TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA. G.D. Dott. Luciano Varotti

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Cancelleria Fallimentare G.D. Dott. Luciano Varotti PERIZIA DI STIMA SCHEDA N. 5 Relativa ai fabbricati di proprietà di Cooperativa Muratori di Reggiolo siti in comune di Guastalla (RE) Ex Scuole San Girolamo Concordato preventivo n 3/2012 di Cooperativa Muratori di Reggiolo SCRL Commissari giudiziali: dott.ssa Anna Spaggiari dott.ssa Federica Lenzini Perito estimatore: geom. Massimiliano Masia ALLEGATI - Pagina 71 di 1595

2 Concordato preventivo 03/ SOMMARIO 0-SOMMARIO DATI PRELIMINARI DATI CATASTALI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI REGOLARITÀ URBANISTICA PROVENIENZA DETERMINAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO NOTE ALLEGATI... 7 CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 2 di 7 ALLEGATI - Pagina 72 di 1595

3 Concordato preventivo 03/ DATI PRELIMINARI RIFERIMENTO SCHEDA VALUTAZIONI CMR: n. 5 DATA SOPRALLUOGO: 28/05/2012 DATA DI ACCESSO AGLI ATTI: non è stato possibile accedere agli archivi del comune di Guastalla in quanto gli stessi sono ancor oggi inagibili a seguito degli eventi sismici del maggio/giugno DATI CATASTALI INTESTATI: COOPERATIVA MURATORI REGGIOLO con sede in Reggiolo, C.F , proprietario 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza Categoria 1 e classe e superficie Rendita Scuole Comune di Guastalla Via Delle Ville, sub mc B/5 classe , COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati, risultano conformi nella ubicazione e consistenza a quanto realizzato e presente in loco, che corrisponde allo stato legittimato dei titoli edilizi; le planimetrie catastali indicano correttamente le consistenze e gli usi delle unità immobiliari rilevate; la proprietà oggetto di stima risulta pertanto oggi univocamente e correttamente censita. 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 3 di 7 ALLEGATI - Pagina 73 di 1595

4 Concordato preventivo 03/ DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI In comune di Guastalla (RE), località S. Girolamo, via Delle Ville n. 102, piena proprietà di edificio precedentemente adibito a scuole elementari, con annessi bassi servizi, della superficie commerciale di 548,32 mq 2, meglio identificato al Catasto Fabbricati al fg. 26, mappale 12, sub. 4 graffato ai mappali 13 e 14. La costruzione dell edificio, come si evince dall iscrizione posta sul fabbricato stesso, risale al Il fabbricato principale si sviluppa su due piani ed è formato al piano terra da ingresso, due aule e servizi igienici; al primo piano, collegato mediante scala in laterizio con gradini in cemento, vi sono un corridoio, cinque aule e servizi igienici. Pavimenti parte in pietra, parte in graniglia di marmo e parte in clinker nei bagni, le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate. I serramenti esterni sono costituiti da finestre con telaio in legno e vetro semplice con sistemi di oscuramento costituiti da scuretti in legno. Le porte interne sono in legno. L unità immobiliare è in disuso da molti anni, gli impianti tecnologici, non a norma, non sono funzionanti e i locali sono privi dei requisiti igienico-sanitari necessari per un qualsiasi utilizzo futuro; vi è pertanto, necessità di una completa ristrutturazione e del cambio di destinazione d uso che nello specifico può essere fatto con una riconversione per uso abitativo mantenendo l integrità formale del fabbricato originario. L immobile è stato costruito con struttura in muratura a vista, con solai d'interpiano parte a voltini di laterizio su putrelle in ferro e parte in legno con tavelloni in laterizio, e solaio di copertura in legno con manto di copertura in laterizio. Circonda l'immobile su tre lati un'area cortiliva esclusiva a verde della superficie complessiva di circa 1011 mq perimetrata da una recinzione metallica con cancello carraio; inoltre, sul retro, vi sono due bassi servizi di cui uno di superficie pari ad 88 mq circa destinato a portico, ripostiglio e centrale termica, con struttura in muratura a vista e copertura in legno, e l altro di superficie pari a 29 mq circa destinato a ripostiglio, con struttura in muratura a vista e privo di copertura in quanto crollata. Il paese ove si trova il fabbricato oggetto di stima, caratterizzato da fabbricati di costruzione non recente, dista circa 1,5 km da Villarotta di Luzzara e circa 7,5 km da Guastalla. La zona è scarsamente servita e di non particolare appetibilità. L'unità immobiliare non è dotata di Attestato di Certificazione Energetica. 2 Per la definizione di superficie commerciale si rimanda a quanto contenuto nella relazione di perizia che costituisce parte essenziale della presente scheda di valutazione e alla cui lettura si rimanda per le considerazioni ivi contenute che qui s'intendono integralmente richiamate.. CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 4 di 7 ALLEGATI - Pagina 74 di 1595

