TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio Tecnico di Progettazione e Consulenza Piazza Unità d Italia n.27/1 Novellara (RE) telefono cell studiobertozzi@gbertozzi.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 55/2015 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: (Avv. Patrizia Cani) contro: PERIZIA DI RETTIFICA Esperto designato: Geom. Gabriele Bertozzi

2 Procedura esecutiva n 55/ SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI REALMENTE ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1 APPARTAMENTO POSTO A 1 PIANO CON CANTINA E POSTO AUTO ESCLUSIVO VIALE SEVERINO TADDEI 15 REGGIO EMILIA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALUTAZIONE DEI BENI VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE LOTTO 1: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 1: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE LOTTO 1: ALTRE NOTIZIE LOTTO 2 APPARTAMENTO POSTO A 2 PIANO CON CANTINA E POSTO AUTO ESCLUSIVO VIALE SEVERINO TADDEI 15 REGGIO EMILIA LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE Pagina 2 di 55

3 LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALUTAZIONE DEI BENI VALORE LOTTO LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 2: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 2: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE LOTTO 2: ALTRE NOTIZIE LOTTO 3 APPARTAMENTO/ATTICO POSTO AL 4 PIANO CON AUTORIMESSA VIA DEL CHIONSO 56 REGGIO EMILIA LOTTO 3: DATI CATASTALI LOTTO 3: DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 3: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALUTAZIONE DEI BENI VALORE LOTTO LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 3: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 3: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE LOTTO 3: ALTRE NOTIZIE ALLEGATI LOTTO VISURA CATASTALE - ESTRATTO DI MAPPA PLANIMETRIE CATASTALI VERIFICHE EDILIZIE CONTRATTO DI AFFITTO VINCOLI GIURIDICI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE BILANCIO PREVENTIVO 2016/ ALLEGATO A LOTTO ALLEGATO B LOTTO ALLEGATO C LOTTO ALLEGATI LOTTO VISURA CATASTALE - ESTRATTO DI MAPPA PLANIMETRIE CATASTALI VERIFICHE EDILIZIE APE CONTRATTO DI AFFITTO VINCOLI GIURIDICI ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE BILANCIO PREVENTIVO 2016/ ALLEGATO A LOTTO ALLEGATO B LOTTO ALLEGATO C LOTTO ALLEGATI LOTTO VISURA CATASTALE ESTRATTO DI MAPPA PLANIMETRIE CATASTALI VERIFICHE EDILIZIE VINCOLI GIURIDICI... 55

4 8.4 ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE INFORMAZIONI CONDOMIIALI ALLEGATO A LOTTO ALLEGATO B LOTTO ALLEGATO C LOTTO

5 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 55/2015 Esecutati: e Procedente: (Avv. Patrizia Cani) Data conferimento incarico: 16/03/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 06/06/2017 Udienza: 05/07/2017 ore 9,20 Data trascrizione pignoramento: 05/02/2015 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L Istituto Vendite giudiziario ha provveduto ad informare le parti interessate tramite raccomandata A/R della nomina e dell inizio delle operazioni peritali nonché il giorno del sopralluogo fissato inizialmente per il giorno 05/04/2017 ed effettuato il giorno 10/05/2017. Pagina 5 di 55

6 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Via del Chionso 56 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - piena proprietà; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Piano Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 1 e classe Rendita appartamento Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.22 2 vani A/3 di 3^ classe 108,46 autorimessa Comune di Reggio Emilia Via del Chionso PT 554 sub.3 16 mq C/6 di 5^ classe 56,19 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 6 di 55

7 IMMOBILI Viale Severino Taddei 15 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - comproprietà 1/2; comprop. 1/2; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Piano Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Rendita appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.12 2,5 vani A/2 di 3^ classe 245,32,46 appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.15 2,5 vani A/2 di 3^ classe 245,32,46 autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei Posto auto 347 sub mq C/6 di 1^ classe 24,17 autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei Posto auto 347 sub mq C/6 di 1^ classe 24,17 2 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 7 di 55

8 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI REALMENTE ALLA DATA DELLA PERIZIA IMMOBILI Viale Severino Taddei 3 15 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - comproprietà 1/2; comprop. 1/2; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.12 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.15 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.23 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.23 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 3 Vedi allegato 6.1 Visura Catastale ed Estratto di mappa Pagina 8 di 55

9 IMMOBILI Via del Chionso 56 4 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - piena proprietà; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria 5 e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Autorimessa Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.3 C/6 di 5 16 m 2 56,19 Appartamento Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.22 A/3 di 3 2 vani 108, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati al punto 3.1 sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli al punto 3.2 sono quelli attinenti alla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Le planimetrie catastali degli immobili risultano fedeli alla situazione attuale.. 4 Vedi allegato 7.1 Visura Catastale ed Estratto di mappa 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 9 di 55

