TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 478/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: BCC Gestione Crediti SPA (Avv. Patrizia Cani) contro: Intervenuti: Avv. Tirelli Francesco in qualità di curatore del fallimento RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Federico Zobbi Immobili censiti al NCEU del Comune di Scandiano al foglio 21 mappale 224 sub 1 ( abitazione ), mappale 224 sub 11 ( autorimessa ) in via Palazzina n.23 LOTTO 1 Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 1 di 15

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI ED ELABORATO PLANIMETRICO VISURE CATASTALI STORICHE ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE TITOLI EDILIZI STATO CIVILE ESECUTATI E STATO DI LOCAZIONE/OCCUPAZIONE IMMOBILE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI COMUNICAZIONI INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ALLEGATI A, B, C, D CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 2 di 15

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 478/2017 Esecutati: Procedente: BCC Gestioni Crediti SPA (Avv.to Patrizia Cani e.mail patrizia.cani@ordineavvocatireggioemilia.it) Data conferimento incarico: 12/09/2018 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 30/12/2018 Udienza: 30/01/2019 ore 10:50 Data trascrizione pignoramento: 20/11/2017 RG. n RP. n Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: L avv.to Patrizia Cani per il procedente BCC Gestioni Crediti SPA. All avv. Francesco Tirelli in qualità di curatore del sig (esecutato) Copia della presente perizia verra trasmessa via e.mail al sig. Legale del Procedente e al Legale dell esecutato. 1 Vedi Allegato 8.8 Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 3 di 15

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione Comune di Scandiano Via Palazzina n sub1 6 vani A/2 di 1^ classe 418,33 autorimessa Comune di Scandiano Via Palazzina n sub11 11 mq C/6 di 4^ classe 48, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 15

5 INTESTATI: proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita abitazione Comune di Scandiano Via Palazzina n sub1 6 vani A/2 di 1^ classe 418,33 autorimessa Comune di Scandiano Via Palazzina n sub11 11 mq C/6 di 4^ classe 48, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.4) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unita immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio. Confini catastali: Abitazione mappale 224 sub 1 a Nord ingresso corridoio comune e altra unità immobiliare, a Est area cortiliva comune, a Sud area cortiliva comune, a Ovest area cortiliva comune. Cantina: a Nord locale comune, a Est e a Sud terrapieno, a Ovest altra unità uso cantina. Autorimessa mappale 224 sub 11 a Nord altra unità immobiliare autorimessa, a Est corridoio comune e altra unità uso cantina, a Sud altra unità immobiliare autorimessa, a Ovest strada di accesso e uscita alle autorimesse uso comune. 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 15

6 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 APPARTAMENTO ED ACCESSORI POSTI IN VIA PALAZZINA N.23 A SCANDIANO PALAZZINA CON N.6 UNITA ABITATIVE: piena proprietà regime di separazione dei beni di appartamento al piano primo/rialzato, con accessori uso garage e cantina al piano primo interrato, in prossimità del centro del paese di Scandiano, in prossimità di strada principale, servizi e infrastrutture; l'ingresso principale dell'immobile affaccia su via Palazzina ed è servito da ingresso e scala comune. L unità immobiliare posto al piano terra è costituito da: soggiorno, cucina, disimpegno che divide zona giorno e notte, camera matrimoniale, camera singola e bagno e piccolo ripostiglio. Palazzina con n.6 unità abitative edificato nel 1974, ad uso civile abitazione con struttura portante principale verticale costituita da struttura in cemento armato, i solai di piano sono in latero-cemento, al piano interrato solaio di calpestio in cemento su vespaio, le tamponature in muratura e mattoni faccia vista e le divisori interne in muratura intonaca e tinteggiata. L unità immobiliare presenta finitura di medio pregio con pavimenti e rivestimenti in ceramica, pavimenti in legno nelle camere, infissi in PVC con vetro doppio e tapparelle in PVC, porte interne in legno e porta di ingresso principale blindata. E presente un balcone accessibile dalla cucina. E presente impianto di riscaldamento autonomo con caldaia nel vano cucina, radiatori a colonna come sistema di emissione di calore nei vani abitativi all interno di nicchie, che non ne pregiudicano l apporto di calore. È presente impianto di raffrescamento con motore esterno e unità interna split. Non sono presenti ascensori. Al piano interrato si trova l autorimessa raggiungibile dall interno usufruendo della scala comune o dall esterno con accesso carraio comune. Sempre al piano interrato si trova il locale cantina raggiungibile dalla scala interna attraverso disimpegno comune. L autorimessa e la cantina presentano la medesima struttura perimetrale in cemento armato ( muro contro-terra ) e divisorie in mattoni in laterizio e porta d ingresso in metallo. Il solaio di calpestio in cemento su vespaio. Si fa presente che l unità immobiliare usufruisce dell area cortiliva e degli spazi comuni della palazzina. E presente amministratore condominiale. Le condizioni generali dell unità immobiliare nel suo insieme risultano discrete. 5 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 6 di 15

7 5-LOTTI DI VENDITA Nonostante la presenza di due unita immobiliari, (abitazione e autorimessa), trattasi di unico lotto funzionale, il cui migliore realizzo prevede la messa in vendita dell autorimessa unitamente all abitazione. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita abitazione Comune di Scandiano Via Palazzina n sub1 6 vani A/2 di 1^ classe 418,33 autorimessa Comune di Scandiano Via Palazzina n sub11 11 mq C/6 di 4^ classe 48, LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di unità immobiliare sita in comune di Scandiano in via Palazzina n.13, palazzina con n.6 unità abitative; al piano primo/rialzato composta da soggiorno, cucina, disimpegno zona giorno-notte, bagno, camera matrimoniale e camera singole e piccolo ripostiglio. Al piano primo interrato è presente una cantina e un autorimessa. Pagina 7 di 15

