TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * FALLIMENTO N. 44/2017 * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * Castelfranco Emilia (MO) Via Cimone n. 19 Fgl. 67 Mapp. 220 Sub. 3 e 2 FALLIMENTO N. 44/2017 * * * Il Giudice delegato in oggetto, su istanza del Curatore fallimentare autorizzava in data 27/07/2017 la nomina a perito stimatore immobiliare dell Arch. Capponi Stefano, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Bologna al n. 1906, con studio in Bologna Via Ristori n. 15 e gli conferiva l incarico di descrivere e stimare i beni immobili attinenti il fallimento in epigrafe. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti ipotecari catastali, aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, aver avuto i necessari contatti con l ufficio tecnico di Castelfranco Emilia (MO) e l Agenzia del Territorio (Catasto fabbricati), espone quanto segue: * * * PREMESSA I beni oggetto di fallimento verranno presi in considerazione, specificando: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE

2 2 di 11 INDAGINE AMMINISTRATIVA ANALISI URBANISTICA DEI PIANI VIGENTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Comune di Castelfranco Emilia (MO), Via Cimone n. 19 Piena proprietà di porzione di complesso immobiliare, posta al piano terra, primo ed interrato, ad uso civile abitazione, composta da ingresso, soggiorno-pranzo con angolo cottura, vano scala al piano terra; disimpegno, due camere, balcone ed un bagno al piano primo; cantina e lavanderia sotto scala al piano interrato, oltre ad autorimessa al piano interrato e corte esclusiva, per la superficie commerciale ragguagliata per l abitazione di circa mq 130, per l autorimessa circa mq. 26 e la corte esclusiva di circa 200 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Premesso che, come dichiarato in relazione ventennale dal Notaio Delegato, non risultano beni di proprietà della società fallita, vengono di seguito descritti e valutati i beni immobili della socia Sig.ra Rossi Franca, così identificati: N.C.E.U. del Comune di Castelfranco Emilia (MO) beni intestati a: 1- XXX

3 3 di 11 Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Cimone piano S1 C/ mq. 67, Via Cimone n. 19 piano A/2 3 5 vani 490,63 S1-T-1 VINCOLI E ONERI - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Nella vendita sono comprese le comproprietà sulle parti comuni dell edificio tali per legge, titolo e destinazione CONFINI In confine con muri perimetrali, Via Cimone, salvo altri. PROPRIETÀ XXX piena proprietà dell intero bene PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita a rogito XXX ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura fallimentare risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni, per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: 1) ipoteca giudiziale iscritta a Bologna 2) Trascrizione di costituzione di fondo patrimoniale 3) Trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento 4) Trascrizione di apprensione dei beni del coniuge del fallito REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA

4 4 di 11 Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Castelfranco Emilia (MO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie. Concessione edilizia Prot. N del 24 marzo 1990 Concessione edilizia Prot. N del 18 gennaio 1991 Concessione edilizia Prot. N del 01 ottobre 1994 Concessione edilizia Prot. N del 22 novembe 1994 Certificato di Abitabilità Prot. N del 19 giugno 1995 e rilasciato in data 03 agosto 1995 Dal confronto fra lo stato licenziato e lo stato di fatto rilevato sono state rilevate le seguenti difformità: Modeste modifiche interne Realizzazione di un portico esterno in legno e installazione di piccolo gazebo coperto E possibile procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di pratica edilizia a sanatoria e nuovo accatastamento (ad esclusione del portico esterno in legno e del piccolo gazebo che dovranno essere rimossi). Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 1.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria, demolizione portico e gazebo, abitabilità e nuovo accatastamento) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al