10 4-DESCRIZIONE DEI BENI Gli immobili in proprietà degli esecutati sono vendibili in modo frazionato in quanto ubicati e identificabili sul territorio in più raggruppamenti ben distinti. Viste le premesse si ritiene opportuno suddividere le vendite in tre Lotti. Viale Severino Taddei 15 Via del Chionso 56 Pagina 10 di 55

11 LOTTO 1 Appartamento posto al 1 Piano con posto auto esclusivo Viale Severino Taddei 15 Reggio Emilia - APPARTAMENTO POSTO AL 1 PIANO CON POSTO AUTO ESCLUSIVO : Piena Proprietà di appartamento con posto auto esclusivo, in Reggio Emilia Viale Severino Taddei 15, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - comproprietà 1/2; comprop. 1/2; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.12 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.23 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 Confini del Lotto 1: Dell appartamento Sub. 12: sui lati di Sud e Ovest affaccio su area cortiliva (subb. 11 e 29), a Nord scala comune di accesso sub. 27 e a Est Sub. 11. Della Cantina del Sub. 12: a Sud altra cantina Sub. 15, a Ovest Sub. 28, a Nord Sub. 27 e a Est Sub. 11. Del osto Auto Esclusivo Sub. 23: a Sud altro posto auto Sub, a Ovest Mappale 346 a Nord e a Est area cortiliva Sub. 29. Valore per la base d asta ,00 (euro Cinquantaduemila/00). Valore minimo dell offerta ,00 (euro Trentanovemila/00). Pagina 11 di 55

12 LOTTO 2 - Appartamento posto al 2 Piano con posto auto esclusivo Viale Severino Taddei 15 Reggio Emilia - APPARTAMENTO POSTO AL 2 PIANO CON POSTO AUTO ESCLUSIVO : Piena Proprietà di appartamento con posto auto esclusivo, in Reggio Emilia Viale Severino Taddei 15, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - comproprietà 1/2; comprop. 1/2; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.15 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.24 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 Confini del Lotto 2: Dell appartamento Sub. 15: sui lati di Sud e Ovest affaccio su area cortiliva (subb. 11 e 29), a Nord scala comune di accesso sub. 27 e a Est Sub. 14. Della Cantina del Sub. 15: a Sud e Ovest Sub. 28, a Nord altra cantina Sub. 12 e a Est Sub. 11. Del posto Auto Esclusivo Sub. 24: a Sud Mappale 287, a Ovest Mappale 346 a Nord e a Est area cortiliva Sub. 29. Valore per la base d asta ,00 (euro Cinquantaduemila/00). Valore minimo dell offerta ,00 (euro Trentanovemila/00). Pagina 12 di 55

13 LOTTO 3 Appartamento posto al 4 Piano con autorimessa Via del Chionso 56 Reggio Emilia - APPARTAMENTO/ATTICO POSTO AL 4 PIANO CON AUTORIMESSA : Piena Proprietà di appartamento/attico con autorimessa, in Reggio Emilia Via del Chionso 56, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - piena proprietà; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Autorimessa Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.3 C/6 di 5 16 m 2 56,19 Appartamento Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.22 A/3 di 3 2 vani 108,46 Confini del Lotto 3: Dell appartamento Sub. 22: sui lati di Nord e Sud affaccio su manto di copertura condominiale e oltre cortile comune Sub. 1, a Est affaccio su cortile comune Sub. 1 e a Ovest affaccio su cortile comune Sub. 1 e a salto su scala di accesso comune Sub. 2. Dell Autorimessa Sub. 3: sui lati di Ovest e Nord cortile comune Sub. 1, a Est altra autorimessa Sub. 7 e a Sud altra autorimessa Sub. 4. Valore per la base d asta ,00 (euro Sessantaduemila/00). Valore minimo dell offerta ,00 (euro Quarantaseimilacinquecento/00). Pagina 13 di 55

14 5-LOTTI DI VENDITA Vista la non omogeneità degli immobili, l indipendenza e l ubicazione, si è optato per la suddivisione in tre lotti di vendita. 5.1-LOTTO 1 APPARTAMENTO POSTO A 1 PIANO CON CANTINA E POSTO AUTO ESCLUSIVO VIALE SEVERINO TADDEI 15 REGGIO EMILIA LOTTO 1: DATI CATASTALI - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - comproprietà 1/2; comprop. 1/2; Dati catastali 6 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.12 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.23 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 Confini del Lotto 1: Dell appartamento Sub. 12: sui lati di Sud e Ovest affaccio su area cortiliva (subb. 11 e 29), a Nord scala comune di accesso sub. 27 e a Est Sub. 11. Della Cantina del Sub. 12: a Sud altra cantina Sub. 15, a Ovest Sub. 28, a Nord Sub. 27 e a Est Sub. 11. Del Posto Auto Esclusivo Sub. 23: a Sud altro posto auto Sub, a Ovest Mappale 346 a Nord e a Est area cortiliva Sub Vedi allegato 6.1 Visura Catastale, Estratto di Mappa e Planimetrie Catastali Pagina 14 di 55

