TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Rapporto di valutazione

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1 Rossi Geom. Luca C.so Prampa 76/2, VILLA MINOZZO (RE) TEL FAX lucarossi74.lr@gmail.com TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 675/2015 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da:. ( ) Contro: Rapporto di valutazione Immobili posti in: Gualtieri (RE), Via Don Minzoni n. 1 Esperto designato: Geom. Rossi Luca

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI... 4 COMUNICAZIONI ALLE PARTI... 4 ATTIVITA' PERITALE... 5 ACCESSO AGLI IMMOBILI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 9 PLANIMETRIA CATASTALE MAPPALE PLANIMETRIA CATASTALE MAPPALE 248 SUB PLANIMETRIA CATASTALE MAPPALE 248 SUB ADEMPIMENTI CATASTALI E RELATIVI COSTI CONFINI CATASTALI DESCRIZIONE DEI BENI UBICAZIONE VISUALE AEREA COSTITUZIONE DEI BENI PIGNORATI DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI SUPERFICIE COMMERICALE DELL'IMMOBILE LOTTI DI VENDITA LOTTO UNICO: DATI CATASTALI LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNICO: REGOLARITA' EDILIZIA LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE INTERNE ED ESTERNE LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO UNICO LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI Pagina 2 di 30

3 7.1 COROGRAFIA E MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIE CATASTALI TAVOLE AUTORIZZATIVE COMUNALI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE ATTO DI PROVENIENZA DEI BENI COPIA CERTIFICATO SOSTITUTIVO NOTARILE, STATO CIVILE, LIBERATORIA ISTANZA DI VENDITA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DCOMUNETAZIONE SERVITU ENEL.29 } Pagina 3 di 30

4 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 675/2015 Esecutato:.. Procedente:. (.) Intervenuti: - (.) -. (..) Data conferimento incarico: 27/09/2017 Termine di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni 08/01/2018 Udienza: 07/02/2018 ore 9.40 Atto pignoramento: trascritto il 15/01/2016 al R.P. 502/687 Contributo unificato: SI 2- COMUNICAZIONI COMUNICAZIONI ALLE PARTI L esperto designato ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o e.mail 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Al debitore in qualità di proprietario con raccomandata A/R spedita il 06/10/2017 Codice ; 2... per il Procedente con mail certificata del 08/10/2017; 3... per l intervenuto con mail certificata del 08/10/ Vedi Allegati 7.5. Pagina 4 di 30

5 ATTIVITA PERITALE L esperto designato, esaminata la documentazione estratta in parte telematicamente dal portale ed in parte facendone copia dal fascicolo dell esecuzione con particolare riferimento all atto ed al certificato sostitutivo ex art. 567 cpc, inoltrate le comunicazioni di cui sopra, ha provveduto: a rilevare gli immobili oggetto di esecuzione per accertarne la consistenza e la corrispondenza con gli elaborati grafici catastali ed edilizi; ad accertare lo stato di occupazione degli immobili oggetto di esecuzione; a richiedere presso gli uffici dell agenzia del territorio le planimetrie catastali, l estratto di mappa catastale e i dati identificativi degli immobili; ad accertare presso l ufficio pubblicità immobiliare (ex conservatoria dei RR.II.) la situazione ipocatastale degli immobili pignorati; a verificare la sussistenza ed eventualmente richiedere, presso l ufficio tecnico comunale competente per gli immobili oggetto di esecuzione, le pratiche edilizie ed urbanistiche che legittimano lo stato di fatto; ad attingere al vigente strumento di pianificazione urbanistica al fine di prendere atto dell inquadramento urbanistico-edilizio dell immobile pignorato; a verificare l eventuale sussistenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello stato; a richiedere presso l ufficio anagrafico del comune di residenza lo stato civile del debitore; a verificare presso l Agenzia delle Entrate la eventuale situazione locativa dell immobile; a verificare eventuali cause pendenti sugli immobili pignorati se risultanti presso i RR.II.; a verificare l ammontare medio annuo delle spese condominiali, accertate se esistono spese insolute verso il condominio qualora sussistesse; a predisporre la seguente relazione. ACCESSO AGLI IMMOBILI Alla data del sopralluogo fissata il 28/12/2017, era presente per la proprietà il sig che ha consentito senza problemi l accesso agli immobili pignorati. Pagina 5 di 30

