STIMA BENI IMMOBILI DIAPHORA 3 RIF.I018

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail boliti@interfree.it pec manuela.boliti@geopec.it STIMA BENI IMMOBILI DIAPHORA 3 RIF.I018 RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA ALLOGGIO IN RESIDENCE DENOMINATO TAVAREDO VILLAGE DUE A POLPENAZZE DEL GARDA Reggio Emilia 12 novembre 2015

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA UBICAZIONE STIMA DEI BENI IMMOBILI DATI CATASTALI DEI BENI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE VALORE DEI BENI NOTE ALLA COMMERCIABILITA NOTE ALLA PERIZIA ALLEGATI Pagina 2 di 16

3 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO La società DIAPHORA 3 FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RISERVATO AD INVESTITORI QUALIFICATI con sede a TRENTO - cf , per il suo tramite Avv. Franco Benassi si è rivolta al sottoscritto professionista per richiedere la determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile e la stesura di una perizia tecnica con i contenuti previsti dalla normativa fallimentare, nell ottica liquidatoria prevista per il bene in oggetto; in tale prospettiva sono state elaborate le valutazioni contenute nella presente perizia 2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA Il bene immobile di proprietà della società DIAPHORA 3 e oggetto della presente perizia, è un alloggio all interno di un residence di pregio a prevalente uso residenziale e turistico di villeggiatura posto a Polpenazze del Garda (BS), tra via Valtenesi e via Tavaredo. I suddetti beni sono stati oggetto di sopralluogo in data , le valutazioni sono da riferirsi a tale data. Pagina 3 di 16

4 2.1-UBICAZIONE Comune di Polpenazze del Garda (BS) residence Tavaredo Village due tra via Valtenesi e via Tavaredo Il complesso si trova nella zona residenziale a sud ovest del paese a circa 1 km del centro storico. Il comune di Polpenazze del Garda si trova sulle prime colline a sud ovest del Lago di Garda, sulla SP 25 che collega le zone di Desenzano e Salò. Si tratta di una zona di villeggiatura ben collegata alla viabilità che porta al lago, a circa 7 km, e all uscita autostradale di Desenzano a circa 15 km. Pagina 4 di 16

5 3-STIMA DEI BENI IMMOBILI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI INTESTATI: I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) di Brescia DIAPHORA 3 fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati con sede in TRENTO cf proprietà 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 1 e classe Rendita alloggio Comune POLPENAZZE DEL GARDA via Tavaredo piano: 1 8 / 5781 sub 7 3 vani A/2 di 6^ classe 309,87 Parti comuni relative all alloggio da elaborato planimetrico: B.C.N.C. sub.6 CORTILE E PASSAGGIO AI SUB.2 E 7 B.C.N.C. sub.164 VIALETTI, CORTILI, SCALE, AIUOLA, PISCINE, PASSAGGI, BLOCCO CONTATORI AI SUB.2 DAL SUB.7 AL SUB.63 E SUB.169 Confini alloggio: a nord affaccio su terrazza sub 2, a sud affaccio su cortile comune, a est alloggio sub.2, a ovest affaccio su area cortiliva sub 1. Si richiamano le pertinenze e le parti comuni relative all alloggio indicate dall atto di provenienza. 3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale, la proprietà risulta regolarmente censita all Agenzia del Territorio di Brescia; La consistenza effettiva dell unita immobiliare visionata corrisponde alla planimetria catastale depositata presso l Agenzia del Territorio ma non c è corrispondenza sull altezza interna dichiarata (Attestazione di cui al D.L. 78/2010 art.19 comma 14); La toponomastica dichiarata in visura e nella planimetria non è stata aggiornata risulta via Tavaredo, allo stato dei luoghi la strada a est del complesso è via Valtenesi - l immobile ha accesso da via Valtenesi snc (civ.11 dichiarato dall affittuario). Nell elaborato planimetrico di identificazione delle parti comuni del complesso l accesso all immobile è indicato nal camminamento sub.6 con accesso dall area urbana mapp.171 (a nord del complesso), allo stato dei luoghi l accesso avviene dal camminamento sub.6 percorrendo il marciapiede sulla rampa carrabile al sub.168 (a est del complesso) IL SUB.168 NON E INDICATO NELLE PARTI COMUNI DELL IMMOBILE IN OGGETTO. in allegato visure, mappe, planimetrie catastali e elaborato planimetrico 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte Pagina 5 di 16

