Ufficio Esecuzioni immobiliari. Esecuzione immobiliare 184/17 Giudice delegato: Dott. ssa Simona Di Paolo

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1 Geom. Corradi Corrado Via Lago Calamone n. 17 Reggio Emilia Telefono e FAX cell e.mail corrado@studioservim.it e.mail cert. corrado.corradi@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 184/17 Giudice delegato: Dott. ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Corradi Corrado Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1,2, LOTTO 1.2.: DATI CATASTALI LOTTO 1.2.: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1.2.: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1.2.: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1.2.: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1.2.: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1.2.: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1.2.: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1.2.: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE LOTTO 1,2, LOTTO 1.2.: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE VERIFICHE EDILIZIE ALLEGATI A, B, C, Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Smona Di Paolo Pagina 2 di 14

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 184/2017 Esecutati: Procedente : Data conferimento incarico: 20/06/2018 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 28/10/2018 Udienza: 28/11/2018 ore 9,30 Data trascrizione pignoramento: 06/07/2017 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: Copia della presente perizia verra trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza degli esecutati e via e.mail ai sig. Legali dei Procedenti. Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 3 di 14

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 1 e classe Rendita abitazione sub 2 9 vani A/2 di 1^ classe 673,98 autorimessa sub 1 48 mq. C/6 di 2^ classe 237, DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F). INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 2 e classe Rendita abitazione sub 3 5,5 vani A/2 di 2^ classe 482, Pagina 4 di 14

5 abitazione sub 4 6,5 vani A/2 di 2^ classe 570,68 autorimessa sub 1 48 mq. C/6 di 2^ classe 237,98 autorimessa sub 5 24 mq. C/6 di 1^ classe 101,64 Parte comune non censibile sub COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale le due situazioni non corrispondono tra di loro in quanto è stata eseguita una variazione catastale ed edilizia volta alla suddivisione del bene in più unità. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza con le planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio e lo stato di fatto, ad eccezione della scheda del sub. 1, riguardante l autorimessa, che è stata ridotta nell ambito della su detta operazione di divisione immobiliare. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Trattasi di villetta su due piani, più sottotetto non praticabile, con relativa area cortiliva, posta all estrema periferia dell abitato di Castelnovo sotto, ubicata in area a prevalente destinazione artigianale industriale. La costruzione del fabbricato risale all inizio degli anno 80, in origine era concepito come un'unica unità immobiliare mentre successivamente è stato suddiviso in due distinte unità. La struttura portante è costituita di laterizi e cemento armato, non si individuano segni di cedimenti strutturali. La copertura è a due acque con due corpi sfalsati. esternamente è stata intonacata al civile anche se in modo grezzo e non rifinito, come del resto alcune parti delle aree cortilive sono rimaste incompiute. il cornicione denota alcune tracce di infiltrazioni di acque piovane, come del resto nel porticato dell'unità al primo piano. L immobile è composto quindi di due abitazioni con relativa area cortiliva esclusiva, accessi sia carrai che pedonali privati, ed autorimesse o posto auto coperto per ciascuna unità, di conseguenza si può considerare già suddivisa in due lotti di vendita distinti. L unica eccezione è costituito da un vano a piano terra, nell angolo nord ovest, che contiene l impianto addolcitore dell acqua, inoltre anche il pozzo è da considerarsi ad uso di entrambi i lotti. 3 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 5 di 14

