TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE G.D. Dott.ssa Angela Coluccio FALLIMENTO N.1014/2014 DITTA INDIVIDUALE BARONE PIERLUIGI Curatore Fallimentare: Dott. Francesco Rossi RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA Immobile in Via Pomponia Grecina n. 10 Ed. E int.10 il Consulente Tecnico Dott. Ing. Giuseppe Capobianco Roma, 22 luglio 2016

2 SOMMARIO PREMESSA... 3 IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE... 4 Descrizione Sommaria della zona... 4 Conformità urbanistica dell'immobile... 5 Ispezione Ipotecaria... 5 Quote condominiali...6 Stato dell'immobile... 6 Consistenza...7 Accessori... 7 Servizi ed Impianti... 7 CRITERI DI STIMA E PREZZO BASE DI RIFERIMENTO... 7 Coefficienti parametrici per il calcolo del valore unitario di stima... 8 ALLEGATI Pag. 2

3 TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato Dott.ssa Angela Coluccio FALLIMENTO n.1014/2014 DITTA INDIVIDUALE BARONE PIERLUIGI Curatore Fallimentare: Dott. Francesco Rossi Premessa Il sottoscritto Dott. Ing. Giuseppe Capobianco, iscritto all Albo Professionale dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma con il numero 15658, con studio professionale in Roma Via Acaia n.50 su incarico ricevuto, quale Consulente Tecnico, dal Curatore Fallimentare Dott. Francesco Rossi, a seguito di provvedimento autorizzativo del Giudice Delegato Dott.ssa Angela Coluccio in data 20/08/2015, ha proceduto, previo sopralluogo, all accertamento dello stato dei luoghi e del valore di mercato dell immobile intestato in proprietà a Barone Pierluigi. La presente, nello specifico, è mirata alla Stima dell immobile sito in Roma, Via Pomponia Grecina n. 10, edificio E, int. 10, appartamento e cantina di pertinenza. Pag. 3

4 Identificazione dell Immobile L'immobile oggetto di stima, sito nel Comune di Roma, consiste in appartamento composto di ingresso, due camere, cucina e bagno con cantina pertinenziale al piano interrato, confinante con appartamenti interni nove e undici, vano delle scale salvo altri, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma nel foglio 838, particella 199, sub. 10, Via Pomponia Grecina n. 10, edificio E, piano 3-S1, int. 10, cat. A/2, cl. 4, vani 4, rendita catastale euro 1.136,21. Dalla visura delle registrazioni trascritte presso l'agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma Territorio, Servizi Catastali, l'immobile è intestato a: Barone Pierluigi nato a Roma il 09/02/1962 a Roma per la quota di 1/1. L'intestazione deriva da atto di vendita Notaio Ignazio Gandolfo rep racc del 29/11/1991 registrato All'Ufficio Registro Atti Pubblici il 11/12/1991 al n serie 1/V fatta dalla Signora Ottaviani Maria Antonietta al figlio Signor Barone Pierluigi. Non risultano volturate altre variazioni. Descrizione Sommaria della zona L appartamento è posto al quinto piano di una palazzina nel quartiere Garbatella ad urbanizzazione definita. La palazzina fa parte di un complesso condominiale composto da cinque palazzine con accesso dalla strada privata Via Pomponia Grecina. Il condominio comprende il parco a verde ed un campo da tennis mantenuti in buono stato. La cura e la pulizia delle strutture e del parco è buona, le palazzine rivestite in cortina sono in Pag. 4

5 buono stato. Non sembrano necessarie e non sono previste opere di manutenzione straordinaria. Conformità urbanistica dell'immobile Per quanto dichiarato nell'atto di provenienza Dott. Notaio Ignazio Gandolfo rep racc del 29/11/1991 la porzione immobiliare in oggetto è stata edificata in base a licenza di costruzione rilasciata dl Comune di Roma in data 18 gennaio 1968 nn. 225 e 224 e successiva variante n del 23 settembre Non risulta rilasciato certificato di abitabilità. Questo potrà comunque essere acquisito preliminarmente alla vendita. Ispezione Ipotecaria In data 17/12/2014 con protocollo di richiesta T 77506, si è proceduto ad una ispezione ipotecaria presso l Agenzia delle Entrate (Ufficio Provinciale di Roma - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1) sulla base della quale si riporta, a seguire, l elenco delle formalità emerse in ordine cronologico: Nota di iscrizione R.G. n R.P. n del 28/01/2005 Notaio Togandi Fabiana Rep. 122/96 del 24/01/2005 ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo - capitale ,00, tasso interesse annuo 3,6%, totale ,00, durata 10 anni Soggetto a favore Banca Popolare di Bergamo S.p.A. sede Bergamo, cod. fisc , per diritto di proprietà quota 1/1 Annotazione relativa alla formalità Nota di Iscrizione R.P. n del 28/01/2005. Comunicazione n. 612 del 01/08/2007 di estinzione totale dell'obbligazione Pag. 5

6 avvenuta in data 05/06/2007. Cancellazione totale eseguita in data 22/08/2007 (Art.13, comma 8-decies DL 7/2007- Art.40 bis D.Lgs 385/1993) Nota di iscrizione R.G. n R.P. n del 13/06/2007 Notaio Conso Michele Rep /6495 del 04/06/2007 ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo - capitale ,00, tasso interesse annuo 6,1%, totale ,00, durata 20 anni Soggetto a favore Banca Popolare di Bergamo S.p.A. sede Bergamo, cod. fisc , per diritto di proprietà quota 1/1. Quote condominiali Nell unità immobiliare risulta compresa la relativa quota di comproprietà condominiale sui locali, spazi, impianti e servizi di uso comune come per legge. I millesimi di proprietà condominiale sono: Tab. A: 12,96 generale intercondominiale; Tab. B: Proprietà Sc. 62,65; Tab. C: Ascensore 78,96 Tab. D: Acqua calda 12,03; Tab. F: passo carrabile 62,65 Tab. G: riscaldamento 11,61. Stato dell'immobile Il fabbricato è in normale stato di manutenzione, le facciate rivestite in cortina non mostrano segni evidenti di ammaloramento. Il giardino ed il campo da tennis condominiale sono ben mantenuti, l'atrio ed il vano scale sono curati. Pag. 6

