TRIBUNALE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * PREMESSA. I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione,

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE DI BOLOGNA LOTTO N. 1 SEZIONE FALLIMENTARE * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA CONFORMITA IMPIANTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la

2 2 di 11 vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di vendita tramite procedura forzosa, tenuto conto dell attuale sfavorevole congiuntura economica, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 44% * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Comune di Dozza (BO) Frazione di Toscanella Via Emilia n Piena proprietà di fabbricato indipendente ad uso albergo, costituito da n. 24 stanze (16 doppie e 8 singole) tutte dotate di servizi igienici esclusivi, oltre a sale comuni, sala polivalente, cucina, servizi, locale espositivo, C.T, per una superficie commerciale complessiva di circa mq. 1150, oltre ad area esterna adibita a parcheggio (29 posti auto/ circa mq. 435) di complessivi mq. 935 circa IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima, identificato al N.C.E.U. del Comune di Dozza (BO) è intestato alla società fallita proprietà per 1/1 Foglio 12: - Mapp. 453 sub. 1 graffato Mapp. 453 sub. 4 e Mapp. 453 sub. 8, Z.C. 2, cat. D/2, R.C ,10 - Mapp. 453 sub. 5 z.c. 2- cat. C/2 cl. 2 mq. 26 R.C.. 77,88 Si segnala che il locale identificato al sub. 5 è descritto anche nella planimetria del sub 1 graffato 4 e 8. Occorrerà chiedere la soppressione

3 3 di 11 dell unità immobiliare sub. 5 e un cambio dell identificativo catastale che includa anche l area cortiliva esclusiva L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per la regolarizzazione catastale sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Fin da ora, in sede della stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. Potrebbe inoltre essere opportuna una istanza di revisione della rendita catastale che all attualità è, a parere dello scrivente, molto alta. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : L immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova attualmente, con le pertinenze, azioni, ragioni, usi, diritti inerenti, servitù attive e passive, queste ultime purché abbiano ragione legale di esistere e con tutti i patti, gli obblighi e le servitù nascenti o richiamati eventualmente dal rogito di provenienza. CONFINI In confine con strada S.S. n. 9 Emilia e Via G. Marconi, salvo altri. PROPRIETÀ Piena proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Atto di fusione regolarmente registrata e trascritta a Bologna. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile oggetto della presente procedura risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata:

4 4 di 11 Ipoteca volontaria iscritta Ipoteca volontaria iscritta Ipoteca giudiziaria iscritta REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Iva. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l immobile oggetto di trasferimento, un fabbricato costruito in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Dozza (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Concessione edilizia N. 34, Prot del 05/09/1983 Demolizione e ricostruzione di edificio da destinare ad attività commerciale e albergo Concessione edilizia N. 38. Prot del 09/06/1984 Varianti in corso d opera per la costruzione albergo Concessione edilizia N. 30. Prot. 2111/85 del 29/05/1985 Variante alla C.E. n. 38/84 Concessione edilizia N. 44. Prot. 3468/86 del 07/08/1986 Variante alla C.E. 30/85 Concessione edilizia N. 3 Prot. 6099/87 del 26/01/1988 Cambio destinazione d uso locali in deroga al P.R.G. vigente Concessione edilizia N. 181/89, Prot. 2895/89 del 24/05/1990 Progetto di ampliamento albergo Concessione edilizia N. 116/91, Prot. 5643/91 del 04/12/1991 Cambio di destinazione d uso di alcuni locali ed opere accessorie D.I.A. a sanatoria Prot del 09/07/ Realizzazione di opere interne

5 5 di 11 Dal confronto fra quanto assentito nelle Concessioni Edilizie e lo stato rilevato sono state accertate alcune modeste difformità interne in merito al posizionamento dei tramezzi interni ed alle misure di alcune finestre. Si potrà procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di Variante in corso d opera in parziale in sanatoria con un costo stimato di circa. 258,00 oltre diritti di segreteria e spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, accatastamento e per la richiesta del Certificato di conformità edilizia e agibilità sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. Occorre successivamente, inoltre, depositare il progetto degli impianti ai sensi della L. 10/91, accatastare le unità immobiliari e richiederne nuova usabilità. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è libero e nella disponibilità della Società Fallita. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Oggetto di stima è un fabbricato ad uso alberghiero Hotel Gloria - edificato successivamente al 01 settembre 1967 e precisamente a partire dal 1983 con successive varianti ed ampliamenti. Edificato su un lotto di circa mq. 1250, consta di tre piani fuori terra ed uno interrato, oltre che di un area circostante pertinenziale privata ad uso

6 6 di 11 parcheggio. La struttura portante è mista, c.a. e muratura portante, il tetto è a falde ed esternamente si presenta intonacato e tinteggiato. Il fabbricato, direttamente prospiciente la Via Emilia, è provvisto di n. 2 ingressi carrabili e pedonali: uno dalla Via Emilia e l altro dalla limitrofa via G. Marconi. L area di pertinenza, è parzialmente recintata (con recinzione metallica/rete e di muratura) ed è suddivisa in n. 29 posti auto scoperti. L edificio e le aree esterne si presentano in sufficienti condizioni di manutenzione. La porzione di area destinata a parcheggio (circa mq. 435) è interamente pavimentata. Al piano terreno, sotto un comodo porticato ad L, sono gli ingressi principali al fabbricato : uno per l albergo, uno per il locale interrato polivalente (ristorante/pub/sala polivalente/ etc) ed uno per il locale adibito a sala espositiva (P.T.). Alle cucine e servizi posti al piano interrato è possibile accedere anche dall ingresso posteriore, tramite una comoda scala posta nell area cortiliva sul lato opposto rispetto alla Via Emilia. Il fabbricato è cosi composto: PIANO TERRENO: entrata / uscita all albergo reception ufficio saletta ascensore e vani scala sala polivalente ingresso autonomo alla sala polivalente / ristorante / pub posta al piano interrato Ingresso unico ed autonomo alla saletta espositiva