6 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE - BENI CENSITI AL CATASTO DEI FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 1).; 2). I Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita 2 Vedi allegato Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non Pagina 6 di 30

7 CABINA ELETTRICA Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni D/1 56,81 euro INTESTATI: 1) II Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 4 e classe Rendita EDIFICIO INDUSTRIALE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 3 -- D/ ,00 euro ABITAZIONE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 4 Vani 5,5 A/3 di classe 1 298,25 euro - BENI CENSITI AL CATASTO DEI TERRENI (C.T.) INTESTATI: 1). III Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Superficie (mq) Qualità e classe Renddito Dominicale TERRENO Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n Seminativo 1 58,86 euro compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. 4 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 7 di 30

8 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA - BENI CENSITI AL CATASTO DEI FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: 3).; 4) I Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 5 e classe Rendita CABINA ELETTRICA Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni D/1 56,81 euro INTESTATI: 2). II Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita EDIFICIO INDUSTRIALE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 3 -- D/ ,00 euro ABITAZIONE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 4 Vani 5,5 A/3 di classe 1 298,25 euro - BENI CENSITI AL CATASTO DEI TERRENI (C.T.) 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 8 di 30

9 INTESTATI: 2).. III Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Superficie (mq) Qualità e classe Renddito Dominicale TERRENO Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n Seminativo 1 58,86 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 7.6) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Pagina 9 di 30

10 PLANIMETRIA CATASTALE CABINA ELETTRICA MAPP. 604 Pagina 10 di 30

11 PLANIMETRIA CATASTALE EDIFICIO INDUSTRIALE MAPP. 248 SUB 3 Pagina 11 di 30

12 PLANIMETRIA CATASTALE APPARTAMENTO MAPP. 248 SUB 4 Pagina 12 di 30

13 Le planimetrie catastali che, presso la sezione catasto fabbricati, rappresentano gli immobili oggetto di stima Non sono conformi allo stato dei luoghi verificato dallo scrivente all atto del sopralluogo, in quanto è stata realizzata una tettoia esterna ad uso parcheggi coperti e sono presenti numerose difformità interne ed esterne nel fabbricato ad uso industriale. Come si evince l immobile adibito a cabina elettrica fg. 19 mappale 604 è attualmente intestato come segue:.;.. Si specifica però che non esiste nessun atto notarile o documento ufficiale che giustifichi tale intestazione, ma essa deriva da un errata intestazione nell accatastamento del fabbricato. Dai documenti in possesso all ENEL distribuzione Spa, già Ente Nazionale per l Energia Elettrica, lo scrivente ha verificato che esiste solamente una servitù inamovibile di elettrodotto per cabina di trasformazione, stipulta in data 22/03/1989 tra l ex-proprietà Latte Reggiano Spa ed ENEL Ente Nazionale per l energia Elettrica. La servitù citata non risulta registrata presso l Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia. ADEMPIMENTI CATASTALI E RELATIVI COSTI Occorre presentare presso l Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio una Variazione Catastale per l inserimento in mappa della tettoia uso parcheggi e rappresentare correttamente l unità immobiliare del fabbricato industriale, costi previsti comprensivi di diritti catastali 2.000,00. CONFINI CATASTALI Per quanto riguarda la cabina elettrica mapp. 604: a nord: Via Don Minzoni a est: area cortiliva mapp. 244, stessa proprietà a sud: area cortiliva mapp. 244, stessa proprietà a ovest: area cortiliva mapp. 244, stessa proprietà Per quanto riguarda il fabbricato industriale mapp. 248: a nord: Via Don Minzoni a est: mapp. 532 a sud: mapp. 249, 281, 282, 283 a ovest: mappale 244 area cortiliva stessa proprietà. Per quanto riguarda il terreno area cortiliva mapp. 244: a nord: Via Don Minzoni a est: mapp. 248 stessa proprietà a sud: mapp. 280,281 a ovest: mapp. 267, 830, 831, 832, 833. Pagina 13 di 30

