Ø Terreno, distinto al foglio 32, mappale 85 semin arbor cl.2 superficie are 1,55 r.d. 1,30 r.a. 1,52;

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Giancarlo Capone
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1 Tribunale di Modena Giudice dell esecuzione Dott. Michele Cifarelli Consulenza Tecnica di Ufficio nella Procedura Esecutiva Immobiliare n 18/2016 a carico dei sigg. ********* e ********* L'ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Modena, con Sua ordinanza del 7 aprile 2016, nominava esperto nella suddetta procedura la sottoscritta arch. Donata Benassi, libera professionista con studio in Modena, viale Vittorio Veneto 102 tel , studio.blu.mo@gmail.com. La scrivente il 21 aprile 2016 prestava il giuramento nella formula di rito e riceveva l'incarico di rispondere ai quesiti riportati nel verbale di conferimento di incarico di stima. Successivamente con Sua ordinanza del 17 settembre 2017 veniva richiesta una revisione della precedente relazione consegnata il 21 febbraio Premessa In data 18 febbraio 2017 è stato possibile effettuare il sopralluogo agli immobili oggetto di pignoramento. Dopo aver compiuto il suddetto sopralluogo e gli accertamenti necessari presso i competenti uffici, la scrivente è in grado di redigere la seguente relazione. Identificazione catastale Trattasi di immobili censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Soliera: Ø Abitazione, distinta al foglio 32, mappale 17, sub 13 via Modena Carpi, piano T-1 cat. A/7 - cl.2 - consistenza vani 6,5 sup. cat. mq 157; escluse aree scoperte mq r. c. 587,47; Ø Autorimessa, distinta al foglio 32, mappale 17, sub 21 via Modena Carpi, piano T cat. C/6 - cl.5 - consistenza mq 36 sup. cat. mq 42 - r. c. 79,95; Ø Terreno, distinto al foglio 32, mappale 85 semin arbor cl.2 superficie are 1,55 r.d. 1,30 r.a. 1,52; Ø Terreno, distinto al foglio 32, mappale 119 frutteto cl.2 superficie are 2,10 r.d. 4,67 r.a. 1,95. Proprietà L abitazione e l autorimessa sono di proprietà di: Ø ********* nato a ********* c.f. ********* proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni; Ø ******** nata in ********* c.f. ********* proprietà per 1/2 in regime di separazio-

2 ne dei beni. I due terreni di cui ai mappali 85 e 119 sono di proprietà degli esecutati rispettivamente per 2/28 e 2/14 e di altri soggetti non interessati alla presente perizia per i restanti 26/28 e 12/14. Situazione occupazionale L appartamento è abitato dagli esecutati (tel ). Provenienza del bene Le unità, oggetto di pignoramento, sono pervenute agli esecutati tramite rogito di compravendita come da atto del notaio Mauro Borghi, notaio in Nonantola, di rep. n 44366/8721 del 2 maggio 2006, trascritto presso la conservatoria di Modena in data 24 maggio 2006 ai n 17212/ Regime fiscale Gli immobili suddetti sono soggetti ad imposta di registro. Spese condominiali Trattandosi di un borgo con poche unità non è stato costituito alcun condominio. Le spese di gestione ordinaria sono ripartite fra gli inquilini. Descrizione delle unità Si tratta di un abitazione indipendente che fa parte di un borgo rurale completamente ristrutturato sito in Soliera (Mo) in via Modena Carpi (ex strada Romana 413); l unità in oggetto è ubicata al civico 412. Il fabbricato si sviluppa su due piani ad uso residenziale. L appartamento, allo stato attuale, è composto al piano terra da: pranzosoggiorno con cucina aperta, disimpegno e bagno; al piano primo da: disimpegno, due camere, bagno e studio. Vi sono inoltre due giardini privati, uno sul retro, l altro situato sul fronte dell edificio. L ampia autorimessa è sita in un fabbricato separato che insiste sull area cortiliva comune. L unità presenta le seguenti caratteristiche e finiture: - gli infissi esterni sono in legno con vetro termoisolante e con scuri in legno; le finestre del piano primo sono prive di scuri e dotate di inferriate in ferro; - il portoncino d ingresso è in legno del tipo blindato; le porte interne sono in legno tamburato; - i pavimenti sono in piastrelle di ceramica; lo zoccolino è in legno; - i rivestimenti dei bagni e della cucina sono in piastrelle di ceramica;

