TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geometra Roberto Della Ragione

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1 via monti urali n reggio emilia tel fax mail: p. iva Della Ragione geom. Roberto TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Esecuzione immobiliare n 197/2015 R.G. Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva causa promossa da:.. contro:. RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geometra Roberto Della Ragione LOTTO 1 Pagina 1 di 15

2 SOMMARIO 1 RIASSUNTO E DATI GENERALI 3 2 COMUNICAZIONI ESITO COMUNICAZIONI - SOPRALLUOGHI 3 3 DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANO DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE CONFINI 5 4 DESCRIZIONE DEI BENI 6 5 LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE / CERTIFICAZIONE ENERGETICA LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: INFORMAZIONI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI 11 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE 11 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE INFORMAZIONI PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 1: VALORE DEI BENI 12 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE 12 VALORE LOTTO 1: VALORE FINALE DEI BENI LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 14 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE 14 7 ALTRE NOTIZIE / NOTE 14 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI COROGRAFIA DI INSERIMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI - ELABORATO PLANIMETRICO VISURE CATASTALI ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE CERTIFICAZIONI ANAGRAFICHE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI DOCUMENTAZIONE / ATTESTATI / PRATICHE EDILIZIE CONTRATTI REGISTRATI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE ALLEGATI A, B 15 9 SEPARATAMENTE : per Associazione Notarile - n. 1 Cd Rom contenente perizia, fotografie, allegati per I.V.G. - n. 1 Cd Rom contenente perizia, fotografie, allegati Pagina 2 di 15

3 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente: Intervenuto: Intervenuto: Intervenuto: Intervenuto: Data accettazione incarico: 21/06/2017 Data di scadenza per deposito perizia: 12/09/2017 Udienza: 11/10/2017 ore 10,30 Data trascrizione Pignoramento: 01/04/2015 Quota pignorata: piena proprietà 1/1 2 - COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti e/o gli avvocati da esse nominati in data 27 giugno 2017 tramite PEC 1, della nomina e dell inizio delle operazioni peritali ESITO COMUNICAZIONI - SOPRALLUOGHI Ai creditori e al debitore sono state regolarmente recapitate le comunicazioni inviate. In data 05/09/2017, è stato effettuato il sopralluogo per l accesso ai beni, unitamente al Custode nominato, alla presenza dell esecutato e dell inquilino. Copia della perizia verrà depositata telematicamente, nonché verrà inviata copia di cortesia in forma semplice al debitore e creditori, per posta ordinaria o posta elettronica qualora comunicati indirizzi mail validi. 1 Vedi Allegato 8.6 Pagina 3 di 15

4 3 - DATI CATASTALI 3.1 DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 Ia BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 3 Consistenza (vani/mq) Rendita Garage Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1 / C/6 cl mq. 204,00 Garage Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1 / C/6 cl mq. 114,24 Abitazione Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1 - T / A/3 cl. 1 6 vani. 303,68 Abitazione Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1-1 / A/3 cl. 1 6 vani. 303,68 INTESTATI: DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DI PERIZIA Identici a quanto riportato nella tabella Ia 2 allegato al fascicolo della procedura 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 15

5 Le unità immobiliari derivano da denuncia di variazione per divisione-ampliamento-diversa distribuzione spazi interni del 13/05/2003 prot , successive variazione nel classamento, toponomastica e inserimento dati di superficie. 3.3 COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia, sono quelli desunti dall atto di pignoramento (allegato al fascicolo della procedura), corrispondenti a quelli della situazione catastale attuale. I dati del pignoramento corrispondenti a quelli catastali, nella loro rappresentazione planimetrica ricomprendono e individuano i beni oggetto di esecuzione, con le seguenti precisazioni: ** il sub. 5 (vano scala e terrazzo) e il sub. 6 (area cortiliva) entrambi beni comuni non censibili ai sub. oggetto di pignoramento, si devono ritenere pro-quota da assoggettarsi alla presente procedura. LOTTO 1 sub. 2 e 4 - le altezze nette interne degli ambienti risultano sensibilmente differenti a quanto rappresentato in planimetria, la cantina ora risulta con opere edili in corso di ristrutturazione e non ultimate; 3.4 CONFINI LOTTO 1 Abitazione sub. 4 a nord parete esterna e con sub. 5 e 6; a sud parete esterna e con sub. 6; a ovest parete esterna e con sub. 6, in distacco via 25 Aprile; a est parete esterna e con sub. 6. Garage sub. 2 a nord parete esterna e con sub. 6; a sud con altra unità immobiliare; a ovest muro contro-terra; a est con sub. 5. Pagina 5 di 15