15 5.1.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE DEI BENI APPARTAMENTO E POSTO AUTO: piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale in Reggio Emilia Viale Severino Taddei n.15, Condominio Stadio Palazzina C e precisamente appartamento posto al Primo Piano con cantina posta al PT e Posto auto esclusivo esterno. L appartamento è ubicato al primo piano, lato sud-ovest della palazzina mapp.347, e fa parte di un più ampio complesso condominiale costituto da quattro fabbricati tra loro non contigui ma omogenei quanto a caratteristiche e dimensioni, formati da n 3 piani fuori terra. La palazzina mappale 347, non è dotata di ascensore, e il vano scala serve n 6 appartamenti. L appartamento è formato da Ingresso-soggiorno-tinello con angolo cottura (mq.16,00), Balcone (mq.5,00), Disimpegno notte (mq.2,00), Wc-doccia (mq.5,20) e Camera da letto (mq.13,60), alla Cantina (mq.2,70) vi si accede dal deposito bici comune. Il Posto auto esclusivo è posto a fianco della porta di ingresso al fabbricato ed è di mq.13,00. L immobile è in ottimo stato di manutenzione: tutti i pavimenti dell appartamento sono in monocottura di ceramica; le pareti del bagno per una altezza di ml.2,00 sono rivestite con piastrelle di ceramica; le pareti dell angolo cottura sono rivestite con piastrelle di ceramica per un altezza di ml.1,60. I parapetti di protezione del terrazzo sono in muratura del tipo a faccia vista. I serramenti sono costituiti telai a vetro in legno di abete verniciati tinta noce, dotati di doppi vetri con tapparelle in PVC. La porta di ingresso è blindata, mentre quelle interne all appartamento sono in legno con impiallacciatura in noce tanganica. L impianto di riscaldamento è del tipo autonomo ed è composto da terminali radianti in acciaio. L impianto elettrico è funzionante e conforme alle normative vigenti. La cantina ha la pavimentazione in monocottura di ceramica; la pavimentazione del posto auto è costituita da autobloccanti in cls tipo erbella. La superficie commerciale del compendio immobiliare sopra descritto risulta per arrotondamento di circa 39,00 mq 7, così calcolata: 7 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 Pagina 15 di 55

16 Mappale 347 sub.12-1 P Ingresso/soggiorno/angolo cottura (mq.16,00 x 1,00) = mq. 16,00 - Balcone (mq.5,00 x 0,30) = mq. 1,50 - Disimpegno notte (mq.2,00 x 1,00) = mq. 2,00 - Wc-doccia (mq.5,20 x 1,00) = mq. 5,20 - Camera letto (mq.13,60 x 1,00) = mq. 13,60 - PT Cantina (mq.2,70 x 0,25) = mq. 0,70 ======= Totali = mq. 39,00 NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE APPARTAMENTO E POSTO AUTO: in Comune di Reggio Emilia Viale Severino Taddei n 15, PIENA PROPRIETA di porzione di fabbricato condominiale denominato Condominio Stadio Palazzina C e precisamente appartamento al primo piano con cantina al PT e posto auto esclusivo scoperto. La palazzina, in cui è ubicato l appartamento, fa parte di un ampio complesso condominiale costituito da quattro fabbricati tra loro non contigui ed omogenei quanto a caratteristiche e dimensioni; la palazzina non è dotata di ascensore e serve 6 appartamenti. L appartamento è composto da ingresso-pranzo-soggiorno con angolo cottura e balcone, disimpegno notte, camera da letto singola e wc-doccia. L appartamento è in ottimo stato di manutenzione e conservazione con tutti gli impianti funzionanti; ha una superficie commerciale di mq.39,00 oltre ad un posto auto esclusivo di mq.13,00. Fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà (art.1117 e seguenti CC) sulle parti comuni dell edificio, comuni per legge e per destinazione. L immobile è regolarmente affittato con contratto di Locazione Abitativa Agevolata Concertato di anni 3+2 scadente al 3 anno il 30/11/2017 e proroga tacita di altri 2 anni con scadenza il 30/11/2019 e con rate di canone mensili anticipate pari a.370,00. NON si riscontrano irregolarità urbanisticoedilizie. Vi sono spese condominiali insolute l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 16 di 55

