TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Esecuzione immobiliare n.427/2011 Giudice delegato: G.E. Dott. Giovanni Fanticini RAPPORTO DI VALUTAZIONE

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1 Studio Tecnico Ing. Giovanni Davoli Ing. Fiorenza Pierli Via Romana,10 Albinea (RE) telefono FAX TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n.427/2011 Giudice delegato: G.E. Dott. Giovanni Fanticini Esecuzione promossa da: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Immobile posto a Reggio Nell Emilia (RE) Via Bagni n. 1/2 Loc. Marmirolo Esperto designato: Ing. Fiorenza Pierli

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COROGRAFIA ED ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE PLANIMETRIE CATASTALI ED ELABORATO PLANIMETRICO COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE COPIA CERTIFICATO SOSTITUIVO NOTARILE DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE CERTIFICATO DI STATO DI FAMIGLIA ED ESTRATTO DI MATRIMONIO VERIFICHE EDILIZIE DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE COPIA INCARICO ALLEGATI A, B, C CD-ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Ing. FIORENZA PIERLI Studio Tecnico Davoli-Pierli - Via Romana n Albinea (RE) Pagina 2 di 13

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 427/2011 Data conferimento incarico: 17/12/2012 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 11/02/2013 Udienza: 26/03/2013 ore 10:10 Atto di pignoramento: trascritto il 17/08/2011 al R.P Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R 1 della nomina, dell inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 04/01/2013 alle ore 07:00 presso lo studio dell esperto stimatore e del sopralluogo previsto per il giorno 04/01/2013 alle ore 10:15. In particolare sono stati avvertiti: 2. L Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato, della comproprietaria e via posta ordinaria o via agli avvocati del procedente e agli intervenuti. 1 Vedi allegato 7.4 Pagina 3 di 13

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza Categoria 3 e classe e superficie Rendita Appartamento e cantina Autorimessa Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T-3 Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 15 3,5 vani A/ sub 4 13 mq C/6-3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza Categoria 3 e classe e superficie Rendita Appartamento e cantina Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 15 3,5 vani A/2 di 2^ classe 298,25 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 13

5 Autorimessa Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 4 13 mq C/6 di 5^ classe 45, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.5) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unita immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio (vedi allegato 7.3), a meno di una parete divisoria interna come meglio specificato nel paragrafo Confini catastali: L APPARTAMENTO posto al terzo piano confina con cortile comune per tre lati e con vano scale, vano ascensore e altra UI da un altro lato; LA CANTINA al piano terra confina con corridoio comune, con cortile comune e con altre UI; L AUTORIMESSA al piano terra confina con cortile comune su due lati e altre UI su due lati. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 4 PIENA PROPRIETA DI QUOTA di ½ di APPARTAMENTO CON CANTINA e AUTORIMESSA, POSTI IN VIA ALDO BAGNI N.1/2 A REGGIO EMILIA (RE) in Loc. MARMIROLO: Piena proprietà di quota di ½ di porzione di immobile dotato di ascensore, consistente in appartamento al piano terzo con cantina pertinenziale e autorimessa a piano terra, sito in Reggio Emilia (RE), Via Aldo Bagni n.1/2, interno 9, in località Marmirolo, in una zona periferica a bassa densità abitativa, in adiacenza alla Via Emilia, distante una decina di chilometri dalla città e servita dai mezzi di trasporto pubblici, con adiacente area di parcheggio pubblico. L edificio, costruito nel 2000, e costituito da tre piani fuori terra, per complessive 9 unità abitative e 7 autorimesse e fa parte di un complesso residenziale costituito da tre palazzine. La palazzina in cui è sito l appartamento in oggetto, denominata Condominio OASI, presenta discreti finiture e una discreta manutenzione. L edificio ha struttura portante in cemento armato con muratura di tamponamento e solai intermedi in latero-cemento. L edificio è intonacato esternamente e risulta allacciato alla rete elettrica, idrica, gas, fognatura e telefonia. L appartamento al terzo piano e composto da: cucina-soggiorno, bagno, disimpegno, ripostiglio, una camera da letto e due balconi, con cantina pertinenziale al piano terra (sup. commerciale totale di circa 64 mq, altezza media dei vani dell appartamento di 4 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 5 di 13

