TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio Tecnico di Progettazione e Consulenza Piazza Unità d Italia n.27/1 Novellara (RE) telefono cell studiobertozzi@gbertozzi.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Esecuzione immobiliare 455/2017 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: S.p.A: (Avv ) contro: S.r.l. RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA e ALLEGATI Esperto designato: Geom. Gabriele Bertozzi

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI REALMENTE ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI IDENTIFICAZIONE SEMPLIFICATA DEI LOTTI - INDICAZIONE DEL VALORE BASE D ASTA E DEL VALORE MINIMO D OFFERTA LOTTI DI VENDITA LOTTO 1 APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE POSTO AL 1 PIANO VIA A. GOVI N 3/A REGGIO EMILIA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALUTAZIONE DEI BENI VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE LOTTO 1: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 1: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE LOTTO 1: ALTRE NOTIZIE LOTTO 2 BAR RISTORANTE VIA ANSELMO GOVI 3/B-C-D ANGOLO VIA DOMENICO PELLIZZI REGGIO EMILIA LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE DEI BENI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Pagina 2 di 52

3 5.2.8-LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALUTAZIONE DEI BENI VALORE LOTTO LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 2: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 2: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE LOTTO 2: ALTRE NOTIZIE ALLEGATI COMUNI AI LOTTI RACCOMANDATA A/R INIZIO OPERAZIONI PERITALI VISURE CATASTALI - PLANIMETRIE CATASTALI - ESTRATTO DI MAPPA VISURA CCIAA SRL ALLEGATI LOTTO VISURA CATASTALE PLANIMETRIA CATASTALE - ESTRATTO DI MAPPA VERIFICHE EDILIZIE CONTRATTO DI AFFITTO AD USO ABITATIVO NON OPPONIBILE VINCOLI GIURIDICI PROVENIENZA DEL BENE VISURA CCIAA ALLEGATO A ALLEGATO B ALLEGATO C ALLEGATI LOTTO VISURA CATASTALE PLANIMETRIA CATASTALE - ESTRATTO DI MAPPA VERIFICHE EDILIZIE CONTRATTO DI AFFITTO AD USO NON ABITATIVO OPPONIBILE CONTRATTO DI AFFITTO INTEGRATIVO AD USO NON ABITATIVO NON OPPONIBILE VINCOLI GIURIDICI PROVENIENZA DEL BENE VISURA CCIAA ALLEGATO A ALLEGATO B ALLEGATO C... 52

4 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 455/2017 Esecutata: Procedente: S.r.l. S.p.a. (Avv. ) Data conferimento incarico: 19/06/2018 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 22/10/2018 Udienza: 21/11/2018 ore 9.00 Data trascrizione pignoramento: 27/10/2017 Contributo unificato: SI 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate tramite raccomandata A/R 1 e/o PEC, della nomina in qualità di Esperto Estimatore e dell inizio delle operazioni peritali il giorno 04/07/2018. L Istituto Vendite giudiziario ha provveduto ad informare le parti interessate tramite raccomandata A/R della nomina in qualità di surroga del custode e dell avviso di accesso. Il giorno del sopralluogo fissato inizialmente per il giorno 17/07/2018 è stato effettuato dal sottoscritto Perito alla data convenuta. 1 Allegato 6.1 Raccomandata A/R inizio Operazioni Peritali Pagina 4 di 52

5 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Via Anselmo Govi n. 3 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Dati catastali Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.6 Vani 5,5 A/3 di _^ classe., Laboratorio Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub mq C/3 di _^ classe., Laboratorio Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub mq C/3 di _^ classe., Pagina 5 di 52

6 3.2-DATI CATASTALI 2 DEI BENI COME RISULTANTI REALMENTE ALLA DATA DELLA PERIZIA IMMOBILI Via Anselmo Govi n.3 (RE) - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 3 e classe Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.6 Vani 6 A/3 di 3^ classe Totale:113 mq Totale escluse aree scoperte: 113 mq. 325,37 Bar-Ristorante Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.15 graffato al 220 Sub mq C/1 di 5^ classe Totale: 510 mq , COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati al punto 3.1 sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli al punto 3.2 sono quelli attinenti alla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano sostanzialmente regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Le planimetrie catastali degli immobili risultano fedeli alla situazione attuale. 2 Allegato 6.2 Visure Catastali Planimetrie catastali - Estratto di mappa 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 6 di 52