6 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI ALLOGGIO CON TERRAZZA - A POLPENAZZE DEL GAR DA (BS) VIA VALTENESI Il bene oggetto di stima è una porzione di fabbricato ad uso civile abitazione comprendente un appartamento a piano primo con terrazza in edificio inserito nel residence denominato Tavaredo Village Due Il complesso, di recente costruzione, sorge in posizione collinare a circa 7 km dal lago di Garda in comune di Polpenazze del Garda. Il residence è composto da 57 unità abitative con finiture di pregio di diverse tipologie e metratura con corte interna ospitante due piscine, cortili e percorsi d ambientazione a verde. L alloggio oggetto di stima è ubicato al piano primo nell edificio posto sul limite a nord del complesso, con accesso diretto dalla scala ad uso esclusivo e valorizzato dalla terrazza a sud; si compone di soggiorno con angolo cucina (mq 19,24), disimpegno (mq.2,34), camera (mq 11,64) e bagno (mq 4,68) per complessivi commerciali mq 44,50 oltre al terrazzo di mq 14,42; l altezza interna autorizzata risulta di circa ml.2,70 con solaio piano, mentre dal rilevo in sopralluogo il soffitto è a spiovente e con tetto in legno a vista e con h media 3,80/3,60 ml (difformità che dovrà essere oggetto di ripristini); gli impianti e finiture sono di buona qualità, dispone inoltre di un ripostiglio a piano terra nel sottoscala dove è posta la caldaia. L edificio ha struttura portante in c.a., solai latero-cementizi, copertura a falde inclinate in legno. L alloggio risulta abitato dal 2009, lo stato di manutenzione è buono e le finiture risultano in discreto stato, con intonaci civili tinteggiati, pavimenti in similcotto, rivestimenti in ceramica, sanitari in ceramica, porte tamburate in legno, finestre in legno di abete e vetro camera, persiane in legno e porta di ingresso blindata. L alloggio è dotato di impianti autonomi con singoli contatori, con impianto elettrico ad apparecchiature moderne e recenti, riscaldamento con caldaia autonoma e termo a piastre; gli impianti risultano efficienti e in sicurezza ma non sono state reperite le certificazioni di conformità impiantistica previste dalla normativa L.46/90. Non reperito l Attestato di Certificazione Energetica. Il bene è posto in condominio di cui non si sono reperiti i costi di gestione e gli eventuali insoluti. Illustrazione fotografica e planimetrica al capitolo 3.7 Pagina 6 di 16

7 3.4-CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA Dall esame degli atti di provenienza e dagli atti rilasciati dall ufficio tecnico del Comune di Polpenazze del Garda si è potuto procedere alle verifiche di conformità edilizia dell immobile. Il complesso, di recente costruzione, è stato edificato in forza di numerose autorizzazioni citate nell atto di provenienza e qui richiamate, il singolo fabbricato in oggetto è stato interessato delle seguenti specifiche autorizzazioni: Permesso di costruire a titolo oneroso n. 45/03 del Registro Concessioni, pratica edilizia n.2480 e successiva variante DIA del prot.n. 993, ad oggetto l edificazione del fabbricato; Permesso di costruire n. 54/08 del e variante del , ad oggetto l edificazione del fabbricato limitrofo con modifica agli accessi dall edificio in oggetto; Dal confronto delle suddette autorizzazioni con i locali oggetto di perizia è emersa una situazione edilizia difforme e precisamente: non risulta realizzato il solaio/controsoffitto all altezza autorizzata di ml 2,70, in sopralluogo gli ambienti risultano con soffitto a tetto a vista e altezze medie di ml 3,80/3,60 (indice volumetrico da verificare); la finestra della camera risulta realizzata sul prospetto a ovest mentre è autorizzata sul prospetto a nord; il terrazzo nel prospetto a sud risulta autorizzato ed in uso anche all appartamento adiacente mentre dal sopralluogo e dalla scheda catastale è di pertinenza esclusiva dell alloggio in oggetto; il terrazzo nel prospetto a nord è per metà autorizzato in uso all alloggio in oggetto mentre dal sopralluogo e dalla scheda catastale risulta in uso esclusivo all alloggio adiacente. l ingresso dall esterno alla scala esclusiva risulta rappresentato correttamente solo nella variante all edificazione del fabbricato limitrofo. Pagina 7 di 16