6 LOTTO 1: trattasi di appartamento posto al piano terra della villetta con ingresso sia carraio che pedonale sul lato nord-est del lotto. L area cortiliva si presenta in parte pavimentata con autobloccanti di cemento color mattone, ed in parte lasciato a verde. La recinzione verso strada è in acciaio brunito mentre quella verso la campagna con sola rete metallica. Attraverso un pedonale ed un porticato, pavimentati in piastrelle di ceramica, si accede all appartamento, immettendosi direttamente in un soggiorno con angolo cottura. Di fronte all ingresso uno stretto corridoio conduce ad una camera da letto doppia, e sulla destra ad un bagno con porta finestra che si apre sul retro dell area cortiliva. A destra dell ingresso si accede ad un disimpegno da cui si entra in una camera da letto doppia, ad un bagno cieco, ed ad un ripostiglio/cantina con una finestra aperta sul soggiorno, a fianco della porta d ingresso. Dal ripostiglio, a mezzo di una porta si entra in un vano che ospita l impianto di depurazione, decalcificazione dell acqua, proveniente dal pozzo, ad uso sia umano che idro-sanitario. I pavimenti sono in ceramica di buona qualità, così come i rivestimenti di bagni e cucina. I serramenti interni sono di tipo tamburato con rivestimento in legno scuro. Quelli esterni sono telai a vetri doppi di abete mordenzati scuri così come gli antoni esterni. Il riscaldamento è assicurato da caldaia autonoma funzionante a g.p.l con bombolone esterno, che fornisce anche acqua calda igienica sanitaria, i corpi scaldanti sono in ghisa a colonna. Nel vano sala angolo cottura è presente anche un impianto di raffrescamento. Gli impianti elettrici ed idraulico, ad un controllo a vista, appaiono conformi alle norme di sicurezza. All esterno appoggiata alla facciata sud del fabbricato si trova una tettoia con struttura in legno lamellare e copertura in perlinato ed impermeabilizzazione con guaina ardesiata, che costituisce il posto auto coperto a disposizione dell unità immobiliare. Inoltre nell angolo sud-ovest dell area cortiliva è presente un prefabbricato in lamiera di notevoli dimensioni che costituisce un ricovero attrezzi non presente nella permessualità comunale e che non può essere considerato conforme alle norme edilizie e quindi dovrà essere smantellato. Considerata la sup. abitabile dell appartamento al 100% tale sup. è pari a mq. 116,49, la cantina di mq. 9,4 x 25% pari a mq. 2,35 il porticato è di mq. 20,10 al 40% pari quindi a mq. 8,40 la sup. commerciale è complessivamente di mq. 126,88 arrotondabile a mq. 127 posto auto coperto di mq. 24,00, area cortiliva di pertinenza mq. 377,00. LOTTO 2:trattasi di appartamento posto al primo piano della villetta. Per raggiungerlo si percorre una lunga scala esterna che immette in un terrazzo coperto da cui si accede ad un ampio salone munito di terrazzo sulla facciata ovest. A lato del salone si accede ad una cucina. A destra dell ingresso ci si immette in un disimpegno della zona notte sul quale si aprono gli accessi di due camere matrimoniali, una singola ed un bagno. La camera doppia dell angolo sud-est è munita di piccolo bagnetto e di terrazzo sulla facciata est. Esiste anche una scala interna che collega piano terra e primo, retaggio di quando la villetta costituiva una unica unità, ma ora è stata chiusa a livello terra. I pavimenti sono in ceramica di buona qualità, così come i rivestimenti di bagni e cucina. I serramenti interni sono di tipo tamburato con rivestimento in legno scuro. Quelli esterni sono telai a vetri doppi di abete mordenzati scuri così come gli antoni esterni. Il riscaldamento è assicurato da caldaia autonoma funzionante a g.p.l con bombolone esterno, che fornisce anche acqua calda igienica sanitaria, i corpi scaldanti sono in ghisa a colonna. Nel vano sala angolo cottura è presente anche un impianto di raffrescamento. A piano terra si trova il garage con accesso dall area cortiliva. Gli accessi carraio e pedonale sono sul lato ovest del lotto. L area cortiliva in parte è pavimentata in battuto di cemento ed in parte lasciata a verde. La recinzione verso strada è in acciaio brunito mentre Pagina 6 di 14

