TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: Creditore Procedente.

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 801/12 R.G. ESEC. Promosso da: Creditore Procedente Contro Debitori Esecutati * PREMESSA Il bene oggetto di esecuzione immobiliare è preso in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU CONFINI VINCOLI ED ONERI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE DELL ESECUTATO AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI 1

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI In mancanza di elementi certi ed attendibili per la determinazione del più probabile valore di mercato della porzione di immobile oggetto di procedura; il metodo di stima adottato è quello sintetico per comparazione, (metodo di raffronto) che riconosce come unica realtà il prezzo di compravendita di beni analoghi e ne assume la media come espressione del valore di zona. L indagine si è basata su beni analoghi con prezzi conformi ed attendibili, escludendo dal confronto tutte le compravendite non corrispondenti alla volontà d operatori normali. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, la sottoscritta dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 10% ed il 40% del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione. DATI DI PIGNORAMENTO Trascrizione del verbale di pignoramento immobiliare effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna in data 2

3 14 Gennaio 2013 reg. gen reg. part UNITA IMMOBILIARE: Censita al Catasto Fabbricati del Comune di Anzola dell Emilia al: Foglio 3, Mappale 226 Sub 21, via Torresotto n.1, piano 2, Categoria A/3; classe 3; Cons. Vani 3,5; Rendita Catastale 352,48; Foglio 3, Mappale 226 Sub 12, via Torresotto n.1, piano T, Categoria C/6; classe 1; Cons. Vani 15 mq, Rendita Catastale 65,07. * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Piena proprietà di: - Porzione di fabbricato sito in Comune di Anzola dell Emilia, località San Giacomo del Martignone, via Torresotto n. 1, e precisamente un appartamento al secondo piano composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno e balcone, con annesso posto auto scoperto al piano terra. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima è intestato all Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Bologna, Catasto Fabbricati del Comune di Anzola dell Emilia a: Soggetto esecutato) proprietà per ½ in regime di comunione dei beni; Soggetto esecutato) proprietà per ½ in regime di comunione dei beni. Foglio 3, Mappale 226 Sub 21, via Torresotto n.1, piano 2, Categoria A/3; classe 3; Cons. Vani 3,5; Rendita Catastale 352,48. Foglio 3, Mappale 226 Sub 12, via Torresotto n.1, piano T, Categoria C/6; classe 1; Cons. Vani 15 mq, Rendita Catastale 65,07 3

4 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: I dati catastali della visura e quelli riportati nelle note di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Come da rogito di provenienza nella vendita è compresa la comproprietà pro-quota su tutte le parti comuni del fabbricato quali risultano tali per legge, titoli di acquisto e destinazione ed in particolare su quelle identificate nell elaborato planimetrico allegato alla citata denuncia prot. n. BO del giorno 11/10/2004. Si precisa che sono escluse dalle parti comuni le porzioni di sottotetto sovrastanti gli appartamenti posti al secondo piano ed ultimo piano (nella fattispecie l immobile oggetto di pignoramento), poiché appartengono in proprietà esclusiva ai proprietari di tali ultimi appartamenti lungo il perimetro della proiezione verticale degli appartamenti stessi, con esclusione della proiezione del vano scala che è condominiale ed attraverso il quale si accede alla copertura del fabbricato. Le parti comuni ai sub. 21 e 12 sono il foglio 3 particella 226 sub. 1, accesso pedonale comune ai sub. dal 13 al 22; il sub. 2 la scala comune ai sub. dal 15 al 22. VINCOLI ED ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili. CONFINI Il fabbricato confina con via Torresotto a nord, con un parcheggio a est, con particelle e fabbricati di altra proprietà sui confini sud e ovest. 4

5 PROPRIETA Soggetto esecutato) proprietà per ½ in regime di comunione dei beni; Soggetto esecutato) proprietà per ½ in regime di comunione dei beni. Foglio 3, Mappale 226 Sub 21, via Torresotto n.1, piano 2, Categoria A/3; classe 3; Cons. Vani 3,5; Rendita Catastale 352,48. PROVENIENZA DEI BENI Con Atto di vendita del Notaio Dott. [omissis], notaio iscritto nel Collegio Notarile di Bologna, in data 21 Aprile 2006, Repertorio n Raccolta n registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 in data 28 Aprile 2006 al n e trascritto a Bologna il 02 Maggio 2006 al n. gen n. part STATO CIVILE DELL ESECUTATO AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI: Gli esecutati risultavano coniugati in regime di comunione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI I suddetti immobili risultano liberi da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti da detti documenti e registri ad eccezione di quanto sotto indicato: Iscrizioni : - ipoteca volontaria /. - verbale di pignoramento immobiliare /. REGIME FISCALE La vendita sarà soggetta a Tassa di Registro oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA 5

