TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari. Rapporto di valutazione

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare Giudice delegato: Esecuzione promossa da: Dott. M. Marini Unicredit Credit Management Bank S.p.a. (con Avv. Roberto Ferrari) contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Loc. Veggia, Comune di Casalgrande (RE), Vicolo Rocca n. 4 Esperto designato: Arch. Spagni Aldino

2 Sommario 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI Pagina 2 di 19

3 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 13/ 14 Esecutati: Procedente: Intervenuti: nessuno Data conferimento incarico: Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni Udienza: ore 9.40 Atto di pignoramento: trascritto il ai nn. RG 671 RP 497 Contributo unificato: SI 2 - COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali in data , in particolare sono stati avvertiti: Il debitore tramite raccomandata; L Avv. per il procedente, tramite PEC Lo scrivente ha eseguito l accesso all immobile in data , accompagnato dall esecutato. 1 Vedi Allegati 7.5. Pagina 3 di 19

4 3 - DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione Comune di Casalgrande Via Rio Rocca n. 4 Piano S sub 14 Vani 4.5 A/3 di classe 2 255,65 euro 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 19

5 3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita abitazione Comune di Casalgrande Via Rio Rocca n. 4 Piano S sub 14 Vani 4.5 A/3 di classe 2 255,65 euro COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.6) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite, e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Lo stato dei luoghi rilevato corrisponde a quanto riportato negli elaborati grafici in atti presso l Agenzia del Territorio. La planimetria catastale è conforme allo stato di fatto, con l eccezione della presenza di cassonetto in muratura a lato della porta di ingresso e della posizione lievemente difforme di alcuni vani finestra. E necessario presentare denuncia di variazione catastale ai fini dell adeguamento della planimetria. Si rileva inoltre che l indicazione toponomastica catastale, Via Rio Rocca, non corrisponde pienamente a 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 19

6 quella reale, Vicolo Rocca. Si ritiene opportuna la presentazione di istanza gratuita di correzione dei dati toponomastici. Confini catastali: ALLOGGIO: terzo piano: su due lati distacco su area cortiliva, ragioni Mazzacani, vano scala comune. SOFFITTA al quarto piano: distacco su esterno su due lati, disimpegno comune, ragioni Errafik Bouazza, salvo altri CANTINA al piano interrato: terrapieno su due lati, ragioni Lahrach Abdelilah e corridoio comune, salvo altri. 4 - DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di compendio immobiliare formato da alloggio al piano terzo di palazzina priva di ascensore, soffitta al piano quarto e cantina al piano interrato; il tutto correttamente identificato nella scheda catastale. La struttura dell edificio, con sviluppo su 3 piani abitabili più un piano terreno adibito negozi e un piano sottotetto adibito a soffitte, presenta struttura mista in muratura e c.a., di edificazione risalente ai primi anni 50 del 900; i solai sono in laterizio, la copertura ha struttura lignea e manto in laterizio, il piano terra presenta zoccolo esterno con intonaco rustico. L edificio, di edificazione non recente, versa in mediocri condizioni manutentive, e mostra caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche di un edificio mai ristrutturato, con vano scale ordinario, area cortiliva non recintata, piccolo piazzale a parcheggio antistante, il tutto in mediocri condizioni manutentive. L ubicazione, in località Veggia in prossimità del cavalcavia ferroviario, è connotata da una certa commistione funzionale, con tessuto edilizio a destinazione residenziale frammisto a insediamenti artigianali e industriali, e presenta un contesto ambientale nel complesso mediocre, connotato dalla presenza di traffico veicolare di attraversamento: l edificio è comunque ubicato a una certa distanza dalla viabilità, e l alloggio in particolare è posto nel lato opposto a quello prospiciente la strada, più tranquillo rispetto ai restanti affacci. Tale particolare ubicazione garantisce un discreto livello di comfort ambientale. La zona è servita dai mezzi pubblici e prossima all abitato di Sassuolo. Discreta la dotazione dei servizi nell intorno, comprendenti negozi e servizi di prima necessità su Via Radici. La collocazione dell alloggio è quindi da considerarsi mediocre sotto il profilo ambientale, discreta sotto il profilo ubicazionale. L appartamento è composto di ingresso-disimpegno, cucina-tinello (11.60 mq circa calpestabili), disimpegno, bagno (3.10 mq circa calpestabili), camera da letto (15.90 mq circa calpestabili), camera da letto (12.40 mq circa calpestabili). La cantina, posta al piano interrato, ha superficie di circa mq 9, la soffitta al quarto piano ha superficie di mq 18 circa. Pagina 6 di 19

