TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione

Transcript

1 STUDIO TECNICO AD MAIORA di Tincani Geom. Michele Via William Manfredi 2, FELINA (RE) TEL. e FAX tincanimichele@libero.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 295/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: CARISBO S.P.A. (Avv. Costi Pierluigi) contro: Rapporto di valutazione Immobili posti in: REGGIO NELL EMILIA (RE), Località Sabbione, Via Anna Frank 102 Esperto designato: geom. Tincani Michele

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 2 95/ SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI... 3 ATTIVITA PERITALE DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 5 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE... 6 ELABORATO PLANIMETRICO... 6 PLANIMETRIE CATASTALE... 7 ADEMPIMENTI CATASTALI E RELATIVI COSTI... 9 CONFINI CATASTALI DESCRIZIONE DEI BENI UBICAZIONE VISUALE AEREA COSTITUZIONE DEI BENI PIGNORATI DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE RIPRESE FOTOGRAFICHE DELL ESTERNO E DELL INTERNO LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO FABBRICATO AD USO INDUSTRIALE BASE D ASTA LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI AVVISO AL DEBITORE ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI COPIA CERTIFICATO SOSTITUTIVO NOTARILE - STATO CIVILE - LIBERATORIA AVVISO DI VENDITA RICERCA DATI LOCAZIONE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA (DUE FOTO INTERNO E DUE FOTO ESTERNO) } Pagina 2 di 19

3 STUDIO TECNICO AD MAIORA di Tincani Geom. Michele Via William Manfredi 2, FELINA (RE) TEL. e FAX tincanimichele@libero.it 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA N. 295/2017 Procedente: CASSA DI RISPARMIO DI BOLOGNA S.P.A. (CARISBO) (Avv. Costi Pierluigi) Intervenuti: (Avv ) Data conferimento incarico: 20/05/2018 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 17/10/2018 Udienza: 17/10/2018 ore 12:20 Atto pignoramento: Contributo unificato: SI 2- COMUNICAZIONI COMUNICAZIONI ALLE PARTI ED ACCESSO AGLI IMMOBILI L Istituto Vendite Giudiziarie di Reggio Emilia ha provveduto ad informare le parti interessate della nomina e dell inizio delle operazioni peritali nonché del giorno del sopralluogo. ATTIVITA PERITALE L esperto designato, esaminata la documentazione estratta in copia dal fascicolo dell esecuzione con particolare riferimento all atto ed al certificato sostitutivo ex art. 567 cpc prelevato dal fascicolo, inoltrate le comunicazioni di cui sopra, ha provveduto: a rilevare gli immobili oggetto di esecuzione per accertarne la consistenza e la corrispondenza con gli elaborati grafici catastali ed edilizi; ad accertare lo stato di occupazione degli immobili oggetto di esecuzione; a richiedere presso gli uffici dell agenzia del territorio le planimetrie catastali, l estratto di mappa catastale e i dati identificativi degli immobili; ad accertare presso l ufficio pubblicità immobiliare (ex conservatoria dei RR.II.) la situazione ipocatastale degli immobili pignorati; a verificare la sussistenza ed eventualmente richiedere, presso l ufficio tecnico comunale competente per gli immobili oggetto di esecuzione, le pratiche edilizie ed urbanistiche che legittimano lo stato di fatto; ad attingere al vigente strumento di pianificazione urbanistica al fine di prendere atto dell inquadramento urbanistico-edilizio dell immobile pignorato; a verificare l eventuale sussistenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello stato; a richiedere presso l ufficio anagrafico del comune di residenza lo stato civile del debitore; a verificare presso l Agenzia delle Entrate la eventuale situazione locativa dell immobile; a verificare eventuali cause pendenti sugli immobili pignorati se risultanti presso i RR.II.;

4 a verificare l ammontare medio annuo delle spese condominiali, accertate se esistono spese insolute verso il condominio qualora sussistesse; a predisporre la seguente relazione. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 I. - BENI CENSITI AL CATASTO DEI FABBRICATI Comune (C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale e subalterno Dati catastali Zona Cens. Categoria 1 Consistenza e classe Superficie catastale Rendita AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 848 mq. AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 110 mq. FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 15 Zona 2 D/ ,00 FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 16 Zona 2 D/ , DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 19

5 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale e subalterno Dati catastali Zona Cens. Categoria 2 Consistenza e classe Superficie catastale Rendita AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 848 mq. AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 110 mq. FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 15 Zona 2 D/ ,00 FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 16 Zona 2 D/ ,00 CABINA ELETTRICA Via Anna Frank sub. 1 Zona 2 D/1. 76, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.6) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite ma non vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati in quanto è rimasto escluso dalla procedura l immobile identificato con il mappale 363 subalterno 1 attualmente utilizzato come cabina elettrica e con apparecchiature ENEL in funzione. 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 19

