PERIZIA ESTIMATIVA. VALUTAZIONE BENE IMMOBILE IN C.C. TIONE p.ed Tecnico. Comune di Tione Provincia Autonoma di Trento.

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1 Comune di Tione Provincia Autonoma di Trento PERIZIA ESTIMATIVA VALUTAZIONE BENE IMMOBILE IN C.C. TIONE p.ed Maggio 2015 Tecnico Mauro Tamanini Progetta di Broilo Tamanini e Associati sede legale e operativa Via Catoni 114 Mattarello Trento t f seconda sede operativa Via Armentera 5/ Borgo Valsugana t f e info@studioprogetta.it p Iva

2 1 PREMESSA Su incarico del dott. Stefano Lauro, Curatore del fallimento n. 13/2014 Reg. Fall., il sottoscritto geom. Mauro Tamanini accetta di procedere alla stima a valore di mercato riguardante i beni immobili contraddistinti dalle p.ed in C.C. Tione Il presente rapporto è stato redatto attenendosi al Codice delle Valutazioni Immobiliari. 2 DESCRIZIONE SOMMARIA E la classica Casa da mont costruita in loc. Zeller intorno agli anni Cinquanta. Essa è raggiungibile da Tione attraverso una strada asfaltata che per circa 8 km si inerpica lungo il versante Est della Val Rendena. Detta località è caratterizzata da prati e boschi in cui sono sparsi questi piccoli edifici che godono di uno straordinario panorama sul gruppo del Brenta. L edificio è stato oggetto di ristrutturazione nel 2002 e si presenta ben mantenuto.

3 3 SITUAZIONE TAVOLARE P.ED Edificio singolo per residenza stagionale estiva foglio A1) P.T p.ed foglio A2) = foglio B) Parolari Sergio nato il 10/11/1958 a Tione Di Trento) - quota 1/1 foglio C) diritto di usufrutto a favore di N.N. nato/nata il 20/12/1933 diritti di ipoteca come da estratto tavolare allegato 4 SITUAZIONE CATASTALE L immobile oggetto di stima è regolarmente accatastato In calce alla presente sono allegate planimetrie e visura catastale 5 SITUAZIONE URBANISTICA - AMMINISTRATIVA Il Piano Regolatore, approvato in questi giorni, inserisce l edificio in area agricola del PUP. Il controllo effettuato presso gli archivi comunale permette di affermare che la situazione urbanistica dell edificio risulta regolare. Pur non essendo riusciti a trovare l atto di concessione originale si rimanda alla concessione edilizia n.2455 del 28/03/2002 rilasciata per opere di ristrutturazione riguardanti l intero edificio.

4 6 DESCRIZIONE ANALITICA L edificio ha visto il rifacimento completo della copertura nell anno In tale occasione è stata realizzata un intercapedine per la protezione delle fondazioni dalla umidità. Internamente risulta rifinito in maniera rustica, adatto ad un uso stagionale. L edificio non è servito dalla rete elettrica, tuttavia dispone di impianto fotovoltaico sufficiente a soddisfare le esigenze primarie. Dispone altresì di acqua corrente. Sprovvisto dell impianto di riscaldamento, sono tuttavia presenti una cucina a legna ed un caminetto a piano terra. Esternamente è perimetrato da un area pertinenziale adibita a giardino oltre ai parcheggi adiacenti la strada di accesso.