17 5.1.4-LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA 8 La costruzione del fabbricato condominiale in cui è ubicato l immobile oggetto di perizia, è avvenuta in forza di: 1) Permesso di Costruire n rilasciato dal Comune di Reggio Emilia in data 02/09/ ) DIA in variante n del 20/10/ ) DIA in variante n 8480 del 21/04/ ) Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n del 08/02/2008. Da un confronto dei rilievi effettuati durante il sopralluogo con la documentazione depositata in Comune, NON si sono riscontrate irregolarità. L immobile NON è provvisto del certificato energetico. Al perito NON sono state consegnate le certificazioni degli impianti LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA NON vi sono spese per la regolarizzazione urbanistico edilizia LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L appartamento è attualmente affittato alla Sig.ra con contratto di affitto agevolato di anni registrato il 16/12/2014 in data antecedente a quella del pignoramento effettuato il 05/02/2015; il contratto ha scadenza al 3 anno il 30/11/2017, al 5 anno in data 30/11/2019. Il Prezzo di locazione stabilito in.4.440,00 annui pari a.370,00 mensili è congruo. 8 9 Allegato 6.2 Verifiche Edilizie Allegato 6.3 Contratto di Affitto Pagina 17 di 55

18 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 10 Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria a favore di BANCA POPOLARE DEL EMILIA ROMAGNA iscritta in data 22/03/2007 al n.8920 R.G. e n R.P., a carico di Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA POPOLARE DI MANTOVA S.P.A. iscritta in data 10/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. iscritta in data 11/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 15/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 22/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Pignoramento immobiliare a favore di BANCO EMILIANO CREDITO COOPERATIVO SOC. COOPERATIVA con sede in Reggio Emilia, iscritta in data 05/02/2015 al n.1863 R.G. e n R.P., a carico di Allegato 6.4 Vincoli Giuridici Pagina 18 di 55

19 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Nessun diritto di prelazione. Pagina 19 di 55

20 5.1.9-LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Lotto 1-01 Lotto 1-02 Pagina 20 di 55

21 Lotto 1 03 Lotto 1 04 Pagina 21 di 55

22 Lotto 1 05 Lotto 1 06 Pagina 22 di 55

23 PIANTE Le piante riportate di seguito non sono in scala per le piante in scala si rimanda agli allegati. Pagina 23 di 55

24 Pagina 24 di 55

25 LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata a una futura vendita dello stesso. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato dei beni, utilizzando il metodo di confronto di mercato (marcket comparison approach = MCA) tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi, già evidenziate in precedenza nel capitolo La stima (sintetica) è fatta per valori tipici. VALUTAZIONE DEI BENI Si procede con una stima sintetica sulla base di parametri tecnici. La valutazione, a mq. di superficie commerciale, prevede un diverso valore a seconda delle condizioni dei beni così come precedentemente descritte. Le cifre indicate sono state individuate sulla base di transazioni di beni simili compravenduti in zona, oltre all utilizzo come ausilio di tabelle di rilevazione dei valori Immobiliari, dato l attuale scarsità di dati disponibili di confronto. Si ritiene che la minor appetibilità dell immobile affittato sia compensata dalla rendita locativa dell immobile. VALORE LOTTO 1 Descrizione Sup. Com. mq. Prezzo Unitario a mq. Prezzo Totale (sup. comm. X prezzo unit. Appartamento 1 Piano 39, , ,00 Posto auto esclusivo (a corpo) , ,00 A dedurre spese insolute condominiali A dedurre , ,00 Sommano ,00 Abbattimento 20% A dedurre , ,00 TOTALE ,00 Sul valore di mercato si è applicata una detrazione pari al 20%, in virtù della minore appetibilità derivante dalla vendita all asta (necessità di un primo rilancio per l aggiudicazione, differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, all assenza di garanzia per vizi occulti,..), pertanto il: Valore per la base d asta viene indicato Cinquantaduemilamila/00). In applicazione del comma 2 dell art. 571 C.P.C., si determina : in ,00 (euro Valore minimo dell offerta in ,00 (euro Trentanovemila/00) Pagina 25 di 55

26 LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza 12 brevemente: che di seguito si riassume i beni sono pervenuti ai per atto di autentica di firme a cura Notaio Maria Carmen Costabile in data 09/03/2007 Rep LOTTO 1: STATO CIVILE DEI DEBITORI Il signori , al momento dell acquisto, hanno dichiarato di essere coniugi e di trovarsi in regime di separazione dei beni LOTTO 1: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE I mobili trovati all interno dell immobile oggetto di perizia sono quelli necessari alla vita quotidiana LOTTO 1: ALTRE NOTIZIE Da ricerche effettuate presso l amministratore di condominio Geom. Gebennini Marco 13, è risultato che vi sono spese insolute per. 530,00 circa, Vedi allegato 6.5 Atto di provenienza del bene. Vedi allegato 6.6 Bilancio Preventivo 2016/2017. Pagina 26 di 55