14 4-DESCRIZIONE DEI BENI Trattandosi di un immobile non divisibile e dato che si procederà alla compilazione di un unico lotto di vendita, si descrive in modo esteso il bene colpito da pignoramento. UBICAZIONE Le unità abitative in oggetto, con relative pertinenze, sono localizzate in comune di Gualtieri (RE), in Via Don Minzoni n. 1. In pochi minuti in macchina si raggiunge il centro del Capoluogo nonché le principali vie di comunicazione. VISUALE AEREA COSTITUZIONE DEI BENI PIGNORATI Il pignoramento colpisce la piena proprietà di un compendio immobiliare costituito da: Edificio Industriale, al piano terra e primo con accesso carraio da Via Don Minzoni. Appartamento al piano primo con accesso da Via Don Minzoni, costituito da ingresso/disimpegno, cucina/pranzo, due camere da letto, bagno e ripostiglio. Pagina 14 di 30

15 DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI Piena proprietà di compendio immobiliare formato da fabbricati industriali ad uso magazzino con uffici, alloggio per custode, servizi ed ampia area cortiliva di pertinenza, ubicato in Comune di Gualtieri, Via Don Minzoni n. 1. Gli immobili sorgono nella zona industriale di Gualtieri, lottizzazione di tipo produttivo che si sviluppa lungo il fianco ovest della Strada Provinciale 63, posta a circa 1,5 chilometri a sudovest rispetto al centro di Gualtieri. I Fabbricati sono stati realizzati nel 1965, ampliati e ristrutturati negli anni successivi fino ai primi anni 90, dall Industria Reggiana Latte Alimentare S.p.A ed hanno mantenuto la loro destinazione di industria alimentare per il latte fino all anno 2005, quando gli immobili sono stati venduti alla società Autotrasporti Muto S.r.l. e hanno cambiato la loro destinazione d uso in Magazzino e parcheggio per Camion e Autovetture. Il mappale 604 è di proprietà della società esecutata per la sola area sulla quale insiste una cabina elettrica costruita dell Enel SpA la cui costruzione, dall Ente Nazionale dell Energia Elettrica, è stata autorizzata con sola scrittura privata tra le parti e mai registrata. Il compendio è costituito da: un fabbricato industriale principale A uso magazzino (di seguito identificato come fabbricato A), un secondo fabbricato industriale B uso magazzino ma non utilizzato da tempo (di seguito identificato come fabbricato B), una palazzina uso uffici C occupata solo al piano terra (di seguito identificato come fabbricato C), un alloggio al piano primo D (di seguito identificato come fabbricato D) con relative pertinenze accessorie, insistenti su lotto di terreno di superficie catastale pari a mq, censiti al mappale 248 subalterno 3; un lotto di terreno di superficie catastale pari a 7428 mq, recintato ed annesso all area cortiliva dei fabbricati A, B, C, D censito al mappale 244, sul quale insiste la servitù di elettrodotto dell Enel SPA; un lotto di terreno di superficie catastale pari a 56 mq, corrispondente all area sulla quale insiste la cabina dell Enel, censito al mappale 604. L accesso al compendio immobiliare è garantito dalla presenza di due cancelli carrai su via Don Minzoni. Gli immobili sono attualmente occupati dalla Società Esecutata che vi svolge attività di Autotrasporti. Il tutto come di seguito meglio descritto. FABBRICATO A : Capannone industriale a pianta rettangolare edificato negli anni settanta, successivamente ampliato, modificato e ristrutturato nel corso degli anni fino all attuale conformazione planivolumetrica. L edificio è composto da vasta zona magazzino al piano terra adibita ad officina meccanica e parcheggio per camion e autoveicoli, avente una porzione a due campate parallele di circa 13,50 m. ciascuna, con copertura a volta in travi metalliche poste in direzione est-ovest, una porzione più bassa, contraddistinta da unica campata anch essa di circa 13,00 mt., disposta parallelamente alle precedenti sul lato ovest, costruita nel 79 ed ampliata nel 1991, ed una porzione realizzata nel 1980 sul lato est con campata di circa 6 mt. Pagina 15 di 30

