Ufficio Esecuzioni immobiliari. Esecuzione immobiliare 167/15 Giudice delegato: Dott. Ssa Camilla Sommariva

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1 Geom. Corradi Corrado Via Lago Calamone n. 17 Reggio Emilia Telefono e FAX cell e.mail corrado@studioservim.it e.mail cert. corrado.corradi@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 167/15 Giudice delegato: Dott. Ssa Camilla Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Corradi Corrado

2 0-SOMMARIO P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE VERIFICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B, C, Pagina 2 di 11

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 167/2015 Esecutati: Procedente: Data conferimento incarico: 08/06/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 04/09/2017 Udienza: 04/10/2017 ore 9,40 Data trascrizione pignoramento: 16/03/2015 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: Copia della presente perizia verra trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato e via e.mail al sig. Legale del Procedente. Pagina 3 di 11

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Rendita abitazione sub 9 9,5 vani A/2 di 1^ classe 760,48 autorimessa sub mq. C/6 di 1^ classe 380, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F). INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione sub 9 9,5 vani A/2 di 1^ classe 760,48 autorimessa sub mq. C/6 di 1^ classe 380,63 Pagina 4 di 10

5 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita Area urbana Strada Boschi sub mq. 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale le due situazioni non corrispondono tra di loro in quanto nel pignoramento non è presente la quota di comproprietà di un terreno limitrofo alla proprietà dell esecutato. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza con le planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio e lo stato di fatto, ad eccezione di un bagno presente nell autorimessa, e di una parete che è stata abbattuta al piano terra dell abitazione. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 PORZIONE DI ABITAZIONE DA TERRA A TETTO CON PARTE DI FABBRICATO STACCATO AD USO AUTRIMESSA POSTO IN STRDA BOSCHI N.64 A NOVELLARA (RE): Trattasi di fabbricato ad uso abitazione di complessivi tre piani fuori terra, composto a piano terra di ingresso, ripostiglio (sottoscala), soggiorno pranzo, cucina, disimpegno, bagno, dispensa, cantina, con vano scala interna si raggiunge il primo piano composto da tre camere da letto doppie, bagno e disimpegno. Il sottotetto non abitabile è composto da tre vani con disimpegno. I pavimenti sono in piastrelle di ceramica, di mediocre qualità, come del resto i rivestimenti di bagni e cucina, i serramenti interni sono in legno d abete tamburato mordenzati scuri, i telai a vetri singoli sono in alluminio anodizzato color bronzo, l oscuramento è consentito da antoni in legno di colore verde. Il riscaldamento è autonomo a gas metano con caldaiette autonome poste non in tutti i vani e scarico diretto verso l esterno. Gli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento, ad un controllo a vista, in molti casi non risultano conformi alle norme di sicurezza. L intero fabbricato è costruito in laterizio con solai in latero cemento come del resto la copertura. Esternamente è intonacato con intonaco civile tinteggiato giallo, il quale presenta numerose tracce di umidità risalente dal terreno. il fabbricato staccato, posto sul retro di quello di abitazione, è inserito tra altre due proprietà, ha una copertura a due falde, in latero cemento, come la muratura portante. In pratica questo immobile viene usato come laboratorio tessile, come del resto vari ambienti dell abitazione. All interno vi è un unico vasto ambiente con 5 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 5 di 10

6 nell angolo nord est due servizi igienici con antibagno. Tale fabbricato ha due aree cortilive di pertinenza, una sul fronte nord ed una su quello sud. Anche il fabbricato d abitazione ha un area cortiliva di pertinenza sui lati nord, sud ed est. L immobile nel suo complesso si trova in pessime condizioni di manutenzione. Considerata la sup. dell abitazione al 100% tale sup è pari a mq. 225,06, il 25% della cantina e sottotetto pari a mq. 37,38 la sup. commerciale è complessivamente di mq. 262,44, oggettivamente arrotondabile a mq Restano il fabbricato con destinazione autorimessa pari a mq. 122,50 e l area cortiliva di pertinenza pari a mq. 676,85 5-LOTTI DI VENDITA L unico lotto in vendita sarà la sola unità immobiliare costituita dall appartamento, e dalla autorimessa. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita abitazione sub 9 9,5 vani A/2 di 1^ classe 760,48 autorimessa sub mq. C/6 di 1^ classe 380,63 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 7 e classe Rendita Area urbana Strada Boschi sub mq. Pagina 6 di 10