6 4 - DESCRIZIONE DEI BENI 4 Edificio indipendente composto da due piani fuori terra oltre a sottotetto e da un piano interrato, servito da unico vano scala comune, senza ascensore, contraddistinto da n. 2 unità immobiliari abitative, disposte al piano terra e primo con i relativi accessori di pertinenza, oltre ai garage e servizi al piano interrato, recentemente ristrutturato e adeguato alle caratteristiche di cui all attualità, posto il località Bocco di Casina, in fregio alla viabilità principale di collegamento per il centro del Paese e altri Comuni Montani. L accesso ai garage (sub. 1 e 2) è all attualità garantito e principalmente utilizzato attraversando il mapp. 236 (di proprietà dell esecutato ma non oggetto di pignoramento), ragion per cui se tale accesso non fosse più garantito, l unico possibile e fruibile dalla strada rimarrebbe attraverso il modesto mappale 313 (ex 9340 accessorio comune agli ex mappali 2752, 7766, 8865), per poi attraversare l area cortiliva comune retrostante il fabbricato, area con limitatezza di passaggio e ingombro desumibile solo graficamente dall estratto di mappa, ma non delimitato in loco il tutto meglio evidenziato nell estratto di mappa qui di seguito 4 Le metrature indicate (sia quelle nette, sia quelle lorde) sono da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza. La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria, quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU, ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 15

7 ex 8865 ex 9340 ex sez. B fg. 14 mapp ora fg. 20 mapp. 312 ex sez. B fg. 14 mapp ora fg. 20 mapp. 313 Le unità (LOTTO 1 sub. 2 e 4) oggetto di pignoramento, si identificano in una abitazione al piano primo con soffitta, cantina e garage al piano interrato; l unità abitativa, avente altezza interna di h=280 cm circa, è composta da ingresso (6.70 mq), soggiorno (37.20 mq), cucina (12.70 mq), disimpegno (4.85 mq), letto (15.00 mq), bagno (6.75mq), letto (20.50 mq), terrazzo (22.30 mq) e cantina (35.30 mq), oltre a soffitta grezza di limitate altezze praticabili e sviluppa una superficie complessiva opportunamente ragguagliata e arrotondata pari a 144,00 mq circa (la superficie della soffitta non viene ragguagliata per le caratteristiche elencate, ma ugualmente con proporzionalità se ne terrà conto nell espressione del valore unitario a mq del bene). Il garage sviluppa una superficie complessiva opportunamente ragguagliata e arrotondata pari a 32,00 mq circa Pagina 7 di 15

8 FINITURE: Le finiture interne dell alloggio sono in apprezzabile stato di conservazione/manutenzione, i pavimenti sono in ceramica, i rivestimenti sono per la cucina in ceramica così come per il bagno (composto da wc bidet lavandino doccia). Il garage con pavimentazione in ceramica e portone in metallo a bascula. Gli infissi sono in legno con vetro camera, scuretti esterni in legno, le porte interne sono in legno. Le pareti e i soffitti sono tinteggiati. IMPIANTI: L impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria è individuale con caldaia a gas, caloriferi a parete (termosifoni). Il gas domestico è fornito al piano. L impianto elettrico risulta sottotraccia. Agli atti comunali risultano depositate le certificazioni degli impianti, datate e riferite all epoca della richiesta di agibilità del LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione e ubicazione del bene pignorato, la vendita può avvenire in due lotti, per i quali si ritiene di rispettare gli accorpamenti (abitazione garage) così come all attualità assegnati, in virtù del contratto di locazione esistente. 5.1 LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI Tipologia del bene Ubicazione DATI CATASTALI Z.C. Fg. Particella Sub. Categoria e classe 5 Consistenza (vani/mq) Rendita Garage Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1 / C/6 cl mq. 114,24 Abitazione Casina Via 25 Aprile, n. 30 piano S1-1 / A/3 cl. 1 6 vani. 303,68 oltre le quote di comproprietà sulle parti comuni dell intero fabbricato ex art c.c. 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 15

