SINTOFARM S.P.A. RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA BENI IMMOBILI COMPLESSO INDUSTRIALE A GUASTALLA (RE)

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail boliti@interfree.it pec manuela.boliti@geopec.it SINTOFARM S.P.A. CONCORDATO PREVENTIVO N.19/2015 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA BENI IMMOBILI COMPLESSO INDUSTRIALE A GUASTALLA (RE) REGGIO EMILIA

2 SOMMARIO 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA UBICAZIONE STIMA DEI BENI IMMOBILI DATI CATASTALI DEI BENI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI AUTORIZZAZIONI EDILIZIE - URBANISTICA... 9 VERIFICHE EDILIZIE...9 CONFORMITA IMPIANTI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA...10 VERIFICHE URBANISTICHE PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE STIMA DEI BENI QUADRO RIASSUNTIVO DEI VALORI IMMOBILIARI NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE NOTE ALLA PERIZIA ALLEGATI... 25

3 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO 2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA Pagina 3 di 25

4 2.1-UBICAZIONE Pagina 4 di 25

5 3-STIMA DEI BENI IMMOBILI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: SPA SINTOFARM con sede in GUASTALLA cf Proprietà Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 1 e classe Rendita MAGAZZINO Comune Guastalla Via Togliatti Palmiro piano: T 44 / 350 sub 1 Mq 377 C/2 di 4^ classe 1.323,99 ALLOGGIO Comune Guastalla Via Togliatti Palmiro piano: T 44 / 350 sub 2 8 vani A/3 di 3^ classe 619,75 INTESTATI: SINTOFARM S.P.A. con sede in GUASTALLA cf Proprietà per 1000/1000 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita CAPANNONE Comune Guastalla Via Togliatti Palmiro n. 1/A piano: T 44 / 64 sub 1 / D/7 di /^ classe 1.515,80 CAPANNONE Comune Guastalla Via Togliatti Palmiro n. 1 piano: T-1 44 / 64 sub 2 / D/8 di /^ classe 1.755,95 INTESTATI: S.P.A. SINTOFARM cf Proprietà per 1000/1000 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita ALLOGGIO Comune Guastalla Via Togliatti P. piano: T 44 / 66 sub 2 / A/2 di 1^ classe 587,47 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 25

6 CAPANNONE Comune Guastalla Via Togliatti Palmiro piano: T 44 / 66 sub 5 / D/7 di /^ classe ,00 II - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.) INTESTATI: SPA SINTOFARM con sede in GUASTALLA cf Proprietà per 1/1 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Qualità e classe Rendita AREA SCOPERTA Comune Guastalla 44 / 559 sub / Mq 361 SEMIN IRRIG di 1^ classe RD 3,69 RA 4,29 AREA SCOPERTA Comune Guastalla 44 / 560 sub / Mq 01 SEMIN IRRIG di 1^ classe RD 0,01 RA 0,01 AREA SCOPERTA Comune Guastalla 44 / 562 sub / Mq 73 SEMIN ARBOR di 1^ classe RD 0,69 RA 0,75 AREA SCOPERTA Comune Guastalla 43 / 455 sub / Mq SEMIN ARBOR di 1^ classe RD 17,64 RA 19,15 AREA SCOPERTA Comune Guastalla 43 / 457 sub / Mq 213 SEMINATIVO di 2^ classe RD 1,48 RA 1,76 AREA SCOPERTA Comune Guastalla 43 / 459 sub / Mq 307 SEMINATIVO di 2^ classe RD 2,14 RA 2,54 INTESTATI: SINTOFARM S.P.A. con sede in GUASTALLA cf Proprietà per 1000/1000 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita AREA URBANA Comune Guastalla 43 / 394 sub / Mq 1396 Area urbana / Superficie totale area: ,00 mq Confini corpo unico (fg.43 mappali 394,455,457,459 e fg44. mappali 66,64,350, 559,562,560): nord mappali 400,403 del fg.43 e mappali 410,749,473,25,552 e 63 del fg.44, est mappali 50,517,67 del fg.44, sud via Palmiro Togliatti e mappale 63 del fg.44, ovest mappali 63,557,558,561 del fg.44 e area stradale via Caduti dei Lager (mappali 456,458,460 del fg.43). Pagina 6 di 25