7 L appartamento mostra le seguenti finiture: gli intonaci interni sono in malta di calce e cemento del tipo civile tinteggiati a tempera, tinteggio in mediocre stato conservativo; l alloggio è privo di impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria: una stufa a legna presente nel disimpegno è scollegata dalla canna fumaria e non risulta utilizzabile. L impianto elettrico appare non conforme alla normativa vigente. I pavimenti sono in marmette di graniglia in mediocre stato conservativo, il rivestimento della cucina è in piastrelle ceramiche; il rivestimento e pavimento del bagno, privo di bidet, sono in ceramica, con sviluppo in altezza di circa ml 2.00, in mediocre stato conservativo; i serramenti interni sono in legno verniciato privi di vetrocamera, quelli esterni sono costituiti da tapparelle in mediocre stato conservativo; le porte interne sono in legno verniciato, in mediocri condizioni manutentive, la porta di ingresso è in legno verniciato. Lo stato di conservazione e manutenzione dell alloggio è nel complesso mediocre. Soffitta e cantina presentano finiture grezze, e sono entrambe accessibili da disimpegni comuni. All attualità l alloggio, sebbene regolarmente abitabile sotto il profilo autorizzativo, appare privo dei requisiti igienici e di finitura adeguati all uso della civile abitazione: ai fini dell utilizzo ai fini abitativi è opportuna la predisposizione di opere di sistemazione e adeguamento impiantistico. L alloggio è privo di attestazione di prestazione energetica, e privo di certificazioni impiantistiche. Per quanto è stato possibile verificare, gli impianti rilevati non presentano caratteristiche di conformità alla normativa vigente. La superficie commerciale parametrata 5 dell appartamento risulta di complessivi mq 66,00 circa, costituita dalla superficie commerciale dell alloggio di mq circa, superficie commerciale della cantina di mq 9.00 considerata al 25%, superficie commerciale del solaio di mq considerata al 25%. 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 19

8 Pianta schematica dell alloggio Pagina 8 di 19

9 Interno: cucina-tinello Interno: camera da letto Pagina 9 di 19

10 Esterno 1 Esterno 2 Pagina 10 di 19

11 Inquadramento territoriale Pagina 11 di 19

12 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione e ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire solo in un unico lotto corrispondente all alloggio al piano terzo con cantina al piano interrato e soffitta al piano quarto LOTTO 1: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita abitazione Comune di Casalgrande Via Rio Rocca n. 4 Piano S sub 14 Vani 4.5 A/3 di classe 2 255,65 euro 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 12 di 19