9 BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) rappresentazioni fuori scala LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Appartamento al piano primo con soffitta esclusiva, cantina e garage al piano seminterrato, sito al civico 30 di Via 25 Aprile in loc. Bocco di Casina, composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno n. 2 camere da letto, bagno e terrazzo, per complessivi 144,00 mq circa e 32,00 mq circa il garage. Piena proprietà 1/ LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Dalla richiesta di accesso agli atti, le pratiche depositate presso l Ufficio Tecnico Comunale, relativamente l intero fabbricato risultano: Pagina 9 di 15

10 - Licenza Edilizia n. 785 del 11/03/ Concessione Edilizia n prot. 4523, rilasciata il 16/12/1995 (a sanatoria per opere in difformità e nuova conc. per ultimazione lavori) - Agibilità prot del 24/05/2003, assentita - D.I.A. n. 32/2007 prot del 16/04/ Fine lavori prot. 6146/2009 del 16/10/2009 Difformità rilevate riferite all intero edificio: - opere interne all appartamento al piano terra iniziate e non ultimate, non è possibile definire con esattezza le dimensioni degli ambienti ora in corso di ristrutturazione; - da precisare le quote di talune finestre; - opere interne al locale cantina del piano interrato, iniziate e non ultimate, nonché differenti modeste rilevazioni di talune dimensioni dei locali; - migliore precisazione delle pareti interne, con aggiornamento realizzazioni eseguite; ** occorre segnalare che sul lato sud del fabbricato si evidenziano opere edili, presumibilmente iniziate per la posa di nuova canna fumaria, le quali, non ultimate, all attualità presentano la facciata priva di integrale tamponamento esterno su muratura portante, nonché della successiva finitura ad intonaco. Pagina 10 di 15

11 5.1.4 LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO e COSTI DI REGOLARIZZAZZIONE Ai fini della presente relazione, considerando che le opere difformi per l intero edificio possono configurarsi sanabili mediante la presentazione di una pratica a sanatoria, non si ritengono necessarie opere di ripristino, se non per quanto precedentemente segnalato con riferimento alla facciata esterna lato sud, e i relativi costi della suddetta pratica verranno computati a deduzione del valore finale da porre a base d asta. Tali deduzioni verranno proporzionalmente applicate ad entrambi i lotti, ripartendo verosimilmente l onere, qualora essi venissero aggiudicati a soggetti differenti LOTTO 1: ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE/CERTIFICAZIONE ENERGETICA Non presente LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE 6 L alloggio alla data di sopralluogo risultava occupato, in forza a contratto di locazione LOTTO 1: INFORMAZIONI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE 7 Risulta (precedente alla trascrizione del pignoramento) registrato un contratto di locazione presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia in data 02/03/2012 serie 3 numero durata contratto dal 15/02/2012 al 14/02/2016 tacitamente rinnovato di ulteriori 4 anni. Il contratto era stato stipulato nel 2012, con i locatori sia l esecutato che il fratello (non esecutato), quest ultimo non più proprietario dei beni dal Canone annuo: ,00 (12 rate da. 450,00 cadauna) + relativi aggiornamenti ISTAT Il canone pattuito, risulta congruo LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura trascritte; Non risultano domande giudiziali; Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei capitoli della presente relazione. 6 In riferimento allo stato di possesso, il bene può risultare: -Libero; -Libero al decreto di trasferimento, nel caso sia occupato dal debitore o da suoi familiari; -Occupato da terzi (con o senza titolo). 7 Vedi Allegato 9 Pagina 11 di 15

12 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Di seguito si riassume l elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti, da cancellarsi a cura della procedura, gravanti sui beni. Per i dettagli si veda la relazione notarile allegata alla procedura. La documentazione relativa alle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti da cancellarsi a cura della procedura è inserita agli atti LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Per quanto si è potuto constatare non sussistono diritti di prelazione dello Stato LOTTO 1: INFORMAZIONI PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Non esiste costituzione di condominio LOTTO 1: VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Il valore di mercato è definito come il punto d incontro della domanda e dell offerta. La definizione della Banca d Italia del valore di mercato, in linea con quella degli Standard Internazionali di Valutazione, definisce come valore di mercato. l importo stimato al quale l immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in una operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo una adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e 8 Vedi Allegato 5 Pagina 12 di 15