27 5.2-LOTTO 2 APPARTAMENTO POSTO A 2 PIANO CON CANTINA E POSTO AUTO ESCLUSIVO VIALE SEVERINO TADDEI 15 REGGIO EMILIA LOTTO 2: DATI CATASTALI - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - - comproprietà 1/2; - comprop. 1/2; Dati catastali 14 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.15 A/2 di 3 2,5 vani Totale:42 mq Totale escluse aree scoperte: 40 mq 245,32 Autorimessa Comune di Reggio Emilia Viale Taddei sub.24 C/6 di 1 13 m 2 Totale:12 mq 24,17 Confini del Lotto 2: Dell appartamento Sub. 15: sui lati di Sud e Ovest affaccio su area cortiliva (subb. 11 e 29), a Nord scala comune di accesso sub. 27 e a Est Sub. 14. Della Cantina del Sub. 15: a Sud e Ovest Sub. 28, a Nord altra cantina Sub. 12 e a Est Sub. 11. Del posto Auto Esclusivo Sub. 24: a Sud Mappale 287, a Ovest Mappale 346 a Nord e a Est area cortiliva Sub Vedi allegato 7.1 Visura Catastale, Estratto di Mappa e Planimetrie Catastali Pagina 27 di 55

28 5.2.2-LOTTO 2: DESCRIZIONE DEI BENI 15 APPARTAMENTO E POSTO AUTO: piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale in Reggio Emilia Viale Severino Taddei n.15, Condominio Stadio Palazzina C e precisamente appartamento posto al Secondo Piano con cantina posta al PT e Posto auto esclusivo esterno. L appartamento è ubicato al secondo piano, lato sud-ovest della palazzina mapp.347, e fa parte di un più ampio complesso condominiale costituto da quattro fabbricati tra loro non contigui ma omogenei quanto a caratteristiche e dimensioni, formati da n 3 piani fuori terra. La palazzina mappale 347, non è dotata di ascensore, e il vano scala serve n 6 appartamenti. L appartamento è formato da Ingresso-soggiorno-tinello con angolo cottura (mq.16,00), Balcone (mq.5,00), Disimpegno notte (mq.2,00), Wc-doccia (mq.5,20) e Camera da letto (mq.13,60), alla Cantina (mq.2,70) vi si accede dal deposito bici comune. Il Posto auto esclusivo è posto a fianco della porta di ingresso al fabbricato ed è di mq.13,00. L immobile è in ottimo stato di manutenzione: tutti i pavimenti dell appartamento sono in monocottura di ceramica; le pareti del bagno per una altezza di ml.2,00 sono rivestite con piastrelle di ceramica; le pareti dell angolo cottura sono rivestite con piastrelle di ceramica per un altezza di ml.1,60. I parapetti di protezione del terrazzo sono in muratura del tipo a faccia vista. I serramenti sono costituiti telai a vetro in legno di abete verniciati tinta noce, dotati di doppi vetri con tapparelle in PVC. La porta di ingresso è blindata, mentre quelle interne all appartamento sono in legno con impiallacciatura in noce tanganica. L impianto di riscaldamento è del tipo autonomo ed è composto da terminali radianti in acciaio. L impianto elettrico è funzionante e conforme alle normative vigenti. La cantina ha la pavimentazione in monocottura di ceramica; la pavimentazione del posto auto è costituita da autobloccanti in cls tipo erbella. La superficie commerciale del compendio immobiliare sopra descritto risulta per arrotondamento di circa 39,00 mq 16, così calcolata: Le misure sono indicative, al lordo dei muri, e hanno il solo scopo di illustrare meglio le caratteristiche dell immobile. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) Pagina 28 di 55

