TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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1 Bertolini Nando architetto Via Roma, Sant Ilario d Enza (RE) nando@bertoliniarchitettura.it nando.bertolini@archiworldpec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 26/2016 Giudice delegato: DOTT.SSA SIMONA DI PAOLO Esecuzione promossa da.. Contro:.. RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA Esperto designato: Arch. Nando Bertolini

2 Sommario 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia Commenti alla situazione catastale DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA Lotto n Dati catastali Descrizione commerciale Regolarità edilizia Eventuali opere di ripristino Costi di regolarizzazione Occupazione dell immobile Vincoli e oneri giuridici Diritto di prelazione Valore del bene Atti di provenienza dei beni Note Stato civile dei debitori Altre notizie Elenco degli allegati Pagina 2 di 11

3 1. RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato:.. Procedenti:.. PROCEDURA n. 26/2016 Data conferimento incarico: 23/09/2016 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 18/12/2016 Udienza: 18/01/2017 ore 9.10 Sospensione generica (ex art. 623): 23/11/2016 Emesso atto istanza di riassunzione: 04/10/2018 Fissata udienza di comparizione parti: 30/01/2019 Concessa proroga al CTU richiesta in data 21/01/2019 per deposito perizia: 14/03/2019 Udienza: 17/04/2019 ore 11,10 Data trascrizione pignoramento: del 11/02/2016 Contributo unificato: SI Creditori intervenuti: Nessuno 2. COMUNICAZIONI 1 Copia della presente perizia verrà trasmessa via PEC/ o consegna cd in cassetta agli Avv.ti di parte procedente. 3. DATI CATASTALI 3.1 Dati catastali dei beni come risultanti dagli atti di pignoramento 2. Ia Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Intestato a: proprietà 1 Allegato 8.1 Documentazione inizio attività peritali 2 Vedi Allegato 8.3 Atto di pignoramento Pagina 3 di 11

4 Tipologia del bene Ubicazione Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie Rendita Abitazione di tipo civile Comune di Reggio Emilia, Via Porta Brennone, A/3 3,5 vani 3.2 Dati catastali dei beni come realmente risultanti alla data della perizia 3. IIa Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.) Catastalmente gli immobili risultano intestati a Morotti Mirella per la proprietà e a Morotti Gina Rosa per l usufrutto (anche se quest ultima è deceduta in data25/02/2008, vi è una mancata voltura catastale alla denuncia di successione). Intestato a:.. proprietà. Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Reggio Emilia, Via Porta Brennone, 27 piano:3-4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie Rendita A/3 2 3,5 vani 198,84 Confini est via Porta Brennone, sud altra unità abitativa, ovest altra unità abitativa, nord altra unità abitativa e cavedio interno. 3.3 Commenti alla situazione catastale I dati catastali riportati nello Schema Ia sono quelli desunti dagli atti di pignoramento, quelli dello Schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale, relativamente ai beni immobili citati negli atti di pignoramento. I dati Catastali presenti nell Atto di Pignoramento, corrispondono effettivamente a quelli della situazione catastale attuale eccezion fatta per la definizione della proprietà in quanto, catastalmente, risultano intestati a per la proprietà e a 3 Vedi Allegati 8.6, Documentazione catastale Pagina 4 di 11