7 7 di 11 Il tutto per una superficie utile lorda di piano di circa mq. 205,00 oltre a: Porticato Area cortiliva adibita ad aiuole e parcheggio (circa 435,00 mq / 29 posti auto) Scala per il piano interrato PIANO INTERRATO Sala polivalente/ conferenze/ meeting/ piano bar/ ristorante Servizi igienici Saletta per colazioni Cucina, dispensa e servizi per il personale Locali tecnici Centrale termica Cortiletto prospiciente la cucina Vani scala interno ed esterno (antincendio) e ascensore Il tutto per una superficie utile lorda di piano di circa mq. 335,00 PIANO PRIMO N. 8 camere da letto matrimoniali complete di servizi N. 4 camere da letto singole complete di servizi Disimpegni Servizi Vani scala interno ed esterno (antincendio) e ascensore Il tutto per una superficie utile lorda di piano pari a circa mq. 305,00 PIANO SECONDO N. 8 camere da letto matrimoniali complete di servizi N. 4 camere da letto singole complete di servizi

8 8 di 11 Disimpegni Servizi Vani scala interno ed esterno (antincendio) e ascensore Il tutto per una superficie utile di piano pari a circa mq. 305,00 Quindi complessivamente l albergo è dotato di 24 stanze (18 doppie e 6 singole tutte dotate di bagno esclusivo) oltre a servizi di reception, saletta per colazione, ristorante e cucina (con ingresso autonomo quindi teoricamente destinato non solo ai clienti dell albergo), sala espositiva etc. La distribuzione verticale è assicurata oltre che da scale anche da un ascensore con apertura porta cm. 90. La scala è rivestita in legno mentre le stanze sono pavimentate in moquette e i bagni pavimentati e rivestiti in ceramica. Tutte le stanze hanno servizi igienici completi di lavabo, wc, bidet e doccia o vasca. Una scala di sicurezza esterna in ferro (tipo Orsogrill) garantisce l evacuazione in caso di pericolo incendio o altri eventi di forza maggiore. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono assicurati da una centrale termica posta al piano interrato. Le stanze sono dotate di riscaldamento/raffrescamento ad aria tramite apposite canalizzazioni, mentre i bagni hanno termosifoni come corpi scaldanti. Gli impianti idrotermo-sanitari necessitano di importanti opere di adeguamento e sostituzione in quanto i componenti appaiono vetusti e non efficienti. Non sono presenti servizi igienici adattabili a portatori di handicapp. Gli impianti elettrici appaiono non a norma L. 46/90 e bisognosi di adeguamento. Dalle ricerche effettuate presso l ufficio tecnico del Comune di Dozza non è

9 9 di 11 stato rinvenuto il certificato di prevenzione incendi. Le pareti sono intonacate e per la gran parte trattate con stucchetto ad encausto. Sono presenti numerose crepe che però si ritengono non pericolose sul profilo strutturale. Sono presenti inoltre alcune tracce di umidità di risalita. Non è stato possibile verificare lo stato della copertura e delle lattonerie cosi come l impianto fognario. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piano Scantinato: (Sala polivalente/ conferenze/ meeting/ piano bar/ ristorante, servizi igienici, saletta per colazioni, cucina, dispensa e servizi per il personale, locali tecnici, centrale termica Superficie lorda Commerciale indicativa MQ. 335,00 Piano terreno : (entrata / uscita all albergo, reception, ufficio, saletta, ascensore e vani scala, sala polivalente, ingresso autonomo alla sala polivalente / ristorante / pub posta al piano interrato, Ingresso unico ed autonomo alla saletta espositiva

10 10 di 11 Superficie lorda Commerciale indicativa MQ. 205,00 Piano primo : (N. 8 camere da letto matrimoniali complete di servizi, N. 4 camere da letto singole complete di servizi, disimpegni, servizi, vani scala interno ed esterno (antincendio) e ascensore Superficie lorda Commerciale indicativa MQ. 305,00 Piano secondo : (N. 8 camere da letto matrimoniali complete di servizi, N. 4 camere da letto singole complete di servizi, disimpegni, servizi, vani scala interno ed esterno (antincendio) e ascensore Superficie lorda Commerciale indicativa MQ. 305,00 Area cortiliva e parcheggi : Superficie indicativa MQ. 935,00 e cosi per un totale di superficie lorda edificata di circa mq su lotto di complessivi (compresa area di sedime fabbricato) mq circa. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di fabbricato ad uso prevalente alberghiero composto da complessive n. 24 stanze con bagno e servizi esclusivi, oltre a reception, locali tecnici, salette, sala polivalente, cucina e servizi correlati, area cortiliva esclusiva sito in Comune di Dozza (BO) frazione di Toscanella - Via Emilia n. 46. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto

11 11 di 11 di Procedura Fallimentare: VALORE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMMERCIALE A BASE D ASTA (-44%) ,00 (euro trecentonovantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 26 febbraio IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Stefano Capponi)