TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

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1 1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO nella procedura esecutiva immobiliare n. 124/2017 a carico di Braga Bruna e Bianchini Augusto. ********************************************** Giudice dell esecuzione : Dott. Michele Cifarelli ********************************************** Nella procedura esecutiva immobiliare n. 124/2017 Tribunale di Modena contro Braga Bruna e Bianchini Augusto, l Ill.mo Signor Giudice Dott. Michele Cifarelli nominava con Proprio provvedimento in data 11/10/2017 in qualità di esperto per la individuazione, descrizione e valutazione dei cespiti pignorati, il sottoscritto Ing. Raffaele Rigagnoli. Compiuti i necessari rilievi e gli accertamenti tutti del caso, che completava anche con approfondite indagini presso i competenti pubblici uffici, lo scrivente si poneva in grado di esporre la seguente RELAZIONE: a seguito di pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data 21/04/2017 ai nn Registro Generale e 6505 del Registro Particolare a favore di UNICREDIT SPA con sede a Roma, risultano pignorati i beni immobiliari di seguito descritti e periziati posti nel Comune di San Felice S.P. località RIVARA in via Degli Estensi, consistenti in : Bene A : Immobili in piena proprietà del Sig. Bianchini Augusto:

2 2 A1-Porzione di fabbricato da terra a tetto ad uso uffici e abitazione, con annessa area cortiliva in proprietà esclusiva, posto nel Comune di San Felice sul Panaro (MO) frazione RIVARA, via Degli Estensi n.2223, già n. 103 A2-Fabbricato da terra a tetto ad uso opificio industriale, magazzino e autorimesse, con circostante area cortiliva in proprietà esclusiva, posto nel Comune di San Felice S.P., frazione RIVARA, via Degli Estensi attualmente senza numero civico, già identificato con il numero civico 103 Bene B : Immobile di proprietà del Sig. Bianchini Augusto in ragione di ½ in piena proprietà e in nuda proprietà in ragione di ½ Fabbricato da terra a tetto ad uso civile abitazione con circostante area cortiliva in proprietà esclusiva, posto nel Comune di San Felice S.P. (MO) in via Degli Estensi n Bene C : Immobili di piena proprietà della Signora Braga Bruna: Appezzamento di terreno con sovrastanti fabbricati in parte civili e in parte rurali, in unico corpo, posto nel Comune di San Felice S.P. frazione RIVARA, via Degli Estensi n BENE A A1 - Porzione di fabbricato da terra a tetto ad uso uffici e abitazione con annessa area cortiliva in proprietà esclusiva Sig. Bianchini Augusto IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni in esame risultano distinti in N.C.E.U. di Modena nel Comune di San Felice S.P. ( MO ), identificato al Catasto Fabbricati con :

3 3 - Fg. 33 Mapp. 296, Sub. 2,Via Degli Estensi n. 103, p.t. Cat.A/10, cl.1, vani 5,5, R.C.E. 1008,38 - Fg. 33 Mapp. 296, sub. 3, Via Degli Estensi n. 2223, P.1, cat. A/2, cl. 2, vani 4, R.C.E. 361,52 - Fg. 33 Mapp. 296, Sub. 1, via Degli Estensi, bene comune non censibile, area comune ai Sub. 2 e 3. CONFINI Confina complessivamente con via Degli Estensi, ragioni Bianchini Augusto da più lati, parti comuni, salvo altri più precisi e recenti confini. STATO DI POSSESSO DEI BENI Il bene risulta libero da persone in quanto il Sig. Bianchini Augusto risulta residente in Via Degli Estensi n PROVENIENZA L immobile risulta appartenere per la piena ed esclusiva proprietà al Sig. Bianchini Augusto in forza di giusti e legittimi titoli. DESCRIZIONE Si tratta di una porzione di fabbricato disposto su due livelli fuori terra, al piano terra (sub.2) la destinazione d uso è ufficio, ed è composta da tre uffici, disimpegno, spogliatoio, wc., archivio-ripostiglio con accesso diretto dall esterno,al piano primo (sub 3) la destinazione d uso è abitazione, ha un accesso indipendente attraverso una scala esterna, ed è composta da ingresso-disimpegno, pranzo-soggiorno, cucina, bagno, camera da letto e ripostiglio, i due piani sono collegati tra loro da una scala interna e sia al piano terra che al piano primo c è una porta

