Esecuzione immobiliare 147/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva. Esperto designato: geom. Federico Zobbi

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1 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 147/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. Federico Zobbi Pagina 1 di 11

2 0-SOMMARIO P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 8 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE PLANIMETRIE CATASTALI ED ELABORATO PLANIMETRICO VISURE CATASTALI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI ATTO DI SERVITU' DI PASSAGGIO PSC/RUE E TABELLE VALORI AREE EDIFICABILI ANNO 2017 COMUNICAZIONI INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ALLEGATI A, B, C, D DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Pagina 2 di 11

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 147/2016 Esecutati: Procedente: Data conferimento incarico: 03/11/2017 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 14/02/2018 Udienza: 14/03/2018 ore 12:20 Data trascrizione pignoramento: 07/03/2016 numero repertorio n.1489/2016 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1 1. L avv.to per il procedente. 2. (esecutato) Copia della presente perizia verra trasmessa in forma semplice all indirizzo di residenza dell esecutato e via e.mail al sig. Legale del Procedente. Tribunale di Reggio Emilia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott. Camilla Sommariva Pagina 3 di 11

4 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: proprietario 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita sub2 232 C/2 di 2^ classe 371,44 2 Terreno Ente Urbano Ente Urbano sub3 284 C/2 di 2^ classe 454, sub4 165 C/2 di 2^ classe 264, sub Bene Comune non censibile cortile comune ai sub Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 4 di 11 -

5 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) proprietario 1/1 Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita sub2 232 C/2 di 2^ classe 371,44 Terreno Ente Urbano Ente Urbano sub3 284 C/2 di 2^ classe 454, sub4 165 C/2 di 2^ classe 264, sub Bene Comune non censibile cortile comune ai sub Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 5 di 11 -

6 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e non vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva delle particelle visionata non corrisponde alle schede catastali presenti presso l Agenzia del Territorio. 4-DESCRIZIONE DEI BENI 5 Piena proprietà di terreni e fabbricati posti in. Sul posto l immobile è accessibile da Strada Provinciale, sono attualmente delimitati dai seguenti confini catastali: Confini catastali: Particella mappale 894 a nord: proprietà mappale 1026 a sud: strada provinciale a est: proprietà mappale 1026 a ovest: proprietà mappale 913, mappale 953 Le particelle sono delimitate per la maggior parte da recinzione di cantiere e recinzione metallica, mentre sul lato ovest a confine con il mappale 913 e 953 è presente muretto in cemento e rete metallica. 5-LOTTI DI VENDITA Nonostante la presenza di più unita immobiliari, (n.3 magazzini), trattasi di unico lotto funzionale, il cui migliore realizzo prevede la messa in vendita dell immobile e la sua area cortiliva. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) 5 Le misure, indicative, si riferiscono alle superfici commerciali, quindi compresi i muri. Pagina 6 di 11

7 INTESTATI: proprietario 1/1 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria 6 e classe Rendita via strada Provinciale sub2 232 C/2 di 2^ classe 371,44 Terreno via strada Provinciale Ente Urbano - via strada Provinciale sub3 284 C/2 di 2^ classe 454,69 via strada Provinciale sub4 165 C/2 di 2^ classe 264,17 Ente Urbano Confini catastali: via strada Provinciale su Bene Comune non censibile cortile comune ai sub Particella mappale 894 a nord: proprietà mappale 1026 a sud: strada Provinciale, a est: proprietà mappale 1026 a ovest: proprietà mappale 913, mappale Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. - Pagina 7 di 11

8 5.1.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di particella censite al Nuovo Catasto Edilizio Urbano in al foglio 29 mappale 894. Al momento del sopralluogo la particella risulta delimitata da recinzione metallica e muretto in cemento a ovest, mentre sui lato nord, est con recinzione metallica di cantiere, il lato sud rivolto verso strada Provinciale ; all interno del lotto si trova un fabbricato in pessime condizioni, quasi del tutto demolito costituito da struttura principale in muri perimetrali/interni in mattoni pieni, intonacato, copertura in legno con tegole in coppi. Gli infissi risultano in pessime condizioni. Alla data odierna il fabbricato risulta censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano come, anche se sarebbe più opportuno che venisse censito come Unità Collabente LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Nelle tavole del PSC e RUE del Novellara, la particella in oggetto risultano all interno di Sub ambiti per attività commerciali direzionali consolidati ( AP3 ) LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non previste LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE La particella risultano non utilizzate al momento del sopralluogo, vengono considerati liberi ai fini della presente procedura LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione del lotto in oggetto. Pagina 8 di 11

