UNIVERSITA DEGLI STUDI DELLA BASILICATA. Corso di Estimo. Prof. Benedetto Manganelli. Esempio di stima pluriparametrica con il

Transcript

1 UNIVERSITA DEGLI STUDI DELLA BASILICATA Corso di Estimo Prof. Benedetto Manganelli Esempio di stima pluriparametrica con il Market Comparison Approach Stima del valore di mercato di una villetta unifamiliare 1. Premessa 2. Il procedimento di stima 3. Dati dell unità immobiliare da valutare 4. I caratteri del mercato 5. Campione di indagine 6. Definizione delle caratteristiche considerate Tabella di valutazione (Sales adjustment grid) 9. Sintesi valutativa 2 1

2 1. Premessa Il committente L oggetto della stima Lo scopo della stima Il criterio di stima 3 Il procedimento di stima La stima dell'unità immobiliare è condotta con il metodo del Market comparison approach. Descrizione del procedimento: Il Market Comparison Approach(MCA) è un procedimento di stima diretta pluriparametrica.. La comparazione tra l immobile da valutare e gli immobili simili permette di determinare il valore di stima attraverso un complesso di aggiustamenti monetari ai prezzi di mercato, in base alle differenti modalità presentate dalle caratteristiche comuni. 4 2

3 Dati dell unità immobiliare da valutare L unità immobiliare oggetto di valutazione è una villetta unifamiliare si eleva su due piani dal piano campagna, presenta inoltre una mansarda e un piano interrato, è composta da otto vani, tre servizi per una superficie abitabile complessiva di 298 m2, la superficie non residenziale a balconi è pari a 44 m2, la superficie della mansarda destinata a deposito/soffitta è pari a 13 m2, mentre la superficie dell interrato è in parte destinata a cantina (15 m2) e per la restante parte a garage (34 m2), dispone di n 4 affacci, l'impianto di riscaldamento è autonomo, ottima è la luminosità e la panoramicità la villetta ha inoltre un area esterna pari a 750 m2, delimitata da un muro di recinzione in c.a., in parte pavimentata e in parte destinata a giardino lo stato di conservazione e manutenzione è ottimo. 5 I caratteri del mercato L unità immobiliare è ubicata in una zona urbana con prevalente destinazione residenziale, dotata delle principali infrastrutture e attrezzature (scuole, chiese, attività commerciali, attività ricreative e sportive). La tipologia immobiliare prevalente è costituita da villette unifamiliari. La domanda e l offerta sono essenzialmente costituite da soggetti privati che definiscono un mercato fortemente attivo nel segmento dell usato. 6 3

4 Es. descrizione di un unità del campione Villetta A L immobile A è una villetta unifamiliare su tre livelli, due fuori terra ed uno seminterrato. E composta da sette vani, tre servizi per una superficie abitabile complessiva di 224 m2, una superficie balconi pari a 77 m2, una superficie a soffitta pari a 13 m2, una superficie a cantina pari a 60 m2 e una superficie garage pari a 53 m2, n 4 affacci, l' impianto di riscaldamento autonomo, un'ottima luminosità e panoramicità. La villetta presenta un area esterna pari a 450 m2, delimitata da un muro di recinzione in c.a., in parte pavimentata e in parte destinata a giardino. La data di compravendita risale all'agosto 2004 e il prezzo di compravendita è di Definizione delle caratteristiche considerate Data (DAT): contata in mesi retrospettivamente a partire dal momento di stima. Si assume che il momento di stima è gennaio 2005; Superficie interna (SUI): misurata in metri quadrati netti come rilevato nel segmento di mercato dell usato, m2; Superficie balconi (SUB): misurata in metri quadrati, m2; Superficie cantina (SUC): misurata in metri quadrati, m2; Superficie soffitta (SUS): misurata in metri quadrati, m2; Superficie esterna (SUC): misurata in metri quadrati, m2; Superficie garage (SUG): misurata in metri quadrati, m2; Servizi (SER): indica il numero di servizi presenti nell'unità immobiliare, n ; Impianti (IMP): indica la presenza (1) o l assenza (0) dell'impianto di climatizzazione; Stato di manutenzione (MAN): misurata con una scala a punteggio, 0 sta ad indicare uno stato di manutenzione mediocre, 1 sufficiente, 2 buono, 3 ottimo; Box auto (BOX): indica la presenza (1) o l assenza (0) del box auto; Sistemazione a verde (VER): indica i livelli crescenti di sistemazione a verde della superficie esterna. 8 4

