Giudice : Dott. ssa Laura Pastacaldi

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Ruggero Rota
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1 PROVINCIA DI RAGUSA COMUNE DI POZZALLO TRIBUNALE DI MODICA CAUSA R. G. Es. N 76/2013 ATTORE: Romano Isabelle Marie patrocinata dall'avv. Giorgio Terranova di Ispica CONVENUTO: Esecutato Giudice : Dott. ssa Laura Pastacaldi Premesso Che in data 01 Febbraio 2016 il sottoscritto Dott. ing. Iozzia Maddalieno Antonino iscritto all ordine degli Ingegneri della provincia di Ragusa al n 734 veniva richiamato nella causa indicata in epigrafe per valutare il valore locativo degli immobili abusivi e non sanabili del Lotto A per un periodo forfettario indicato in anni 10; Che veniva assegnato il termine di 30 giorni; tutto ciò premesso il sottoscritto CTU relaziona quanto segue: al fine di valutare il valore locativo occorre preliminarmente determinare il canone di affitto che produrranno gli immobili in esame in base alla estensione e al grado di finiture nonché in base al sito in cui sorgono. Gli immobili di cui al lotto A sono costituiti da un primo corpo di fabbrica (quello principale) destinato a civile abitazione, da un casotto, da una struttura precaria e da un secondo corpo di fabbrica destinato sempre a civile abitazione. Ai fini della stima il casotto e la struttura precaria verranno considerate come pertinenze del primo corpo di fabbrica destinato a civile abitazione in quanto per le loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche singolarmente non sono suscettibili di produzione di reddito. Pertanto la stima del valore locativo riguarderà un corpo denominato 1 (corpo principale) destinato 1

2 a civile abitazione con le pertinenze costituite dal casotto e dalla struttura precaria e da un corpo denominato 2 destinato sempre a civile abitazione. CORPO 1.A Trattasi di una casa per civile abitazione composta da piano un unico terra la cui altezza interna utile variabile tra 2.83 ml e 3.67 e composto dagli ambienti di seguito elencati: Ambiente Superficie Utile (in Coeff. per calcolo Sup. Commerciale Superficie Commerciale (in Cucina Pranzo 27,30 1,00 27,30 Disimpegno 5,34 1,00 5,34 Letto s 9,61 1,00 9,61 wc 3,80 1,00 3,80 Letto s 10,23 1,00 10,23 bagno 5,89 1,00 5,89 Letto m 18,06 1,00 18,06 Veranda anteriore 18,92 0,25 4,73 Veranda laterale 21,07 0,35 7,37 Locale di sgombero 17,17 0,35 6,00 Casotto 8,98 0,40 3,59 Struttura precaria 101,00 0,10 10,01 La superficie commerciale dell immobile in oggetto si calcola con l espressione di seguito illustrata: Sc=SI + x 1 x S 1 + x 2 xs x n x S n dove Sc= superficie commerciale SI= superficie lorda dell unità immobiliare x 1,x 2.x n = coefficienti attribuiti agli spazi accessori; 2

3 S 1,S 2..S n = superficie accessori da quanto sopra descritto si ottiene che la superficie commerciale dell unità immobiliare in esame vale: Sc=97, = mq Il fabbricato si presenta in discrete condizioni in quanto abitato e quindi con le opere di manutenzione ordinaria eseguiti; si presenta con struttura portante in muratura e copertura con travi in legno a vista. L esterno si presenta in parte (quella anteriore) con tonachina, in parte con intonaco allo stato rustico ed in parte privo di intonaco mentre l interno si presenta in buone condizioni. La pavimentazione è in ceramica. Gli impianti presenti (idrico-sanitario, fognario ed elettrico), da un esame a vista, appaiono in buone condizioni anche se non rispondono alla vigente normativa (DM 37/2008). La tramezzature, considerato lo spessore sono realizzati in parte con mattoni forati ed in parte con blocchi di calcare tenero. Il canone d affitto mensile riferito al mq che può produrre tale immobile, tenuto conto anche dei dati derivanti dall'osservatorio del Mercato Immobiliare, per la sua ubicazione, consistenza, finitura è di 2,50 /mq. pertanto il canone mensile riferito a tutto l immobile è pari a: C=2.50 /mq x 128,92 mq=322,30che si approssima a 320, 00 A tal punto viene di seguito calcolato il reddito annuo netto prodotto e paria : C Canone 320,00 Cu Cauzione tre mensilità 960,00 Ca Canone Affitto posticipato 320,00x(12+0,04x78/12) 3923,20 Ic Interessi sulla cauzione 960,00x0,04/2 19,20 RI Reddito annuo lordo 3923,20+19, ,40 Spese medie annue a carico del proprietario 1 Quota di reintegrazione, manutenzione e assicurazione sui fabbricati (pari al 9% del canone annuo) 354,82 3