6 (Concessione, Abitabilità e/o Usabilità, Legge47/85 e Legge 724/94) Il fabbricato in cui risulta inserito il bene oggetto di stima risulta essere stato edificato nella prima metà del 2000, ed è ricompreso nel piano particolareggiato di iniziativa privata approvato dal Consiglio Comunale di Anzola Dell'Emilia con delibera n. 69 del 24 settembre 1998 al quale si è data attuazione mediante apposita convenzione edilizia stipulata tra la società edificatrice è il Comune stesso. L immobile è stato edificato a seguito della Concessione Edilizia numero 76/02 rilasciata dal comune di Anzola Dell'Emilia in data 11/11/2002, pratica edilizia numero 67/2002, prot (non disponibile agli atti comunali) e successiva Denuncia di Inizio Attività presentata in data 22/06/2004 prot , pratica edilizia 95/S/04. La richiesta di certificato di conformità edilizia e agibilità è stata presentata il 10/11/2004 con prot Dato che la pratica non fu sorteggiata il tecnico del Comune ha specificato che in tali casi, per silenzio-assenso, scaduti i termini, il certificato di conformità di fatto viene sostituito dalla scheda tecnica descrittiva firmata dal progettista. Dal punto di vista amministrativo, in seguito al sopralluogo effettuato, l immobile risulta regolare sia dal punto di vista urbanistico che dal punto di vista catastale. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 05 giugno 2015, codice identificativo , dall Ing. Piani Alessandra, numero di accreditamento 1587, valevole sino al 05 giugno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è 6

7 posto in Classe Energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Alla data del sopralluogo effettuato dalla scrivente in data 7 Maggio 2015, l unità immobiliare risulta occupata dagli esecutati. L immobile sarà libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato residenziale plurifamiliare è situato in comune di Anzola dell Emilia via Torresotto n. 1. La costruzione risale al L edificio nel suo complesso si eleva per 3 piani fuori terra ed è costituito da più unità immobiliari. L unità immobiliare in oggetto è composta da un ingresso/soggiorno con angolo cottura, un disimpegno che porta a due camere da letto, rispettivamente singola e matrimoniale, e ad un bagno dotato di sanitari, lavandino e doccia. Dal soggiorno di accede un balcone. Il grado delle finiture esterne al fabbricato è buono così come il grado delle finiture degli interni. La struttura del fabbricato è a travi e pilastri in c.a.. senza cappotto esterno. La porta di accesso all appartamento è costituita da un blindato, le porte interne sono in legno verniciato ad unica anta di media fattura, gli infissi esterni (scuri) sono in legno tinto mentre gli infissi interni (finestre) sono in legno tinto legno con vetrocamera. I rivestimenti e i pavimenti sono in ceramica. Non è stata realizzata la botola che collega l appartamento al sottotetto e potrà essere realizzata senza pratiche edilizie. Non è presente una cantina ed esternamente alla recinzione di confine vi è il posto auto scoperto di pertinenza dell abitazione. Gli impianti presenti nell unità abitativa sono quelli di civile abitazione e 7

8 nello specifico: - impianto elettrico con punti luce e prese di corrente, idrico-sanitario, campanello ed apertura; - impianto di riscaldamento autonomo (la caldaia è collocata nella cucina) e svolge funzione di produzione di acqua calda sanitaria e riscaldamento mediante corpi scaldanti radiatori; - Il fabbricato è sito nella frazione di San Giacomo in Martignone che dista circa 7 Km dal centro di Anzola dell Emilia dove sono presenti tutte le strutture di pubblica utilità quali: poste, banche, supermercati, bar, ristoranti, negozi, servizi pubblici, stazione ferroviaria, scuole, parchi pubblici, ecc.. L esecutato dichiara che le spese condominiali sono regolari (non vi è un amministratore incaricato e il condominio si autogestisce per risparmiare nei costi) così come il saldo delle bollette dei servizi. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La consistenza in superficie commerciale è stata determinata con il metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità o d ambito. 8