7 Nelle tavole sotto riportate si è voluto ricostruire cronologicamente le variazioni avvenute dalla S.r.l. 4 a far parte data d acquisto sino alla data di presentazione della perizia. 4 Allegato 6.3 Visura Camerale S.r.l. Pagina 7 di 52

8 Prima di procedere ai punti successivi della perizia si ritiene necessario fare alcune precisazioni sullo stato di possesso e uso del complesso immobiliare. Il 09/06/2015 veniva stipulato un Contratto di locazione ad uso diverso da abitazione (regolarmente registrato il 09/07/2015, con scadenza al 6 anno il 31/05/2021) OPPONIBILE ALLA PROCEDURA a favore di per i locali ad uso ristorante così (alla data di inizio locazione) Pagina 8 di 52

9 censiti: Catasto dei Fabbricati di Reggio Emilia - Foglio 190 mappale 15 Sub. 14 graffato al mappale 220 Sub. 7 (graficamente meglio identificato nella sotto riportata elaborazione grafica tavola A corrispondente alla consistenza ed individuazione catastale al momento del PIGNORAMENTO trascritto il 27/10/2017. Successivamente veniva presentata la Denuncia di Variazione n del 13/02/2018, ove si fondeva e incorporava la porzione di fabbricato identificata con il Ex Mappale 15 Sub. 10 ed il resto del fabbricato (ad esclusione dell abitazione), dando vita ad un nuovo e più ampio nuovo organismo edilizio ora identificato con l attuale Mappale 15 Sub. 15 graffato al il Mappale 220 Sub. 8 (ex Sub.7). Pagina 9 di 52

10 Il 22/02/2018 con un contratto di locazione integrativo (regolarmente registrato il 21/02/2018) Contratto NON OPPONIBILE ALLA PROCEDURA, le parti concordavano di ampliare le superfici locate aggiungendo i locali corrispondenti all Ex Mappale 15 Sub. 10 onde formare una nuova e più ampia Unità Immobiliare ora censita come Mappale 15 Sub. 15 graffato con il Mappale 220 Sub. 8, come da elaborazione grafica tavola B sotto riportata. Sempre In data 22/02/2018 veniva stipulato un Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo (regolarmente registrato il 22/02/2018) a favore di per i locali ad uso Pagina 10 di 52

11 abitazione così censiti al Catasto dei Fabbricati di Reggio Emilia al Foglio 190 mappale 15 Sub. 6 con scadenza il 28/02/2022, Contratto NON OPPONIBILE ALLA PROCEDURA. 4-DESCRIZIONE DEI BENI E FORMAZIONE DEI LOTTI Il complesso immobiliare alla data attuale è formato da una unità immobiliare adibita a residenza con ingresso al PT da Via Anselmo Govi n 3/A, con scala collegante il PT con il 1 Piano ove si sviluppa l intera unità residenziale. Tutto il resto del complesso immobiliare ha destinazione e viene utilizzato come barristorante con accesso principale da Via Anselmo Govi n 3/B,C e D e accesso carraio da Via Domenico Pellizzi. Gli immobili in proprietà della ditta esecutata sono vendibili in modo frazionato. Viste le premesse si ritiene opportuno suddividere la vendita in n 2 Lotti distinti. Pagina 11 di 52

12 4.1-IDENTIFICAZIONE SEMPLIFICATA DEI LOTTI - INDICAZIONE DEL VALORE BASE D ASTA E DEL VALORE MINIMO D OFFERTA LOTTO 1 Appartamento di civile abitazione posto al 1 Piano Via Anselmo Govi n 3/A Reggio Emilia Pagina 12 di 52

13 - PIENA PROPRIETA di APPARTAMENTO POSTO AL PRIMO PIANO: in Reggio Emilia Via Anselmo Govi 3/A, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 5 e classe Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.6 Vani 6 A/3 di 3^ classe Totale:113 mq Totale escluse aree scoperte: 113 mq. 325,37 Confini del Lotto 1: Al Piano terra ingresso-vano scala confinante con: a Sud e Ovest con cortile comune mappale 15 sub. 12 BCNC e oltre ragioni mappali 17 e 16, a Nord ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 15 e oltre cortile comune (BCNC) e Via Anselmo Govi, a Est ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 15. Residenza al 1 Piano da: Sud, Ovest e Nord affaccio su cortile comune mappale 15 sub. 12 BCNC, a Est ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 15. Valore per la base d asta in ,00 (euro Settantaduemila/00). Valore minimo dell offerta ,00 (euro Cinquantaquattromila/00) 5 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi Pagina 13 di 52

