TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari. Rapporto di valutazione

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare Giudice delegato: Dott. ssa C. Sommariva Esecuzione promossa da: Unicredit Spa (con Avv. D. Granato) contro: Rapporto di valutazione Immobile posto in Comune di Novellara, Via Monti n. 6 Esperto designato: Arch. Spagni Aldino Pagina 1 di 17

2 Sommario 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI 6 5-LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE _ LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA _ LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI 14 6 ALTRE OSSERVAZIONI 14 7 ALLEGATI 15 ALLEGATI _ 16 Pagina 2 di 17

3 1 - RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N.83/16 Esecutati: Procedente: Unicredit Spa, con sede in Roma, via Alessandro Specchi 16, e per essa DoBank Spa, con sede in Verona, Piazzetta Monte n. 1, rappresentata e difesa dall Avv. Daniela Granato con studio in Reggio Emilia,Via Falcone 12, (PEC daniela.granato@ordineavvocatireggioemilia.it). Intervenuti: nessuno Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni Udienza: ore Atto di pignoramento: trascritto il all art Contributo unificato: SI 2 - COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: L Avv. del procedente Avv. Daniela Granato, tramite PEC Lo scrivente ha eseguito l accesso all immobile in data , accompagnato dal funzionario preposto dell IVG e dagli occupanti. 1 Vedi Allegati 7.5. Pagina 3 di 17

4 3 - DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI INTESTATI: Ubicazione Dati catastali Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione Comune di Novellara Via Monti 8 Piano sub 16 vani 3 A/3 Cl. 2 Euro 209,17 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 17

5 3.2 - DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Ubicazione Dati catastali Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita abitazione Comune di Novellara Via Monti 8 Piano sub 16 vani 3 A/3 Cl. 2 Euro 209,17 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 17

6 3.3 - COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.6) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite, non si rilevano differenze tra la situazione catastale all atto del pignoramento e quella attuale. La planimetria catastale è sostanzialmente conforme rispetto allo stato di fatto.. L indicazione toponomastica catastale riporta numero civico errato (n.8), il numero civico riscontrato nel sopralluogo è il n.6. Confini catastali: ALLOGGIO piano primo: a Sud distacco su area cortiliva e vano scala comune, a Est distacco su area cortiliva, a Nord distacco su area cortiliva e sub 14, a Ovest sub DESCRIZIONE DEI BENI Piena proprietà di alloggio al piano primo di edificio di civile abitazione. La struttura dell edificio, con sviluppo su 2 piani abitabili più uno sottotetto, presenta struttura in laterizio e cemento armato, intonacata all esterno, di edificazione anteriore al 1967 e ristrutturato alla fine anni 90; i solai sono in laterizio. La copertura ha struttura latero-cementizia e cornicione perimetrale in c.a. a vista. L edificio versa in discrete condizioni manutentive quanto all involucro esterno e recinzioni, con area cortiliva suddivisa in porzioni recintate di proprietà e accesso comune pavimentato in masselli autobloccanti, il tutto in discrete condizioni manutentive; il vano scala comune versa in mediocri condizioni manutentive. L ubicazione, in Via Monti a Novellara, è in zona residenziale relativamente tranquilla, alla periferia Ovest di Novellara, comodamente accessibile dalla vicina strada provinciale. Il contesto ambientale nel complesso è discreto, connotato dalla presenza di traffico veicolare, con scarsa presenza di verde; l abitato di Novellara, con servizi ed esercizi di prima necessità, è comodamente raggiungibile in auto. La collocazione dell edificio è quindi da considerarsi discreta sotto il profilo ambientale e sotto il profilo ubicazionale. L alloggio è così distribuito: Piano Primo: ingresso-corridoio, soggiorno-pranzo con angolo cottura, bagno, ripostiglio e una camera da letto, balcone a livello; Le finiture dell alloggio sono di discreto livello, ma lo stato manutentivo all interno è nel complesso mediocre; si rileva la presenza di diffusi aloni umidi dovuti a condensa in corrispondenza degli spigoli di muri e solai e Pagina 6 di 17

7 delle pareti perimetrali, da ascriversi alla concomitanza di mediocri prestazioni termiche dell involucro e scorrette pratiche di conduzione e aerazione dell alloggio; non si rilevano comunque infiltrazioni di acqua e l involucro murario esterno non presenta segni particolari di degrado. Le finiture interne sono a intonaco civile con particolari murari in laterizio a vista, le porte interne in tamburato con finitura in noce nazionale e vetro smerigliato. I serramenti sono in legno dotati di vetrocamera, i serramenti esterni sono tapparelle in pvc in discrete condizioni manutentive. Il riscaldamento e acqua calda sanitaria sono autonomi, generati da caldaia posta nell angolo cottura. Il vano cottura è separato dal soggiorno da arco con finiture in laterizio a vista ed è attrezzato con cucina in muratura in mediocri condizioni. L alloggio è privo di attestazione di prestazione energetica. La superficie commerciale parametrata 5 dell edificio risulta di complessivi mq 72,00 circa, costituita dalla superficie commerciale utile dell alloggio principale di mq 71 circa, superficie commerciale del balcone di mq 4 ragguagliata a mq 1 circa. 5 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 17

8 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione e ubicazione dei beni pignorati, la vendita può avvenire solo in un unico lotto LOTTO 1: DATI CATASTALI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Ubicazione Dati catastali Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita vani 3 Comune di Novellara mq 71 abitazione Via Monti 8 Piano sub 16 escluse aree scoperte A/3 Cl. 2 Euro 209,17 mq 69 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 17

