Ufficio Esecuzioni immobiliari. Esecuzione immobiliare 128/17 Giudice delegato: Dott. Ssa Simona Di Paolo

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1 Geom. Corradi Corrado Via Lago Calamone n. 17 Reggio Telefono e FAX cell e.mail corrado@studioservim.it e.mail cert. corrado.corradi@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 128/17 Giudice delegato: Dott. Ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Corradi Corrado

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE DOCUMENTAZIONE CONDOMINIALE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE VERIFICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B, C, Pagina 2 di 11

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 128/2017 Esecutata: Procedente Data conferimento incarico: 20/06/18 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 28/10/18 Udienza: 28/11/18 ore 9,10 Data trascrizione pignoramento: 06/06/17 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: Copia della presente perizia verra trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato e via e.mail al sig. Legale del Procedente. Pagina 3 di 11

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Rendita abitazione sub 22 5 vani A/2 di 4^ classe 671,39 autorimessa sub 4 15 mq. C/6 di 9^ classe 99, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F). Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita abitazione sub 22 5 vani A/2 di 4^ classe 671,39 autorimessa sub 4 15 mq. C/6 di 9^ classe 99,93 Pagina 4 di 11

5 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale le due situazioni corrispondono tra di loro. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite ma non vi è corrispondenza con le planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio e lo stato di fatto. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 4 APPARTAMENTO POSTO IN VIA ERITREA N.4 A REGGIO EMILIA: Trattasi di unità immobiliare posta al piano terzo, con ascensore, di fabbricato condominiale di complessivi 5 piani, più seminterrato, sito in centro, zona stazione ferroviaria, di Reggio. Esternamente il fabbricato si presenta in discrete condizioni di manutenzione, con paramento in laterizio a faccia vista e parti intonacate. L unità immobiliare, al terzo piano, è composta da un ingresso, di fronte da un vano cucina abitabile, a destra, a mezzo di disimpegno si accede ad altri due disimpegni, uno su lato nord, su cui si aprono due porte una per il bagno ed una per la sala, ad est con due porte entrambe per due camere da letto doppie, una con balcone, a sinistra dell ingresso un armadio a muro, e a destra un ripostiglio. L immobile è dotato anche di una cantina posta nel seminterrato del fabbricato condominiale. I pavimenti sono in piastrelle di ceramica, in marmette di graniglia, i serramenti interni sono in legno d abete con vetro smerigliato, i telai a vetri, doppi, sono in alluminio anodizzato, l oscuramento è consentito da avvolgibili in legno di colore giallo. l rivestimenti di cucina e bagno sono sempre in piastrelle di ceramica. Il riscaldamento è stato disattivato in tutto il condominio, perciò inesistente nell unità in oggetto anche se sono tuttora presenti i radiatori in ghisa, mentre uno scaldabagno elettrico produce acqua calda sanitaria. Gli impianti idrico, elettrico, ad un controllo a vista, risultano conformi alle norme di sicurezza. l unità immobiliare è fornita di una autorimessa posta in corpo staccato dal fabbricato condominiale, ubicato nell angolo sud ovest del cortile comune. Il garage si trova al centro di detto corpo, composto da altro garage e da vano comune adibito a deposito bici e lavanderia. Va detto che il su detto fabbricato è stato oggetto di condono edilizio che però non è mai stato rilasciato dal comune di Reggio. L unità immobiliare nel suo complesso si trova in cattive condizioni di manutenzione. La struttura portante, del fabbricato condominiale, è in latero cemento come del resto la copertura e non presenta segni di cedimenti strutturali. 4 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 5 di 11

6 Considerata la sup. dell appartamento al 100% tale sup è pari a mq. 84,43, il 25% della cantina pari a mq. 3,05, il 30% del balcone pari a mq. 1,08, la sup. commerciale è complessivamente di mq. 88,56, oggettivamente arrotondabile a mq. 89, l autorimessa ha sup di mq. 15,30. 5-LOTTI DI VENDITA L unico lotto in vendita sarà la sola unità immobiliare costituita dall appartamento, dalla cantina e dalla autorimessa. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Rendita abitazione sub 22 5 vani A/2 di 4^ classe 671,39 autorimessa sub 4 15 mq. C/6 di 9^ classe 99,93 Confini dell immobile: Appartamento a nord facciata comune, a sud vano scala comune ed altra proprietà, ad ovest altra proprietà, ad est facciata comune. Cantina: a nord altra proprietà, est terrapieno, ad ovest disimpegno comune, a sud altra proprietà. Pagina 6 di 11