14 LOTTO 2 Bar-Ristorante Via Anselmo Govi 3/B-C-D angolo Via Domenico Pellizzi Reggio Emilia colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 14 di 52

15 - PIENA PROPRIETA di BAR RISTORANTE: in Reggio Emilia Via Anselmo Govi 3/B-C-D angolo Via Domenico Pellizzi, così censito: - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 6 e classe Superficie Catastale Rendita Bar-Ristorante Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.15 graffato al 220 Sub mq C/1 di 5^ classe Totale: 510 mq ,05 Confini del Lotto 2: Al Piano Terra uso bar-uso b.2: a Sud cortile ragioni mappale 17, a Ovest vano scala ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 6, a Nord Via Anselmo Govi e a Est Via Domenico Pellizzi. Al Primo Piano: affaccio su cortile e cortile comune (BCNC mappale 15 sub. 12) e oltre cortile ragioni mappale 17, a Ovest ragioni ditta intestata mappale 15 sub.6, a Nord affaccio su cortile e cortile comune (BCNC mappale 15 sub. 12) e oltre Via Anselmo Govi, a Est Via Domenico Pellizzi. Valore per la base d asta ,00 (euro Trecentottantaquattromila/00). Valore minimo dell offerta ,00 (euro Duecentottantottomila/00). 6 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 15 di 52

16 5-LOTTI DI VENDITA 5.1-LOTTO 1 APPARTAMENTO DI CIVILE ABITAZIONE POSTO AL 1 PIANO VIA A. GOVI N 3/A REGGIO EMILIA LOTTO 1: DATI CATASTALI 7 - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 8 e classe Superficie Catastale Rendita Appartamento Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.6 Vani 6 A/3 di 3^ classe Totale:113 mq Totale escluse aree scoperte: 113 mq. 325,37 Confini del Lotto 1: Al Piano terra ingresso-vano scala confinante con: a Sud e Ovest con cortile comune mappale 15 sub. 12 BCNC e oltre ragioni mappali 17 e 16, a Nord ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 15 e oltre cortile comune (BCNC) e Via Anselmo Govi, a Est ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 15. Residenza al 1 Piano da: Sud, Ovest e Nord affaccio su cortile comune mappale 15 sub. 12 BCNC, a Est ragioni ditta intestata mappale 15 sub Allegato 7.1 Visure Catastali Planimetrie catastali - Estratto di mappa 8 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 16 di 52

17 5.1.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE DEI BENI APPARTAMENTO: piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale completamente ristrutturato in Reggio Emilia Via Govi n.3/a, posto al Primo Piano, con affaccio su area cortiliva comune ad altra U.I. sui lati di Nord, Ovest e Sud. All appartamento vi si accede dal cortile comune ad altra U.I. tramite un esclusivo ingressovano scala collegante il PT con il Primo Piano. Dal pianerottolo di sbarco si accede ad un ingresso/corridoio (mq. 7,90), piccolo disimpegno (mq. 0,90), letto (mq. 11,00), letto (mq. 12,40) con wc-doccia privato (mq. 2,90), altra camera da letto (mq. 12,80) con wc-doccia privato (mq. 2,90), soggiorno (mq. 16,40) con wc-doccia (mq. 3,13), cucinotto (mq. 7,60, cambio di destinazione come da richiesta CILA per opere interne prot. n del 29/03/2018, e lavori non ancora ultimati), wc-doccia (mq. 6,40) L immobile è in buono stato di conservazione e manutenzione, tutti i pavimenti dell appartamento sono in gres porcellanato; le pareti del Wc-doccia per una altezza di ml.2,00 sono rivestite con piastrelle di ceramica, come pure le pareti del cucinotto e dei wcdoccia con accesso diretto dalle camere da letto. I telai a vetro, sono in PVC e dotati di doppi vetri. La porta di ingresso e quelle interne all appartamento sono in legno. L impianto di riscaldamento è garantito da una caldaia a gas metano autonoma a produzione di ACS (posta nel wc-doccia) con terminali radianti in ghisa a piastra. L immobile di cui fa parte l appartamento, è stato costruito con struttura portante mista in laterizio e C.A., i muri esterni sono tutti intonacati e tinteggiati. Tutti i solai sono latero-cementizi. Il fabbricato condominiale è stato edificato prima del 1967 ed è ubicato in una zona a preminente vocazione artigianale/residenziale completamente edificata e di non recente formazione, immediatamente a ridosso della linea ferroviaria collegante Scandiano con il Capoluogo. La superficie commerciale dell unità immobiliare sopra descritta risulta per arrotondamento di circa 113,00 mq 9 così calcolata: 9 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva Pagina 17 di 52