9 Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura che di seguito si riassumono: Pignoramento immobiliare trascritto in data 10/03/2016 numero repertorio n LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziati nei precedenti punti. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda i terreni esistenti avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: dimensioni stato di conservazione e manutenzione ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari Viene tenuto conto di tutte le su indicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l adozione della variante al PSC e al RUE ( adozione ) approvata con delibera giunta n.68 del 06/12/2017 e la DETERMINAZIONE DEI VALORI ORIENTATIVI MEDI, IN COMUNE COMMERCIO, DELLE AREE FABBRICABILI PER L'ANNO 2017 AI FINI I.M.U. approvata con delibera giunta n.21 del 22/02/2017. Si è tenuto in considerazione quanto riportato sulla richiesta presentata dall amministratore della ditta con protocollo n del 12/05/2016 dove si richiedeva l eliminazione del vincolo storico sul fabbricato e la sua demolizione totale una volta rimosso il vincolo, l ampliamento della destinazione d uso comprendendo anche direzionale e ambulatoriale, la monetizzazione della quota dei parcheggi di PU1, richiesta accolta dall ufficio tecnico del. Pagina 9 di 11

10 Si è tenuto in considerazione la potenzialità dell area in oggetto considerando che la particella in oggetto confine sul lato e lato Est con un altra particella identificata sull estratto laser del al foglio 29 mappale 1026, identificato sul PSC/RUE del come AP6a Ambiti commerciali-direzionali di nuovo insediamento dove è prevista la realizzazione di un edificio adibito a Centro Commerciale con ampia area parcheggio e un altro edificio adibito a fast-food McDonald s. Intervento che alla data odierna risulta ancora in fase di realizzazione. Si è tenuto in considerazione le servitù reciproche createsi tra la società e la società, ditta che dovrebbe realizzare l intervento sull area definita AP6a Centro Commerciale BENNET. Si precisa che per determinare il più probabile valore di mercato si è considerata l area libera dal fabbricato detraendo dal valore di riferimento preso dalla tabella per ambiti del PSC Zona censuaria 1 pari a 132,00/mq, i costi per la demolizione. Valore area edificabile ( mq.4165 x 132,00/mq ) Detrazione costi demolizione fabbricato Stima valore di mercato= BASE D ASTA LOTTO 1 Al valore di mercato determinato sopra, sarà apportata una riduzione del 15 % c.ca tenendo conto di quanto già esposto nell indicare lo scopo della stima valutato anche l attuale momento congiunturale del mercato immobiliare. Si determina, con gli opportuni arrotondamenti il valore ridotto in: ,00 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il Valore Base d Asta ,00 (Euro quattrocentocinquantamila/00) In applicazione del comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: Per il Lotto n 1, sino ad ora identificato. Valore Minimo dell Offerta ,00 (Euro trecentotrentasettemilaecinquecento/00) LOTTO 1: PROVENIENZA DEL BENE I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume brevemente: - Atto compravendita Dott. Roberto Serino del 30/12/2002 repertorio n.55278/ Atto compravendita Dott. Federico Grasselli del 09/12/2004 repertorio n.74521/13644 dove la ditta cedeva la propria metà quota di proprietà dei beni in oggetto alla ditta, acquistati con precedente atto sopra indicato. Pagina 10 di 11

11 6 ALTRE NOTIZIE La ditta già ha richiesto una valutazione preventiva allo Sportello Unico per l Edilizia del con protocollo n del 18/05/2012 per la realizzazione di costruzione di fabbricato Commerciale. Lo Sportello Unico per l Edilizia ha dato esito favorevole con il rispetto di precise condizioni che non sono state attuate dalla ditta in quanto sono subentrati altri fattori che non hanno portato alla realizzazione di quanto previsto nella valutazione preventiva. Si tenga in considerazione che gli interventi di futura realizzazione sull area in oggetto, anche sulla base dell approvazione della variante al PSC e sulla realizzazione dell intervento sull area destinata ad AP6a da parte della ditta, delle servitù che sono state create tra le due società, dovranno essere di nuovo valutati dallo Sportello Unico per l Edilizia del. 7 ELENCO DEGLI ALLEGATI 7.1 Estratto di mappa catastale 7.2 Planimetrie catastale, Elaborato planimetrico 7.3 Visure catastali 7.4 Atto di pignoramento immobiliare 7.5 Atto di provenienza del bene 7.6 Atto di costituzione servitù 7.7 PSC/RUE e tabelle valori aree edificabili anno Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 7.9 allegati a, b, c, d 7.10 documentazione fotografica Villa Minozzo, li' 25/01/2018 L esperto estimatore designato geom. Federico Zobbi Pagina 11 di 11