4 4 interna di collegamento con un'altra unità immobiliare situata a fianco della stessa. La struttura portante è in muratura con solai in latero cemento, esternamente i muri sono intonacati e tinteggiati, i serramenti esterni sono finestre con telaio in alluminio al piano terra e finestre con scuri in legno al piano primo, il tetto è a falde inclinate in latero cemento con sovrastante manto di copertura in tegole. All interno delle due unità immobiliari i muri sono intonacati e tinteggiati, i pavimenti sono in ceramica, i rivestimenti nei bagni e cucina sono in ceramica, le porte interne sono in legno, e sia il piano terra che il piano primo sono dotate di impianto elettrico, idrosanitario e riscaldamento autonomi, senza certificazione. Alla data del sopraluogo il bene si trova in uno stato di conservazione discreto. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni. Piano Terra : Piano 1 : 9,15 mt x 11,77 mt = 107,69 mq 9,15 mt x 11,77 mt = 107,69 mq Balcone 5,00 mt x 1,30 mt = 6,50 mq Totale : 221,88 mq POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Il sopraluogo presso l ufficio del comune di San Felice S.P. ha evidenziato i seguenti documenti : - permesso per esecuzione lavori edili pratica n 183/77

5 5 - autorizzazione di abitabilità del 01 Marzo Condono edilizio P.E. n 462 prot del 31/05/1986 e Certificato di agibilità del 05/01/ Richiesta di sanatoria pratica c.e. 96/56 - Scheda AeDES : Lievi danni limitati al manto di copertura e alla pavimentazione del terrazzo, che sono stati riparati e avviata pratica di rimborso. Il bene in oggetto è attualmente in posizione edilizia regolare. VALUTAZIONE Si ritiene opportuno considerare, per il bene in esame, il più probabile valore di mercato con riferimento a valori medi rilevabili in zona per beni simili. La determinazione del valore del bene viene stimato specificando la superficie commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo. Ufficio Sub 2 107,69 mq x 700 = /mq = ,00 Abitazione Sub 3 107,69 mq x 800 = /mq = ,00 Valore complessivo dei beni ,00 Pertanto il bene in esame risulta meritevole di un apprezzamento pari a Euro ,00 ( centosessantunomilacinquecentotrentacinque/00) PROPOSTA DI VENDITA - BENE A1 Per quanto sopra, si propone la vendita del bene sopra periziato in un unico lotto con il seguente prezzo a base d asta: Euro ,00 ( euro centosessantamila /00) A2 - Fabbricato da terra a tetto ad uso opificio industriale,

6 6 magazzino e autorimesse, con circostante area cortiliva in proprietà esclusiva del Sig. Bianchini Augusto IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni in esame risultano distinti in N.C.E.U. di Modena nel Comune di San Felice S.P. ( MO ), identificato al Catasto Fabbricati con : - Fg. 33 Mapp. 249 Sub. 2, via Degli Estensi n. 103, P.T-1, Cat. D/8 R.C.E. 2220,76 - Fg. 33 Mapp. 249, Sub. 3, via Degli Estensi n. 103, P.T., Cat. C/6, cl 4, mq 34, R.C.E. 100,09 - Fg. 33 Mapp. 249, Sub. 4, via Degli Estensi n. 103, P.T-1, Cat. C/2 cl.1, mq 24, R.C.E. 32,23 - Fg. 33 Mapp. 249, Sub. 5, via Degli Estensi n. 103, P.T. Cat. C/6, cl. 4, mq 19, R.C.E. 55,93 - Fg. 33 Mapp. 249, Sub. 1, bene comune non censibile, area comune a tutti i sub. CONFINI Confina complessivamente con : ragioni Zucchi, Bianchini Augusto da più lati salvo altri più precisi e recenti confini. STATO DI POSSESSO DEI BENI Il bene risulta libero PROVENIENZA L immobile risulta appartenere per la piena proprietà al Sig. Bianchini Augusto a seguito di atto di compravendita a rogito del notaio DI MARIA ITALO di Mirandola, rep , trascritto il 31/10/2003, al n.gen e n. part