18 Piano Terra: - Ingresso-vano scala (mq. 12,00 x 1,00) = mq. 12,00 Primo Piano: - Pianerottolo di sbarco (mq. 4,30 x 1,00) = mq. 4,30 - Disimpegno (mq. 9,00 x 1,00) = mq. 9,00 - Cucina (mq. 12,00 x 1,00) = mq. 12,00 - Letto (mq. 15,50 x 1,00) = mq. 14,50 - Wc-doccia (mq. 4,20 x 1,00) = mq. 4,20 - Letto (mq. 14,00 x 1,00) = mq. 14,00 - wc-doccia (mq. 4,20 x 1,00) = mq. 4,20 - Soggiorno (mq. 17,50 x 1,00) = mq. 17,50 - Wc-doccia (mq. 4,20 x 1,00) = mq. 4,20 - Letto (mq. 9,10 x 1,00) = mq. 9,10 - Wc-doccia (mq. 8,00 x 1,00) = mq. 8,00 Totali = mq. 113,00 All appartamento competono i diritti proporzionali di comproprietà condominiale sugli enti ed impianti comuni e condominiali del fabbricato e delle aree comuni di cui all art.1117 del C.C. e comunque tutte quelle tali per legge, destinazione o titolo. NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie. 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 18 di 52

19 5.1.3-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE APPARTAMENTO: in Comune di Reggio Emilia Via Anselmo Gobbi n 3/A, PIENA PROPRIETA di porzione di fabbricato condominiale posto al 1 P con accesso da vano scala esclusivo. L Appartamento al 1 P è composto da ingresso-corridoio, cucinotto, wc-doccia e 4 camere da letto di cui tre con wc-doccia aventi l accesso diretto dalla camera. L immobile è in buono stato di manutenzione e conservazione con tutti gli impianti funzionanti; ha una superficie commerciale di mq.113,00. Fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà (art.1117 e seguenti CC) sulle parti comuni dell edificio, comuni per legge e per destinazione. NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA 10 Il fabbricato condominiale in cui è ubicato l immobile oggetto di perizia, è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, in seguito si sono susseguite le seguenti variazioni in forza di: 1) Concessione di edilizia n del 24/03/ ) Concessione di variante n del 07/06/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 28/10/ ) Cambio di destinazione d uso n del 21/04/ ) Cambio di destinazione d uso n del 03/08/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 30/09/ ) DIA Cambio di destinazione d uso senza opere n del 07/12/2000 8) CIL Realizzazione di Bagno e spogliatoio n del 08/06/ ) SCIA Ristrutturazione e cambio d uso con opere interne n 9213 del 24/05/ ) SCIA in variante n del 13/08/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 14/09/ Allegato 7.2 Verifiche Edilizie Pagina 19 di 52

20 12) CIL per opere già iniziate n del 30/04/ ) SCIA Cambio di destinazione d uso con opere e modifica recinzione per passo carrabile n del 12/06/ ) SCIA in Variante n del 08/10/ ) CILA per opere interne n del 03/08/ ) SCIA a sanatoria con opere Ristrutturazione per modifica prospettica n del 25/01/ ) SCEA n del 13/02/2018 con copia del verbale di sopralluogo Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia. 18) CILA ordinaria per Cambio di destinazione d uso n del 29/03/2018. Da un confronto dei rilievi effettuati durante il sopralluogo con la documentazione depositata in Comune, NON si sono riscontrate irregolarità, tenuto conto che la CILA n del 29/03/2018 è ancora in corso d opera. L immobile non è provvisto del certificato energetico. Al perito NON sono state consegnate le certificazioni degli impianti LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA NON vi sono spese per la regolarizzazione urbanistico edilizia LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è locato alla con inizio contratto 11 il 01/03/2018 e regolarmente registrato in data 22/02/2018; il canone di affitto è stato concordato sino al 28/02/2020 in.8.400,00 annui e per gli anni successivi in.9.600,00 annui. il contratto non è opponibile alla procedura di esproprio. 11 Allegato 7.3 Contratto di locazione ad uso abitativo a - Pagina 20 di 52

