TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE. Giudice Delegato: Dott. Maurizio ATZORI * * * FALLIMENTO N. 49/2017

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1 ARCH. STEFANO CAPPONI Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott. Maurizio ATZORI * * * FALLIMENTO N. 49/2017 * * * Curatore Fallimentare: Dr. Andrea MONTANARI LOTTO n. 1 Via del Borgo n. 19 Monzuno (BO), Frazione Rioveggio Fgl. 24 Mapp. 427 Sub 44 graffato al Sub 3 (abitazione e corte) Fgl. 24 Mapp. 427 Sub 20 (autorimessa) Perito estimatore: Arch. Stefano CAPPONI * * * Il Giudice delegato in oggetto, nominava perito stimatore immobiliare l Arch. Capponi Stefano, iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Bologna al n. 1906, con studio in Bologna Via Ristori n. 15 e gli conferiva l incarico di descrivere e stimare i beni immobili di proprietà " , con sede legale in Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti ipotecari catastali, aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, aver avuto i necessari contatti con l ufficio tecnico di Monzuno (BO) e l Agenzia del Territorio (Catasto fabbricati), espone quanto segue: * * * PREMESSA I beni oggetto di fallimento verranno presi in considerazione, specificando: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

2 2 di 11 PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA ANALISI URBANISTICA DEI PIANI VIGENTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO N. 1 Comune di Monzuno (BO), Frazione Rioveggio, Via del Borgo n. 19 Piena proprietà di porzione di fabbricato - posta al piano seminterrato/terra, ad uso laboratorio, (con possibilità teorica di cambio d uso in abitativo), composta da portico, n. 2 locali laboratorio, magazzino, bagno e ripostiglio, oltre ad autorimessa al piano terra e corte esclusiva, per la superficie commerciale ragguagliata per il laboratorio di circa mq 85, per l autorimessa circa mq. 18 e la corte esclusiva di circa 155 mq. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Monzuno (BO) beni intestati a: " ", sede in proprietà per 1/1 Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C.

3 3 di Località Piane snc, piano A/10 U 3,5 vani 786,31 44 S Località Piane snc, piano C/ mq. 74,37 S1 Si segnala che l unità immobiliare è accatastata in categoria A/10 mentre urbanisticamente è autorizzata come laboratorio VINCOLI E ONERI - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Le sopradescritte porzioni godono delle comproprietà, pro-quota, sulle parti comuni del fabbricato di cui i sopradescritti beni fanno parte, tali per legge e per destinazione. In particolare si rileva che da elaborato planimetrico il sub. 1 e 2 risultano BCNC (corte e giardino pensile) comune a tutti i subalterni; il sub 4 risulta BCNC (rampa) comune ai soli sub (beni del fallimento). CONFINI In confine con muri perimetrali, sub. 4 e 21, salvo altri. PROPRIETÀ " ", sede in piena proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Con atto a rogito dottor in data 10 febbraio 2006, rep , trascritto a Bologna il 16 febbraio 2006 al n la società " " ha ceduto la piena proprietà dei beni alla società " " con sede in (vedi Relazione notarile allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura fallimentare risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni, per altro meglio dettagliate

4 4 di 11 nella Relazione Notarile allegata: 1) Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 16 febbraio 2006 ai nn ; 2) Ipoteca legale iscritta a Bologna in data 7 agosto 2009 ai nn ; 3) Ipoteca legale iscritta a Bologna in data 9 giugno 2010 ai nn ; 4) Trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Bologna in data 17 novembre 2017 ai nn a favore di MASSA DEI CREDITORI. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Monzuno (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie. Pratica Edilizia N. 72/2001 Concessione Edilizia N. 13, Prot. N del 05/10/2001 e rilasciata in data 09/03/2002 (costruzione fabbricato) Denuncia di Inizio Attività per variante in corso d opera Prot. N. 847 del 22/01/2004 Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità N. 12 Prot. N del 10/08/2005. Dal confronto fra l ultimo stato autorizzato e lo stato rilevato sono state rilevate alcune difformità fra cui la diversa posizione di divisori interni e l installazione di un pergolato in legno esterno nella corte esclusiva. Per procedere alla regolarizzazione è necessario presentare pratica edilizia in