5 Concordato preventivo 03/ REGOLARITÀ URBANISTICA Le opere di costruzione del fabbricato oggetto di stima sono iniziate anteriormente all 01/09/1967; per quanto precisato nei patti dell atto di compravendita di seguito menzionato, l immobile è sottoposto alle disposizioni di tutela ai sensi dell art. 5 del D.L. 29/10/1999 n Lo stato rilevato risulta conforme alle tavole grafiche acquisite presso la CMR per cui il fabbricato è da ritenersi regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio fatto salvo quanto specificato in seguito. NOTA: la regolarità dei fabbricati è stata verificata sulla scorta della documentazione (tavole grafiche e altro) messa a disposizione della Cooperativa Muratori di Reggiolo e reperita presso il suo archivio cartaceo e/o informatico. Alcuni documenti, tuttavia, non recavano i timbri originali e non è stato possibile determinare se gli stessi costituissero o meno l'ultima versione/variante depositata presso gli uffici comunali. Non vi è stata la possibilità di procedere con le necessarie verifiche presso gli archivi comunali (con visura delle pratiche urbanistiche ed edilizie, acquisizione di copia conforme della documentazione, verifica dello stato di pagamento degli oneri concessori, eventuale presenza di provvedimenti amministrativi, rilascio dell abitabilità.) in quanto gli stessi sono risultati inaccessibili vuoi perché inagibili o per l'indisponibilità del personale tecnico/amministrativo impegnato in attività urgenti a causa degli eventi sismici del maggio/giugno del PROVENIENZA Il bene oggetto di valutazione è pervenuto alla Società Cooperativa Muratori di Reggiolo per acquisto fattone con atto di compravendita a ministero Dott. Gianluigi Martini del 24/03/2004, rep registrato a Guastalla al n. 576 in data 05/04/2004. CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 5 di 7 ALLEGATI - Pagina 75 di 1595

6 Concordato preventivo 03/ DETERMINAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO S intendono qui richiamate integralmente le definizioni e le considerazioni già espresse nella relazione di perizia. La superficie commerciale dell immobile, calcolata partendo dalla SEL 3, è stata computata come segue: Descrizione Superficie Coefficiente di ragguaglio Superficie commerciale piano terra 265,37 1,00 265,37 a dedurre -14,69 1,00-14,69 piano primo 265,37 1,00 265,37 a dedurre -14,69 1,00-14,69 basso servizio 88,20 0,40 35,28 edificio pericolante 29,19 0,40 11,68 TOTALE 548,32 Ex scuole elementari 548,32 400, ,00 TOTALE VALORE TOTALE ARROTONDATO , ,00 Esaminate tutte le caratteristiche dell immobile oggetto di stima così come riportate ai capitoli precedenti e considerate le peculiarità del mercato locale nel quale si trova l immobile, si ritiene che la COMMERCIABILITÀ DEL BENE, così come descritta al paragrafo 5.4 della Relazione di perizia, sia da ritenersi DIFFICILMENTE VENDIBILE. 7 NOTE Attualmente il fabbricato è libero. 3 Così come già definite nella relazione di perizia. CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 6 di 7 ALLEGATI - Pagina 76 di 1595

7 Concordato preventivo 03/ ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Planimetrie catastali 3. Documentazione fotografica Reggio Emilia, 20/07/2012 L Esperto Estimatore CMR scheda n. 5 Ex Scuole San Girolamo - Guastalla Pagina 7 di 7 ALLEGATI - Pagina 77 di 1595

8 ALLEGATI - Pagina 78 di 1595

9 Mappe San Girolamo, Em.Rom., Italia 5 CMR - Ex Scuole San Girolamo Guastalla ALLEGATI - Pagina 80 di 1595