7 quella verso la campagna con sola rete metallica. Nell angolo sud ovest dell area cortiliva è presente un prefabbricato in lamiera di notevoli dimensioni che costituisce un ricovero attrezzi non presente nella permessualità comunale e che non può essere considerato conforme alle norme edilizie e quindi dovrà essere smantellato. Nell area del salone è stata costruita, in muratura di mattoni pieni a faccia vista, una struttura che di fatto divide in due zone la stanza e che probabilmente costituiva una vasta cucina non ultimata e/o smantellata che a giudizio del tecnico andrà smantellata, uno perché non ne esiste traccia negli elaborati di concessione, due perché costituisce un notevole peso gravante sulla struttura portante del solaio. Gli impianti elettrici ed idraulico, ad un controllo a vista, appaiono conformi alle norme di sicurezza. Considerata la sup. abitabile dell appartamento al 100% tale sup. è pari a mq. 126,88, i balconi di mq. 15,24 x 30% pari a mq. 4,57 il porticato è di mq. 15,40 al 40% pari quindi a mq. 6,16 la sup. commerciale è complessivamente di mq. 148,77 arrotondabile a mq. 149 autorimessa di mq. 20,00, area cortiliva di pertinenza mq. 539,00. 5-LOTTI DI VENDITA I lotti di vendita saranno due, l appartamento al piano terra con area cortiliva e posto auto coperto LOTTO 1, l appartamento al primo piano con area cortiliva ed autorimessa LOTTO 2, rimarrà in comune il vano contenente gli impianti di depurazione ed addolcimento dell acqua, ed il pozzo da cui proviene la stessa. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Ferrara Eugenio usufruttuario1/1, Pagano Armandina nuda proprietà 1/2, Pagano Samanta nuda proprietà 1/2 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita abitazione sub 3 5,5 vani A/2 di 2^ classe 482,89 autorimessa sub 5 24 mq. C/6 di 1^ classe 101,64 4. Pagina 7 di 14

8 Confini dell immobile: appartamento con area cortiliva: nord via Boccaccio, sub. 6 e sub. 4, est mapp. 155, ovest sub. 1, 4, 6, sud cavo Senara posto auto coperto nord sub. 3, est sub. 3, ovest sub. 3, sud sub LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di Castelnovo sotto via Boccaccio n. 10 piena proprietà di appartamento al piano terra di villetta bifamiliare composto da sala con angolo cottura, porticato, due disimpegni, due servizi igienici, due camere doppie, cantina, esternamente posto auto coperto, area cortiliva privata. Sup. commerciale mq. 127,00, posto auto coperto mq. 24, area cortiliva mq LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA L edificio è stato costruito con concessione edilizia n. 80 del 31/07/1979, a cui è seguita abitabilità prot. N. 5 del 03/08/2004, permesso di costruire n. 3 del 11/01/2007 permesso di costruire n. 61 del 08/09/2007, successiva variante n. 21 del 13/05/2009, richiesta di abitabilità n. 2/2013 Prot. n. 384 del 15/01/2013 attestata con silenzio assenso. All atto del sopraluogo il tecnico ha potuto appurare che lo stato di fatto non corrisponde esattamente con gli elaborati grafici di permesso a costruire, in particolare la finestratura della camera da letto sul lato ovest, presenta una luce ridotta rispetto a quella autorizzata, è stata aperta una finestra tra la cantina e la sala, inoltre è presente un prefabbricato in lamiera nell angolo sud-ovest dell area cortiliva non autorizzato e non sanabile LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sarà necessario la demolizione ed il successivo smaltimento del prefabbricato in lamiera che insiste nell angolo sud-ovest dell area cortiliva con un costo che il tecnico quantifica in 1.500, LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sarà necessario la presentazione di nuova scheda catastale per regolarizzare l apertura della finestra nella camera da letto e quella interna tra sala e cantina con un costo, comprensivo delle spese di inoltre sarà necessario la richiesta di sanatoria per le stesse variazioni presso il comune di Castelnovo di sotto con una spesa per prestazioni tecniche e oneri comunali che il tecnico ipotizza in 3.000, LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Pagina 8 di 14

9 Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul liberomercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene che il su descritto bene possa considerarsi in buono stato di manutenzione e posto in zona di periferia non sufficientemente servita da infrastrutture e trasporti. Nella stima si considerano incluse anche le parti comuni. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: abitazione sub 3 5,5 vani A/2 di 2^ classe 482,89 autorimessa sub 5 24 mq. C/6 di 1^ classe 101,64 Pagina 9 di 14

10 Sup commerciale abitazione Mq. 127 x /mq = Sup. posto auto coperto Mq. 24 x /mq. 300,00 = Sup. area cortiliva mq. 377 x /mq. 20,00 = Totale valore stimato oggettivamente arrotondabile ad ,00 Valore complessivo stimato ,00 Adeguamenti correttivi detrazioni alla stima- in relazione a: 1. Assenza di garanzia per vizi del bene 20% pari ad Opere di ripristino Costi di regolarizzazione Valore di mercato oggettivamente arrotondabile ad Valore - base d asta ,00 Valore minimo dell offerta , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: 5.2-LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Rendita 5. Pagina 10 di 14