5 .. per l usufrutto (anche se quest ultima è deceduta in data, vi è una mancata voltura catastale alla denuncia di successione). Si evidenzia inoltre che l abitazione si trova al civico 25 e non al 27, come erroneamente riportato in tutti gli atti ufficiali e catastali, inoltre non è presente la planimetria catastale dell alloggio (vedi in allegato dichiarazione dell Agenzia delle Entrate). 4. DESCRIZIONE DEI BENI 4 PIENA PROPRIETA DI CIVILE ABITAZIONE, IN VIA PORTA BRENNONE, N. 25, REGGIO EMILIA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti da una unità immobiliare residenziale più precisamente un appartamento posto al piano terzo, scala A, con annessa soffitta al piano quarto (sottotetto). L immobile è posto in via Porta Brennone, n. 25 situato nel centro di Reggio Emilia. Il condominio è inserito all interno di una zona prevalentemente residenziale e confina a est via Porta Brennone, sud altra unità abitativa, ovest altra unità abitativa, nord altra unità abitativa e cavedio interno. L immobile è stato edificato intorno ai primi del 900 e si trova complessivamente in buone condizioni. Ha struttura a muratura portante, solai con orditura in legno e pianelle intonacate, struttura di copertura in legno e manto di copertura in coppi di laterizio. L accesso all alloggio avviene dall ingresso condominiale che porta ad un cavedio interno da cui dipartono due vani scala, salendo dalla scala A si arriva al terzo piano dove si trova l appartamento e, sempre dal vano scala condominiale si arriva al sottotetto. L immobile è sprovvisto di ascensore. Entrando nell appartamento posto al piano terzo si trovano il soggiorno con angolo cottura, un piccolo disimpegno, due camere ed un bagno con una piccola finestra. Salendo dal vano scala condominiale si arriva al sottotetto dove si trova una parte di soffitta piuttosto bassa ad uso esclusivo anche se aperta su una parte condominiale e non definita in modo chiaro. I serramenti esterni sono in alluminio con doppio vetro e scuri esterni in legno a stecca aperta, porte interne in legno con vetro smerigliato e portoncino di ingresso. I pavimenti in marmette di agglomerato di cemento e pietre levigate. Bagno e angolo cottura con pavimenti e rivestimenti in ceramica e le restanti pareti sono intonacate e tinteggiate. L appartamento ha un impianto di riscaldamento con ventilconvettori non a norma, scalda acqua elettrico. L impianto elettrico ed idraulico autonomi ma necessitano di un intervento complessivo di adeguamento. 5. LOTTI DI VENDITA Viste le caratteristiche degli immobili oggetto di stima, si ritiene di consigliarne la vendita in un lotto unico. 5.1 Lotto n.1 4 Vedi Allegati 8.6, 8.10, 8.11 Documentazione catastale, Corografia, Documentazione fotografica Pagina 5 di 11

6 Corografia d inserimento con individuazione delle proprietà pignorate Dati catastali 5 Beni censiti al catasto fabbricati (C.F.).. proprietà. Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Reggio Emilia, Via Porta Brennone, 27 piano:3-4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie Rendita A/3 2 3,5 vani 198,84 I beni risultano intestati a. per la proprietà e a.per l usufrutto (anche se quest ultima è deceduta in data.., vi è una mancata voltura catastale alla denuncia di successione). 5 Allegato 8.6 Documentazione catastale Pagina 6 di 11

7 Si evidenzia inoltre che l abitazione si trova al civico 25 e non al 27, come erroneamente riportato in tutti gli atti ufficiali e catastali, inoltre non è presente la planimetria catastale dell alloggio (vedi in allegato dichiarazione dell Agenzia delle Entrate). Diritto Pignorato: proprietà Descrizione commerciale 6 Proprietà di appartamento posto al piano terzo composto da soggiorno con angolo cottura, un piccolo disimpegno, due camere ed un bagno con una piccola finestra. Salendo dal vano scala condominiale si arriva al sottotetto dove si trova una parte di soffitta piuttosto bassa ad uso esclusivo anche se aperta su una parte condominiale e non definita in modo chiaro L immobile è sito nel centro di Reggio Emilia, ed è ben servito dalle urbanizzazioni e servizi. Rilievo appartamento 6 Allegato 8.11 Documentazione fotografica Pagina 7 di 11

8 5.1.3 Regolarità edilizia 7 Non vi sono depositate ne in catasto ne in comune le planimetrie dell esistente esistente, pertanto necessita di una regolarizzazione. Primo titolo abilitativo: L immobile è stato edificato ai primi del 900 (ante 1967) e nell archivio comunale non sono presenti i titoli edilizi per la costruzione, vi sono altresì una serie di interventi svolti all interno del condominio ma non riconducibili all unità immobiliare oggetto di pignoramento. Non sono presenti certificazioni di conformità delle strutture in cls e degli impianti. Inquadramento Urbanistico: Le proprietà pignorate sono identificate dal RUE del Comune di Reggio Emilia come zona acs1 e 2 centro storico di Reggio e prima espansione novecentesca Eventuali opere di ripristino Nessuna Costi di regolarizzazione 2.000, Occupazione dell immobile L immobile attualmente risulta occupato dalla sig.ra.. con contratto d affitto non registrato (in allegato) Vincoli e oneri giuridici 8 Si riporta la situazione all epoca del pignoramento: A) Vincoli che resteranno a carico dell acquirente: o Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Non Riscontrate o Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione: Non Riscontrate 9. B) Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a carico della procedura: Iscrizioni e trascrizioni - Pignoramento immobiliare: trascritto presso l Agenzia del Territorio di Reggio Emilia il., a favore di.., con sede a Reggio Emilia, codice fiscale , a carico di, per la piena proprietà; 7 Allegato 8.2, 8.7, 8.8 Documentazione sopralluogo, Certificati edilizi, Estratto PRG - Normativa urbanistica 8 Allegato 8.5 Certificato notarile 9 Allegato 8.9 Certificato di morte della usufruttuaria Pagina 8 di 11