13 senza alcuna costrizione, tale valore inoltre non deve essere comprensivo delle spese di transazione (notaio, imposte, ecc ) e di quelle di trascrizione. Trattandosi di stima mono parametrica, ai fini della vendita forzosa, per lo scopo i concetti estimativi adottati si riferiscono alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, all epoca di costruzione, allo stato di conservazione/manutenzione, alla salubrità dei locali e del contesto, alle caratteristiche strutturali e tipologie materiali impiegati, alla razionalità distributiva dei locali, al grado di finiture interne, nonché all ubicazione e alle dotazioni /distanze dai servizi primari. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato dei beni, a corpo e non a misura, in considerazione di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi, già evidenziate nei precedenti capitoli; inoltre la stessa viene effettuata per valori tipici in raffronto ad altri beni simili e/o assimilabili in zone analoghe con le stesse caratteristiche, tipologia, consistenza, vetustà e per comparazione a beni (se esistenti) compravenduti in zona in tempi recenti, nonché parametrandola con le quotazione degli osservatori immobiliari consultabili. Oltre alle caratteristiche proprie dei beni, la valutazione viene espressa con riferimento all attuale situazione in cui versa il mercato immobiliare. VALORE LOTTO 1: VALORE FINALE DEI BENI 9 oltre la quota di comproprietà sulle parti comuni dell intero fabbricato ex art c.c. Abitazione (sub. 4) 144,00 mq x 780,00 /mq ,00 Garage (sub. 2) 32,00 mq a corpo , ,00 a dedurre a) 20% abbattimento forfettario per assenza di garanzie per vizi occulti ,00 b) Competenze tecniche per pratica edilizia in sanatoria, con aggiornamento catastale e costo proporzionale ripristino facciata ,00 9 Al netto delle decurtazioni e correzioni si prefigurano tre diverse ipotesi: a) eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per bonifica da eventuali rifiuti siano assunti della procedura; b) siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione urbanistico - catastale; c) siano lasciati interamente a carico dell acquirente. Pagina 13 di 15

14 per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, in considerazione dell ipotesi che gli oneri di regolarizzazione edilizi/catastali, vengano lasciati interamente a carico dell acquirente, si determina il VALORE BASE D ASTA = ,00 (euro novantaseimila/00) in applicazione del comma 2 dell art.571 c.p.c., si determina quale VALORE MINIMO DELL OFFERTA = ,00 (euro settantaduemila/00) LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE I beni hanno la seguente provenienza, (come elencato nel certificato sostitutivo della Dr.ssa Cristina Gasparini Cesari, allegato agli atti dell esecuzione), che di seguito si riassume brevemente solo per quanto concerne l ultimo atto di acquisto (del debitore). Atto a ministero Dr.ssa Cristina Gasparini Cesari del 06/12/2013, trascritto in data 24/12/2013 Rep R.P. 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE 10 7 ALTRE NOTIZIE / NOTE I cespiti presenti internamente ai beni stimati, risultano per quel che riguarda le unità locate di proprietà dell inquilino, per le restanti di proprietà dell esecutato e di non apprezzabile valore. 10 Vedi Allegato 6 Pagina 14 di 15

15 8 ELENCO ALLEGATI 1 - COROGRAFIA DI INSERIMENTO 2 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 3 - PLANIMETRIE CATASTALI ELABORATO PLANIMETRICO 4 - VISURE CATASTALI 5 - ELENCO ISCRIZIONI / TRASCRIZIONI IPOTECARIE 6 - CERTIFICAZIONI ANAGRAFICHE 7 - ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI 8- DOCUMENTAZIONI / ATTESTATI / PRATICHE EDILIZIE 9 - CONTRATTI REGISTRATI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE 10 - ALLEGATI A, B Confidando di avere operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per qualsiasi spiegazione e/o richiesta di integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto si doveva ad evasione dell incarico ricevuto. Reggio Emilia, 11 settembre 2017 L esperto stimatore Della Ragione Geom. Roberto (documento firmato digitalmente) Pagina 15 di 15