7 Confini dell immobile: Abitazione nord facciata esterna prospicente area cortiliva di pertinenza sud facciata esterna prospicente area cortiliva di pertinenza, ad ovest sub. 19, ad est facciata esterna prospicente area cortiliva di pertinenza. Autorimessa a nord area cortiliva di pertinenza, ovest sub. 14, ad est sub.7, a sud area cortiliva di pertinenza LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di estrema periferia del capoluogo in Strada Boschi n. 64 piena proprietà di abitazione da terra a tetto di 3 piani fuori terra composta: al piano terra di ingresso, pranzo soggiorno, cucina, disimpegno, dispensa, ripostiglio e cantina, al primo piano da tre camere da letto doppie, disimpegno e bagno, al piano sottotetto da tre vani non abitabili. In fabbricato separato di unico piano con destinazione autorimessa composta da un unico vano con servizi igienici di mq. 122 complessivi, area cortiliva di competenza di mq.677. In pessimo stato di manutenzione con una sup. commerciale di mq LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L edificio condominiale nel suo complesso è stato costruito in epoca antecedente all anno 1967, presso il comune di è stato presentato e rilasciato permesso di costruire in data 17/10/2007 con n per restauro e risanamento conservativo, successiva DIA in variante prot /04/2008, permesso di costruire in variante per scorporo di parte del fabbricato in oggetto e cambio di intestazione, in data 12/01/2010 n. 358, DIA in variante prot. 365 del 12/01/2010. Da tale documentazione risulta la sostanziale corrispondenza dell immobile stesso allo stato di fatto rilevato ad eccezione di una parete demolita al piano terra dell abitazione tra cucina e disimpegno antistante il bagno. Non esiste documento di agibilità. Esistono due ordinanze comunali, una la n.154 del 09/12/2009 che ordina la sospensione immediata dei lavori, e l altra la n. 6 del 20/01/2010 che ordina il ripristino dello stato dei luoghi relativo all uso non autorizzato dell autorimessa che viene adibita a laboratorio tessile. Esiste inoltre ricorso al TAR, da parte dell esecutato, contro l ultima ordinanza comunale, e attualmente ancora pendente presso detto Tribunale Amministrativo Regionale LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sarà necessaria la ricostruzione della parete demolita al piano terra in quanto norma igienica non derogabile. La spesa per le opere di ricostruzione si stimano in 500, LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE non ci sono costi di regolarizzazione LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato dall esecutato. Pagina 7 di 10

8 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali se non il ricorso al TAR da parte dell esecutato contro lìordinanza comunale n. 6 del20/01/2010 come riportato al punto Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risulta provvedimento di assegnazione dell abitazione coniugale Non esistono altri vincoli se non quelli evidenziati negli articoli specifici. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul liberomercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene che il su descritto bene possa considerarsi in pessimo stato di manutenzione e posto in zona di periferia non ben servita da infrastrutture e trasporti. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Pagina 8 di 10

9 abitazione sub 9 9,5 vani A/2 di 1^ classe 760,48 Sup comm. Mq. 262 x /mq. 500,00 = ,00 Valore stimato appartamento ,00 autorimessa sub mq. C/6 di 1^ classe 380,63 Sup comm. Mq. 122,50 x /mq. 300,00 = ,00 Valore stimato autorimessa ,00 Area cortiliva scoperta mq.676,85 x /mq. 10,00 = 6.768,00 Valore stimato area cortiliva di pertinenza 6.768,00 Totale valore stimato dell immobile ,00 Adeguamenti correttivi detrazioni alla stima- in relazione a: 1. Assenza di garanzia per vizi del bene 20% pari ad ,00 2. Costi di ripristino 500,00 Valore di mercato ,00 oggettivamente arrotondabile ad ,00. Valore - base d asta ,00 Valore Minimo dell Offerta , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: Pagina 9 di 10

10 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE 7 ALTRE NOTIZIE Al momento del sopraluogo il tecnico ha potuto constatare all interno dell immobile un arredamento di infimo ordine. Non esiste amministrazione condominiale. Non esiste certificazione energetica e non è stato possibile reperire le conformità degli impianti. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI estratto di mappa catastale planimetrie catastali visure catastali atto di pignoramento immobiliare atto di provenienza del bene verifiche edilizie allegati a, b, c, Reggio Emilia, 24/08/2017 L esperto estimatore designato geom. Corradi Corrado Pagina 10 di 10

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