21 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCE DURA 12 Per l elenco delle trascrizioni, iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, oltre all elenco delle formalità esistenti sul bene che di seguito si riassumono: 12 Allegato 7.4 Vincoli Giuridici Pagina 21 di 52

22 5.1.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Nessun diritto di prelazione LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Lotto Vista Nord-Ovest da Via Anselmo Gobbi Pagina 22 di 52

23 Lotto Vista Nord-Est da incrocio Via Gobbi con Via Pellizzi Lotto 1 02 Vista Sud Pagina 23 di 52

24 Lotto 1 03 Vista su ingresso da PT lato Est Lotto 1 04 Vista Wc-doccia Pagina 24 di 52

25 Lotto 1 05 Vista su Camera da letto lato Nord camera Lotto 1 06 Vista Wc-doccia con accesso dalla Pagina 25 di 52

26 Lotto 1 07 Vista su camera da letto lato sud dalla camera Lotto 1 08 Vista su wc-doccia con accesso Pagina 26 di 52

27 PIANTE Le piante riportate di seguito non sono in scala per le piante in scala si rimanda agli allegati. Pagina 27 di 52

28 Pagina 28 di 52

29 Scheda del Giallo e Rosso - CILA ordinaria per Cambio di destinazione d uso n del 29/03/2018 in corso d opera. Pagina 29 di 52

30 LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata a una futura vendita dello stesso. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato dei beni, utilizzando il metodo di confronto di mercato (marcket comparison approach = MCA) tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi, già evidenziate in precedenza nel capitolo La stima (sintetica) è fatta per valori tipici. VALUTAZIONE DEI BENI Si procede con una stima sintetica sulla base di parametri tecnici. La valutazione, a mq. di superficie commerciale, prevede un diverso valore a seconda delle condizioni dei beni così come precedentemente descritte. Le cifre indicate sono state individuate sulla base di transazioni di beni simili compravenduti in zona, oltre all utilizzo come ausilio di tabelle di rilevazione dei valori Immobiliari, dato l attuale scarsità di dati disponibili di confronto. VALORE LOTTO 1 Descrizione Sup. Com. mq. Prezzo Unitario a mq. Prezzo Totale (sup. comm. X prezzo unit. Abitazione Mapp 15 Sub.6 113, , ,00 Nessuna spesa insoluta condominiale , ,-- Sommano ,00 Abbattimento 20% A dedurre , ,00 TOTALE ,00 Sul valore di mercato si è applicata una detrazione pari al 20%, in virtù della minore appetibilità derivante dalla vendita all asta (necessità di un primo rilancio per l aggiudicazione, differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, all assenza di garanzia per vizi occulti,..), pertanto il: Valore per la base d asta viene indicato Settntaduemila/00). In applicazione del comma 2 dell art. 571 C.P.C., si determina : in ,00 (euro Valore minimo dell offerta in ,00 (euro Cinquantaquattromila/00) Pagina 30 di 52

31 LOTTO 1: ATTO DI PROVENIENZA DEL BENE I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza 14 che di seguito si riassume brevemente: i beni sono pervenuti alla società S.r.l. per atto di compravendita immobiliare a cura Notaio Raffaella Ferretti in data 28/04/2008 Rep Volume LOTTO 1: STATO CIVILE DEI DEBITORI LOTTO 1: CARATTERISTICHE DI MOBILI ALL INTERNO O NELLE PERTINENZE I mobili trovati all interno dell immobile oggetto di perizia sono in proprietà della società 15 Ditta Individuale LOTTO 1: ALTRE NOTIZIE Non vi sono spese condominiali insolute Vedi allegato 7.5 Atto di provenienza del bene. Vedi allegato 7.6 Visura Camerale - Pagina 31 di 52