8 Le informazioni ottenute dall ufficio tecnico comunale riguardano la possibilità di sanare le difformità tramite il ripristino dei volumi autorizzati (realizzazione del solaio ad altezza ml 2,70) e regolarizzare le restanti tramite una variante in sanatoria con pagamento delle sanzioni amministrative (circa euro 1.200,00) oltre a spese tecniche (tali importi stimati saranno detratti dal valore del bene). Non risulta richiesto e/o rilasciato il certificato di agibilità e conformità edilizia per l immobile in oggetto e di tutto il complesso residenziale, dalle informazioni assunte presso l ufficio comunale è emerso che la società attuatrice Fincredit spa del piano urbanistico non ha ultimato completamente le opere di convenzione (zona parcheggi pubblici) pertanto non sono state collaudate le opere del comparto precludendo la possibilità di ottenere le agibilità degli immobili ultimati ed abitati. Il complesso è stato edificato in Zona C2 Residenziale di espansione, urbanizzata a seguito di piano attuativo convenzionato denominato Tavaredo : Convenzione urbanistica per piano integrato di intervento del a ministro notaio S. Tarantino rep.556, l attuatore del piano è la società Fincredit spa che ad oggi non risulta aver completato le opere di urbanizzazione da cedere al comune di Polpenazze del Garda come da accordi sottoscritti e garantiti da fideiussione al 100% dell importo delle opere (polizza n.950e4620 del emessa da Zurich per euro ,33 con scadenza incondizionata fino al ). Si precisa inoltre che la zona è soggetta a vincolo ambientale e paesaggistico ai sensi della Legge n.1497 art.1 commi 3 e 4 come da D.M , con tutela della Soprintendenza di Brescia in allegato Permessi elaborati grafici - Convenzione Pagina 8 di 16

9 3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Il bene proviene a DIAPHORA 3 fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati per stipula del seguente atto: atto di conferimento in fondo immobiliare chiuso Notaio M. Rega del n.rep 35894/10865 trascritto a Brescia il n RP; a carico di FINCREDIT SPA. Risulta trascritta la Convenzione urbanistica citata al capitolo precedente: Convenzione urbanistica per piano integrato di intervento del a ministro notaio S. Tarantino rep.556, registrata a Salò il al n. 741, ivi trascritta il al n.2549/3905. Il bene risulta occupato con contratto di locazione stipulato per la durata di anni 4 dal al e rinnovato per altri 4 anni, registrato il al n serie 3 all Agenzia delle Entrate di Montichiari (BS). Il canone convenuto in euro 7.008,00 annui (. 584,00/mese) ritenuto congruo secondo le verifiche eseguite. in allegato - Atto di provenienza - Convenzione urbanistica - Atto di Locazione 3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI Dalle ricerche svolte al presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di Salò a carico dell immobile oggetto di perizia risultano le seguenti trascrizioni ipotecarie: Ipoteca volontaria a favore di CASSA DI RISPARMIO DI BOLZANO S.P.A., HYPO TIROL BANK ITALIA S.P.A., BANCA POPOLARE DI CREMONA S.P.A., MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A, iscritta in data n 805 R.P. e 4368 R.G. a carico di DIAPHORA 3 - fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati. Ipoteca volontaria a favore di CASSA DI RISPARMIO DI BOLZANO S.P.A., iscritta in data n 806 R.P. e 4369 R.G. a carico di DIAPHORA 3 - fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati. Ipoteca volontaria a favore di CASSA DI RISPARMIO DI BOLZANO S.P.A., iscritta in data n 1203 R.P. e 6420 R.G. a carico di DIAPHORA 3 - fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati. Ipoteca volontaria iscritta in data n 138 R.P. e 1012 R.G. Ipoteca giudiziale a favore di STAGNOLI S.R.L, iscritta in data n 165 R.P. e 1187 R.G. a carico di RAETIA SGR SPA. Ordinanza di sequestro conservativo a favore di STAGNOLI S.R.L., trascritto in data n 3310 R.P. e 4368 R.G. a carico di RAETIA SGR SPA. in allegato - ispezioni ipotecarie Pagina 9 di 16

10 3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE COMPLESSO Pagina 10 di 16

11 ALLOGGIO BILOCALE NB: stralcio planimetria fuori scala in allegati documentazione completa. FOTOGRAFIE DEL BENE OGGETTO DI STIMA Pagina 11 di 16

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13 FOTOGTAFIE DEL COMPLESSO Pagina 13 di 16