11 abitazione sub 4 6,5 vani A/2 di 2^ classe 570,68 autorimessa sub 1 48 mq. C/6 di 2^ classe 237,98 Confini dell immobile: appartamento con area cortiliva: nord via Boccaccio, est sub.3, ovest mapp. 120, sud cavo Senara autorimessa nord sub. 3, est sub. 3, ovest sub. 4, sud sub LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE In comune di Castelnovo sotto via Boccaccio n. 10 piena proprietà di appartamento al primo piano di villetta bifamiliare composto da sala, cucina, terrazzo coperto, disimpegno, due servizi igienici, due camere doppie ed una singola, due balconi, un garage a piano terra, area cortiliva privata. Sup. commerciale mq. 149,00, autorimessa mq. 20, area cortiliva mq LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA L edificio è stato costruito con concessione edilizia n. 80 del 31/07/1979, a cui è seguita abitabilità prot. N. 5 del 03/08/2004, permesso di costruire n. 3 del 11/01/2007 permesso di costruire n. 61 del 08/09/2007, successiva variante n. 21 del 13/05/2009, richiesta di abitabilità n. 2/2013 Prot. n. 384 del 15/01/2013 attestata con silenzio assenso. All atto del sopraluogo il tecnico ha potuto appurare che lo stato di fatto non corrisponde esattamente con gli elaborati grafici di permesso a costruire, in particolare l autorimessa presenta sulla muratura sud una porta non prevista, all interno del vano sala è stato costruito un insieme di opere murarie che di fatto suddivide la stanza ma nel contempo grava staticamente sulle strutture e sarà necessario demolirle, inoltre è presente un prefabbricato in lamiera nell angolo sud-ovest dell area cortiliva non autorizzato e non sanabile LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sarà necessario demolire le murature all interno della sala ed il prefabbricato in lamiera sull area cortiliva con un importo che il tecnico stima in 3.000, LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sarà necessaria la presentazione di sanatoria edilizia per regolarizzare l apertura della porta sul lato sud dell autorimessa con una spesa complessiva di prestazioni tecniche e oneri comunali di 3.000,00. Sarà pure necessaria l adeguamento catastale dell autorimessa in quanto oltre all apertura della porta la scheda catastale presente all ufficio del territorio non rispecchia lo stato di fatto. Il tutto per un costo compreso le spese di 1.000,00 Pagina 11 di 14

12 5.2.6-LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente libero LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul liberomercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene che il su descritto bene possa considerarsi in buono stato di manutenzione, posto in zona di periferia poco servita da infrastrutture e trasporti. La stima si intende comprensiva delle parti comuni VALORE LOTTO 2 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Pagina 12 di 14

13 abitazione sub 4 6,5 vani A/2 di 2^ classe 570,68 autorimessa sub 1 48 mq. C/6 di 2^ classe 237,98 Sup commerciale abitazione Mq. 149 x /mq = Sup. posto auto coperto Mq. 20 x /mq. 400,00 = Sup. area cortiliva mq. 539 x /mq. 20,00 = Totale valore stimato oggettivamente arrotondabile ad Valore complessivo stimato Adeguamenti correttivi detrazioni alla stima- in relazione a: 1. Assenza di garanzia per vizi del bene 20% pari ad Opere di ripristino Costi di regolarizzazione Valore di mercato oggettivamente arrotondabile ad Valore - base d asta ,00 Valore minimo dell offerta , LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 2 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE 7 ALTRE NOTIZIE Al momento del sopraluogo il tecnico ha potuto constatare all interno del lotto 1 la presenza di un normale arredamento, mentre il lotto 2 è privo di arredi. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI Pagina 13 di 14

14 estratto di mappa catastale planimetrie catastali visure catastali atto di pignoramento immobiliare atto di provenienza del bene verifiche edilizie allegati a, b, c, Reggio Emilia, 15/10/2018 L esperto estimatore designato geom. Corradi Corrado Pagina 14 di 14