TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA. G.D. Dott. Luciano Varotti

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1 TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO EMILIA Cancelleria Fallimentare G.D. Dott. Luciano Varotti PERIZIA DI STIMA SCHEDA N. 37 Relativa ai terreni di proprietà di CMR Scrl siti in comune di Reggiolo La Rotonda Concordato preventivo n 3/2012 di Cooperativa Muratori di Reggiolo SCRL Commissari giudiziali: dott.ssa Anna Spaggiari dott.ssa Federica Lenzini Perito estimatore: geom. Massimiliano Masia ALLEGATI - Pagina 697 di 1595

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DATI PRELIMINARI DATI CATASTALI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI DESCRIZIONE DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE PROVENIENZA DETERMINAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO NOTE ALLEGATI Pagina 2 di 10 ALLEGATI - Pagina 698 di 1595

3 1- DATI PRELIMINARI RIFERIMENTO SCHEDA VALUTAZIONI CMR: 75 DATA SOPRALLUOGO: 28/05/2012 COMUNE: Reggiolo (RE) DATA DI ACCESSO AGLI ATTI: non è stato possibile accedere agli archivi del comune di Reggiolo in quanto gli stessi sono ancor oggi inagibili a seguito degli eventi sismici del maggio/giugno DATI CATASTALI INTESTATI: CMR Scrl con sede in Reggiolo, C.F , proprietà per 1/1 Foglio Mappale Qualità Classe Redd Dom Redd Agr Quota di proprietà Superficie catastale (mq) 1178 Sem. arb. 1 1,13 1,20 100,00% Sem. arb. 1 0,80 0,85 100,00% Sem. arb. 1 11,25 11,95 100,00% Sem. arb. 1 0,29 0,31 100,00% Sem. arb. 1 0,90 0,96 100,00% Sem. arb. 1 11,80 12,54 100,00% Sem. arb. 1 1,17 1,24 100,00% Sem.irr.arb. 1 12,49 12,67 100,00% Sem.irr.arb. 1 4,86 4,93 100,00% Sem. arb. 1 4,73 5,03 100,00% Sem. arb. 1 3,32 3,52 100,00% 341 Pagina 3 di 10 ALLEGATI - Pagina 699 di 1595

4 Foglio Mappale Qualità Classe Redd Dom Redd Agr Quota di proprietà Superficie catastale (mq) 1205 Sem. arb Sem. arb. 1 9,27 9,84 4,22 4,48 100,00% ,00% Area urbana 100,00% Sem.irr.arb. 1 3,66 3,72 100,00% Sem.irr.arb. 1 10,38 10,53 100,00% Sem.irr.arb. 1 5,81 5,90 100,00% Sem.irr.arb. 1 5,81 5,90 100,00% Sem. arb. 1 6,77 7,19 100,00% COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Ai lotti di vendita corrispondono uno o più mappali secondo lo schema di cui alle descrizioni seguenti. Prima della vendita si dovrà quindi procedere ad un adeguato frazionamento delle particelle catastali. 3- DESCRIZIONE DEI BENI 3.1- DESCRIZIONE In comune di Reggiolo, piena proprietà di n. 11 lotti di terreno edificabile residenziale parzialmente urbanizzati (identificabili dai n. 4, 5, 11, 12, 14, 18/a, 18/b, 19/a, 19/b, 22/a, 35) al momento del sopralluogo privi di fabbricati. I lotti sono inseriti Pagina 4 di 10 ALLEGATI - Pagina 700 di 1595