16 FABBRICATO B : Cappannone industriale a pianta rettangolare con annessi uffici al piano terra e alloggio al primo piano (lato est) con costruzione principale risalente al 1965 e successivamente ampliato sul lato sud e ovest e ristrutturato nei successivi anni 70 fino al 76. E tutt ora utlizzato solo in parte dalla ditta esecutata come magazzino (porzione lato sud/est) mentre il resto del fabbricato industriale con gli spogliatoi e servizi igenici, gli uffici e l alloggio al piano primo, sono abbandonati da tempo e sono privi di qualsiasi impianto di riscaldamento, mentre quello elettrico è di vecchia realizzazione e non più a norma. Sono presenti anche tettoie aperte sul lato nord, sud e ovest di pertinenza del fabbricato, ad uso magazzino e parcheggio. Si evidenzia che nel 90% del manto di copertura la presenza di lastre di eternit. FABBRICATO C : Palazzina uffici con due piano fuori terra, costruita nel 1977 e occupata solo al piano terra con struttura portante intelaiata in c.a. e tamponamenti in muratura, solaio in laterocemento e copertura in c.a. Negli uffici al piano terra sono presenti alcuni temo-ventil e l impianto di illuminazione interna ed elettrico è di vecchia realizzazione e non più a norma. FABBRICATO D L appartamento mapp. 543 sub 18 si trova al piano primo del fabbricato lato est, nella porzione di fabbricato B di prima costruzione negli anni 65, presenta finiture mediocri, attualmente libero da persone e/o cose, le pareti interne presentano zone di ammaloramento dell intonaco dovute alla presenza di umidità e infiltrazioni, privo di qualsiasi impianto di riscaldamento e acqua calda. Presso il catasto energetico della regione risulta che l appartamento mappale 248 sub 4, oggetto di pignoramento, ha conseguito l attestato di prestazione energetica (A.P.E.) n rilasciato il 29/07/2009 e valido fino al 29/07/2019. AREA CORTILIVA: MAPP. 248 SUB. 3 MAPPALE 244 MAPPALE 604: I fabbricati A, B, C e D dispongono di ampia area cortiliva recintata composta dall area residua di pertinenza del mappale 248, di superficie pari a circa mq, dal mappale 244, di superficie catastale pari a 7428 mq e dal mappale 604 di superficie catastale di mq. 56, per un totale pari a circa mq. L area è recintata su tutti i lati: su via Don Minzoni (lato nord) dispone di due cancelli carrai in ferro, e recinzione costituita da cordolo di cemento con soprastante cancellata in ferro; sugli altri lati è esistente una recinzione metallica su pali. L area presenta finiture diverse a seconda delle zone, suddivisa in percorsi carrai, aree di manovra e di parcheggio, zone di deposito; pertanto si trovano pavimentazioni in asfalto, ghiaia ed alcune aree verdi. La porzione di area cortiliva contraddistinta dal mappale 244 è gravata di servitù inamovibile di elettrodotto per cabina di trasformazione (mappale 604), sul confine ovest; si segnala pertanto la conseguente fascia di rispetto edificatorio imposta per legge e dagli strumenti urbanistici vigenti. Nel Suo complesso lo stato di conservazione degli immobili è da ritenersi medio/scarso con necessità di opere di manutenzione straordinaria e di risanamento per l utilizzo futuro. Pagina 16 di 30

