TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

Transcript

1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare N. 96/17 RGE Giudice delegato: Dott. ssa SIMONA DI PAOLO Esecuzione promossa da: G ( Avv. contro: A RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato:

2 0sommario TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA... Ufficio Esecuzioni Immobiliari... 0SOMMARIO... 1RIASSUNTO DATI GENERALI... 2COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI... 3 DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO.. 3.2DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLE VISURE COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 4DESCRIZIONE DEI BENI... 5LOTTI IN VENDITA LOTTO 5.1.2LOTTO 5.1.3LOTTO 5.1.4LOTTO 5.1.5LOTTO 5.1.6LOTTO 5.1.7LOTTO DATI CATASTALI... DESCRIZIONE COMMERCIALE... REGOLARITA EDILIZIA... EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... VINCOLI E ONERI GIURIDICI... VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 5.1.9LOTTO DIRITTO DI PRELAZIONE... VALORE DEL BENE... VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... VALORE LOTTO ALTRE NOTIZIE... 7ALLEGATI... PLANIMETRIE CATASTALI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI DOCUMENTAZIONE EDILIZIA REPERIBILE EVENTUALE DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE ALTRO ALLEGATI A, B copia degli allegati e documentazione fotografica

3 1RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 96/2017 RGE Esecuzione promossa da: G ( Avv contro: A Udienza: 19/09/2018 ore Data trascrizione pignoramento: 15/03/2017 2COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Avv. 2. Sig. A ( esecutati) Copia della presente perizia sarà trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato a mezzo posta ordinaria o via ; via e.mail al Legale del creditore Procedente ed ai Legali degli eventuali creditori intervenuti entro la data di conferimento incarico. Pagina 3 di 13

4 3DATI CATASTALI 3.1DATI CATASTALI DEI BENI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 COME RISULTANTI Ia BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI NOVELLARA 1 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. F PIAZZA UNITA' D'ITALIA, 50 Zona cens. 38 Mappale e subalterno Consistenza 219 SUB 27 e superficie Categoria2 e classe Rendita VANI 4 A/2 2 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. F 1 VIALE MONTEGRAPPA 36 Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 291 SUB MQ C/6 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/1 abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/ collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/ negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/ opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/ stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/ area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 13

5 3.2DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI ALLA DATA DELLE VISURE IIa REALMENTE BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI NOVELLARA 1 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. PIAZZA UNITA' D'ITALIA, 50 F Zona cens. 38 Mappale e subalterno Consistenza 219 SUB 27 e superficie Categoria3 e classe Rendita VANI 4 A/2 2 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. F VIALE MONTEGRAPPA 36 Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 291 SUB MQ C/6 3.3COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato ) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/1 abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/ collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/ negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/ opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/ stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/ area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 13

6 verificata in data 31/07/2018. Vi e corrispondenza tra i dati dell'atto di pignoramento e quelli catastali. 4DESCRIZIONE DEI BENI 4 Appartamento con piccola area cortiliva interna posto al piano terra e primo in fabbricato condominiale. Garage al piano interrato di altro fabbricato condominiale. Abitazione composta da soggiornopranzo con angolo cottura, al piano primo, disimpegno, una camera da letto, un bagno. Abitazione sita in Comune di Novellara, Piazza Unità d'italia, 50. Garage in condominio posto in Novellara viale Montegrappa, 14. diritto pignorato Proprietà 1/1Superficie commerciale abitazione pari a 65,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 18,00 ca mq. Gli immobili si presentano in discreto stato di manutenzione. I pavimenti sono in monocottura chiara; scuri alle finestre e porte finestre. Presenza, nella zona notte, di umidità e muffe. Impianto elettrico apparentemente a norma per il quale l'esecutato non ha fornito certificazioni. Certificato energetico allegato al contratto di affitto, CLASSE G. 5LOTTI DI VENDITA Data la tipologia del bene, la sua conformazione, struttura e destinazione d'uso essendo comodamente divisibile si considererà la vendita in lotto unico. 4 5 e non Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 13

7 5.1.1L OTTO DA TI CATASTAL I BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI E/O TERRENI COMUNE DI NOVELLARA 1 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. F PIAZZA UNITA' D'ITALIA, 50 Zona cens. 38 Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria5 e classe Rendita 219 SUB 27 VANI 4 A/2 2 Dati catastali CATASTO Ubicazione Fg. F VIALE MONTEGRAPPA 36 Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 291 SUB MQ C/6 Appartamento con piccola area cortiliva interna posto al piano terra e primo in fabbricato condominiale. Garage al piano interrato di altro fabbricato condominiale. Abitazione composta da soggiornopranzo con angolo cottura; al piano primo, disimpegno, una camera da letto, un bagno. Abitazione sita in Comune di 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/1 abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/ collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/ negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/ opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/ stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/ area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 7 di 13