6 2,70 ml e della cantina di 2,50 ml). Autorimessa a piano terra (sup. commerciale di circa 13 mq, altezza media dell autorimessa di 2,50 ml). L appartamento mostra delle discrete finiture: i pavimenti sono in ceramica, i rivestimenti nel bagno e in cucina sono anch essi in ceramica; i serramenti interni sono in legno verniciato con doppi vetri, zanzariere e scuretti esterni in legno; le porte interne sono in legno e la porta di ingresso è blindata; le pareti interne sono intonacate. Il riscaldamento e autonomo, con caldaia interna posizionata nel ripostiglio; gli elementi radianti sono a piastra. Nonostante l impianto appaia funzionante, non sono stati forniti i certificati di conformità. Lo stato complessivo di conservazione e manutenzione dell alloggio e discreto. Al momento del sopralluogo, all interno dell appartamento, della cantina e dell autorimessa sono presenti beni mobili di scarso valore. Fanno parte dell appartamento la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell art del codice civile e seguenti. Attualmente il Condominio OASI è amministrato dal Sig. di ABC Condomini (vedi paragrafo 6). La superficie commerciale parametrata dell appartamento risulta di complessivi 64 mq 5 circa, costituita dalla superficie commerciale dei locali principali di 61 mq circa, dal 30% della superficie dei balconi di 7 mq e dal 25% della superficie della cantina di 3 mq. L autorimessa di 13 mq è stimata a corpo a parte. Edificio Autorimessa PT 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 13

7 Planimetrie dell appartamento al 3P e dell autorimessa a PT fuori scala - Pagina 7 di 13

8 5- LOTTI DI VENDITA Nonostante la presenza di due unità immobiliari, trattasi di unico lotto funzionale, il cui migliore realizzo prevede la messa in vendita dell autorimessa unitamente all alloggio. 5.1-LOTTO UNICO LOTTO UNICO: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni Proprietà per ½ in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza Categoria 6 e classe e superficie Rendita Appartamento e cantina Autorimessa Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T-3 Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 15 3,5 vani A/2 di 2^ classe 298, sub 4 13 mq C/6 di 5^ classe 45, LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di quota di ½ di porzione di immobile dotato di ascensore, posta in Comune di Reggio Emilia, in Via A. Bagni n.1/2, Loc. Marmirolo, consistente in appartamento al terzo piano con cantina e autorimessa a piano terra, il tutto correttamente identificato nelle schede catastali. L appartamento in discreto stato di manutenzione e conduzione è costituito da: cucina-soggiorno, bagno, disimpegno, ripostiglio, una camera da letto e due balconi, con cantina pertinenziale a piano terra, per una superficie commerciale ragguagliata di circa 64 mq. La superficie commerciale dell autorimessa è di circa 13 mq. Conforme alle normative edilizie ed urbanistiche; parete interna divisoria da rimuovere per ripristinare lo stato assentito; occupato dalla comproprietaria e dal figlio minorenne. 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 13

9 5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA L edificio in oggetto è stato edificato in forza a concessione edilizia N.22155/1999 di PG del 27/10/1999 per Nuova costruzione di N.3 edifici civili residenziali per complessivi n.29 alloggi e relativi servizi, cambio di intestazione N. 8472/2000 del 05/07/2000, variante N.8492/2001 di PG del 21/06/2001 e successiva variante N.17191/2001 del 01/10/2001 per Modificazioni distributive e nella sistemazione dei parcheggi/accessi. Il certificato di abitabilità N.20729/2004 di P.G. relativo alle unità immobiliari oggetto di pignoramento è stato rilasciato in data 07/12/2004 dal comune di Reggio Nell Emilia. In data 11/01/2013, dopo un colloquio con il tecnico Geom. Mastini dell ufficio tecnico del comune di Reggio Emilia e dalla lettura degli elaborati di progetto e dall intera cartella edilizia (vedi allegato 7.10), risulta che le unità immobiliari sono conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di Reggio Nell Emilia, salvo una parete interna divisoria in soggiorno da rimuovere per ripristinare lo stato assentito. Risulta depositata la dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata ai sensi della L.46/90 relative alla pratica edilizia, in particolare per gli impianti di riscaldamento e climatizzazione risulta depositata la pratica L.10/91 al n.201 P.S. in data 07/06/2000. Alla data del 14/01/2013 non risultano depositati attestati di qualificazione o certificazione energetica relativi all appartamento in oggetto LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento del sopralluogo, risulta presente una parete divisoria interna che divide il vano cucina-soggiorno in due vani, che occorre rimuovere per ripristinare lo stato autorizzato. I costi per ripristinare lo stato autorizzato ammontano a circa Euro LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono previsti costi di regolarizzazione LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE STATO CIVILE 7 : 7 Vedi allegato 7.9. Pagina 9 di 13