17 Rappresentazione fuori scala Pagina 17 di 30

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20 Superficie commerciale dell immobile 1 1) La superficie commerciale parametrata del fabbricato industriale (Mappale 248 Sub. 3) è così costituita: a) FABBRICATO A : Superficie commerciale dei locali uso magazzino, utilizzato dalla ditta esecutata come magazzino, officina, parcheggio camion e autovetture, di complessivi mq circa considerata al 100% Superficie commerciale locale magazzino, tutt ora occupato dalla società esecutata e utilizzato come deposito, di complessivi mq. 414 circa considerata al 100% e risulta quindi di mq 4.680,00 circa. b) FABBRICATO B : Superficie commerciale dei locali uso magazzino, servizi igenici, spogliatoi, centrale termica, tutt ora non utilizzati, di complessivi mq circa considerata al 100% Superficie commerciale uffici non utilizzati, di complessivi mq 187 circa considerata al 100% e risulta quindi di mq 3.147,00 circa. c) FABBRICATO C Palazzina Uffici: Superficie commerciale dei locali piano terra ad uso uffici, attualmente occupati dalla società esecutata, di complessivi mq. 192 considerata al 100% Superficie commerciale dei locali al piano primo ad uso uffici, ma non utilizzati da tempo e privi di impianto di riscaldamento, di complessivi mq. 192, considerata al 100% e risulta quindi di mq. 384 circa d) FABBRICATO D : Superficie commerciale dell appartamento (Mappale 248 sub 4), tutt ora libero da cose e persone, è di mq. 124,00 circa considerata al 100%. e risulta quindi di mq. 124,00 circa e) Superficie commerciale tettoie esterne di complessivi mq. 880 circa considerata al 40% e risulta quindi di mq. 352,00 circa f) Area cortiliva di pertinenza mapp. 248, 604 e 244 computata a corpo 1 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie Pagina 20 di 30

21 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, delle destinazioni ed ubicazioni dei beni pignorati, la vendita puo avvenire in un unico lotto LOTTO UNICO: DATI CATASTALI INTESTATI: 1)..; 2) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita CABINA ELETTRICA Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni D/1 56,81 euro INTESTATI: 1) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita EDIFICIO INDUSTRIALE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 3 -- D/ ,00 euro ABITAZIONE Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n sub 4 Vani 5,5 A/3 di classe 1 298,25 euro - BENI CENSITI AL CATASTO DEI TERRENI (C.T.) INTESTATI: 1). Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Superficie (mq) Qualità 6 e classe Renddito Dominicale 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 21 di 30

22 TERRENO Comune di GUALTIERI Via Don Minzoni n Seminativo 1 58,86 euro LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di edificio industriale al piano terra e primo con palazzina ad uso uffici e un appartamento al piano primo, utilizzato come magazzino, officina e parcheggio camion e autovetture, sito in Comune di Gualtieri, Via Don Minzoni n LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA FOGLIO 19 MAPPALE 248 SUBALTERNI 3 e 4 Il fabbricato è stato costruito con Nulla Osta per esecuzione di lavori edili n. 71/1965 del 16/11/1965 in seguito è stato ampliato e modificato con le seguenti pratiche edilizie: - Nulla Osta per esecuzione di lavori edili, n. 89/1967 del 24/11/1967 per ampliamento centrale del latte; - Nulla Osta per esecuzione di lavori edili n. 1/1969 del 24/01/1969 per ampliamento azienda; - Licenza Edilizia n. 1/1970 del 09/05/1970 per ampliamento centrale del latte; - Licenza Edilizia n. 425/1975 del 24/03/1975 per ampliamento capannone industriale; - Licenza Edilizia n. 490/1976 del 12/02/1976 per ampliamento azienda; - Licenza Edilizia n. 603/1976 del 06/09/1976 per ampliamento capannone deposito attrezzi; - Agibilità n. 603 del 23/11/1976 e dichiarazione di abitabilità n. 8/76 del 24/11/1976; - Licenza Edilizia n. 651/1977 del 16/03/1977 per costruzione palazzina uffici; - Concessione Edilizia n. 201/1979 del 08/02/1979 per l ampliamento di capannoni; - Conc. Edilizia n. 5368/1979 del 15/02/1979 per realizzazione impianto di depurazione; - Conc. Edilizia n. 31/1979 del 10/06/1979 per lo spostamento ubicazione depuratore; - Conc. Edilizia n. 83/1980 del 09/01/1980 per la costruzione locale uso magazzino carta; - Conc. Edilizia n. 244/1980 del 29/12/1980 per lavori di ristrutturazione interna spogliatoi personale; - Conc. Edilizia n. 61/1983 del 27/09/1983 per la costruzione di tettoia aperta in ferro; - Conc. Edilizia n. 99/1991 del 27/09/1991 per ampliamento edificio industriale; - Autorizzazione Edilizia prot. n. 3315/1992 del 28/05/1992 per i lavori di rimozione capriate in ferro lesionate e ripristino della copertura esistente; - Denuncia di Inizio Attività n. 111/2004 del 21/09/2004 per cambio di destinazione d uso dell ex latte reggiano in Parcheggio per autocarri; Pagina 22 di 30

