TRIBUNALE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO - N. 33/2013. Giudice delegato: Dott.ssa Anna Maria Rossi

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO - N. 33/2013 Giudice delegato: Dott.ssa Anna Maria Rossi Curatore fallimentare: Dott. Alessandro Bassu Perito stimatore: Arch. Stefano Capponi * * * LOTTO N.18 V. Terracini 12 Scala C - P.5 Appartamento e cant. sub 139 Posto auto coperto sub 172 PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più

2 2 di 10 probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura fallimentare, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 30% * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO N.18 Comune di Budrio (BO) Via Umberto Terracini n.12 - Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, posto al piano quinto, composto da soggiorno-pranzo con balcone, disimpegno, due camere da letto, bagno e annessa cantina al piano terra per la superficie commerciale di circa mq. 63, oltre a posto auto coperto al piano terra, per la superficie commerciale di circa mq 12. Di nuova costruzione, appartamento e cantina sono parzialmente da completare in quanto privi di finiture interne e parte degli impianti. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima è identificato all'agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Siena - Territorio - Servizi Catastali - Catasto dei Fabbricati di Budrio al: Foglio 127, con la Part. 1169

3 3 di 10 - sub. 172, cat. C/6, cl.2, mq 12, RCE euro 39,66, Via Umberto Terracini, piano T; - sub. 139, cat. A/3, cl.4, vani 3,5, RCE euro 415,75, Via Umberto Terracini, piano 5-T, scala C, edificio C; Il tutto intestato a ---con sede in Bologna, C.F.: --- proprietà per 1000/1000 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : La compravendita viene fatta ed accettata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova attualmente, con le relative accessioni e pertinenze, con gli oneri e le servitù attive e passive di qualsiasi specie se e come esistono, con le proporzionali quote di comproprietà sulle parti comuni come per legge ai sensi dell art del C.C. e a tutte le clausole, i patti, le condizioni, le limitazioni, le destinazioni e le servitù riportate nell atto di provenienza (terreni edificabili). CONFINI Appartamento: Muri perimetrali, Vano scala, Ragioni della stessa proprietà, altre ragioni, salvo altri Cantina: vano scala, corridoio comune, ragioni della stessa proprietà, altre ragioni, salvo altri. Posto auto coperto: strada privata, Ragioni della stessa proprietà, salvo altri. PROPRIETÀ --- con sede in Bologna, C.F.: --- proprietà per 1000/1000dell intero bene PROVENIENZA DEL BENE Il terreno su cui è stato edificato l immobile è stato acquistato con atto regolarmente trascritto a Bologna. ATTI PREGIUDIZIEVOLI

4 4 di 10 A carico di ---, con sede in Comune di Bologna (BO), nel periodo di riferimento, relativamente ai beni oggetto della presente relazione, risultano le seguenti formalità: = IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Bologna il 29 Maggio 2008 = SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO trascritta a Bologna il 7 febbraio 2014 Le ulteriori formalità riportate nella ricognizione storico ventennale notarile, non gravano sui beni oggetto della presente perizia. (v. ventennale allegato) REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l immobile oggetto di trasferimento, un fabbricato costruito in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Budrio (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Concessione edilizia N. 124 del Permesso di Costruire S.C.I.A. Prot. Gen. n del variante a sanatoria Prot. Gen. n del Fine lavori parziale Non è stata rilasciato certificato di abitabilità / usabilità Dal confronto fra quanto assentito nelle Concessioni Edilizie e lo stato rilevato non sono state accertate difformità. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è nella disponibilità della Società Fallita ---. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento.

5 5 di 10 DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data successiva al 1 settembre 1967 (2007/2012), in Budrio (BO), comune della provincia di Bologna distante circa 20 km. dal capoluogo. E situato in zona di nuova espansione, caratterizzata da edifici residenziali simili, periferica rispetto al centro del paese, ma comoda a servizi e trasporti. Il fabbricato, a forma di L, risulta composto da 5 blocchi scala (B, C, D, E, F) sviluppati su altezze diverse (4-5-6 piani fuori terra) con copertura piana a lastrico solare. L unità immobiliare oggetto di stima è inserita nel corpo scala C. La struttura portante è a pilastri e travi in c.a., con tamponamento in mattoni in laterizio tipo Poroton e cappotto esterno, copertura piana a terrazza praticabile ed esternamente intonacato. Di recentissima costruzione, si presenta in buone condizioni di manutenzione. All unità immobiliare, si accede attraverso la scala condominiale con ascensore. Il portone di accesso all abitazione è blindato e provvisto di videocitofono e tiro. L unità da stimare comprende i seguenti vani: Soggiorno - pranzo con balcone; Disimpegno; Due camere da letto; Bagno. L appartamento, con altezza interna di circa ml. 2,70, è privo di alcune finiture interne quali pavimenti e rivestimenti, battiscopa, porte interne, sanitari (è presente solo il piatto doccia). Il balcone è pavimentato. Le finestre sono in alluminio verniciato bianco con vetro camera, provviste di tapparelle in pvc. Le pareti divisorie interne sono in laterizio, intonacate e

6 6 di 10 tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono autonomi con elementi scaldanti in alluminio, manca il termo arredo in bagno. L impianto elettrico è infilato e terminato quasi completamente. La cantina, posta al piano terra, ha porta di accesso a battente in ferro, non pavimentata e provvista di impianto elettrico. Il posto auto coperto è posto al piano terra, nell area di pertinenza del condominio, pavimentato con autobloccanti e provvisto di tettoia metallica. Lo stato di manutenzione buono. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o parti comuni. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la

7 7 di 10 determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Abitazione + cantina circa mq 63,00

8 8 di 10 Posto auto coperto circa mq 12,00 STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione posto al piano quinto con annessa cantina e posto auto coperto al piano terra, sito in Comune di Budrio (BO), Via Umberto Terracini n.12. La ricerca dei valori di mercato ha tenuto conto dei valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ediz (nuovo 2200/2500 /mq), dei valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2013 (nuovo ottimo 2250/2650 /mq), e di quanto riferito dagli agenti immobiliari locali che indicano prezzi per il nuovo non oltre i 1900/2000 /mq. Considerando che continua da qualche anno il trend di diminuzione dei prezzi si ritiene di fissare il valore corrente di mercato in. 1850,00/mq per gli appartamenti completamente terminati. Tale prezzo verrà opportunamente ridotto per tenere conto delle spese necessarie per il completamento delle opere. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene,

9 9 di 10 della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare: Appartamento + cantina mq. 63,00 x /mq. 1650,00 = ,00 Posto auto coperto a corpo = ,00 VALORE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA ( -30 %) ,00 (euro settantottomila /00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 20 luglio 2015 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Stefano Capponi) Allegati: Visure catastali del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) Planimetria catastale del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) Estratto di Mappa Catastale Raccolta fotografie Copia dell ultimo progetto licenziato

10 10 di 10 Relazione Notarile (copia) Atto notarile di provenienza