10 5.1.7-LOTTO UNICO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Risulta trascritto il vincolo a carico dei condomini della manutenzione della recinzione esistente a confine con la proprietà è stata concessa in uso alla " e si trova attualmente all'interno del condominio lati sud e ovest Non risultano cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 20/01/2013 (vedi allegato 7.8), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Pagina 10 di 13

11 I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Appartamento e cantina Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 15 3,5 vani A/2 di 2^ classe 298,25 superficie comm. mq 64 x 1.100,00 per arrotondamento = euro ,00 Valore dell abitazione - a corpo ,00 Autorimessa Comune di Reggio Nell Emilia (RE) Piano:T sub 4 13 mq C/6 di 5^ classe 45,65 Valore dell autorimessa - a corpo ,00 Valore risultante complessivo - a corpo ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 30% risultando pertanto come segue: ,00 Euro 30% = ,00 Euro Trattandosi di quota di 1/2, la valutazione in caso d asta di ,00 Euro viene ridotta di un ulteriore 15% circa, risultando pertanto quanto segue: Pagina 11 di 13

12 Valore quota di ½ a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto unico hanno la seguente provenienza al ventennio (vedi allegato 7.7) che di seguito si riassume brevemente: 6 ALTRE OSSERVAZIONI Le spese comuni divise tra i condomini riguardano le spese generali amministrative e assicurative, illuminazione parti comuni, pulizia scale, ascensore, acqua, riscaldamento, depurazione ed espurghi, manutenzione ordinaria e straordinaria generale. Dalle informazioni fornite dall amministratore di cui sopra è emerso quanto segue: Le spese condominiali medie ordinarie per un appartamento di pari millesimi di quello in oggetto ammontano a circa 850,00 euro/anno. Pagina 12 di 13

13 Alla data attuale risulta spese condominiali insolute per una somma di euro 2.434,51 relativa agli ultimi due anni. Si allegano gli atti ricevuti dall amministratore di condominio ed il regolamento di condominio (vedi allegato 7.11). Dai riscontri effettuati in data 20/12/2012 presso l Agenzia delle Entrate (ufficio Registrazione Atti Giudiziari), non risultano contratti di locazione in essere riguardanti i beni oggetto del pignoramento in riferimento all esecutato Sig. Risulta un comodato d uso gratuito in riferimento all esecutato Sig., la cui copia è stata richiesta all Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia; non sembra che tale comodato sia inerente ai beni oggetto di pignoramento, comunque la copia richiesta verrà depositata in cancelleria appena sarà disponibile per il ritiro. 7 ALLEGATI 7.1. Corografia ed estratto di mappa catastale 7.2. Visure catastali storiche 7.3. Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico 7.4. Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 7.5. Atto di pignoramento immobiliare 7.6. Atto di provenienza del bene 7.7. Copia certificato sostituivo notarile 7.8. Documentazione ipocatastale 7.9. Certificato di stato di famiglia ed estratto di matrimonio Verifiche edilizie Documentazione condominiale Copia incarico Allegati a, b, c Cd-rom contenente la perizia, copia degli allegati e documentazione fotografica Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Albinea (RE), li' 01/02/2013 L esperto estimatore designato Ing. Fiorenza Pierli Pagina 13 di 13