5 all interno di una zona residenziale soggetta al P.U.A. 5 La Rotonda, e sono ubicati nella periferia nord del paese il cui centro dista, in linea d aria, meno di un km. L accesso al costruendo quartiere avviene da via Europa, strada che collega viale O. Respighi e la strada provinciale Gonzaga che in quel tratto assume la denominazione di Via Regina Margherita. La zona, ben servita e collegata, si trova a breve distanza dal centro del paese. I lotti hanno le seguenti caratteristiche: 1. Lotti n. 4 e 5: i due lotti, contigui, corrispondono rispettivamente ai mappali 1226 e 1224 del fg. 26 e hanno una superficie catastale di mq e mq.; fanno parte di un insieme di un insieme di n. 7 lotti posti a nord dell area di urbanizzazione di cui uno solo edificato e i restanti ancora liberi da fabbricati. La strada di accesso (via Norvegia) serve unicamente il quartiere e quindi il traffico è limitato. Sul lotto n. 4 è possibile costruire una Su di mq, sul lotto n. 5 è possibile costruire una Su di mq e quindi possono essere destinati a fabbricati della tipologia a palazzina. Entrambi i lotti, di giacitura piana e forma regolare, non sono perimetrati. Attualmente l area è interessata da crescita di vegetazione spontanea della quale si dovrà prevedere periodicamente lo sfalcio. 2. Lotti n. 11, 12 e 14: collocati sull altra parte di via Norvegia (si trovano quindi sul lato opposto rispetto ai lotti descritti al punto precedente) insistono sui mappali 1156, 1157, 1208, 1206, 1205, 1209 fg. 26 che hanno una superficie catastale rispettivamente di mq, 434 mq, 341 mq, 487 mq, 953 mq e 434 mq. Fanno parte di un insieme di n. 8 lotti tutti ancora liberi da fabbricati. La strada di accesso (via Norvegia) serve unicamente il quartiere e quindi il traffico è limitato. I lotti, che hanno giacitura piana e forma regolare, hanno una superficie fondiaria di 1115 mq (lotto 11), mq (lotto 12) e mq (lotto 14) ed essendo possibile costruire una Su di 700 mq ciascuno possono essere destinati a fabbricati della tipologia a palazzina. Attualmente l area è interessata da crescita di vegetazione spontanea della quale si dovrà prevedere periodicamente lo sfalcio. 3. Lotti n. 18/a, 18/b, 19/a e 19/b: insistono sui mappali 1150, 1213, 1151, 1387 fg. 26 che hanno una superficie catastale rispettivamente di 734 mq, 927 mq, 327 mq, 519 mq. I lotti, che sono liberi da fabbricati, saranno Pagina 5 di 10 ALLEGATI - Pagina 701 di 1595

6 accessibili da una strada privata che si dipartirà Finlandia che ad oggi non risulta realizzata. Sul lotto n. 18/a, della superficie fondiaria di 617 mq. è possibile costruire una Su di 280 mq, sul lotto n. 18/b, della superficie fondiaria di 562 mq è possibile costruire una Su di 255 mq, sul lotto n. 19/a della superficie fondiaria di 607 mq è possibile costruire una Su di 275 mq, sul lotto n. 19/b della superficie fondiaria di 536 mq è possibile costruire una Su di 243 mq. I lotti, che hanno giacitura piana e forma regolare, sono attualmente interessati da crescita di vegetazione spontanea della quale si dovrà prevedere periodicamente lo sfalcio. 4. Lotto n. 22/a: corrisponde al mappale 1393 del fg. 26 e ha una superficie catastale di mq E collocato lungo via Belgio e confina a ovest con un lotto già edificato. Sul lotto, che ha una superficie fondiaria di 519 mq, è possibile costruire 250 mq di Su e quindi può essere destinato a una villetta singola o una abbinata. Il lotto ha giacitura piana e forma regolare. Attualmente l area è interessata da crescita di vegetazione spontanea della quale si dovrà prevedere periodicamente lo sfalcio. 5. Lotto n. 35: corrisponde al mappale 1183 del fg. 26 e ha una superficie catastale di mq Il lotto ha accesso da via Austria (che è il proseguimento di via Germania; entrambe rappresentano le due vie della nuova urbanizzazione sulle quali sono stati o sono in costruzione la maggior parte dei fabbricati) ma ha un lato anche su via Europa. Sul lotto, che ha superficie fondiaria di 696 mq, è possibile costruire 280 mq di Su e quindi può essere destinato a fabbricati della tipologia a villetta singola o abbinata. Il lotto ha giacitura piana e forma regolare. Attualmente l area è interessata da crescita di vegetazione spontanea della quale si dovrà prevedere periodicamente lo sfalcio. Il lotto è oggetto di compromesso di vendita come meglio specificato nel paragrafo 6 della presente scheda DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE AREE La zona ove si trovano i beni oggetto di stima ricade all interno dell area soggetta a P.U.A. denominato La Rotonda regolamentato dalle convenzioni urbanistiche sottoscritte Pagina 6 di 10 ALLEGATI - Pagina 702 di 1595