5 5 di 11 sanatoria e nuovo accatastamento (ad esclusione del pergolato in legno che dovrà essere rimosso). In alternativa le opere abusive dovranno essere riportate all ultimo stato autorizzato. Il costo della regolarizzazione, comprensivo di oneri e costi tecnici, è stato considerato nel valore finale di stima. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento o ripristino dei luoghi all ultima autorizzazione e richiesta di agibilità) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta Si segnala che l unità immobiliare è accatastata in categoria A/10 mentre urbanisticamente è autorizzata come laboratorio. Anche questa incongruenza catastale andrà regolarizzata a carico dell acquirente. Si segnala inoltre la possibilità teorica di cambio di destinazione d uso dell unità immobiliare in abitativo, invitando quanti interessati ad accertare presso l Ufficio Tecnico del Comune di Monzuno, l esistenza di tutti i requisiti richiesti. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è nella disponibilità della procedura fallimentare. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato originariamente in data successiva al 1 settembre 1967, di tre piani fuori terra oltre uno

6 6 di 11 interrato, ingresso e giardino indipendenti, esternamente intonacato e tinteggiato, con struttura di copertura in legno, tetto a falde, grondaie e pluviali in rame. Il fabbricato è localizzato in prossimità del casello autostradale di Monzuno / Rioveggio, a margine di un piccolo borgo privo di servizi commerciali. L unità immobiliare prospetta su strada e un vetusto albergo con ampio parcheggio, oggi chiuso e in disuso, quindi gli affacci sono tranquilli anche se non particolarmente ameni dal punto di vista paesaggistico. L edificio si presenta in discrete condizioni di manutenzione. La piccola area cortiliva esclusiva è in parte a verde e in parte pavimentata con autobloccanti. L ingresso pedonale è indipendente mentre l ingresso carraio avviene tramite rampa comune. La corte esclusiva risulta priva di recinzione. All unità immobiliare si accede tramite la propria corte esclusiva e comprende i seguenti vani: Portico N. 2 locali laboratorio Magazzino Anti Bagno e Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e doccia Ripostiglio Autorimessa (collegata direttamente all unità immobiliare). Tutti i locali sono pavimentati con ceramica simil cotto. Il bagno ha rivestimento in ceramica. I locali hanno un altezza di circa mt. 3,00. Le finestre sono in legno con vetro camera e provviste di scuri esterni in legno. Le porte interne sono in legno tamburato. Le pareti divisorie sono in laterizio, intonacate e tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua

7 7 di 11 calda sono autonomi con termo in acciaio tubolare. L unità immobiliare è dotata della predisposizione dell aria condizionata. Sono presenti modesti fenomeni interni di risalita dal basso dell umidità. La parte posteriore dell unità immobiliare risulta totalmente interrata. Le finiture sono recenti (2005) e lo stato di manutenzione buono. L autorimessa ha pavimento in ceramica e portone basculante in legno. CONFORMITA IMPIANTI Il bene oggetto della presente vendita è in possesso di tutta la documentazione in merito alle dichiarazioni di conformità, ai sensi del L. 46/90, dell impianto elettrico ed termo - idrico sanitario depositate col Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità N. 12 Prot. N del 10/08/2005 Tuttavia, anche in relazione alle difformità interne (spostamenti divisori interni), le certificazioni potrebbero non riflettere l attuale stato degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara pertanto di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura fallimentare da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o parti comuni. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo

8 8 di 11 delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% della superficie dei vani principali collocati al piano ultimo (attico) aventi altezza utile da ml. 1,50 a ml. 2,02 e comunicanti con i vani di cui al punto precedente Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli

9 9 di 11 principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata. La superficie delle particelle di terreno è stata ricavata della visure catastali rilasciate dal N.C.T. di Bologna. Le superfici commerciali ragguagliate /catastali dei beni in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo, sono: Piena proprietà Laboratorio/ufficio circa mq. 85,00 Autorimessa circa mq. 18,00 Corte esclusiva circa mq. 155,00 STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di

10 10 di 11 diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara. Visti i valori rilevabili dall Osservatorio immobiliare dell Agenzia del Territorio, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Laboratorio/ufficio ,00 Autorimessa ,00 Corte esclusiva ,00 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 * VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%) ,00 * (euro quarantunomila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura fallimentare è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia.

11 11 di 11 Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidato, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 20 febbraio IL PERITO STIMATORE IMMOBILIARE (Arch. Stefano Capponi) Allegati: Visure catastali del N.C.E.U. del Comune di Monzuno (BO) Planimetrie catastali del N.C.E.U. del Comune di Monzuno (BO) Elaborato planimetrico del Comune di Monzuno (BO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di S. Giorgio di P. (BO) Raccolta fotografie Ultimo precedente edilizio (copia) Relazione notarile (copia)