7 L'appartamento oggetto di stima, ubicato nella palazzina E e mantenuto in buono stato, è occupato senza titolo opponibile al fallimento. Non sono evidenti segni di cattivo uso, i pavimenti parte in pietra naturale e parte in parquet, le porte in legno tamburato, le finestre in legno con vetro singolo e grate metalliche, i termosifoni in alluminio. Consistenza L'unità immobiliare è composta da un vano ingresso disimpegno da cui si accede a tutti i locali dell'appartamento. Tutti i locali affacciano sul balcone di circa mq 8. Le camere abbastanza ampie circa mq 20 ciascuna, la cucina ed il bagno sufficienti. La superficie lorda coperta è di circa mq 67. La cantina al piano interrato di forma rettangolare, è di circa mq 6. Accessori A servizio di tutti gli appartamenti delle palazzine che compongono il condominio di Via Pomponia Grecina 10 esiste un ampio giardino ed un campo da tennis. Il complesso si compone di n. 5 palazzine, (A - E), con accesso comune dal civico 10 con servizio di portierato. Servizi ed Impianti L'appartamento è allacciato all'acquedotto, alla rete elettrica, al metanodotto ed alla fognatura. Oltre all'impianto elettrico ed ai punti di presa del gas, l'appartamento è fornito di impianto citofonico ed è raggiunto dal servizio telefonico di rete fissa. Criteri di stima e prezzo base di riferimento La stima è finalizzata alla ricerca del più probabile valore di mercato dell'immobile. Sono presenti nella zona numerose offerte di immobili simili. Pag. 7

8 Il prezzo base di stima è quello medio opportunamente parametrato secondo coefficienti d'incremento / decremento, relativi alle specifiche caratteristiche del bene da valutare. Coefficienti parametrici per il calcolo del valore unitario di stima Considerato lo stato del fabbricato per il prezzo base di stima è stato adottato il valore medio di quelli rilevati dalle agenzie di intermediazione immobiliare e pubblicati sui siti internet, corrispondente al valore massimo pubblicato dall'o.m.i. Agenzia del Territorio. Sono stati applicati coefficienti correttivi per estetica (buona), esposizione (Sud-Est) manutenzione (ammodernamento e restauro pareti ed infissi) e per i servizi comuni (parco e tennis). Pag. 8

9 IDENTIFICAZIONE IMMOBILE Comune: Roma Ubicazione: (località / indirizzo) Via Pomponia Grecina, 10 - Edif. E - int. 10 Consistenza intero fabbricato: Piani 4 fuori terra, 1 interrato Id. catastale: Foglio 838 p.lla 199 sub 10 - Cat. A/2 cl. 4 vani 4 Proprietà: Barone Pierluigi 1/1 DESCRIZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE Anno di costruzione: 1970 Tipologia: Abitazione di tipo civile Livello estetico: Buono, cortina Esposizione: Giardino condominiale, strada privata Consistenza (sintetica): P.3 2 camere, cucina, bagno e un balcone P.-1 cantina Vani: 4 Locali: 3 Superficie coperta mq 67,00 ACCESSORI mq coeff. appl. ACCESSORI mq coeff. appl. Balconi e terrazzi scoperti 8,8 25% 2,20 Verande 60% Terrazzi coperti, patii e porticati 35% Giardini appartamento 15% Giardini (fino mq 1000) 10% Cantine e soffitte 6 50% 3,00 Giardini (oltre mq 1000) 5% Superficie commerciale mq 72,20 Superficie oggetto di stima mq 72,00 Servizi igienici: n. 1 Servizi ed impianti: Acquedotto Energia elettrica - gas - telefono Riscaldamento e condizionamento: Si - Centralizzato Ascensore: Si Box o posto auto (da valutare a parte): Servizi comuni: No Giardino, campo da tennis mq Pertinenze esclusive (da valutare a parte): No mq Servitù e vincoli: No CRITERI E VALORI DI MERCATO Rilevazione prezzi: Abitazioni civili in normale stato di manutenzione Fonti informative: OMI Agenzia del Territorio Offerte Immobiliare.it Valori: Garbatella Garbatella / Valore adottato: /mq 4.000,00 FATTORE COEFFICIENTI D INCREMENTO/DECREMENTO DEL VALORE UNITARIO DI STIMA INCIDENZA MAX % STATO - APPL. +/- 1 COEFFICIENTE Ubicazione Piano Estetica Esposiz. Manutenz. Serv./Acc. 5% 20% 10% 15% 10% 15% 10% 1,00 0,75-0,50 1,00 0,10 0,11 Coeff. complessivo: 0,26 Valore unitario applicato /mq 5.040,00 VALORE TOTALE DI STIMA (arr.)= ,00-0,05 Serv. com. 0,10 Vincoli 20% Pag. 9

10 Conclusioni Il valore stimato, pari ad ,00, è da ritenersi potenzialmente espresso in funzione degli attuali valori di mercato. Allegati Documentazione fotografica; Offerte di mercato fabbricati presenti presso agenzie immobiliari; Geopoi OMI Ag. Entrate; Visura Catastale per immobile; Planimetria Catastale. il Consulente Tecnico Dott. Ing. Giuseppe Capobianco Roma, 22 luglio 2016 Pag. 10