6 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE ELABORATO PLANIMETRI CO Pagina 6 di 19

7 PLANIMETRIE CATASTALI - Mapp Sub. 15 Pagina 7 di 19

8 - Mapp Sub. 16 Le planimetrie catastali che rappresentano l immobile risultano conformi allo stato dei luoghi verificato dallo scrivente all atto del sopralluogo. Pagina 8 di 19

9 ADEMPIMENTI CATASTALI E RELATIVI COSTI Nessuno CONFINI CATASTALI: In un unico corpo (mappali subalterni 15 e 16) a nord: fabbricato mappale 138 e fabbricato mappale 344; a est: fabbricato mappale 340 e area cortiliva mappale 316; a sud: Tratto Strada Provinciale n. 66 denominata Via Anna Frank ; a ovest: fabbricato mappale 130 subalterni ; 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Trattandosi di un immobile non divisibile e dato che si procederà alla compilazione di un unico lotto di vendita, si descrive in modo esteso il bene colpito da pignoramento. UBICAZIONE Gli immobili in oggetto sono localizzati in Reggio Nell Emilia (RE), Località Sabbione, Via Anna Frank n. 102 VISUALE AEREA Ubicazione dell immobile oggetto di stima COSTITUZIONE DEI BENI PIGNORATI Il pignoramento colpisce la piena proprietà di un compendio immobiliare costituito da: area di complessivi mq circa posta nella zona artigianale-industriale (ex macello) di 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 9 di 19

10 Sabbione di Reggio Emilia. Il complesso immobiliare risulta composto di due corpi principali uno, il più ampio, destinato a zona produzione e il secondo destinato a uffici e sala mostra. DESCRIZIONE SINTETIC A DEI BENI Caratteristiche costruttive Il complesso, così come si presenta oggi, è il risultato di diversi interventi edilizi realizzati nel corso degli anni come diretta conseguenza del continuo evolversi delle attività che si sono succedute all interno degli spazi lavorativi. Originariamente vi era ubicato un macello che ha subito i primi interventi di ammodernamento e ampliamento a partire dagli anni 70. Successivamente vi sono state dislocate altre attività fino a quella attuale di produzione di espositori in compensato per ceramiche. Gli edifici comprendono uffici (in corpo separato), zone produttive, di stoccaggio e manovra solo in minima parte attrezzata a verde e camminamenti. La parte originaria è stata realizzata in muratura laterizia con copertura prefabbricata; il successivo ampliamento, eseguito sul lato est del lotto, è stato realizzato con struttura portante metallica e tamponamenti in pannelli prefabbricati. L area esterna risulta asfaltata ed in parte recintata. Occorre specificare che ogni eventuale variazione alla destinazione dell attività ed al conseguente uso dei locali dovrà essere vagliato alla luce degli strumenti urbanistici di pianificazione del territorio oggi vigenti. Gli accessi al lato nord del complesso oggetto di stima e al resto della zona artigianale sono garantiti da una serie di servitù di passaggio e accordi disciplinate con due atti del Notaio Benedetto Catalini (Rep del 2001 e del 2004) e un atto del Notaio Giuseppe Beccari (Rep del 2006) Dotazioni e impianti edificio Sono presenti gli impianti elettrico, di aspirazione e antincendio. Presso il catasto energetico della regione non risulta che le unità immobiliari oggetto di pignoramento abbiano conseguito l attestato di prestazione energetica (A.P.E.). 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire compilando un unico lotto LOTTO UNICO: DATI CATASTALI INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale e subalterno Dati catastali Zona Cens. Categoria 4 Consistenza e classe Superficie catastale Rendita 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 10 di 19

11 AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 848 mq. AREA URBANA Via Anna Frank Area urbana 110 mq. FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 15 Zona 2 D/ ,00 FABBRICATO INDUSTRIALE Via Anna Frank sub. 16 Zona 2 D/ , LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di area di complessivi mq circa. Il complesso immobiliare risulta composto di due corpi principali uno, il più ampio, destinato a zona produzione e il secondo destinato a uffici e sala mostra il tutto sito in Reggio Nell Emilia (RE), Località Sabbione, Via Anna Frank n Foto 1 RIPRESE FOTOGRAFICHE DELL ESTERNO E DELL INTERNO Pagina 11 di 19