32 5.2-LOTTO 2 BAR RISTORANTE VIA ANSELMO GOVI 3/B-C-D ANGOLO VIA DOMENICO PELLIZZI REGGIO EMILIA LOTTO 2: DATI CATASTALI 16 - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Comune di Reggio Emilia INTESTATI: S.r.l. C.F./P.Iva - piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza Categoria 17 e classe Superficie Catastale Rendita Bar-Ristorante Comune di Reggio Emilia Via A. Govi n Sub.15 graffato al 220 Sub mq C/1 di 5^ classe Totale: 510 mq ,05 Confini del Lotto 2: Al Piano Terra uso bar-uso b.2: a Sud cortile ragioni mappale 17, a Ovest vano scala ragioni ditta intestata mappale 15 sub. 6, a Nord Via Anselmo Govi e a Est Via Domenico Pellizzi. Al Primo Piano: affaccio su cortile e cortile comune (BCNC mappale 15 sub. 12) e oltre cortile ragioni mappale 17, a Ovest ragioni ditta intestata mappale 15 sub.6, a Nord affaccio su cortile e cortile comune (BCNC mappale 15 sub. 12) e oltre Via Anselmo Govi, a Est Via Domenico Pellizzi. 16 Allegato 8.1 Visure Catastali Planimetrie catastali - Estratto di mappa 17 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4: case di cura e ospedali D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio D/10: unità strumentali a servizio dell azienda agricola IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l orologio comunale E/7: fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana F/2: unità collabenti F/3: unità in corso di costruzione F/4: unità in corso di definizione F/5: lastrico solare. Pagina 32 di 52

33 5.2.2-LOTTO 2: DESCRIZIONE DEI BENI 18 BAR-RISTORANTE: piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale ampiamente ristrutturato in Reggio Emilia Via Govi n.3/b-c e D, angolo Via Domenico Pellizzi, posto sia al Piano Terra che al Primo Piano, con porzione di area cortiliva esclusiva. Ai locali posti al PT ingresso da Via Govi 3/B, vi si accede vi si accede dal cortile comune ad altra U.I. tramite un ingresso (mq. 16,30) con in Dx una saletta (mq. 17,40), disimpegno (mq. 12,70), e ampio wc-doccia (mq. 9,00), dal disimpegno si accede alla ampia sala adibita a bar-ristorante con pavimentazione a differenti quote (2/3 cm di differenza) in quanto l unico ambiente era precedentemente diviso da un muro ed in corrispondenza dell ex muro la pavimentazione è stata raccordata, la sala (mq. 203,90) è quindi composta da due pavimentazioni di diverso colore e rispettivamente di mq. 103,20 e mq. 100,70. Alla sala Bar-Ristorante vi si accede (sempre da Via Govi) anche dall ingresso contrassegnato con il n 3/C tramite il cortile di uso esclusivo. Dalla sala, si accede tramite un disimpegno-vano scala (mq. 15,50), a una batteria di servizi così composti: in dx anti e wc (mq. 6,60), in sx da spogliatoio (mq. 4,10) e ampio anti e wc (mq. 8,60) con porta di uscita collegante il cortile esterno del lato Est. Dalla scala collegante il 1 Piano si accede ad un disimpegno (mq. 10,70) con a dx la cucina (mq. 31,20) e in sx anti e wc (mq. 6,50) e deposito vivande (mq. 15,80); dal disimpegno si accede poi all ampia sala di somministrazione vivande di mq. 128,90. Al piano terra in adiacenza del fabbricato vi sono un locale centrale termica (mq. 10,00) e un deposito-cantina di mq. 21,80. L immobile è in buono stato di conservazione e manutenzione, tutti i pavimenti sono in gres porcellanato; le pareti dei wc e wc-doccia per una altezza di ml.2,00 sono rivestite con piastrelle di ceramica, come pure le pareti della cucina. I telai a vetro, sono in PVC e dotati di doppi vetri per gli ambienti aperti al pubblico, mentre i telai a vetri dei servizi, cucina e depositi sono ancora quelli originali in ferro e vetro semplice. L impianto di riscaldamento è garantito da una caldaia a gas metano autonoma a produzione di ACS (posta nel locale 18 Le misure sono indicative, al lordo dei muri, e hanno il solo scopo di illustrare meglio le caratteristiche Pagina 33 di 52