3 - gli intonaci interni sono del tipo civile tinteggiato; - l'impianto idro-sanitario viene alimentato dall'acquedotto comunale; gli apparecchi sanitari sono in porcellana bianca vetrificata; - l'impianto elettrico è del tipo sottotraccia, le prese e i punti luce sono in numero sufficiente; - l'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo alimentato a gas; i radiatori sono in ghisa; - la scala interna che collega i vari piani è pavimentata in piastrelle coordinate agli altri pavimenti e ha ringhiera in ferro battuto; - i giardini hanno camminamenti in piastrelle di gres e aiuole piantumate; - l autorimessa ha il pavimento in piastrelle ed è chiusa da due basculanti in lamiera verniciata. Lo stato di conservazione dell immobile è buono. Per quanto riguarda i due terreni si tratta di una parte di area cortiliva (mappale 119) e di uno stradello d accesso al borgo (mappale 85). Le superfici degli immobili misurate secondo il criterio di superficie lorda esterna sono: appartamento piano terra mq 99,26 (h ml 2,70) appartamento piano primo mq 69,72 (h max ml 2,98 min ml 1,50) giardino mq 48,00 giardino mq 55,00 autorimessa mq 41,74 (h ml 2,73) Le superfici commerciali degli immobili, in ragione delle superfici principali e del concorso delle superfici secondarie ragguagliate ai rispettivi rapporti mercantili, sono: appartamento piano terra 1,00 mq 99,26 appartamento piano primo 1,00 mq 69,72 giardino 0,10 mq 4,80 giardino 0,10 mq 5,50 autorimessa 0,50 mq 20,87 Da cui si ha: superficie commerciale complessiva mq 200,15 Indagine amministrativa e conformità edilizia Presso gli uffici del Comune di Soliera è presente la seguente pratica edilizia riguardante gli immobili in oggetto:

4 Ø Sanatoria di opere edilizie abusive n 514 del 27/12/1995 (per cambio di destinazione uso da cantina a tavernetta, costruzione di n 5 box per ricovero suini, ricovero suini e allevamento lattonzoli, variazioni prospettiche); Ø Concessione edilizia per la ristrutturazione fabbricato rurale con creazione di 7 unità abitative, prot. gen.13668/2002 del 19/02/2003, pratica n 9329/2002; creazione di 7 unità abitative, prot. gen. 379 del 10 gennaio 2004, DIA n 5; creazione di 7 unità abitative, prot. gen del 10 aprile 2004, DIA n 163; creazione di 7 unità abitative, prot. gen del 10 luglio 2004, DIA n 305. Non risulta presentata la richiesta di abitabilità. L abitazione non risulta conforme al progetto citato, in quanto sono state demolite alcune tramezze al piano terra, sarà quindi necessario regolarizzare il fabbricato presentando una pratica in sanatoria mediante una (C.I.L. o S.C.I.A.) per la quale è prevista un ammenda minima rispettivamente di 258,00 o 1.000,00 a cui si aggiungono le spese tecniche per la presentazione della pratica e il nuovo accatastamento dell unità, quantificabili in circa 1.500,00. Trascrizioni ed iscrizioni gravanti sulle proprietà Sono risultate le seguenti iscrizioni e trascrizioni che gravano sulle unità oggetto di pignoramento: - ipoteca volontaria iscritta a Modena il 24 maggio 2006 ai n 17213/4635 per ,00 (a garanzia di mutuo fondiario per ,00), a favore della BHW Bausparkasse AG con sede in Bolzano, come da atto del notaio Mauro Borghi, notaio in Nonantola, di rep. n 44367/8722 del 2 maggio 2006; - verbale di pignoramento immobiliare trascritto presso la Conservatoria di Modena in data 27 gennaio 2016 ai n 1719/1222 a favore BHW Bausparkasse AG con sede in Bolzano, come da atto esecutivo dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Modena n di rep. del 24 dicembre Stima Dalle indagini effettuate, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili pignorati, adottando il metodo di stima basato sul criterio

5 sintetico che, in forza di proiezioni comparative, trae il suo risultato da valori ottenuti da documenti relativi a contrattazioni note di immobili simili con situazioni analoghe e valutazioni di agenzie immobiliari, si determina il più probabile valore a metro quadro dell immobile oggetto di stima che risulta essere di 1.300,00/mq. Il valore delle quote parti dei due terreni sono forfettizzate nel valore suddetto. Il valore dell immobile, quindi, è dato dal prodotto della superficie commerciale complessiva per il valore unitario; da cui: mq 200,15 x /mq 1.300,00 (milletrecento euro) = ,00 (duecentosessantamilacentonovantacinque euro) Esposizione analitica degli adeguamenti e correzioni di stima La stima, essendo una vendita forzata, viene ridotta del 5% per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, da cui: ,00 x 0,95 = ,25 (duecentoquarantasettemilacentottantacinque euro/25). In virtù delle indagini svolte, inoltre, si è inoltre accertata la seguente condizione che determina adeguamento e conseguente correzione al valore dell immobile: - oneri di regolazione urbanistica: come sopra citato la non conformità dell immobile porta alla presentazione di una pratica in sanatoria il cui costo fra oblazioni, diritti comunali, nuovo accatastamento e spese tecniche sarà di circa 2.500,00. Pertanto il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima risulta essere: , = ,25 che si arrotonda a ,00 (duecentoquarantaquattromilacinquecento euro). Tanto si doveva ad evasione dell'incarico conferito. arch. Donata Benassi Modena, 14 novembre 2017

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