12 Foto 2 Foto 3 Pagina 12 di 19

15 5.1.3-LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA Il complesso è stato costruito in data antecedente il 1 settembre 1967 e successivamente è stato modificato e ampliato in conformità ai seguenti titoli autorizzativi rilasciati dal Comune di Reggio Emilia: 1. Licenza Edilizia n. 1973/21838 del 25/09/1973 per nuova costruzione depuratore; 2. Licenza Edilizia n. 1973/23465 del 29/03/1974 per nuova costruzione celle frigorifere, successiva Variante del 29/10/1974, ed Autorizzazione di Agibilità n del 24/02/1975; 3. Concessione Edilizia n. 1983/19749 del 30/11/1983 per ampliamento celle frigorifere, e successiva Variante n. 1984/8866 del 17/04/1984; 4. Variante a Concessioni Edilizie n /83 e 8866/84 del 21/09/1984, Collaudo Statico del 17/12/1984 ed Autorizzazione di Agibilità rilasciata il 14/06/1985; 5. Concessione Edilizia n. 4979/85 del 15/03/1985 per costruzione di macello, spogliatoi, pesa con cabine e ampliamento porticato; 6. Concessione Edilizia n. 874/86 del 10/02/1986 per ampliamento e trasformazione di tettoia in sala motori; 7. Autorizzazione Edilizia n. 5464/2001 del 27/03/2001 per parziale demolizione; 8. Concessione Edilizia n /2001 del 19/07/2001 per ristrutturazione di edificio ad uso artigianale produttivo e Variante n /2001 del 30/11/2001 ampliamento tettoia per formazione sala motori; 9. Denuncia di Inizio Attività (DIA) n. 2003/15485 del 30/07/2003 per realizzazione di cabina Enel e successiva Variante n. 2005/7975 del 15/04/2005; 10. Permesso di Costruire n /2004 del 13/10/2004 per completamento opere non ultimate come da Concessione Edilizia n /2001 del 19/07/2001 e D.I.A. in Variante n del 15/04/2005, D.I.A. n /2006 del 22/12/2006, D.I.A. n /2007 del 13/06/2007 e D.I.A. n /2007 del 21/12/2007 per modifiche esterne; 11. Cambio d intestazione n. 2007/17177 del 10/08/2007; 12. Abitabilità Parziale n. 6519/2008 del 21/06/2008; 13. S.C.I.A. in SANATORIA n /2014 del 18/11/2014 per accertamento di conformità; 14. Abitabilità Definitiva 20932/2014 del 27/02/2015. In seguito non risultano depositati presso l Ufficio Tecnico di detto Comune altri titoli abilitativi. Si specifica, infine, che dal sopralluogo effettuato presso l immobile, non sono emerse difformità tra lo stato licenziato e quanto effettivamente realizzato sul posto. L immobile oggetto di stima, pertanto, è URBANISTICAMENTE CONFORME LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non è prevista nessuna opera di ripristino LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Nessuno Pagina 15 di 19

16 5.1.6-LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta attualmente occupato dall attività residua della ditta proprietaria. LIBERO ai fini della procedura LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del bene, da cancellarsi a cura delle procedure riunite che di seguito si riassumono: sul Ipoteca volontaria Rettificata Ipoteca volontaria Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. Pagina 16 di 19

17 5.1.9-LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali salubrità complessiva dei locali e dell'insieme tipo e completezza di finiture dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva stato di conservazione e manutenzione dotazione e consistenza delle parti comuni ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO UNITA Piano Descrizione Superficie Lorda (mq) Rapporto Mercantile Superficie Commerciale (mq) Valore unitario /mq. Valore complessivo Fabbricato ad uso industriale Mp.130 Sub. 15 T Produzione 2.903,00 100% 2.903,00 500, ,00 T-1 Uffici 372,00 100% 372,00 800, ,00 T-1 Cortili 2.500,00 100% 2.500,00 30, ,00 Valore compendio imm.re ,00 Pagina 17 di 19

18 BASE D ASTA La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 250. Si determina, con gli opportuni arrotondamenti il valore ridotto in: ,00 (Euro Unmilionecinquecentosettantanovemiladuecentottanta/00) Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro Unmilionecinquecentottantamila/00) In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro Unmilionecentottantacinquemila/00) LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI La Società ha acquisito l immobile, per la piena proprietà, con il seguente atto notarile: Compravendita Notaio in data al rep., trascritto il @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI Negli immobili oggetto di stima non sono presenti arredi e attrezzature inerenti l attività svolta. Pagina 18 di 19

19 7 ALLEGATI 7.1 COROGRAFIA E MAPPA C ATASTALE 7.2 VISURE CATASTALI 7.3 PLANI M ETRIE CATASTAL I 7.4 TAVOLE AUTORIZZATI VE COMUNALI 7.5 AVVISO AL DEBITORE 7.6 ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.7 ATTO DI PROVENI ENZA DEI BENI 7.8 COPI A CERTI FI CATO SOSTI TUTI VO NOTARILE 7.9 AVVISO DI VENDITA 7.10 RICERCA DATI LOCAZI O NE 7.11 DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA (DUE FOTO I NTERNO E D UE FOTO ESTERNO) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Felina, lì L esperto estimatore designato geom. Tincani Michele Pagina 19 di 19