8 5.1.3-LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L edificio in oggetto è stato edificato: - Licenza per Costruzione Edilizia del 25/09/1974, verbale Commissione Edilizia n.277/73, domanda protocollo n.9220 del 17/12/ Licenza di abitabilità certificato n.136/76 rilasciato il 27/12/ DIA Denuncia Inizio Attività n.137/96 protocollo del 21/09/1996 Si sono riscontrate in fase di sopralluogo le seguenti difformità rispetto al progetto agli atti presso l ufficio tecnico edilizia privata e lo stato di fatto. PLANIMETRIA STATO LICENZIATO PIANO INTERRATO Pagina 8 di 15

9 PLANIMETRIA STATO DI FATTO PIANO INTERRATO DEMOLIZIONI COSTRUZIONI Pagina 9 di 15

10 PLANIMETRIA STATO LICENZIATO PIANO PRIMO/RIALZATO TAVOLA VARIANTE N.137/96 Pagina 10 di 15

11 PLANIMETRIA STATO DI FATTO PIANO PRIMO/RIALZATO DEMOLIZIONI COSTRUZIONI LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Pratica in sanatoria da presentare presso ufficio tecnico edilizia privata per regolarizzazione al piano primo/rialzato parete interna divisoria tra soggiorno e cucina e la posizione della porta che dal soggiorno porta alla cucina, al piano primo interrato Pagina 11 di 15

12 porta di accesso dal corridoio comune al garage in proprietà. Si ipotizza che non essendoci cambio di destinazione d uso dei vani dichiarati in progetto ed esistenti, i costi stimati sono relativi alla presentazione della pratica edilizia e della variazione Docfa per aggiornamento della scheda catastale agli atti presso l Agenzia del Territorio di Reggio nell Emilia, oltre alle incongruenze sopra citate, anche per le modifiche non riportate in riferimento alla DIA n.137/96. Si consiglia confronto diretto con i tecnici del Comune di Scandiano Edilizia Privata per maggiori chiarimenti sui costi e sulla procedura di regolarizzazione LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente utilizzato dal debitore e occupato da altre 3 persone, la moglie un figlio di anni 14 ( minorenne ) e una figlia di anni 10 ( minorenne ), considerato non libero ai fini della presente procedura. E presente contratto d affitto registrato presso Agenzia Entrate di Reggio nell Emilia n serie 3T del 30/12/ LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria numero repertorio n.46904/9018 del 24/03/2014. Pignoramento Immobili numero repertorio n.6884/2017 del 09/10/2017 Pagina 12 di 15

13 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziati nei precedenti punti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l'edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali salubrità complessiva dei locali e dell'insieme tipo e completezza finiture dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva stato di conservazione e manutenzione dotazione e consistenza parti comuni ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare. La valutazione dei beni è effettuata a misura e a corpo, con attento studio di compravendita di beni simili nella zona avvenuti in tempi recenti. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO UNITA' Piano Descrizione SL(mq.) Rapp. Mercantile SC (mq.) valore unitario./mq. Valore Complessivo Appartamento Map 224 sub 1 1 Appartamento 93, ,82 1 Balcone 11,70 0,25 2,92 T Cantina 15,22 0,25 3,80 100,54 950, ,00 Autorimessa Map 224 sub 11 S1 Autorimessa A corpo 9000,00 valore compendio imm.re ,00 Pagina 13 di 15

14 BASE D ASTA Al valore di mercato determinato sopra, sarà apportata una riduzione del 15 % c.ca tenendo conto di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima valutato anche l attuale momento congiunturale del mercato immobiliare. Si determina, con gli opportuni arrotondamenti il valore ridotto in: ,05 Al valore di vendita forzata sono ancora da detrarre i seguenti capitoli: - Gestione Condominio ( 01/02/ /01/2019 ). 2713,74 - Costi pratica edilizia e variazione Docfa ( stimati ). 2500,00 TOTALE DETRAZIONI. 5213,74 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro ottacinque mila/00) In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Per il Lotto n 1 (unico), sino ad ora identificato. Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro sessantatre mila settencento cinquanta/00) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: - Atto compravendita Notaio Casasole Cecilia repertorio n.7511 raccolta n.1391 del 09/05/2002 registrato a Reggio nell Emilia il 27/05/2002 al n Pagina 14 di 15

15 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE Lo stato civile del sig risulta sposato in regime di separazione dei beni con la moglie , con a carico i due figli minori adottati di anni 14 e di anni ALTRE NOTIZIE L immobile pignorato risulta arredato, completo in ogni vano, è comunque di discreto valore. Allo stato attuale necessita di interventi di manutenzione per quanto riguarda le tubazioni dell acqua e per il risanamento dell intonaco per la presenza di muffa all interno della camera singola. L unità immobiliare ad uso abitazione ad oggi è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica ( APE ). 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI 8.1 estratto di mappa catastale 8.2 planimetrie catastali ed elaborato planimetrico 8.3 visure catastali 8.4 atto di pignoramento immobiliare 8.5 titoli edilizi 8.6 stato civile esecutati e stato di locazione/occupazione immobile 8.7 atti di provenienza dei beni 8.8 comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 8.9 allegati A, B, C, D 8.10 documentazione fotografica Villa Minozzo, li' 30/01/2019 L esperto estimatore designato geom. Federico Zobbi 6 Vedi allegato 8.6 Pagina 15 di 15