14 3.8-VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare la valorizzazione commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Valori di mercato Come prima analisi si riferisce che il bene per tipologia residenziale, posto in contesto signorile e in zona di villeggiatura, trova immediati comparabili espressi dal mercato della zona d ubicazione dove sono presenti altri contesti simili, nel complesso residenziale inoltre sono state commercializzate, negli scorsi anni, diverse unità abitative e dalle indagini svolte altre unità si trovano in vendita a valori che partono da per trilocali e da per bilocali. L oggetto di stima ha condizioni intrinseche, per modesta dimensione (circa 50 mq commerciali) e ubicazione marginale rispetto al centro della corte, non lo rendono meno appetibile. La seconda analisi del mercato immobiliare locale riguarda i valori di riferimento OMI 2 che riportano, per abitazioni civili in zona centrale nel comune di Polpenazze del Garda in stato ottimo di conservazione, prezzi medi da /mq 1750 a /mq 2600, in stato normale di conservazione prezzi medi da /mq 1350 a /mq Tali valori medi si riferiscono a condizioni di ordinarietà e in contesti di normale abitazione, nello specifico occorre apportare minime percentuali di incremento che tengano conto dell elevato contesto residenziale con corte interna dotata di ambientazione a verde, giardini e piscine. Il valore unitario applicato è pertanto stato stimato in /mq sulla dimensione commerciale del bene come risultante nella seguente tabella. in allegato valori OMI 2 Osservatorio dei valori immobiliari pubblicato dall Agenzia del Territorio. Pagina 14 di 16

15 Superfici La superficie commerciale 3 si è desunte dai dati catastali, di progetto edilizio, e verificata in loco. I servizi pertineziali dell alloggio sono stati ragguagliati nella loro superficie reale con i seguenti coefficienti : ripostiglio sottoscala 15%, terrazza 40%. STIMA DEI BENI ALLOGGIO BILOCALE DI PIANO PRIMO POSTO NEL COMPLESSO TAVAREDO VILLAGE DUE A POLPENAZZE DEL GAR DA (BS) la valutazione di mercato a corpo del bene così descritto e censito viene determinata come segue: appartamento bilocale via Valtenesi "TAVAREDO VILLAGE DUE" - POLPENAZZE DEL GARDA livello destinazione superficie mq coeff. sup. comm mq valutazione /mq valutazione piano terra ripostiglio 3,00 0,15 0,45 piano primo alloggio 44, ,50 piano interrato terrazza 14,40 0,4 5,76 Totale superficie commerciale ragguagliata 50, , ,00 VALORE DI MERCATO A CORPO ,00 Abbattimento per pronto realizzo e costi di regolarizzazione circa - 20% ,20 VALORE DI PRONTO REALIZZO ,00 valore di mercato - a corpo ,00 valore di pronto realizzo -20% - a corpo arrotondato , NOTE ALLA COMMERCIABILITA Il bene come descritto e stimato rappresenta un cespite con buona vendibilità se intesa a tempi medi di libera commercializzazione e ad avvenute regolarizzazioni del complesso residenziale. Lo scopo della presente stima è di valutare il bene nell ottica di pronto realizzo con tempi brevi di commercializzazione, pertanto è stato prudenzialmente valutato un abbattimento nella misura del 20% sul valore di mercato che comprende anche la stima dei costi di regolarizzazione a carico degli acquirenti. 3 La superficie commerciale è composta dal 100% delle superfici dei beni compresi di muri interni ed esterni, dal 50% delle murature comuni. Pagina 15 di 16

16 4 NOTE ALLA PERIZIA I beni come individuati sono stati descritti in perizia come unico lotto di vendita. La stima di valutazione degli immobili ha tenuto conto dello stato attuale dei beni come visitati immaginando una possibile alienazione allo stato di fatto. La stima di valutazione degli immobili non ha tenuto conto dei gravami finanziari in essere e degli eventuali vincoli o gravami non citati nella presente perizia. I valori medi di mercato utilizzati sono stati elaborati considerando le diverse analisi riportate al capitolo 3.8 e prudenzialmente abbattuti di una percentuale che ha tenuto conto dei tempi e modalità di vendita come richieste in incarico. Le informazioni riportate al capitolo 3.4 di conformità edilizia urbanistica sono state fornite durante l accesso agli atti effettuato presso l ufficio tecnico del comune, eventuali inesattezze sono da riferirsi alla incompletezza degli atti visionati, la stima delle possibili regolarizzazioni in termini di opere e varianti in sanatoria saranno da perfezionare su specifico progetto edilizio. La presente perizia è integrata, per la corretta lettura, con gli allegati che rappresentano parte integrante della stessa. Il sottoscritto esperto estimatore dichiara di aver ottemperato all incarico in autonomia ed indipendenza e di non avere in corso rapporti di lavoro con la società proprietaria del bene. 5 ALLEGATI in allegato visure, mappe, planimetrie catastali e elaborato planimetrico in allegato - atto di provenienza - convenzione urbanistica - atto di Locazione in allegato - ispezioni ipotecarie in allegato permessi elaborati grafici - convenzione in allegato valori OMI cd rom contenente la perizia e copia degli allegati Reggio Emilia, li L esperto estimatore geom. BOLITI MANUELA Pagina 16 di 16