5 7 CALCOLO DEL VALORE DELL IMMOBILE La determinazione del valore avverrà adottando i seguenti procedimenti: - Costo vetustato - Capitalizzazione - Usufrutto fiscale Il valore esposto risulta deprezzato dell usufrutto così come determinato nelle schede allegate. Le fonti di informazione a cui si è potuto attingere nella ricerca dei valori di mercato unitari sono l Osservatorio del Mercato Immobiliare, servizio dell Agenzia delle Entrate, e Guida Casa 2015 pubblicato da FIMAA. Gli schemi per la determinazione della superficie commerciale e lo sviluppo dei calcoli vengono allegati in calce alla presente, mentre di seguito sono esposti i valori finali. Altrettanto vale per l analisi dei prezzi rilevati. Si definisce in tal modo che il più probabile valore corrente della p.ed C.C. Tione di Trento, considerata libera da ogni diritto reale di garanzia ma gravata dal diritto di usufrutto possa essere individuato equamente in Euro ,00 (euro centocinquantamila//00). Il sottoscritto dichiara di avere valutato i beni con coscienza e di avere redatto la perizia di stima riferendosi ai prezzi di mercato in essere alla data della presente. Trento, Maggio 2015 il perito geom. Mauro Tamanini

6 8 ALLEGATI - Corografia - Superficie commerciale - Stima appartamento - Valore usufrutto - Planimetria - Documentazione fotografica - Estratto tavolare - Estratti catastali - Fonti

7 COROGRAFIA

8 DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE: superficie abitativa mq coeff. mq 83,14 1,00 83,14 terrazze a livello dell'alloggio balconi 0,35 0,00 0,30 0,00 lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall'interno dell'alloggio 0,15 0,00 lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dalla scala condominiale 0,05 0,00 porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all'unità principale. 0,35 0,00 verande dotate di finiture analoghe all'abitazione principale veranda non abitabile mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima > metri 1,80 mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima > m. 1,50 e < m. 1,80 locali seminterrati abitabili: taverne, lavanderia/stireria, cantina soffitta/sottotetto, locali ripostiglio, cantina (esterni all'unità immobiliare principale ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell'edificio 0,80 0,00 0,50 0,00 0,80 0,00 0,70 0,00 17,76 0,40 7,10 0,40 0,00 spazi esclusivi di circolazione esterna (scale antincendio e assimilabili, ballatoi ecc.) 0,15 0,00 giardini di appartamento e di edifici a schiera (di uso esclusivo) 302,27 0,20 60,45 giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), con alberi ad alto fusto 0,15 0,00 giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), senza alberi ad alto fusto 0,10 0,00 superficie commerciale accessori superficie commerciale complessiva mq 67,56 mq 150,70

9 DETERMINAZIONE VALORE Schema procedimento a "costo vetustato" superficie commerciale complessiva - mq 150,70 prezzo massimo abitazioni nuove - /mq comm.le 2.250,00 incidenza area finita (val. statistico per zone eqiv.) 22,80% età struttureli - anni 50,00 vetustà strutturale [65%] 0,2089 età delle componenti funzionali 18,00 vetustà funzionale [35%] 0,1500 indice di vetustà complessivo 0,3589 indice struttura residua 0,6411 VALORE DI STIMA - /MQ comm.le 1.626,59 superficie commerciale abitazione - mq 83,14 Valore di stima dell'abitazione in rapporto all'età ,75 COEFFICIENTE GLOBALE 0,788 Valore di stima abitazione ,55 superficie commerciale accessori - mq 67,56 Valore di stima accessori ,32 VALORE DI STIMA ABITAZIONE E ACCESSORI - Valore di mercato unitario - /mq comm.le , ,24

10 Coefficienti differenziali coefficiente CORRETTIVO DIMENSIONALE ABITAZIONE 0,990 coefficiente LIVELLO PIANO 0,970 coefficiente ESPOSIZIONE 0,980 coefficiente PROSPICIENZA 1,000 coefficiente CARATT. POSIZ. ESTRINS. 0,940 coefficiente SPAZI ACCESSORI 0,990 coefficiente IMPIANTO TERMICO 0,900 COEFFICIENTE GLOBALE 0,788 Prezzi massimi rilevati FONTI /mq comm.le Agenzia Territorio sem. II 2.200,00 F.I.M.A.A ,00 A.N.A.M.A. 0,00 Il Sole 24 ore 0,00 Media 2.250,00