5 5 di 11 riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato da XXXX. In sede di stima sarà considerato libero al decreto di trasferimento. Sono presenti all interno dell unità immobiliare alcuni arredi oggetto di pignoramento ed inclusi nella vendita. Precisamente: QUANTITA Tavernetta: Tavolo rettangolare nero 1 Scarpiera 1 Divano 1 Garage: Scaffalature in metallo 1 arredi a cui non si è attribuito alcun valore in quanto si ritiene che l eventuale interesse per alcuni di questi oggetti sia compensato dal costo di smaltimento dei rimanenti. Ulteriore mobilio o altri oggetti rinvenuti all interno della proprietà stimata, non espressamente sopra citati, sono da considerarsi res derelicta, cioè abbandonata dal legittimo proprietario con l intenzione di rinunciare alla sua proprietà e quindi oggetto di occupazione ed eventualmente di onere di smaltimento da parte dell aggiudicatario. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato originariamente in data successiva al 1 settembre 1967, (anni 1990 e seguenti) di due piani fuori terra oltre uno interrato, esternamente in mattone faccia a vista, con struttura portante in muratura / c.a. e tetto a falde, grondaie e pluviali in rame. L edificio si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione. La

6 6 di 11 piccola area cortiliva esclusiva che fronteggia l edificio su tre lati è prevalentemente a verde e pavimentata solo nei camminamenti pedonali e marciapiedi. L ingresso pedonale è indipendente al piano terra. All abitazione si accede tramite la propria corte esclusiva mediante cancello pedonale. L ingresso all autorimessa avviene invece da rampa comune all edificio. L unità da stimare comprende i seguenti vani: PIANO TERRA: ingresso, soggiorno-pranzo con angolo cottura, vano scala di collegamento al piano primo ed interrato PIANO PRIMO: disimpegno, 2 camere da letto e bagno (dotato di vasca piccola, doccia, lavandino, wc e bidet), balcone PIANO INTERRATO: cantina (adibita a tavernetta con camino) e lavanderia sottoscala Tutti i locali sono pavimentati con ceramica ad eccezione del piano primo con parquet di legno. Il bagno, la lavanderia e l angolo cottura hanno rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza di circa mt. 2,60/2,90 a seconda del piano e della presenza di controsoffitti. Le finestre sono in legno con vetro camera e provviste di scuri in legno. Le porte interne sono in legno. Le pareti divisorie sono in muratura/laterizio, intonacate e tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono autonomi con elementi scaldanti in acciaio/alluminio. Le finiture sono dell epoca di costruzione (1990/1994) e lo stato di manutenzione normale/sufficiente. L autorimessa è pavimentata e ha portone basculante in lamiera verniciata. CONFORMITA IMPIANTI All interno della documentazione relativa al Certificato di Abitabilità

7 7 di 11 presentata al Comune di Castelfranco Emilia (MO), sono state rinvenute le certificazione degli impianti. Essendo estremamente datate e non avendo potuto verificare lo stato manutentivo degli impianti né le eventuali variazioni introdotte agli impianti stessi, non si può garantire la validità delle certificazioni. Pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità sugli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o parti comuni. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50

8 8 di 11 Per il 50% della superficie dei vani principali collocati al piano ultimo (attico) aventi altezza utile da ml. 1,50 a ml. 2,02 e comunicanti con i vani di cui al punto precedente Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata. La superficie delle particelle di terreno è stata ricavata della visure catastali rilasciate dal N.C.T. di Bologna. Le superfici commerciali ragguagliate /catastali dei beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, sono: Piena proprietà Abitazione circa mq. 130,00

9 9 di 11 Corte esclusiva circa mq. 200,00 Autorimessa circa mq. 26,00 STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dall Osservatorio immobiliare dell Agenzia del

10 10 di 11 Territorio 2 semestre 2016, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Abitazione ,00 Corte esclusiva ,00 Autorimessa ,00 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 * (*valore al netto della regolarizzazione urbanistica e catastale) PREZZO BASE D ASTA COMPENDIO IMM (-30%) ,00* (euro centoventicinquemila/00) La porzione di fabbricato oggetto di procedura fallimentare è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 21 settembre 2017.

11 11 di 11 Allegati: Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di Castelfranco Emilia (MO) Planimetrie catastali del N.C.E.U. del Comune di Castelfranco Emilia (MO) Elaborato planimetrico del N.C.E.U. del Comune di Castelfranco Emilia (MO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Castelfranco Emilia (MO) Raccolta fotografie Ultimo precedente edilizio (copia) Relazione notarile (copia)