34 centrale termica) integrata da una pompa di calore posta sul solaio di copertura della centrale termica. L immobile di cui fa parte il bar-ristorante, è stato costruito con struttura portante mista in laterizio e C.A., i muri esterni sono tutti intonacati e tinteggiati. Tutti i solai sono latero-cementizi. Il fabbricato condominiale è stato edificato prima del 1967 ed è ubicato in una zona a preminente vocazione artigianale/residenziale completamente edificata e di non recente formazione, immediatamente a ridosso della linea ferroviaria collegante Scandiano con il Capoluogo. I locali sono affittati, ma solo parte di essi hanno un contratto di affitto opponibile alla procedura. dell immobile. Pagina 34 di 52

35 Nella sotto riportata rappresentazione grafica viene meglio evidenziato le porzioni di immobile affittato con contratto opponibile e non opponibile. Pagina 35 di 52

36 La superficie commerciale dell unità immobiliare sopra descritta risulta per arrotondamento di circa 510,00 mq 19 così calcolata: Piano Terra SENZA contratto di affitto opponibile: - Ingresso (mq. 16,30 x 1,00) = mq. 16,30 - Saletta (mq. 17,40 x 1,00) = mq. 17,40 - Disimpegno (mq. 12,70 x 1,00) = mq. 12,70 - Anti-Wc-doccia (mq. 9,00 x 1,00) = mq. 9,00 - Porzione di Sala Bar-Ristorante (mq.103,20 x 1,00) = mq. 103,20 Totali = mq. 158,60 Piano Terra CON contratto di affitto opponibile: - Sala Bar-Ristorante (mq.100,70 x 1,00) = mq. 100,70 - Disimp. vano scala (mq. 16,50 x 1,00) = mq. 16,50 - Spogliatoio (mq. 4,10 x 1,00) = mq. 4,10 - Anti-Wc per diversamente abili (mq. 8,60 x 1,00) = mq. 8,60 - Anti e Wc (mq. 6,60 x 1,00) = mq. 6,60 - Deposito-cantina (mq. 21,80 x 1,00) = mq. 21,80 Totali = mq. 158,30 19 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 36 di 52

37 Primo Piano CON contratto di affitto opponibile: - Disimp. Pianerottolo di sbarco (mq. 10,70 x 1,00) = mq. 10,70 - Cucina (mq. 31,20 x 1,00) = mq. 31,20 - Anti e Wc (mq. 6,50 x 1,00) = mq. 6,50 - Deposito (mq. 15,80 x 1,00) = mq. 15,80 - Sala Ristorante (mq.128,90 x 1,00) = mq. 128,90 Totali = mq. 193,10 Oltre ad una Area Cortiliva Esclusiva di mq. 710,00 al netto dell area di sedime. All immobile competono i diritti proporzionali di comproprietà condominiale sugli enti ed impianti comuni e condominiali del fabbricato e delle aree comuni di cui all art.1117 del C.C. e comunque tutte quelle tali per legge, destinazione o titolo. NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE BAR-RISTORANTE: in Comune di Reggio Emilia Via Anselmo Gobbi angolo Via Domenico Pellizzi n 3/B-C e D, PIENA PROPRIETA di porzione di fabbricato condominiale posto al PT e 1 P. Il Bar-Ristorante si sviluppa su due piani per una superficie commerciale pari a mq. 510,00 oltre a una area cortiliva di uso esclusivo pari a mq. 710,00. L immobile è in buono stato di manutenzione e conservazione con tutti gli impianti funzionanti. Fanno parte dell immobile i proporzionali diritti di comproprietà (art.1117 e seguenti CC) sulle parti comuni dell edificio, comuni per legge e per destinazione. NON si riscontrano irregolarità urbanistico-edilizie. L immobile è parzialmente affittato con regolare contratto scadente (al 6 anno) il 31/05/2021 con rate di canone mensili anticipate di.1.700,00 pari a ,00 annui. NON vi sono spese condominiali insolute Pagina 37 di 52

38 5.2.4-LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA 20 Il fabbricato condominiale in cui è ubicato l immobile oggetto di perizia, è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, in seguito si sono susseguite le seguenti variazioni in forza di: 1) Concessione di edilizia n del 24/03/ ) Concessione di variante n del 07/06/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 28/10/ ) Cambio di destinazione d uso n del 21/04/ ) Cambio di destinazione d uso n del 03/08/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 30/09/ ) DIA Cambio di destinazione d uso senza opere n del 07/12/2000 8) CIL Realizzazione di Bagno e spogliatoio n del 08/06/ ) SCIA Ristrutturazione e cambio d uso con opere interne n 9213 del 24/05/ ) SCIA in variante n del 13/08/ ) Autorizzazione di abitabilità n del 14/09/ ) CIL per opere già iniziate n del 30/04/ ) SCIA Cambio di destinazione d uso con opere e modifica recinzione per passo carrabile n del 12/06/ ) SCIA in Variante n del 08/10/ ) CILA per opere interne n del 03/08/ ) SCIA a sanatoria con opere Ristrutturazione per modifica prospettica n del 25/01/ Allegato 8.2 Verifiche Edilizie Pagina 38 di 52