29 Mappale 347 sub.15-1 P Ingresso/soggiorno/angolo cottura (mq.16,00 x 1,00) = mq. 16,00 - Balcone (mq.5,00 x 0,30) = mq. 1,50 - Disimpegno notte (mq.2,00 x 1,00) = mq. 2,00 - Wc-doccia (mq.5,20 x 1,00) = mq. 5,20 - Camera letto (mq.13,60 x 1,00) = mq. 13,60 - PT Cantina (mq.2,70 x 0,25) = mq. 0,70 ======= Totali = mq. 39,00 NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE 17 APPARTAMENTO E POSTO AUTO: in Comune di Reggio Emilia Viale Severino Taddei n 15, PIENA PROPRIETA di porzione di fabbricato condominiale denominato Condominio Stadio Palazzina C e precisamente appartamento al secondo piano con cantina al PT e posto auto esclusivo scoperto. La palazzina, in cui è ubicato l appartamento, fa parte di un ampio complesso condominiale costituito da quattro fabbricati tra loro non contigui ed omogenei quanto a caratteristiche e dimensioni; la palazzina non è dotata di ascensore e serve 6 appartamenti. L appartamento è composto da ingresso-pranzo-soggiorno con angolo cottura e balcone, disimpegno notte, camera da letto singola e wc-doccia. L appartamento è in ottimo stato di manutenzione e conservazione con tutti gli impianti funzionanti; ha una superficie commerciale di mq.39,00 oltre ad un posto auto esclusivo di mq.13,00. Fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà (art.1117 e seguenti CC) sulle parti comuni dell edificio, comuni per legge e per destinazione. NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie. Vi sono spese condominiali insolute 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo 17 Vedi Allegato 8.2 Planimetrie catastali Pagina 29 di 55

30 5.2.4-LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA 18 La costruzione del fabbricato condominiale in cui è ubicato l immobile oggetto di perizia, è avvenuta in forza di: 1) Permesso di Costruire n rilasciato dal Comune di Reggio Emilia in data 02/09/ ) DIA in variante n del 20/10/ ) DIA in variante n 8480 del 21/04/ ) Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n del 08/02/2008. Da un confronto dei rilievi effettuati durante il sopralluogo con la documentazione depositata in Comune, NON si sono riscontrate irregolarità. L immobile è provvisto del certificato energetico 19. Al perito NON sono state consegnate le certificazioni degli impianti LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA NON vi sono spese per la regolarizzazione urbanistico edilizia LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L appartamento è attualmente affittato alla Sig.ra con contratto di affitto agevolato di anni registrato il 27/04/2015 dopo la data del pignoramento effettuato il 05/02/2015, e pertanto non opponibile alla Procedura LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Allegato 7.2 Verifiche Edilizie Allegato 7.3 APE Allegato 7.4 Contratto di Affitto Pagina 30 di 55

31 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 21 Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria a favore di BANCA POPOLARE DEL EMILIA ROMAGNA iscritta in data 22/03/2007 al n.8920 R.G. e n R.P., a carico di Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA POPOLARE DI MANTOVA S.P.A. iscritta in data 10/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. iscritta in data 11/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 15/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 22/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Pignoramento immobiliare a favore di BANCO EMILIANO CREDITO COOPERATIVO SOC. COOPERATIVA con sede in Reggio Emilia, iscritta in data 05/02/2015 al n.1863 R.G. e n R.P., a carico di LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non vi sono diritti di prelazione. 21 Allegato 7.5 Vincoli Giuridici Pagina 31 di 55

32 5.2.9-LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Lotto 2-01 Lotto 2-02 Pagina 32 di 55

33 Lotto 2-06 PIANTE Le piante riportate di seguito non sono in scala per le piante in scala si rimanda agli allegati. Pagina 35 di 55

34 Pagina 36 di 55

35 Pagina 37 di 55

36 LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata a una futura vendita dello stesso. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato dei beni, utilizzando il metodo di confronto di mercato (marcket comparison approach = MCA) tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi, già evidenziate in precedenza nel capitolo La stima (sintetica) è fatta per valori tipici. VALUTAZIONE DEI BENI Si procede con una stima sintetica sulla base di parametri tecnici. La valutazione, a mq. di superficie commerciale, prevede un diverso valore a seconda delle condizioni dei beni così come precedentemente descritte. Le cifre indicate sono state individuate sulla base di transazioni di beni simili compravenduti in zona, oltre all utilizzo come ausilio di tabelle di rilevazione dei valori Immobiliari, dato l attuale scarsità di dati disponibili di confronto. VALORE LOTTO 2 Descrizione Sup. Com. mq. Prezzo Unitario a mq. Prezzo Totale (sup. comm. X prezzo unit. Appartamento 2 Piano 39, , ,00 Posto auto esclusivo (a corpo) , ,00 A dedurre spese insolute condominiali A dedurre , ,54 Sommano ,46 Abbattimento 20% A dedurre , ,46 TOTALE ,00 Sul valore di mercato si è applicata una detrazione pari al 20%, in virtù della minore appetibilità derivante dalla vendita all asta (necessità di un primo rilancio per l aggiudicazione, differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, all assenza di garanzia per vizi occulti,..), pertanto il: Valore per la base d asta viene indicato Cinquantaduemilamila/00). In applicazione del comma 2 dell art. 571 C.P.C., si determina : in ,00 (euro Valore minimo dell offerta in ,00 (euro Trentanovemila/00) Pagina 38 di 55