9 5.1.8 Diritto di prelazione Non si ravvisano diritti di prelazione Valore del bene Valutazione dei beni: scopo della stima e aspetto economico che la risolve Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene1 10, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. Si ritiene di attribuire all immobile il valore base desunto dalla comparazione con beni aventi caratteristiche simili, relative ovvero alla localizzazione, all esposizione, alla tipologia costruttiva, alla adeguatezza alle normative in vigore, al grado di finitura, alla vicinanza ai servizi, alla consistenza, alla vetustà, all appetibilità all attualità, considerando ovvero tutte le caratteristiche che vengono denominate intrinseche ed estrinseche del bene. Al valore così desunto saranno decurtate quote percentuali o specificatamente riscontrate derivanti dai fattori strettamente correlati alla procedura stessa, quali il deprezzamento dovuto alla vendita tramite Asta Giudiziaria (penalizzante rispetto alla quotazione di mercato del 20%). Valore lotto Stima del bene descritto. La valutazione di mercato, effettuata a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Tipologia del bene Abitazione di tipo civile Ubicazione Comune di Reggio Emilia, Via Porta Brennone, 27 piano:3-4 Foglio Particella Sub Zona cens. Dati catastali Categ. Classe Cosistenza Superficie Rendita A/3 2 3,5 vani 198,84 Diritto Pignorato: Piena proprietà per 1/1 10 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: Intera superficie lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto sono considerati a corpo Pagina 9 di 11

10 CALCOLO SUPERFICI COMMERCIALI Descrizione Superficie utile lorda(mq) Coefficiente di ragguaglio SC (mq) Appartamento piano terzo 55,2 1 55,20 Sottotetto non abitabile piano quarto 11 0,15 1,65 Totale 56,85 CALCOLO VALORE A BASE D ASTA Descrizione SC (mq) Valore unitario (Euro/mq) Valore totale (Euro) Appartamento piano terzo 55, , ,00 Sottotetto non abitabile piano quarto 1, , ,50 Totale 56, ,50 Abbattimento del 20% ,50 Regolarizzazione abusi edilizi 2.000,00 Totale ,00 Totale base d'asta arrotondato , Atti di provenienza dei beni 11 I beni di cui al lotto n.1 all esecutata Morotti Mirella sono pervenuti: Per donazione, trascritte alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Reggio Emilia in data di R.P. con atto del notaio dottor. in data.. di Repertorio Note Nessuna. Verifica presso la cancelleria Civile del Tribunale di Reggio Emilia: Al momento della redazione della perizia, a carico dell esecutato non risulta nessuna procedura. Verifiche dell esistenza di contratti registrati presso l Agenzia delle Entrate: Dalle ricerche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, non risultano presenti alla registrazione contratti di locazione opponibili alla procedura. Verifiche effettuate presso l amministrazione condominiale: L amministratore del condominio PORTA BRENNONE è Maddalena Bradascio dello STUDIO AM.CO, Via Gandhi, 17 Reggio Emilia(RE), parte procedente, attualmente l esecutato ha un debito 11 Allegato 8.5 nota relativa all atto di provenienza Pagina 10 di 11

11 residuo nell anno in corso e negli anni solari precedenti pari ad 4.743,30. Le spese medie del condominio ammontano ad 470,78/anno. 6. Stato civile del debitore Relativamente allo stato civile del debitore si allega l estratto riassunto degli atti di matrimonio Altre notizie Attestato di Prestazione Energetica: Attestato di Prestazione Energetica non presente. 8. Elenco degli allegati 8.1 Documentazione inizio attività peritali 8.2 Documentazione sopralluogo 8.3 Trascrizione atto di pignoramento 8.4 Certificato ipotecario 8.5 Nota relativa all atto di provenienza 8.6 a Documentazione catastale-visura 8.6 b Dichiarazione di mancanza planimetria catastale 8.7 Storico pratiche edilizie 8.8 Estratto RUE- Normativa Urbanistica 8.9 Estratto atto di matrimonio 8.10 Corografia di inserimento 8.11 Documentazione fotografica 8.12 Allegati A e B 8.13 Relazione di negatività per contratti di locazione e/o comodati d uso 8.14 Contratto d affitto (non registrato) Reggio Emilia, lì 04/03/2019 L esperto designato Arch. Nando Bertolini 12 Allegato 8.9 Certificato di Matrimonio, Pagina 11 di 11