4 2 Servizi, sono normalmente a carico dell'affittuario quali (ICI, IRPEF etributi vari che si stimono itorno al 13 % 512,51 3 Amministrazione pari al 2% 78,85 4 Sfitto e inesigibilità pari al 2% 78,85 5 Interessi 1/2 (525,00x0,04) 20,50 Totale spese medie annue posticipate 1045,52 R Reddito annuo netto R=RI-Spese 2896,88 Il valore locativo nella fattispecie è la somma di tante annualità accumulate ed esattamente pari a 10 per come disposto dal G.E. e pertanto dalle formule di matematica finanziaria se ne determina il valore che è dato dall espressione seguente: V a =R (r+1) n -1/r(r+1) n = Dove R= 2896,88 reddito netto annuo r=3% tasso di interesse n=10 anni V a1 =24.710,97 valore locativo immobile 1 CORPO 2.A Trattasi di una casetta per civile abitazione composta da piano un unico terra la cui altezza interna utile variabile tra 3.00 ml e 1.90 e composto dagli ambienti di seguito elencati: Ambiente Superficie Utile (in Coeff. per calcolo Sup. Commerciale Superficie Commerciale (in Cucina Pranzo 15,75 1,00 15,75 Disimpegno 16,49 1,00 16,49 wc 2,28 1,00 2,28 La superficie commerciale dell immobile in oggetto si calcola con l espressione di seguito 4

5 illustrata: Sc=SI + x 1 x S 1 + x 2 xs x n x S n dove Sc= superficie commerciale SI= superficie lorda dell unità immobiliare x 1,x 2.x n = coefficienti attribuiti agli spazi accessori; S 1,S 2..S n = superficie accessori da quanto sopra descritto si ottiene che la superficie commerciale dell unità immobiliare in esame vale: Sc=50,60mq Il fabbricato si presenta in discrete condizioni in quanto abitato e quindi con le opere di manutenzione ordinaria eseguiti; si presenta con struttura portante in muratura e copertura con travi in legno a vista. L esterno si presenta in parte (quella anteriore) con tonachina, in parte con intonaco allo stato rustico ed in parte privo di intonaco mentre l interno si presenta in buone condizioni. La pavimentazione è in ceramica. Gli impianti presenti (idrico-sanitario, fognario ed elettrico), da un esame a vista, appaiono in buone condizioni anche se non rispondono alla vigente normativa (DM 37/2008). Il canone d affitto mensile riferito al mq che può produrre tale immobile, tenuto conto anche dei dati derivanti dall'osservatorio del Mercato Immobiliare, per la sua ubicazione, consistenza, finitura è di 2,00 /mq. pertanto il canone mensile riferito a tutto l immobile è pari a: C=1.50 /mq x 50,60 mq=75,90che si approssima a 75, 00 A tal punto viene di seguito calcolato il reddito annuo netto prodotto e paria : C Canone 75,00 Cu Cauzione tre mensilità 225,00 Ca Canone Affitto posticipato 75,00x(12+0,04x78/12) 919,50 Ic Interessi sulla cauzione 225,00x0,04/2 4,50 RI Reddito annuo lordo 919,50+4,50 924,00 5

6 Spese medie annue a carico del proprietario 1 Quota di reintegrazione, manutenzione e assicurazione sui fabbricati (pari al 9% del canone annuo) 83,16 2 Servizi, sono normalmente a carico dell'affittuario quali (ICI, IRPEF etributi vari che si stimono itorno al 13 % 120,12 3 Amministrazione pari al 2% 18,48 4 Sfitto e inesigibilità pari al 2% 18,48 5 Interessi 1/2 (525,00x0,04) 4,80 Totale spese medie annue posticipate 245,04 R Reddito annuo normale R=RI-Spese 678,96 Il valore locativo nella fattispecie è la somma di tante annualità accumulate ed esattamente pari a 10 per come disposto dal G.E. e pertanto dalle formule di matematica finanziaria se ne determina il valore che è dato dall espressione seguente: V a =R (r+1) n -1/r(r+1) n = Dove R=678,96 reddito netto annuo r=3% tasso di interesse n=10 anni V a2 =5.791,67 valore locativo immobile 2 In conclusione il valore locativo finale dato dalla somma dei due valori locativi (immobile 1+ Immobile 2) è pari a : Va tot=24.710, ,67 =30.502,64 che si approssima a ,00 Va tot= ,00 (diconsi eurotrentamilaecinquecento/00) Modica lì Il C.T.U. (Dott. Ing Iozzia Maddalieno Antonino) 6

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