37 LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza 23 brevemente: che di seguito si riassume i beni sono pervenuti ai Sigg.ri per atto di autentica di firme a cura Notaio Maria Carmen Costabile in data 09/03/2007 Rep LOTTO 2: STATO CIVILE DEI DEBITORI Il signori , al momento dell acquisto, hanno dichiarato di essere coniugi e di trovarsi in regime di separazione dei beni LOTTO 2: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE I mobili trovati all interno dell immobile oggetto di perizia sono quelli necessari alla vita quotidiana LOTTO 2: ALTRE NOTIZIE Da ricerche effettuate presso l amministratore di condominio Geom. Gebennini Marco 24, è risultato che vi sono spese insolute per. 750,54 circa, Vedi allegato 7.6 Atto di provenienza del bene. Vedi allegato 7.7 Bilancio Preventivo 2016/2017. Pagina 39 di 55

38 5.3-LOTTO 3 APPARTAMENTO/ATTICO POSTO AL 4 PIANO CON AUTORIMESSA VIA DEL CHIONSO 56 REGGIO EMILIA LOTTO 3: DATI CATASTALI - APPARTAMENTO/ATTICO POSTO AL 4 PIANO CON AUTORIMESSA : Piena Proprietà di appartamento/attico con autorimessa, in Reggio Emilia Via del Chionso 56, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: - - piena proprietà; Dati catastali 25 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zo na cen s. Mappale e subalterno Categoria e classe Consistenza e superficie Superficie Catastale Rendita Autorimessa Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.3 C/6 di 5 16 m 2 56,19 Appartamento Comune di Reggio Emilia Via del Chionso sub.22 A/3 di 3 2 vani 108,46 Confini del Lotto 3: Dell appartamento Sub. 22: sui lati di Nord e Sud affaccio su manto di copertura condominiale e oltre cortile comune Sub. 1, a Est affaccio su cortile comune Sub. 1 e a Ovest affaccio su cortile comune Sub. 1 e a salto su scala di accesso comune Sub. 2. Dell Autorimessa Sub. 3: sui lati di Ovest e Nord cortile comune Sub. 1, a Est altra autorimessa Sub. 7 e a Sud altra autorimessa Sub Vedi allegato 8.1 Visura Catastale, Estratto di Mappa e Planimetrie Catastali Pagina 40 di 55

39 5.3.2-LOTTO 3: DESCRIZIONE DEI BENI 26 APPARTAMENTO e AUTORIMESSA: piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale in Reggio Emilia Via del Chionso n.56, Condominio AG5 e precisamente appartamento/attico posto al 4 PIANO e autorimessa al PT. L appartamento occupa tutto il 4 piano, di un immobile costituto n 5 piani fuori terra. La palazzina è dotata di ascensore (non funzionante per disaccordi economici fra i condomini), e il vano scala serve n 12 appartamenti. L appartamento è formato da Ingresso-soggiorno (mq.17,80), Cucina (mq.14,00), Loggia (mq.3,50), Wc-doccia (mq.4,00), Ripostiglio (mq.6,50), Disimpegno notte (mq.6,20), Camera da letto matrimoniale (mq.17,00), Wc-doccia (mq.4,00), altra Camera da letto singola (mq.14,00) e Loggia (mq.3,50). L autorimessa posta al PT è di mq.17,00. L immobile è in buono stato di manutenzione: tutti i pavimenti dell appartamento sono in gres ceramico; le pareti dei bagni per una altezza di ml.2,00 sono rivestite con piastrelle di ceramica; le pareti dell angolo cottura in cucina sono rivestite con piastrelle di ceramica per un altezza di ml.1,60. I parapetti di protezione delle logge sono in muratura intonacata. I serramenti sono prevalentemente costituiti telai a vetro in legno di abete verniciati tinta noce, dotati di doppi vetri con tapparelle in PVC, mentre le due finestre dei wc-doccia sono con telaio in alluminio e doppio vetro senza tapparella. La porta di ingresso è del tipo con serratura rinforzata, mentre quelle interne all appartamento sono in legno con impiallacciatura in noce tanganica. L impianto di riscaldamento nasce centralizzato tramite teleriscaldamento ma per disaccordo economico fra i condomini ora è del tipo autonomo ed è composto da terminali radianti in acciaio. L impianto elettrico è funzionante e conforme alle normative vigenti. L approvvigionamento idrico sarebbe del tipo condominiale centralizzato ma per disaccordo economico fra i condomini con l ente erogatore attualmente l H 2 O non viene erogata al condominio e alcuni condomini hanno già provveduto a realizzare apposite singole condotte con erogazione individuale e puntuale da parte dell ente erogatore, stessa pratica dovrà essere effettuata da chi vorrà utilizzare l immobile in 26 Le misure sono indicative, al lordo dei muri, e hanno il solo scopo di illustrare meglio le caratteristiche dell immobile. Pagina 41 di 55