7 7 DESCRIZIONE Si tratta di un capannone la cui superficie si sviluppa principalmente a piano terra con una piccola parte soppalcata, viene utilizzato come ricovero attrezzi e macchine agricole, autorimessa, magazzino, cantina, pollaio, ripostiglio. La struttura portante verticale è in muratura con tetto a falde inclinate in ferro per una parte e travi in c.a. e tavelloni di laterizio nell altra, la copertura è in pannelli di eternit. Esternamente i muri sono intonacati e tinteggiati, i serramenti esterni sono : finestre e portoni a due ante in ferro. All interno i muri sono intonacati e tinteggiati, il pavimento è in cemento, le porte interne sono in legno, è dotato di impianto elettrico,, senza certificazione. Alla data del sopraluogo il bene si trova in uno stato di conservazione scarso. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni: Sub 2 Capannone 24,50 mt x 10,50 mt = 257,25 mq C.T. ripost. 14,70 mt x 2,80 mt = 41,16 mq Magazzino 6,05 mt x 3,50 mt = 21,17 mq Soppalco 6,05 mt x 10,50 mt = 63,52 mq Sub 3 Autorimessa 3,75 mt x 10,50 mt = 39,37 mq Sub 4 Cantina 6,05 mt x 3,00 mt = 18,15 mq Pollaio 2,50 mt x 2,50 mt = 6,25 mq

8 8 Sub 5 Autorimessa 3,75 mt x 6,05 mt = 22,68 mq TOTALE 469,55 mq POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Il sopraluogo presso l ufficio del comune di San Felice S.P. ha evidenziato i seguenti documenti : - Pratica edile n 17 /1976 prot. n Autorizzazione di agibilità 17/04/ Concessione in sanatoria n 457 prot. n del 20/11/ Certificato di agibilità del 05/01/ Scheda AeDES Lievi danni in corrispondenza della apertura lato nord-est, che sono stati riparati e avviata pratica di rimborso. Il bene in esame è in posizione edilizia non regolare in quanto dal sopralluogo effettuato si sono riscontrate delle difformità all interno e all esterno rispetto al progetto concessionato. Le opere di modifiche interne sono sanabili ai sensi dell articolo 36 del Decreto n. 380 del 2001 e art. 16 della L.R. n. 23 del 2004 con un costo indicativo stimato ( tra sanzione, diritti di segreteria, costi professionali e oneri di legge) di circa Euro 5.000,00 (cinquemila/00 euro ) VALUTAZIONE Si ritiene opportuno considerare, per il bene in esame, il più probabile valore di mercato con riferimento a valori medi rilevabili in zona per beni simili. La determinazione del valore del bene viene stimato specificando la superficie commerciale, il valore per metro quadrato e il valore

9 9 complessivo. Sub 2 383,1 mq x 450 /mq = ,00 Sub 3 39,37 mq x 400 /mq = ,00 Sub 4 24,40 mq x 400 /mq = 9.760,00 Sub 5 22,68 mq x 400 /mq = 9.072,00 a detrarre pratica in sanatoria ,00 Totale ,00 Pertanto il bene in esame risulta meritevole di un apprezzamento pari a Euro ,00 ( duecentounimilanovecentosettantacinque/00) PROPOSTA DI VENDITA - BENE A2 Per quanto sopra si propone la vendita del bene in un unico lotto con il seguente prezzo a base d asta : Euro ,00 (duecentomila/00) BENE B : Immobile di proprietà del Sig. Bianchini Augusto in ragione di ½ in piena proprietà e in nuda proprietà in ragione di ½. N.B. Bianchini Augusto ha acquisito la piena proprietà del bene in oggetto in quanto i Sigg. Bianchini Francesco e Bonfatti Eleonora sono deceduti, occorre aggiornare l intestazione con una voltura. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni in esame risultano distinti in N.C.E.U. di Modena nel Comune di San Felice S.P. ( MO ), identificato al Catasto Fabbricati con : - Fg. 33, Mapp. 252, Sub. 4, Via Degli Estensi n. 103, P. T-1-2, Cat. A/3, cl.2, vani 14, R.C.E. 708,58