8 Novellara, Piazza Unità d'italia, 50. Garage in condominio posto in Novellara viale Montegrappa, 14. diritto pignorato Proprietà 1/1Superficie commerciale abitazione pari a 65,00 ca mq5. Superficie commerciale garage di 18,00 ca mq. Ripristini. Regolarizzazione da eseguire; spese condominiali insolute; abitazione occupata da terzi con contratto di affitto opponibile. Garage libero al decreto di trasferimento LOTTO REGO LARITA EDILIZIA A seguito del sopralluogo effettuato, gli immobili sono risultati NON corrispondenti alla planimetria catastale e di progetto reperite presso i pubblici uffici. Realizzazione di costruzione in legno nel cortile, a uso deposito, della quale non si sono trovate autorizzazioni; lievi differenza di alcune misure dei locali; differente indicazioni di alcuni elementi architettonici tra planimetria catastale, quella di progetto e quanto realizzato, oltre altro. Da quanto è stato possibile verificare presso i pubblici uffici e da indicazioni in atto notarile, la costruzione del fabbricato ( per l'abitazione ) è stata effettuata a seguito di: costruzione iniziata prima del 1 settembre 1967; concessione gratuita n del 18/05/1982; autorizzazione gratuita n del 30/01/1991; autorizzazione del 19/12/1994 prot ; 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene considerata come pregio in aumento del valore al mq del bene l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 8 di 13

9 concessione n del 1/4/1993; permesso di costruire del 21/03/2006; DIA 6928 del 07/05/2008; Abitabilità abitazione del 20/04/2010 visto la domanda prot. n del 30/12/2008. Da quanto è stato possibile verificare presso i pubblici uffici e da indicazioni in atto notarile, la costruzione del fabbricato ( per il garage) è stata effettuata a seguito di: Concessione edilizia N rilasciata dal Sindaco del Comune di Novellara RE) in data 4 luglio 1990 e successive varianti N.4554 del 5 giugno 1992 e N del 31 luglio 1992 e che risulta essere stato dichiarato agibile con provvedimento del 20/11/ LOTTO EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E BONIFICA Per le opere di rimozione del deposito nel cortile, si stima un costo presunto e di massima di euro 2.000, LOTTO COSTI DI REGO LARIZZAZIONE Per procedere alla presentazione di richiesta di regolarizzazione di alcune delle differenze sopra riportate si dovrà presentare una nuova pratica edilizia in sanatoria presso il Comune, aggiornamento catastale oltre al pagamento di una sanzione, importi quantificabili indicativamente in euro 3.000,00 (compreso C.I. e IVA, escluso spese di presentazione, bolli, oneri, ecc.). Si precisa però che non è possibile quantificare esattamente le spese relative alla presentazione di tali pratiche perché i conteggi relativi agli importi definitivi delle sanzioni saranno eseguiti dai tecnici preposti del servizio di Edilizia del Comune ( e/o da altri uffici interessati ) solo dopo la presentazione di idonea documentazione ( predisposta da tecnico di fiducia ) LOTTO OCCUPAZIONE DELL IMMOB ILE Abitazione occupata da terzi con contratto di affitto opponibile. Il canone pattuito di 400,00 euro mensili risulta essere congruo. Garage libero al decreto di trasferimento LOTTO VINCOLI E ONERI GIURIDICI Pagina 9 di 13