7 Autorimessa: nord locali comuni, est area cortiliva comune, ovest mapp. 441, a sud altra proprietà LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di Reggio in centro del capoluogo zona stazione in via Eritrea n. 4 piena proprietà di appartamento posto al piano terzo, con ascensore, di complesso condominiale. Composto da cucina abitabile, soggiorno due camere da letto doppie un bagno un balcone tre disimpegni, un ripostiglio, una cantina al piano seminterrato, un garage. In cattivo stato di manutenzione con una sup. commerciale di mq LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Il fabbricato è stato costruito con autorizzazione edilizia n del 30/05/1955 variato con provvedimento n del 20/10/1955 (non riguardante l unità oggetto di esecuzione) è stato dichiarato abitabile il 07/09/1956 con il n L appartamento nella sua disposizione interna è stato variato con D.I.A. n del 27/11/09, va detto che lo stato rilevato non corrisponde a quello riportato negli elaborati grafici, in quanto risulta rimanere il ripostiglio che non dovrebbe esserci. Per quanto riguarda la cantina gli elaborati grafici prevedono una disposizione diversa di tutte le cantine del fabbricato. l autorimessa è stata oggetto di domanda in sanatoria presentata in data 21/12/93 n che riguardava l intero fabbricato staccato, ma la stessa non è stata mai rilasciata, probabilmente per la mancanza del consenso scritto del confinante. L unità immobiliare oggetto di esecuzione, alla luce della documentazione comunale acquisita, non risulta conforme alle norme edilizie LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO non sono necessarie opere di ripristino LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sarà necessaria domanda edilizia in sanatoria per la modifica interna dell appartamento, per la nuova disposizione delle cantine nel seminterrato (a carico del condominio) per una spesa stimata per quanto riguarda le spese tecniche ed oneri comunali di per quanto riguarda il fabbricato in cui è inserito il garage deve essere ripresa la domanda di condono e reperire il consenso scritto del confinante, a carico dei due condomini interessati e del condominio per la parte spettante, con una spesa che si stima di sarà inoltre necessario l aggiornamento catastale per quanto riguarda la disposizione interna dell appartamento per una spesa stimata per oneri e competenze tecniche di Pagina 7 di 11

8 5.1.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopraluogo l immobile risultava libero LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non esistono altri vincoli se non quelli evidenziati negli articoli specifici. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul liberomercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene che il su descritto bene possa considerarsi in cattivo stato di manutenzione e posto in zona centrale, ben servita da infrastrutture e trasporti ma scarsamente appetibile da un punto di vista commerciale. Pagina 8 di 11

9 VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: abitazione sub 22 5 vani A/2 di 4^ classe 671,39 Sup comm. Mq. 89 x /mq ,00 = ,00 Valore stimato appartamento ,00 autorimessa sub 4 15 mq. C/6 di 9^ classe 99,93 Sup comm. Mq. 15,30 x /mq. 500,00 = 7.650,00 Valore stimato autorimessa 7.650,00 Adeguamenti correttivi detrazioni alla stima- in relazione a: 1. Assenza di garanzia per vizi del bene 20% pari ad ,00 2. Spese per regolarizzazione 9.000,00 3. Spese condominiali insolute 2.163,19 Valore di mercato oggettivamente arrotondabile ad ,00. Valore - base d asta ,00 Valore Minimo dell Offerta ,00 Pagina 9 di 11

10 LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE L esecutata è di stato libero 7 ALTRE NOTIZIE Al momento del sopraluogo il tecnico ha potuto constatare all interno dell immobile solo arredamento di poco valore. Esiste amministrazione condominiale in capo allo Studio Ferrati s.n.c. Viale Olimpia n. 14/1 Reggio (tel 0522/331747) il quale mi dichiara che la situazione debitoria degli esecutati nei confronti del condominio per le sole ultime due gestioni è di 2.163,19, non esistono spese straordinarie in corso e/o approvate, i millesimi di proprietà sono 51, la spesa annua per una gestione normale è di circa Non esiste certificazione energetica e non è stato possibile reperire le conformità degli impianti. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI estratto di mappa catastale planimetrie catastali visure catastali atto di pignoramento immobiliare documentazione condominiale atto di provenienza del bene verifiche edilizie allegati a, b, Pagina 10 di 11

11 Reggio, 08/10/2018 L esperto estimatore designato geom. Corradi Corrado Pagina 11 di 11