9 Dai computi effettuati sono emerse le risultanze di seguito descritte. La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Unità immobiliare (piano secondo) 69,40 mq x 100% = 69,40 mq Balcone (piano secondo) 6,24 mq x 30% = 1,87 mq Posto auto scoperto (piano terra) 20,00 mq x 25% = 5,00 mq * Applicando i dettami degli usi e delle consuetudini locali si può addivenire ad una superficie commerciale ragguagliata applicando opportuni coefficienti di destinazione, con arrotondamenti al metro quadrato ed in totale la superficie commerciale è pari a TOTALE = 76,00 mq La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto le unità immobiliari e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato : Per la valutazione del bene oggetto di procedura esecutiva si tratta di determinare il valore venale in comune commercio (vale a dire: il più probabile prezzo di mercato ) alla data della presente relazione. Al tecnico estimatore pare quindi che la scelta debba indirizzarsi verso il metodo che più sottenda l oggettività della stima. Tenuto conto che la stima riguarda la valutazione immobiliare, il tecnico estimatore ha applicato un criterio di stima sintetico-comparativo per confronto con prezzi noti in comune commercio di immobili aventi 9

10 caratteristiche ed appetibilità simili o assimilabili al bene da stimare. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame, tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture e lo stato di conservazione sufficiente, nel caso specifico, la localizzazione, la situazione occupazionale e la sua consistenza superficiaria. Qualunque valutazione quindi non può prescindere dalle indagini di mercato, nel caso di specie si sono eseguite delle indagini volte ad accertare l andamento del mercato per immobili similari a quello da valutare anche presso agenzie di intermediazione immobiliare. L indagine si è basata su vari momenti operativi ed inoltre il metodo si fonda sul presupposto che il bene da stimare sia comparabile con altri beni simili di cui sia noto il prezzo (indagine di mercato e prezzi di compravendite) od il cui valore di mercato sia desumibile per via indiretta rilevandolo da pubblicazioni specializzate, dai dati in possesso delle Agenzie del Territorio (ex Uffici Tecnici Erariali), dalle Borse Immobiliari, dalle associazioni professionali di immobiliaristi. Pertanto alla luce di quanto sopra esposto il più probabile valore di mercato sottoelencato tiene già in considerazione la regolarizzazione urbanistica oltre a spese tecniche occorrenti per la redazione delle varie pratiche e richiesta di abitabilità. In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene sopradescritto nel suo complesso, della sua ubicazione, nonché delle caratteristiche costruttive generali, particolari e di rifinitura delle entità edilizie e pertinenziali ed in specie della porzione di immobile oggetto della presente relazione di perizia, avente tale porzione la 10

11 costituzione compositiva e la consistenza sopradescritte, la scrivente ha effettuato le più opportune ricerche di mercato nel settore del mercato immobiliare, acquisendo dati ed elementi che hanno condotto ad individuare e determinare in Euro 1.200,00 (milleduecento/00) per metro quadrato di superficie ragguagliata, l equo valore commerciale afferente il bene in esame. Ciò con le seguenti risultanze: Valore complessivo del bene: mq. 76,00 x Euro/mq = Euro ,00 Nella stima sopra riportata si è già tenuto conto delle spese che dovranno essere sostenute dal soggetto aggiudicatario. Trattandosi di bene oggetto di Procedura Esecutiva lo scrivente ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 25% del valore presunto di mercato Adeguamento e correzione sopradescritto Euro x 25% = Euro Euro = Euro Valore arrotondato per difetto ad Euro La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo del CTU, con criterio sintetico. Il valore unitario di riferimento è stato determinato attraverso un analisi comparativa dei valori di beni similari compravenduti sul mercato immobiliare locale, valore che tiene conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene in oggetto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di 11

12 calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportate in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo o di arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. VALORE DEL BENE OGGETTO DI PROCEDURA ESECUTIVA PARI A Euro ,00 (sessantottomila/00) Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale chiarimento se necessario. Con osservanza Bologna 03/06/2015 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Alessandra Piani 12