10 10 - Fg. 33, Mapp. 252, Sub. 3, bene non censibile area esclusiva del Sub. 4 CONFINI Confina complessivamente con : ragioni Zucchi, Bianchini Augusto da più lati, strada statale salvi altri STATO DI POSSESSO DEI BENI Il bene risulta libero da persone in quanto il Sig. Bianchini Augusto risulta residente in Via Degli Estensi n e il Sig. Bianchini Francesco è deceduto. PROVENIENZA In data 23/10/2003, con atto di compravendita a rogito del Notaio Di Maria Italo, di Mirandola ( Mo ), trascritto il 31/10/2003, al n. gen e n. part , gli immobili del Foglio 33, Mappale 252 diventano di piena ed esclusiva proprietà del suddetto Bianchini Augusto ; in data 23/10/2003, con atto di donazione a rogito del Notaio Di Maria Italo, di Mirandola ( MO ), rep. n , trascritto il 31/10/2003, al n.gen e n.part.18972, Bianchini Augusto donava il diritto di usufrutto per la quota di ½ sugli immobili del Foglio 33, Mappale 252 a Bianchini Francesco nato a San Felice sul Panaro il 14/11/1923. Il Sig. Bianchini Francesco è deceduto in data 23/08/2008 a Finale Emilia ( MO ) e la Sig. ra Bonfatti Eleonora è deceduta in data 03/02/2017 a Finale Emilia ( MO ) come da certificati di morte allegati, quindi il Sig. Bianchini Augusto acquisisce la piena proprietà del bene in oggetto.

11 11 DESCRIZIONE Si tratta di un fabbricato da terra a tetto ad uso residenziale con circostante area cortiliva in proprietà esclusiva, si sviluppa su tre piani fuori terra P. T-1-2, ed al suo interno è così composto : Piano terra : ingresso, due cucine, due pranzi, due cantine e un vano scala che collega ai piani superiori ; Piano Primo : vano scala, disimpegno, sei camere da letto e un bagno; Piano secondo : vano scala, disimpegno e quattro soffitte. La struttura portante verticale è in muratura, i solai intermedi sono in legno e tavelle di laterizio, il tetto è a falde inclinate con struttura in legno e tavelle di laterizio. Esternamente i muri sono a faccia vista, i serramenti esterni sono finestre in legno con scuri in legno. All interno i muri sono intonacati e tinteggiati, il pavimento è in ceramica,tavelle di laterizio, scaglie di granito e in alcune camere legno, il rivestimento delle pareti nei bagni e cucine sono in ceramica le porte interne sono in legno, è dotato di impianto elettrico, idrosanitario, e riscaldamento autonomo senza certificazione. Alla data del sopraluogo il bene si trova in uno stato di conservazione discreto. La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni Piano Terra 12,00 mt x 12,80 mt = 153,60 mq

12 12 Piano 1 Piano 2 12,00 mt x 12,80 mt = 153,60 mq 12,00 mt x 12,80 mt = 153,60 mq Totale 460,80 mq POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Il sopraluogo presso l ufficio del comune di San Felice S.P. ha evidenziato i seguenti documenti : - Denuncia di inizio attività in sanatoria prot. 874 del 20/01/ Fine lavori n 714 del 06/05/ Scheda AeDES nella quale si conferma edificio agibile. Non è possibile dare la regolarità edilizia, in quanto non sono stati individuati elaborati grafici che rappresentano lo stato attuale dell edificio e documenti relativi a concessioni edilizie e agibilità, l unica documentazione sono una DIA per la costruzione di recinzione e una scheda AeDES fatta dopo il terremoto del 2012 nella quale si dice che il fabbricato è agibile. Come elaborati grafici esiste una planimetria catastale del catasto fabbricati, nella quale sono state riscontrate alcune piccole difformità, al fine di regolarizzare la posizione edilizia e acquisire il certificato di agibilità, occorrerà presentare in accordo con l ufficio tecnico comunale la documentazione necessaria in base alle normative vigenti Lo scrivente non ha gli elementi necessari per il calcolo dell ammontare della somma da scontare per acquisire il certificato di agibilità. VALUTAZIONE Si ritiene opportuno considerare, per il bene in esame, il più probabile valore di mercato con riferimento a valori medi rilevabili in