11 STIMA DEL DIRITTO DI USUFRUTTO: a) PROCEDIMENTO per CAPITALIZZAZIONE STIMA del VALORE della NUDA PROPRIETA' superficie commerciale mq 150,70 canone annuo /mq comm.le 41,23 canone annuo complessivo 6.213,34 rate previste ,78 tasso commerciale % 4,00% REDDITO PADRONALE LORDO 6.347,96 quota di ricostituzione - % da 1,5 a 4,5 3,00% 186,40 quota di manutenzione - % da 6,0 a 14 10,00% 621,33 quota di assicurazione - % da 0,5 a 1,5 1,00% 62,13 Imposte: reddito imponibile 724,33 coefficiente moltiplicatore rivalutato n 168 aliquota comunale (per mille) 8,95 0,00895 IMIS 1.089,10 imponibile I.R.P.E.F. - % del canone 85,00% 5.281,34 imponibile I.R.P.E.F. > I.R.P.E.F. lorda 0,00 imponibile I.R.P.E.F. da a I.R.P.E.F. lorda 0,00 imponibile I.R.P.E.F. da a I.R.P.E.F. lorda 0,00 imponibile I.R.P.E.F. da a I.R.P.E.F. lorda 0,00 imponibile I.R.P.E.F.=< I.R.P.E.F. lorda 1.279,67 amministrazione - % da 2 a 6 5,00% 310,67 sfitto e inesigibilità - % da 2 a 6 4,00% 248,53 totale parziale 3.797,84 Interessi passivi 75,96 TOTALE GENERALE SPESE 3.873,80 BENEFICIO FONDIARIO 2.474,17 tasso di capitalizzazione % 1,53% età dell'usufruttuaria/o anni 82 durata residua dell'usufrutto (ISTAT) anni 9,283 Oneri di ricostituzione attualizzati 1.422,09 VALORE della NUDA PROPRIETA' ,19 Valore di mercato unitario /mq comm.le 923,46 VALORE della PIENA PROPRIETA' ,84 Valore di mercato unitario /mq comm.le 1.073,98

12 STIMA del VALORE del DIRITTO d'usufrutto reddito lordo dell'usufruttuario 6.347,96 Q/man + Q/ass 11,00% 683,47 I.MU.P. e I.R.PE.F lorda 2.368,77 amministrazione 310,67 sfitto e inesigibilità 248,53 totale parziale 3.611,44 interessi passivi 72,23 TOTALE GENERALE SPESE 3.683,67 REDDITO NETTO DELL'USUFRUTTUARIO 2.664,29 durata residua dell'usufrutto anni 9,283 VALORE del DIRITTO D'USUFRUTTO ,46 Insieme di dati: Tavole di mortalità Territorio Trento Funzioni biometriche Sesso femmine Anno 2013 sopravviventi - lx decessi - dx probabilità di morte (per 1.000) - qx anni vissuti - Lx probabilità prospettiva di sopravvivenza - Px speranza di vita - ex Età e classi di età 80 anni 81 anni 82 anni 83 anni 84 anni 85 anni 86 anni 87 anni 88 anni 89 anni 90 anni Dati estratti il25 mag 2015, 14h42 UTC (GMT), da I.Stat , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,947

13 b) PROCEDIMENTO con metodo FISCALE Il sottoscritto, in questo caso specifico, ritiene di determinare l usufrutto secondo il metodo fiscale risultando esso lievemente maggiore rispetto a quello finanziario. Tanto per la dovuta prudenza che si tende a riservare alle stime di questo genere. Valore immobile (euro) Età usufruttuario (anni) 82 Saggio legale (%) 0,5 Coefficiente 50 Valore dell usufrutto (euro) Valore della nuda proprietà (euro)

14 PLANIMETRIE:

15 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

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17 ESTRATTO TAVOLARE:

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19 ESTRATTO CATASTALE:

20 FONTI: GUIDA CASA 2015 OMI