5 Tabella dei dati Prezzo (PRZ) e caratteristiche Unità A Unità B Unità C Unità D Oggetto di stima PRZ ? DAT (mesi) SUI (m 2 ) 224,00 200,00 177,00 239,00 298,00 SUB (m 2 ) 77,50 74,00 32,00 27,00 44,00 SUC (m 2 ) 60,00 46,00 0,00 0,00 15,00 SUS (m 2 ) 0,00 15,00 0,00 35,00 13,00 SUG (m 2 ) 53,00 39,00 40,00 0,00 34,00 SUE (m 2 ) 450,00 950,00 550,00 600,00 750,00 SER (n ) IMP (punto) BOX (punto) MAN (livello) VER (punto) Es. n. 4compravendite Campione di indagine Statistiche campionarie (campione di 4 dati) Caratteristica Media o numero Deviazione standard Minimo Massimo Prezzo PRZ ( mille) 184,00 26, ,00 284,00 Data di compravendita (DAT)(mesi) Superficie interna (SUI)(m 2 ) 210,00 27, ,00 239,00 Superficie balconi (SUB)(m 2 ) 52,625 26,818 27,00 77,50 Superficie cantina (SUC)(m 2 ) 26,50 31,129 0,00 60,00 Superficie soffitta (SUS)(m 2 ) 12,50 16,583 0,00 35,00 Superficie garage (SUg)(m 2 ) 33,00 22,906 0,00 53,00 Superficie esterna (SUE)(m 2 ) 637,50 217, ,00 950,00 Servizi (SER)(n, 2,3) Impianti (IMP)(punto,0-1) Box auto (BOX)(punto,0-1) Stato di manutenzione (MAN)(punto, 0,1,2,3) Sistemazione a verde (VER)(punto, 0,1,2, 3)

6 Prezzo marginale data di compravendita (DAT) Andrà rilevato il saggio di rivalutazione immobiliare riferito all intervallo di tempo trascorso dalla data della compravendita alla data attuale (data della stima) e relativo alla zona di mercato (città, quartiere, zona) ed al segmento specifico (destinazione) Se (ad esempio) negli ultimi due anni saggio rilevato è pari al 2% annuo, il prezzo marginale risulta allora: Es. unità A 11 Prezzo marginale della superficie interna (SUI) Il prezzo dell unità immobiliare oggetto di compravendita riguarda il complesso delle superfici costruite ( principale interna S1, annessa e collegata ) e la superficie esterna, essendo P il prezzo totale, Si le altre superfici, allora il prezzo medio della superficie principale, è pari a: Il prezzo medio delle altre superfici è pari a: Gli operatori del mercato immobiliare della zona, i professionisti e le imprese edili indicano quali rapporti mercantili prevalenti nella zona rispettivamente il 33% per la superficie balconi, il 33% per la superficie soffitta, il 33% per la superficie cantina e il 50% per la superficie garage. 12 6

7 Es. Prezzo marginale della superficie interna (SUI) per l unità A Il prezzo marginale della superficie interna può essere rappresentato dal minore dei prezzi medi calcolati, per il fatto che la curva del prezzo marginale giace al di sotto della curva del prezzo medio, che quindi rappresenta una sovrastima del prezzo marginale per qualsiasi livello della superficie. 13 Prezzo marginale servizi (SER) Il prezzo marginale della caratteristica servizi può essere stimato in base al criterio del costo di ricostruzione deprezzato. Il valore del generico servizio può essere posto eguale al costo di realizzazione a nuovo deprezzato secondo una legge di tipo lineare, nel modo seguente: dove ten rappresentano rispettivamente la vita trascorsa e la vita economica del servizio. Da informazioni rilevate presso gli operatori del settore, il costo medio per l installazione di un servizio è pari Il prezzo marginale dei servizi è pari allora a : 14 7