13 13 zona per beni simili. La determinazione del valore del bene viene stimato specificando la superficie commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo, e avendo il Sig. Bianchini Augusto acquisito la piena proprietà del bene, nella determinazione del valore del bene non si tiene conto del valore di usofrutto. Piano Terra 153,60 mq x 800 /mq = ,00 Piano 1 153,60 mq x 800 /mq = ,00 Piano 2 (soffitta) 153,60 mq x 400 /mq = ,00 Area cortiliva esclusiva ( vedi elab. Plan.) 826 mq x 80 /mq = ,00 TOTALE ,00 Pertanto il bene in esame risulta meritevole di un apprezzamento pari a Euro ,00 ( trecentosettantatremiladuecentottanta/00) PROPOSTA DI VENDITA - BENE B Per quanto sopra si propone la vendita del bene in un unico lotto con il seguente prezzo a base d asta di: Euro ,00 (trecentosettantatremila/00) Bene C : Immobili di piena proprietà della Signora Braga Bruna IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni in esame risultano distinti in N.C.E.U. di Modena nel Comune di San Felice S.P. ( MO ), identificato al Catasto Fabbricati con : - Fg. 33 Mapp. 244, Via Degli Estensi n. 46 P. T, cat. A/4, cl. 2, vani 5,5 R.C.E. 198,84

14 14 Catasto Terreni : - Fg. 33, Mapp. 244 di ettari ente urbano - Fg 33, Mapp. 245 di ettari fabbricato rurale - Fg 33, Mapp. 342 di ettari R.D.E. 19,41 R.A.E. 19,93. CONFINI Confina con eredi Scacchetti Giuseppe, Bianchini Augusto, via Degli Estensi, Guerzoni Paolo, salvi altri ecc. STATO DI POSSESSO DEI BENI Fabbricato residenziale :inagibile Fabbricato rurale : demolito Terreno : libero PROVENIENZA Gli immobili in oggetto spettano in piena ed esclusiva proprietà alla Sig.ra Braga Bruna in forza di giusti e legittimi titoli. DESCRIZIONE Fabbricato residenziale ( Fg. 33, Mapp. 244 ) Si tratta di un fabbricato da terra a tetto ad uso residenziale con circostante area cortiliva in proprietà esclusiva di mq 350, si sviluppa su tre piani fuori terra P. T-1-2, ed al suo interno è così composto : Piano terra : ingresso, vano scala, cucina, pranzo, cantina, due ripostigli, wc Piano Primo : vano scala, disimpegno, quattro camere da letto Piano secondo : vano scala, due soffitte La struttura portante verticale è in muratura, i solai intermedi sono in legno e tavelle di laterizio, il tetto è a due falde inclinate con struttura

15 15 in legno e tavelloni di laterizio. Esternamente i muri sono a faccia vista, i serramenti esterni sono finestre in legno con scuri in legno. All interno i muri sono intonacati e tinteggiati, il pavimento è in ceramica e tavelle di laterizio, le porte interne sono in legno, ed è privo di utenze ( acqua, luce e gas ). Alla data del sopraluogo il bene si trova in cattivo stato di conservazione e inagibile a seguito del terremoto del La superficie complessiva dei beni in esame viene determinata mediante rilievo geometrico e calcolata secondo le consuetudini locali che prevedono il computo di tutti i muri interni ed esterni Piano Terra Piano 1 Piano 2 Totale 12,00 mt x 7,00 mt = 84,00 mq 12,00 mt x 7,00 mt = 84,00 mq 12,00 mt x 7,00 mt = 84,00 mq 252,00 mq Fabbicato rurale ( Fg. 33, Mapp. 245 ): Piccolo fabbricato rurale di 5 mq che è stato demolito e al suo posto è stato costruito un fabbricato abusivo da demolire. Terreno ( Fg.33, Mapp, 342 ): Appezzamento di terreno adiacente ai fabbricati sopra descritti, seminativo arboreo di classe 1, di superficie 1838 mq, avente destinazione urbanistica in parte residenziale ad assetto urbanistico consolidato AC1, fasce di tutela delle acque pubbliche, in parte area interessata da scenari di pericolosità P2, P3 del reticolo idrografico di pianura e parte con destinazione Dossi / Paleodossi,come da