39 17) SCEA n del 13/02/2018 con copia del verbale di sopralluogo Ufficio Tecnico del Comune di Reggio Emilia. 18) CILA ordinaria per Cambio di destinazione d uso n del 29/03/2018. L immobile non è provvisto del certificato energetico. Al perito NON sono state consegnate le certificazioni degli impianti LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA NON vi sono spese per la regolarizzazione urbanistico edilizia LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L intera porzione immobiliare oggetto del 02 LOTTO è stato locato alla con un 1 contratto 21 a partire dal 01/06/2015 e regolarmente registrato in data 09/07/2015 con scadenza al 6 anno in data 31/05/2021; il canone di locazione è stato concordato sino alla data di scadenza in ,00 annui in esenzione di IVA. Il Prezzo di locazione stabilito in ,00 annui pari a.1.700,00 mensili è congruo. il contratto anzi citato è OPPONIBILE alla procedura e pertanto valido. Successivamente in data 22/02/2018 con un 2 contratto 22 di locazione integrativo (regolarmente registrato il 21/02/2018 e NON OPPONIBILE ALLA PROCEDURA), le parti concordavano di ampliare le superfici locate, inglobando nel contratto integrativo i locali corrispondenti all ex Mappale 15 Sub. 10 onde formare una nuova e più ampia Unità Immobiliare ora censita come Mappale 15 Sub. 15 graffato con il Mappale 220 Sub. 8, con Allegato Contratto di locazione ad uso diverso da abitazione Allegato Contratto di locazione integrativo ad uso diverso da abitazione Pagina 39 di 52

40 nuovo canone di locazione corrispondente a ,00 dal 01/03/2018 al 31/05/2020 e ,00 dal 01/06/2020 per tutta le restante durata contrattuale LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Non risultano provvedimenti di assegnazione dell abitazione coniugale. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA 23 Per l elenco delle trascrizioni, iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene e per dettagli, si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, oltre all elenco delle formalità esistenti sul bene che di seguito si riassumono: 23 Allegato 8.5 Vincoli Giuridici Pagina 40 di 52

41 5.2.8-LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non vi sono diritti di prelazione LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PIANTE FOTOGRAFIE Lotto 2 01 Vista lato Nord-Est da Via Gobbi angolo via Pellizzi Pagina 41 di 52

42 Lotto 2 02 Vista Est da Via Pellizzi Lotto 2 03 Vista lato Sud Pagina 42 di 52

43 Lotto 2 04 Vista Nord-Ovest Lotto 2 05 Ingresso 3/B da cortile comune (ex mapp. 15 sub. 10 con contratto di affitto non opponibile). Pagina 43 di 52

44 Lotto 2 06 Disimpegno (ex mapp. 15 sub. 10 con contratto di affitto non opponibile). Lotto 2 07 Wc-doccia (ex mapp. 15 sub. 10 con contratto di affitto non opponibile). Pagina 44 di 52

45 Lotto 2 08 Sala Bar-Ristorante (pavimento scuro ex mapp. 15 sub. 10 con contratto di affitto non opponibile), la parte con pavimentazione chiara è locata con contatto di affitto opponibile. Lotto 2 09 Sala Bar-Ristorante locata con contatto di affitto opponibile. Pagina 45 di 52

46 Lotto 2 10 Vano scala collegante il PT con il 1 P con contratto di affitto opponibile Lotto 2 11 Sala Ristorante al 1 P con contratto di affitto opponibile Pagina 46 di 52

47 1 P Lotto 2 12 Cucina al Lotto 2 13 Deposito-cantina al PT con accesso dal cortile di uso esclusivo soggetto a contratto di affitto opponibile. Pagina 47 di 52

48 PIANTE Le piante riportate di seguito non sono in scala per le piante in scala si rimanda agli allegati. Pagina 48 di 52