40 oggetto. L autorimessa al PT ha una pavimentazione in Cls e portone di accesso in lamierino d acciaio. La superficie commerciale del compendio immobiliare sopra descritto risulta per arrotondamento di circa 96,00 mq 27, così calcolata: Mappale 554 sub.22-4 P Ingresso/soggiorno (mq.17,90 x 1,00) = mq. 17,90 - Cucina (mq.14,00 x 1,00) = mq. 14,00 - Loggia (mq.3,50 x 0,40) = mq. 1,40 - Wc-doccia (mq.4,00 x 1,00) = mq. 4,00 - Ripostiglio (mq.6,50 x 1,00) = mq. 6,50 - Disimpegno notte (mq.6,20 x 1,00) = mq. 6,20 - Camera da letto matrimoniale (mq.17,00 x 1,00) = mq. 17,00 - Wc-doccia (mq.14,00 x 1,00) = mq. 14,00 - Camera letto singola (mq.13,60 x 1,00) = mq. 13,60 - Loggia (mq.3,50 x 0,40) = mq. 1,40 ======= Totali = mq. 96,00 Si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE APPARTAMENTO/ATTICO con AUTORIMESSA: in Comune di Reggio Emilia Via del Chionso n 56, PIENA PROPRIETA di porzione di fabbricato condominiale denominato Condominio 27 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 42 di 55

41 AG5 e precisamente appartamento/attico al 4 Piano con autorimessa al PT. La palazzina, in cui è ubicato l appartamento, è dotata di ascensore e il vano scala serve 12 appartamenti. L appartamento è composto da ingresso-soggiorno, cucina, loggia, wc-doccia, ripostiglio, disimpegno notte, camera da letto matrimoniale, altro wc-doccia, camera da letto singola e altra loggia. L altezza minima in gronda è di ml.2,50. L appartamento è in buono stato di manutenzione e conservazione con tutti gli impianti funzionanti ad eccezione dell approvvigionamento idrico che deve essere ripristinato; ha una superficie commerciale di mq.96,00 oltre ad una autorimessa di mq.17,00. Fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà (art.1117 e seguenti CC) sulle parti comuni dell edificio, comuni per legge e per destinazione. Si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie. Vi sono spese condominiali insolute LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA 28 La costruzione del fabbricato condominiale in cui è ubicato l immobile oggetto di perizia, è avvenuta in forza di: 1) Autorizzazione edilizia n rilasciato dal Comune di Reggio Emilia in data 19/05/ ) Concessione edilizia n del 23/12/ ) DIA in variante n del 27/05/ ) DIA in variante n del 15/07/ ) Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n del 26/11/2005. Da un confronto dei rilievi effettuati durante il sopralluogo con la documentazione depositata in Comune, Si sono riscontrate irregolarità urbanistiche. L immobile non è provvisto del certificato energetico. Al perito NON sono state consegnate le certificazioni degli impianti 28 Allegato 8.2 Verifiche Edilizie Pagina 43 di 55

42 5.3.5-LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA Le difformità riscontrate sono sanabili con la presentazione di una SCIA in Sanatoria con opere per il cambio di destinazione d uso da sottotetto ad appartamento, le opere riguardano la condotta per il trasporto dell H2O dal Locale Tecnico al PT sino al 4 P lungo il vano scala: a) SCIA in Sanatoria comprensiva della sanzione. Importo ,00 b) Opere murarie ed idrauliche per il posizionamento della nuova condotta di H2O. Importo dei lavori ,00 Costo totale della regolarizzazione ,00 Pagina 44 di 55

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44 5.3.6-LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile non è occupato LOTTO 3: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA 29 Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA POPOLARE DI MANTOVA S.P.A. iscritta in data 10/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. iscritta in data 11/10/2011 al n R.G. e n R.P., a carico di LOMBARDA IMMOBILIARE Srl, Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 15/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Ipoteca Giudiziale a favore di BANCA DI CAVOLA E SASSUOLO CREDITO COOPERATIVO S.C. iscritta in data 22/06/2012 al n R.G. e n R.P., a carico di Pignoramento immobiliare a favore di BANCO EMILIANO CREDITO COOPERATIVO SOC. COOPERATIVA con sede in Reggio Emilia, iscritta in data 05/02/2015 al n.1863 R.G. e n R.P., a carico di LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE Non vi sono diritti di prelazione. 29 Allegato 8.3 Vincoli Giuridici Pagina 46 di 55

45 5.3.9-LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Lotto 3-01 Lotto 3-02 Pagina 47 di 55

46 Lotto 3-03 Pagina 48 di 55