13 LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di compendio immobiliare formato da alloggio al piano terzo di palazzina priva di ascensore, cantina al piano interrato e soffitta al piano quarto; il tutto correttamente identificato nella scheda catastale. L appartamento è composto di ingresso, cucina-tinello, disimpegno, bagno, camera da letto, camera da letto, La superficie commerciale parametrata dell alloggio risulta di complessivi mq 66,00 circa. L immobile, edificato nei primi anni 50, mostra finiture e caratteristiche di mediocre livello qualitativo, e si presenta privo di impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria. Conforme alle normative edilizie e urbanistiche, con l eccezione di modeste difformità agevolmente sanabili, privo di attestazione di prestazione energetica e di certificazioni impiantistiche, si consiglia la ristrutturazione ai fini dell uso abitativo LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L edificio è stato costruito in forza di Autorizzazione n del , rilasciata dal Comune di Casalgrande il , e in seguito è stato soggetto ad Autorizzazione edilizia n. 102 del per allacciamento fognario, nonché a DIA n a data , Prot. n per opere condominiali di manutenzione straordinaria. L edificio è abitabile in forza di Certificato di Abitabilità n. 5 del ; tale documento non essendo reperibile agli atti nell archivio comunale, in data il Comune di Casalgrande ha attestato l abitabilità confermando l irreperibilità del certificato originale, con documento n. Prot Lo stato di fatto dell alloggio presenta le seguenti difformità rispetto allo stato autorizzato: Presenza di cassonetto in muratura a fianco della porta di ingresso Lievi difformità nell ubicazione dei vani finestra La planimetria catastale è conforme allo stato di fatto, con le seguenti eccezioni: Presenza di cassonetto in muratura a fianco della porta di ingresso Lievi difformità nell ubicazione dei vani finestra E necessario predisporre denuncia di variazione catastale ai fini della regolarizzazione. Classificazione urbanistica L immobile è classificato, in base alla perimetrazione riportata nella Tav. P13 del PRG del Comune di Casalgrande, in area A.1 sottozona A1.5 Edifici di costruzione recente, e disciplinato in base agli art delle NTA. Le categorie di intervento ammesse sono la manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria, il restauro scientifico, il restauro e risanamento conservativo, il ripristino tipologico, la ristrutturazione edilizia ), la demolizione attraverso intervento edilizio diretto e la ristrutturazione urbanistica attraverso piano di recupero esteso ad un ambito significativo di Pagina 13 di 19

14 tessuto edilizio, e di spazi di pertinenza di uso pubblico e privato. Gli interventi dovranno comunque rispettare i caratteri architettonici e ambientali del luogo, valutando anche quelli dell edificio esistente e dell insediamento storico. Non sono quindi configurabili incrementi di superficie o cubatura, in relazione alla tipologia dell immobile (alloggio singolo in edificio plurifamiliare). E previsto il mantenimento degli usi esistenti (o cambio d uso in assenza se compatibile con gli usi consentiti per l ambito). Si rileva che è attualmente in fase di adozione la nuova strumentazione urbanistica del Comune di Casalgrande. Certificazioni impiantistiche L immobile è privo delle certificazioni di conformità impiantistiche, e privo di Attestato di Certificazione Energetica o (a seguito del D.L. 63/2013) APE ai sensi del Dlgs 192/05 e del D.A.L. 156/08 Regione Emilia Romagna. L alloggio è privo di impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria. L impianto elettrico, per quanto è stato possibile verificare, non è conforme alla vigente normativa. Per quanto si è potuto verificare l immobile risulta conforme alle normative edilizie e urbanistiche del comune di Casalgrande, con l eccezione di quanto sopra indicato in merito all unità immobiliare oggetto della presente relazione LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non si prevedono opere di ripristino LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Regolarizzazione catastale La regolarizzazione della documentazione catastale, limitatamente alla correzione della planimetria catastale, comporta una denuncia di variazione catastale per il costo complessivo stimato di Euro 500,00 Certificazione energetica: l immobile è sprovvisto di Attestato di Certificazione Energetica o (a seguito del D.L. 63/2013) APE ai sensi del Dlgs 192/05 e del D.A.L. 156/08 Regione Emilia Romagna. La spesa prevista per la predisposizione della documentazione ai fini della certificazione energetica ammonta a Euro 200,00 Sanatoria per le difformità riscontrate rispetto allo stato autorizzato: le difformità rientrano nella categoria di intervento di cui all art. 17, L. R. 23/2004, e sono soggette a presentazione di SCIA in sanatoria, secondo quanto previsto dall art. 17, comma 3 c, L. R. 23/2004. Si ritiene attendibile Pagina 14 di 19