8 Prezzo marginale stato di manutenzione (MAN) Da informazioni rilevate presso gli operatori del settore il costo preventivato per passare dallo stato di manutenzione 0 allo stato di manutenzione 1 è pari a 150 /mq, dallo stato di manutenzione 1 allo stato di manutenzione 2 è pari a 100 /mq e dallo stato di manutenzione 2 allo stato di manutenzione 3 è pari a 50 /mq. 15 Prezzo marginale impianti (IMP) Il prezzo marginale della caratteristica impianti può essere stimato in base al criterio del costo di ricostruzione deprezzato. Il valore del generico servizio può essere posto eguale al costo di realizzazione a nuovo deprezzato secondo una legge lineare. dove t e n rappresentano rispettivamente la vita trascorsa e la vita economica dell impianto. Da informazioni rilevate presso gli operatori del settore il costo medio per l installazione è pari

9 Prezzo marginale box (BOX) Il prezzo marginale della caratteristica box può essere stimato in base al criterio del costo di ricostruzione deprezzato. Il valore del generico servizio può essere posto eguale al costo di realizzazione a nuovo deprezzato secondo una legge di tipo lineare, nel modo seguente: dove te nrappresentano rispettivamente la vita trascorsa e la vita economica dell opera. Da informazioni rilevate presso gli operatori del settore, il costo medio per l installazione di un servizio è pari Prezzo marginale sistemazione a verde (VER) Da informazioni rilevate presso gli operatori del settore il costo preventivato per passare dallo stato di sistemazione a verde 0 allo stato di sistemazione a verde 3 è pari a , dallo stato di sistemazione a verde 1 allo stato di sistemazione a verde 3 è pari a e dallo stato di sistemazione a verde 2 allo stato di sistemazione a verde 3 è pari a Tabella di valutazione Nella tabella di valutazione sono riportate le unità immobiliari di confronto in base al loro prezzo e alle loro caratteristiche, in modo da calcolare i prezzi corretti nell'ultima riga. I prezzi corretti rappresentano idealmente i prezzi che avrebbero presentato le unità immobiliari di confronto se fossero state uguali all'immobile oggetto di stima. Le caselle della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza della caratteristica rispetto all'immobile oggetto di stima. 18 9

10 Prezzo(PRZ) e caratteristiche Unità A Unità B Unità C Unità D PRZ DAT (0-5) (-,368)=1,84 (0-16) (-,362)=5,79 (0-16) (-0,307)=4,91 (0-1) (-0,413)=0,413 SUI (298,00-224,00) 0,620=4 5,88 SUB (44,00-77,50) 0,206=- 6,90 SUC (15,00-60,00) 0,206=- 9,27 SUS (13,00-0,00) 0,206=2,68 SUG (34,00-53,00) 0,310=- 5,89 SUE (750,00-450,00) 0,039=1 1,70 (298,00-200,00) 0,620=60, 76 (44,00-74,00) 0,206=- 6,18 (15,00-46,00) 0,206=- 6,39 (13,00-15,00) 0,206=- 0,41 (34,00-39,00) 0,310=- 1,55 (750,00-950,00) 0,039=- 7,80 (298,00-177,00) 0,620=75,02 (44,00-32,00) 0,206=2,47 (15,00-0,00) 0,206=3,09 (13,00-0,00) 0,206=2,68 (34,00-40,00) 0,310=-1,86 (750,00-550,00) 0,039=7,80 (298,00-239,00) 0,620=36,58 (44,00-27,00) 0,206=3,50 (15,00-0,00) 0,206=3,09 (13,00-35,00) 0,206=- 4,53 (34,00-0,00) 0,310=10,54 (750,00-600,00) 0,039=5,85 SER 0 0 (3-2) 2,00=2,00 (3-2) 2,00=2,00 IMP 1,600 1,6 1,6 0 BOX ,45 MAN 0,25*283,42=70, 75 0,15*264,05=39, ,05*259,46=-12,97 VER 11,60 11,60 7,40 4,40 Prezzi corretti 335,00 326,39 289,11 303,48 19 Sintesi valutativa Il valore di stima dell'immobile è pari alla media dei prezzi corretti. Il valore di stima dell unità immobiliare oggetto di valutazioneèparia