9 LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di alloggio al piano primo di edificio di civile abitazione. L alloggio è così distribuito: Piano Primo: ingresso-corridoio, soggiorno-pranzo con angolo cottura, bagno, ripostiglio e una camera da letto, balcone a livello; Edificio ristrutturato negli anni 90, attualmente in mediocri condizioni manutentive La superficie commerciale parametrata dell edificio risulta di complessivi mq 72,00 circa Conforme alla documentazione autorizzativa in atti presso il Comune di Novellara. Conforme allo stato riportato nella planimetria catastale LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Le opere relative alla costruzione hanno avuto inizio in data anteriore al 1 settembre 1967, con. Successivamente per l'esecuzione di opere in assenza di concessioni edilizie sono state rilasciate dal Comune di Novellara concessioni in sanatoria in data 4 giugno 1991 n.ri 899 e 358, in data 14 ottobre 1992 n.ri 927, 930 e 931 ed in data 26 ottobre 1992 n.941. Un intervento di ristrutturazione del fabbricato è stato effettuato in forza di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Novellara in data 7 giugno 1996 n.6212 e successiva variante in data 22 novembre 1997 n Con Comunicazione del il Comune di Novellara ha comunicato l avvenuto ottenimento dell abitabilità per silenzio-assenso. Con DIA n Prot del sono stati realizzati lavori alla recinzione esterna. Lo stato di fatto dell alloggio è conforme a quanto riportato nella documentazione in atti presso il Comune di Novellara Lo stato di fatto dell alloggio è conforme a quanto riportato nella planimetria catastale Certificazioni impiantistiche L immobile è privo di Attestato di Certificazione Energetica o (a seguito del D.L. 63/2013) APE ai sensi del Dlgs 192/05 e del D.A.L. 156/08 Regione Emilia Romagna. Pagina 9 di 17

10 LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono previste opere di ripristino LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Certificazione energetica: l immobile è sprovvisto di Attestato di Certificazione Energetica o (a seguito del D.L. 63/2013) APE ai sensi del Dlgs 192/05 e della deliberazione della giunta regionale 7 settembre 2015, n Regione Emilia Romagna. La spesa prevista per la predisposizione della documentazione ai fini della certificazione energetica ammonta a Euro 300,00 Complessivamente i costi di regolarizzazione ammontano, con arrotondamento, a Euro 300,00 Pagina 10 di 17

11 LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato da: STATO CIVILE: LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. SI rileva che agli atti Agenzia delle Entrate risulta Contratto di Comodato d uso registrato in data al n Serie 3, in cui il Sig Hussain Khadim risulta comodatario per l alloggio. Di tale contratto oil Sig Khadim non ha fatto menzione all atto del sopralluogo. Il contratto non è comunque opponibile in quanto registrato in data posteriore al pignoramento. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del sul bene, da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: A seguito di verifica presso l Agenzia delle Entrate Uff. Provinciale di Reggio Emilia si rileva che è agli atti un contratto di Comodato registrato in data al n Serie 3. Essendo la data di registrazione posteriore alla data di trascrizione dell atto di pignoramento di cui alla presente Procedura Esecutiva, tale contratto è da considerare, a parere dello scrivente, non opponibile alla procedura. Si rileva altresì che, all atto del sopralluogo, gli occupanti hanno affermato di occupare l immobile in assenza di titolo. Ipoteca volontaria iscritta a Reggio Emilia in data ai nn. 1239/5381, per importo di Euro ,00, a garanzia di debito di Euro ,00, a favore di Unicredit Banca Spa con sede in Bologna, a carico di, quale debitore non datore di ipoteca. Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Reggio Emilia in data all art. 2655, a favore di Unicredit Spa, con sede in Roma LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. Pagina 11 di 17

12 LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata a un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. Pagina 12 di 17

13 VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI Ubicazione Dati catastali Tipologia del bene Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 7 e classe Rendita 7 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 13 di 17

14 vani 3 Comune di Novellara mq 71 abitazione Via Monti 8 Piano sub 16 escluse aree scoperte A/3 Cl. 2 Euro 209,17 mq 69 la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: superficie comm. mq 72 x 700,00 euro/mq = Euro ,00 valore risultante complessivo - a corpo ,00 valore complessivo del cespite a corpo ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, nonché in considerazione dei vincoli alla successiva alienazione, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20 % risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento ,00 Ipotesi valutative (valori arrotondati) Ipotesi a (valore al netto di oneri per regolarizzazione e bonifica, assunti dalla procedura) ,00 Ipotesi b (valore al lordo di oneri per regolarizzazione urbanistica, a carico dell acquirente) ,00 Ipotesi c (valore al lordo di oneri per regolarizzazione, ripristini e sgombero, a carico dell acquirente) ,00 (valore arrotondato) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza: Atto a ministero Notaio Dott Antonino Vacirca rep 20758, a data , trascritto a Reggio Emilia il all @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI Pagina 14 di 17

15 L immobile non è soggetto a regime condominiale, a quanto dichiarato dagli occupanti all atto del sopralluogo Mobilio e suppellettili presenti nell edificio: L immobile è completamente ammobiliato con elementi di mobilio ed elettrodomestici in mediocri condizioni di conservazione. I costi di sgombero sono stimati forfettariamente in Euro 2.000,00. Pagina 15 di 17

16 7 ALLEGATI 7.1 corografia e mappa catastale lotto visure catastali lotto planimetrie catastali lotto tavole autorizzative comunali 7.5 comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 7.6 atto di pignoramento 7.7 atto di provenienza dei beni 7.8 copia certificato sostitutivo notarile 7.9 certificazioni di stato civile 7.10 copia contratto di comodato 7.11 allegato a,b,c lotto files della perizia, degli allegati e della documentazione fotografica Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto a evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, L esperto estimatore designato Arch. Spagni Aldino Pagina 16 di 17

17 ALLEGATI Pagina 17 di 17