7 3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI COMPLESSO AZIENDALE A GUASTALLE (RE) VIA P. TOGLIATTI N.5 Pagina 7 di 25

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9 3.4-AUTORIZZAZIONI EDILIZIE - URBANISTICA VERIFICHE EDILIZIE Pagina 9 di 25

10 CONFORMITA IMPIANTI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA VERIFICHE URBANISTICHE Pagina 10 di 25

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12 Pagina 12 di 25

13 3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI Pagina 13 di 25

14 VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pagina 14 di 25

15 3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE Pagina 15 di 25

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18 Pagina 18 di 25

19 Pagina 19 di 25

20 3.8-VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Pagina 20 di 25

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22 STIMA DEI BENI FABBRICATI PRODUTTIVI A GUASTALLE (RE) VIA P. TOGLIATTI N.5 STIMA A VALORE DI MERCATO USO ABITATIVO E UFFICI ALLOGGIO mapp.66 sub.2 UFFIC I mapp.66 sub.5 ALLOGGIO mapp.350 sub.2 USO PRODUTTIVO CORPO 1 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 2 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 3 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 4 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 7 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 TETTOIA - mapp.66 sub.5 CORPO 5 - MAGAZZINO mapp.350 sub.1 CORPO 6 - MAGAZZINO mapp.64 sub.1-2 RESIDUO EDIFICABILITA' totale valutazioni Pagina 22 di 25

23 STIMA A VALORE DI RICOSTRUZIONE superficie catastale fg.44 mapp.66,350,64,559,565e fg.43 mapp.394 ZONA PRODUTTIVA EDIFICABILE superficie catastale fg.43 mapp.459,455,457 e fg.44 mapp.560 ZONA NON EDIFICABILE ALLOGGIO mapp.66 sub.2 UFFICI mapp.66 sub.5 ALLOGGIO mapp.350 sub.2 CORPO 1 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 2 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 3 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 4 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 CORPO 7 - MAGAZZINO mapp.66 sub.5 TETTOIA - mapp.66 sub.5 CORPO 5 - MAGAZZINO mapp.350 sub.1 CORPO 6 - MAGAZZINO mapp.64 sub.1-2 sistemazioni cortilive area esterna compresa viabilità costi del costruito INCIDENZA COSTI TECNICI E ONERI totale costo dell'intervento vetustà media costruzioni edificate nel 1970 al 1990 totale valutazioni Pagina 23 di 25

24 4-QUADRO RIASSUNTIVO DEI VALORI IMMOBILIARI Complesso fabbricati produttivi Comune Guastalla (RE) Via P. Togliatti n.5 SAN GIACOMO Valore di mercato dei beni immobili ,00 Abbattimento per vendita concorsuale circa -10/15% (vedi nota 4.1) Valore finale di concordato ,00 Abbattimento per vendita fallimentare circa -25% (vedi nota 4.1) Valore di liquidazione , NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE Pagina 24 di 25

25 5 NOTE ALLA PERIZIA 6 ALLEGATI TABELLA DI CALCOLO SUPERFICI/ VALORI DI RIFERIMENTO MAPPE CATASTALI - PLANIMETRIE CATASTALI DEI FABBRICATI - VISURE CATASTALI VISURE CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI ATTI LOCAZIONE STRALCIO NORME URBANISTICHE DISEGNI DI PROGETTO CONCESSIONI E AGIBILITA APE ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E GLI ALLEGATI Reggio Emilia, li L esperto estimatore geom. BOLITI MANUELA Pagina 25 di 25