7 da CMR,... di cui agli atti del dott. Gianluigi Martini rep /15693 del 18/03/2005 e rep /17502 del 14/07/2006. La destinazione della zona, come da CDU prot del 23/07/2012 Zona C1: Zona Residenziale di espansione soggetta a PUA. Al momento del sopralluogo le urbanizzazioni dell area erano solo in parte completate, come da dati desunti dai conteggi CMR e da quanto è stato possibile visionare in loco, rimangono da realizzare opere per circa di cui a carico di CMR in quanto compete alla stessa, per accordi presi con gli altri soggetti attuatori, la quota del 45,485%. In data 19 febbraio 2009 è stato rilasciato un collaudo parziale per parte delle opere di urbanizzazione ed in particolare quelle relative a via Europa compresi marciapiedi e aiuole a verde e ciò per consentire l utilizzo di tale tratto di strada e soddisfare le esigenze di traffico della viabilità comunale in quella zona. Le aree collaudate sono state successivamente cedute al comune di Reggiolo in data 17/12/2010 con atto a ministero del segretario comunale del Comune di Reggiolo, rep NOTA: lo stato urbanistico delle aree è stato verificato sulla scorta della documentazione (tavole grafiche dell ultimo PUA/PP approvato, estratto delle norme e tavole grafiche delle norme urbanistiche vigenti, convenzioni, CDU e altro) messa a disposizione della Cooperativa Muratori di Reggiolo e reperita presso il suo archivio cartaceo e/o informatico. Alcuni documenti, tuttavia, non recavano i timbri originali e non è stato possibile determinare se gli stessi costituissero o meno l'ultima versione/variante in vigore. Non vi è stata la possibilità di procedere con le necessarie verifiche presso gli archivi comunali (con visura delle pratiche urbanistiche ed edilizie, acquisizione di copia conforme della documentazione, acquisizione dei CDU 1 aggiornati, stato delle fideiussioni, stato di attuazione delle convenzioni sottoscritte e loro eventuali modifiche nonché stato dei collaudi e delle cessioni delle aree/manufatti) in quanto gli stessi sono risultati inaccessibili, vuoi perché inagibili o per l'indisponibilità del personale tecnico/amministrativo impegnato in attività urgenti a causa degli eventi sismici del maggio/giugno del Comunque richiesti. Pagina 7 di 10 ALLEGATI - Pagina 703 di 1595

8 4- PROVENIENZA I beni immobili oggetto di valutazione sono pervenuti alla Cooperativa Muratori di Reggiolo soc. Coop. a seguito di: compravendita con atto a ministero Dott. Gianluigi Martini del 18/03/2005, rep /15694 registrato a Guastalla al n. 529 in data 29/03/2005. Dichiarazione di nomina della persona con atto a ministero Dott. Gianluigi Martini del 18/03/2005, rep registrato a Guastalla al n. 203 in data 29/03/2005. Compravendita con atto a ministero Dott. Gianluigi Martini del 18/03/2005, rep /15696 registrato a Guastalla al n. 530 in data 29/03/2005. Compravendita con atto a ministero Dott. Gianluigi Martini del 14/07/2006, rep /17503 registrato a Guastalla al n in data 26/07/2006. Compravendita con atto a ministero Dott. Gianluigi Martini del 29/12/2003, rep /14282 registrato a Guastalla al n. 100 in data 14/01/2004. Pagina 8 di 10 ALLEGATI - Pagina 704 di 1595

9 5 DETERMINAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO S intendono qui richiamate integralmente le definizioni e le considerazioni già espresse nella relazione di perizia. La superficie utile dell immobile, è stata computata come segue 2 : Esaminate tutte le caratteristiche dell immobile oggetto di stima così come riportate ai capitoli precedenti e considerate le peculiarità del mercato locale nel quale si trova l immobile, si ritiene che la COMMERCIABILITÀ DEL BENE, così come descritta al paragrafo 5.4 della Relazione di perizia, sia da ritenersi ORDINARIA. 6 NOTE Il lotto n. 35 è stato oggetto di promessa di vendita in data 20/12/2007 da parte della signora... 2 Sono indicati alcuni mappali in proprietà che tuttavia non contribuiscono alla valorizzazione. Pagina 9 di 10 ALLEGATI - Pagina 705 di 1595

10 7 ALLEGATI 1. Rilievo fotografico. 2. Estratto di mappa. 3. Planimetria estratta da scheda di vendita CMR Reggio Emilia, 20/07/2012 L Esperto Estimatore Pagina 10 di 10 ALLEGATI - Pagina 706 di 1595

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