23 - Denuncia di Inizio Attività n. 134/2008 del 02/12/2008 per i lavori di completa demolizione dell impianto di depurazione. Per quanto riguarda la cabina elettrica mappale 604 la costruzione è stata autorizzata all ENEL con C.E. n. 107/1986 del 10/02/1986. Per quanto si è potuto verificare, lo stato rilevato degli immobili NON corrisponde a quanto rappresentato nelle tavole edilizie presenti all archivio comunale quindi è parere dello scrivente che non vi sia leggittimità urbanistica. In particolare si segnala che sono presenti diverse difformità riguardanti pareti divisorie interne e aperture esterne prospettiche e alcune difformità dimensionali nelle tettoie esterne. Inoltre è stata realizzata una nuova tettoia ad uso parcheggio sul lato est del fabbricato (di fronte alla palazzina uffici) senza alcuna autorizzazione comunale LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuno LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sentito il parere dell Ufficio Tecnico di Gualtieri, occorre presentare una S.C.I.A. IN SANATORIA per regolarizzare le incongruenze segnalate in precedenza. I costi Stimati per la presentazione di pratica edilizia in sanatoria, vista anche la complessità e l articolazione dell immobile in oggetto, ammontano ad Euro ,00 (euro diecimila/00), comprensiva di spese tecniche, diritti di segreteria, richiesta agibilità, sanzioni ipotizzabili ed Iva di legge LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il fabbricato industriale uso magazzino è attualmente occupato dalla ditta esecutata.. nella sola zona Fabbricato A e negli uffici al piano terra della palazzina lato sud/est. Mentre la zona Fabbricato B, l abitazione al piano primo, gli uffici sottostanti e il piano primo della palazzina uffici, sono liberi e in condizione di abbandono LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti aggiornate alla data del 27/12/2017 sul bene, da cancellarsi a cura delle procedure riunite che di seguito si riassumono: 1. ISCRIZIONE del 16/03/2005 Registro Particolare 1781 Pubblico ufficiale IPOTECA VOLONTARIA a favore di Credito Emiliano SpA Notaio Federico Grasselli di Gualtieri repertorio del 03/03/2005. Pagina 23 di 30

24 2. ISCRIZIONE del 06/02/ Registro Particolare 479 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Repertorio 4624/2008 del 20/06/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 3. ISCRIZIONE del 23/02/ Registro Particolare 758 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A. Repertorio 1633/133 del 16/02/ IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM ISCRIZIONE del 13/07/ Registro Particolare 3846 Registro Generale Pubblico ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A. Repertorio 5454/133 del 02/07/2009 IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR 29/09/1973 NUM ISCRIZIONE del 30/11/2009 Registro Particolare 6619 Pubblico ufficiale EQUITALIA ETR S.P.A. Repertorio 81481/7679 del 09/10/2009 IPOTECA LEGALE 6. ISCRIZIONE del 07/07/ Registro Particolare 3422 Registro Generale Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3464/2010 del 22/06/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 7. DOMANDA GIUDIZIALE ACCERTAMENTO DI SIMULAZIONE ATTI trascritto a Reggio Emilia il 17/05/2012 registro particolare n Pubblico Ufficiale notaio Roberto Serino rep del 08/12/ DOMANDA DI REVOCA ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE del 20/02/2013 registro particolare n a favore della Curatela Fallimentare Muto Gerardo sentenza del 18/01/2012 Tribunale di Crotone. 9. TRASCRIZIONE del 15/01/ Registro Particolare 502 Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE REGGIO EMILIA Repertorio 9210/2015 del 21/12/ ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Per i dettagli sulle iscrizioni si veda la relazione notarile allegata alla presente perizia LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta allo scrivente diritto di prelazione dello Stato. Pagina 24 di 30