10 V I N C O L I G I U R I D I C I A CA R I C O D E L L A C Q U I R E N T E Dati gli elementi a disposizione e per quanto è stato possibile verificare: Eventuali spese condominiali insolute e altri oneri condominiali ( nel limite previsto dalla legge ); lavori ordinari e/o straordinari ( nel limite previsto dalla legge ) servitù sia trascritte e/o realmente esistenti anche se non formalmente richiamate in atti; Non saranno date garanzie all'acquirente in merito al rilascio di sanatoria e/o regolarizzazioni; per il garage, come comunicato dall'amministratore non presenti, in sede di passaggio consegne, altre formalità, vincoli, oneri di natura condominiale che saranno opponibili all acquirente, fatto salvo le azioni di responsabilità che il condominio ha deliberato di promuovere nei confronti della precedente Amministrazione. A tal scopo si allega copia del verbale assemblea del ; Convenzione urbanistica stipulata con il Comune di Novellara con atto per Notaio Giovanni VARCHETTA di Reggio Emilia in data 4 aprile 1990, Repertorio N , registrato a Reggio Emilia in data 19 aprile 1990 al N ed ivi trascritto il 22 maggio 1990 ai NN.ri 6297 R.G. e 4540 R.P., contenente le sole norme per la disciplina dell'urbanizzazione primaria e secondaria dell'area su cui sorge il complesso in oggetto ( per il garage ) Rimarranno a carico del futuro acquirente il rispetto di tutte le formalità già indicate in atto notarile di provenienza, compresi i vincoli, servitù, convenzioni e quant'altro derivante anche da atti ( di qualsiasi tipo ) precedentemente stipulati. V I N C O L I G I U R I D I C I A CA R I C O D E L L A P R O C E D U R A Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sui beni da cancellarsi a cura della procedura si riassume il controllo ipotecario effettuato il 31/07/2018 ( oltre ad eventuali altre iscrizioni, annotazioni, trascrizioni già presenti in relazione notarile e che qui si intendono integralmente richiamate) : Pagina 10 di 13

11 ANNOTAZIONE del 20/03/2008 Registro Particolare 2098 Registro Generale 9609 Pubblico ufficiale RUBERTELLI VALENTINA Repertorio 36497/8729 del 28/02/2008 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE FRAZIONAMENTO IN QUOTA ISCRIZIONE del 27/10/2008 Registro Particolare 6457 Registro Generale Pubblico ufficiale RUBERTELLI VALENTINA Repertorio 37220/9165 del 22/10/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO TRASCRIZIONE del 15/03/2017 Registro Particolare 3378 Registro Generale 5392 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI TRIBUNALE REGGIO EMILIA Repertorio 1199/2017 del 27/02/2017 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI 5.1.8LOTTO diritto di prelazione Non si sono ravvisati diritti di prelazione a favore dello Stato LOTTO VALORE DEL BENE V A L U T A Z I O N E D E I B E N I : S C O P O D E L L A ST I M A E A S P E T T O E C O N O M I C O C H E LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad una futura vendita degli stessi. Nella determinazione del valore commerciale si è deciso di utilizzare il metodo di stima comparativo, tenendo conto delle caratteristiche proprie di ogni singolo immobile oggetto di perizia ( vetustà, ubicazione, manutenzione, finiture), e confrontandoli con beni simili o assimilabili presenti sul mercato, facendo riferimento anche ad informazioni reperite da organismi del settore ( OSSERVATORIO IMMOBILIARE dell' Agenzia del Territorio). Sul valore complessivo del singolo immobile sarà quindi applicato un abbattimento del prezzo dovuto alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e per l'assenza di garanzia per vizi occulti. Tale valore sarà ridotto in base alle condizioni di possesso dell' immobile, vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, spese condominiali insolute, necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, presentazioni di sanatorie edilizie, ecc. Infine nel caso di stima relativa ad una sola quota sarà applicato un ulteriore riduzione del prezzo così come sopra calcolato data la minor appetibilità sul mercato. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura. Pagina 11 di 13

12 Per gli immobili in proprietà superficiaria, si specifica che, il valore non sarà calcolato in base a quanto indicato in convenzione, ma sarà valutato come se fossero in libero mercato immobiliare, applicando il metodo di stima precedentemente descritto ( rimarranno comunque validi tutti i vincoli precedentemente imposti sugli immobili oggetto di perizia ) VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: SUP. COMMERC. MQ. VALORE. AL MQ. Abitazione Euro ,00 Garage Euro ,00 SOMMANO Euro ,00 Valore dopo abbattimento 20% Euro Regolarizzazione Euro 3.000,00 Ripristini Euro 2.000,00 Spese condominiali insolute ( vedasi doc. amministratore) 411,73 euro ,47 euro +163,91 euro Euro DESCRIZIONE VALORE BENI VALORE Euro , , ,89 L'abbattimento del valore del 20% è stata applicata data la minor appetibilità del bene derivante dalla vendita all'asta ( necessita di un primo rilancio per l'aggiudicazione, mancanza di garanzia su vizi e difetti, anche occulti, alla differenza tra oneri tributari calcolati calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, non immediato possesso del bene, ecc.) Valore a corpo arrotondato base d asta ,00 VALORE MINIMO DELL' OFFERTA ,00 EURO Pagina 12 di 13

13 6 ALTRE NOTIZIE L'arredamento e gli oggetti presente sono di scarso valore così come gli elettrodomestici. Reggio Emilia, li' 31/07/2018 L esperto stimatore designato Pagina 13 di 13