state condotte le dovute ispezioni ipotecarie e sono state riportate, in allegato alle perizie stesse, le formalità pregiudizievoli allo stato gravanti sugli stessi (Non sussistono Formalità Pregiudizievoli gravanti sugli immobili diverse e ulteriori rispetto alla sentenza dichiarativa di fallimento). Si precisa altresì che considerata la natura degli immobili stimati e la macroscopica differenza economica sussistente tra loro, non si può procedere a una comoda divisibilità dei beni stessi. Il valore della quota nella disponibilità del fallimento corrisponde ad ½ del Valore di Mercato degli immobili sopra riportato (sussistono due quote corrispondenti a due condividenti), per cui avremo: Valore Quota nella disponibilità del fallimento = ½ di ,93= ,46 pag 8 di 10

11 4. Controdeduzioni alle Osservazioni Inviate da parte Convenuta Con riferimento alle Osservazioni inviate dall ing., consulente tecnico di parte convenuta,, si procede alle seguenti precisazioni: - In riferimento alla differenza tra il parametro di ponderazione adottato e quello che dettano le norme che lo stesso ctu indica come riferimento, si precisa che lo scrivente, nel rispetto delle premesse di cui al paragrafo 3.2 della perizia estimativa dell immobile, per il calcolo delle superfici dei balconi, ha adoperato le indicazioni previste dal D.P.R. 138/98 in luogo di quelle previste dalla norma UNI 10750, poiché quanto riportato nel DPR è più adatto alla quantificazione delle superfici dei balconi allorquando gli stessi rappresentano diretta pertinenza dei vani principali; - Per quanto concerne il prezzo indicato dallo scrivente nella perizia estimativa nell ambito del procedimento sintetico dedotto da fonti dirette e pari a 1.650,00 al mq, si precisa che lo stesso si riferisce a un prezzo di offerta medio di mercato per immobili simili e in buono stato di conservazione e fruibilità. Tale riferimento di prezzo, come più approfonditamente descritto nel corpo della Perizia, è stato poi oggetto modificato attraverso gli opportuni coefficienti correttivi; - Lo scrivente, in riferimento alle condizioni dell immobile e del fabbricato di cui esso fa parte, evidenzia di avere tenuto conto dello stato di fatto riscontrato e di avere apportato nell ambito della specifica perizia estimativa allegata sono gli opportuni coefficienti correttivi. Sulla base di quanto esposto lo scrivente ritiene opportune e le scelte operate nell ambito della perizia estimativa e ne ribadisce i risultati. 5. Conclusioni Sulla scorta di quanto sinora riportato si può concludere come segue: pag 9 di 10

12 a) i beni caduti in divisione non sono comodamente divisibili. Le unità immobiliari, corrispondenti ai beni caduti in divisione, seppure catastalmente divise, sono contraddistinte da due valori economici macroscopicamente differenti. b) Il valore della quota nella disponibilità del fallimento, corrispondente a ½ del Valore di Mercato dei beni caduti in divisione stimati, è pari ad ,46 (essendo l intero valore dei beni immobiliari pari ad ,93). Si precisa infine che il sottoscritto, contattato l amministratore pro tempore del condominio di cui fa parte l immobile, a potuto appurare che allo stato non esistono determinazioni del condominio stesso in merito a eventuali opere di manutenzione da effettuare al fabbricato. Il C.T.U., ritenendo di aver compiutamente risposto ai quesiti conferitigli, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Il C.T.U. Arch. Francesco Di Sessa pag 10 di 10