15 l ipotesi di applicazione del minimo previsto dall Art. 17 comma 3 c della L. R. 23/2004, pari a Euro 500,00. Si prevede quindi, fermo restando che gli interventi in sanatoria sono comunque soggetti all approvazione da parte dell Amministrazione Comunale di Casalgrande, la corresponsione di una somma pari a Euro 500,00 Costi tecnici per la presentazione delle pratiche in sanatoria (comprensivi dei diritti di segreteria per la presentazione delle pratiche) Euro 800,00 Complessivamente i costi di regolarizzazione ammontano, con arrotondamento, a Euro 2.000, LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato dall esecutato, che dichiara altresì l immobile occupato anche dai sigg. STATO CIVILE: All anagrafe del Comune di Casalgrande non risultano atti di matrimonio, all atto del rogito il Sig. si dichiarava celibe LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data ai n. RG RP 6369, per importo di Euro ,00, a garanzia dell originario debito di Euro , a favore di Unicredit Banca per la casa S.p.a., con sede in Milano, a carico del Sig.. Pagina 15 di 19

16 Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia in data ai n. RG 671 RP 497, a favore di Unicredit S.p.a., con sede in Roma, gravante la piena proprietà LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata a un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Pagina 16 di 19

17 VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 7 e classe Rendita abitazione Comune di Casalgrande Via Rio Rocca n. 4 Piano S sub 14 Vani 4.5 A/3 di classe 2 255,65 euro la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq 66,00 x 400,00 euro/mq = euro ,00 valore risultante complessivo - a corpo ,00 valore complessivo del cespite a corpo ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, nonché in considerazione dei vincoli alla successiva alienazione, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20 % risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento ,00 Ipotesi valutative (valori arrotondati) Ipotesi a (valore al netto di oneri per regolarizzazione e bonifica, assunti dalla procedura) ,00 Ipotesi b (valore al lordo di oneri per regolarizzazione urbanistica, a carico dell acquirente) ,00 Ipotesi c (valore al lordo di oneri per regolarizzazione, condominio e sgombero, a carico dell acquirente) ,00 7 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 17 di 19

18 LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza: l immobile è stato acquistato con atto a ministero Notaio Dott.ssa Anna Tieri, a data , rep , trascritto a Reggio Emilia il al n. @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI L immobile è amministrato da: Dati relativi alle spese condominiali Studio Graziella Castiglioni Ufficio: via Tintoretto, 11. Scandiano RE. tel Millesimi di proprietà : Debito ad oggi cumulato: 7.094,20 Azioni legali: il procuratore legale del condominio informa che sono state poste in essere le azioni legali tese al tentativo di recupero del credito, e comunica l intenzione del condominio di intervenire nella presente procedura Spese condominiali insolute anno in corso e anno solare precedente: circa Euro (stima) 8 Spesa condominiale media annua dell'alloggio : 400,00 Lista del mobilio e delle suppellettili presenti nell alloggio: Alloggio: Ingresso: comò a cassetti, vasi e suppellettili. Disimpegno: stufa a legna non funzionante Camera da letto: letto matrimoniale, due comodini, comò a cassetti, armadio 6 ante Camera da letto: 3 letti, credenza a sportelli in legno, armadietto, materasso Cucina-tinello: mobile cucina attrezzato con piano cottura, forno, frigo e lavello, mobiletto in legno, tv color schermo lcd, due divani, tavolo in legno Solaio e Cantina sono ingombri di suppellettili, imballaggi e masserizie di vario genere. Quanto contenuto nell alloggio è di proprietà dell esecutato, e presenta valore commerciale nullo. Si stimano a forfait in Euro 1.000,00 le spese di sgombero e conferimento a discarica. 8 Rilevanti ai fini della stima ai sensi art. 63 disp. Att. c.c. Pagina 18 di 19

19 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / ALLEGATI 7.1 corografia e mappa catastale lotto visure catastali lotto planimetrie catastali lotto tavole autorizzative comunali 7.5 comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 7.6 atto di pignoramento 7.7 atto di provenienza dei beni 7.8 copia certificato sostitutivo notarile 7.9 certificazioni di stato civile 7.10 documentazione condominiale 7.11 allegato a,b,c lotto 1 Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto a evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, L esperto estimatore designato Pagina 19 di 19