25 5.1.9-LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE INTERNE ED ESTERNE Foto n. 1 Esterno lato nord Foto n. 2 Esterno lato nord Pagina 25 di 30

26 Foto n. 3 Esterno lato ovest Foto n. 4 Esterno lato sud Pagina 26 di 30

27 Foto n. 5 Esterna lato est Pagina 27 di 30

28 LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali salubrità complessiva dei locali e dell'insieme tipo e completezza di finiture dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva stato di conservazione e manutenzione dotazione e consistenza delle parti comuni ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNICO Stima del bene descritto: DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO: LOTTO UNICO Descrizione Superficie Coeff. Di Superficie Valore Unitario Valore Totale Ragguaglio Commerciale /mq. FABBRICATO A 4680 mq 1, mq 250, ,00 FABBRICATO B 3147 mq 1, mq 180, ,00 FABBRICATO C 384 mq 1, mq 460, ,00 FABBRICATO D 124,00 mq 1,00 124,00 mq 390, ,00 Tettoie esterne 352 mq 1, mq A corpo ,00 Area cortiliva mapp 244,248, mq. 1, mq. 40, ,00 Totale Valore Commerciale ,00 CALCOLO BASE D'ASTA: Adeguamenti di stima -- detrazioni Abbattimento 20% per assenza di garanzia per vizi occulti ,00 Costi per opere di ripristino - Pagina 28 di 30

29 Costi per Pratiche edilizie di regolarizzazione urbanistica (sanatoria) ,00 Costi per Pratiche catastali di regolarizzazione ,00 Spese condominiali insolute - Costi per bonifica rifiuti anche tossici ,00 Totale Valore Base D Asta , LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI La... ha acquisito gli immobili mappali 604, 244, 248 sub 3 e 4, per la quota di 1/1, con il seguente atto notarile: Compravendita Notaio dott. Federico Grasselli del 03/03/2005 al rep , raccolta n , TRASCRIZIONE del 17/03/ Registro @ 6 ALTRE OSSERVAZIONI Costi per bonifica rifiuti anche tossici Si ritengono necessari lavori di rimozione e smaltimento dell amianto presente sull 90% circa della copertura esistente e opere di ripristino del manto di copertura con materiali congrui, il tutto per un costo complessivo di , comprensivo di spese tecniche, oneri della sicurezza e tributi vari 7 ALLEGATI Pagina 29 di 30

30 7.1 COROGRAFIA E MAPPA C ATASTALE 7.2 VISURE CATASTALI 7.3 PLANI M ETRIE CATASTAL I 7.4 TAVOLE AUTORIZZATI VE COMUNALI 7.5 COMUNI CAZIONE INI ZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI 7.6 ATTO DI PI GNORAMENTO I MMOBILI ARE 7.7 ATTO DI PROVENI ENZ A DEI BENI 7.8 COPI A CERTI FI CATO SOSTI TUTI VO NOTARILE - STATO CIVILE - LI BERATORIA 7.9 I STANZA DI VENDITA 7.10 DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA 7.11 ATTES TATO DI CERTI FICAZIONE ENERGETI CA 7.12 DOCUMENTAZIONE SERVITU ENEL Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Villa Minozzo, li' L esperto estimatore designato geom. Rossi Luca Pagina 30 di 30