16 16 Certificato di Destinazione Urbanistica. POSIZIONE EDILIZIA ED URBANISTICA Il sopralluogo presso l ufficio tecnico del comune di Serramazzoni ( Mo ) ha evidenziato la seguente documentazione : Fabbricato residenziale - Scheda AeDES Non è possibile dare la regolarità edilizia, in quanto non sono stati individuati elaborati grafici che rappresentano lo stato attuale dell edificio e documenti relativi a concessioni edilizie e agibilità, l unica documentazione è una scheda AeDES fatta dopo il terremoto del 2012 nella quale si dice che il fabbricato è inagibile. Come elaborati grafici esiste una planimetria catastale del catasto fabbricati. Fabbricato rurale ( Fg. 33, Mapp. 245 ) Non è possibile dare la regolarità edilizia perché non c è nessuna documentazione. Terreno ( Fg.33, Mapp, 342 ) Certificato di destinazione urbanistica con la seguente destinazione urbanistica: - Aree edificate a prevalente destinazione residenziale ad assetto urbanistico consolidato ( AC 1 ) art. 39 del Regolamento Urbanistico Edilizio ( RUE ) - Fasce di tutela delle acque pubbliche ex. Dlgs. 42/2004, art. 33 delle Norme Tecniche di Attuazione del PSC - Aree interessate da scenari di pericolosità P2 e P3 del reticolo,

17 17 idrografico di pianura ( PGRA ) ( art. 39 quater NTA PSC ) - Dossi / Paleodossi, art 38 delle Norme Tecniche di Attuazione del PSC VALUTAZIONE Si ritiene qui opportuno considerare, per i beni in esame, il più probabile valore di mercato con riferimento a valori medi rilevabili in zona per beni simili. La determinazione del valore del bene viene stimato specificando la superficie commerciale, il valore per metro quadrato e il valore complessivo. La superficie commerciale viene calcolata in base alle consuetudini di piazza che computano i muri perimetrali esterni per intero. Pertanto si può considerare il seguente valore: Fabbricato residenziale Piano Terra : 84,00 mq x 100 /mq = 8.400,00 Piano 1 : 84,00 mq x 100 /mq = 8.400,00 Piano 2 : 84,00 mq x 100 /mq = 8.400,00 Totale ,00 Fabbricato Rurale Fabbricato 0 Terreno Si ritiene di considerare capacità edificatoria dell area in base all indice edificatorio di 0,40 mq/mq che si trova in quella zona, e che viene indicato nel RUE Calcolo della superficie edificatoria :1.838 mq x 0,40 mq/mq = 735 mq

18 mq x 100 /mq = ,00 Totale ,00 Pertanto il bene in esame risulta meritevole di un apprezzamento pari a Euro ,00 ( novantottomilasettecentoventi/00) PROPOSTA DI VENDITA - BENE C Per quanto sopra, si propone la vendita dei beni sopra periziati in unico lotto con i seguente prezzo a base d asta di : Euro ,00 ( euro novantottomila/00 ) ******************************************** Con quanto esposto lo scrivente ritiene compiutamente assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Con Osservanza Modena, 28 Febbraio 2018 IL CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. Raffaele Rigagnoli Allegati: - Documentazione fotografica - Documentazione catastale ( Visura, planimetria ) - Estratto del PSC ( Norme urbanistiche ) - Stati di famiglia - Autorizzazione edilizia