TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA C.P. N.7/2014

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail boliti@interfree.it pec manuela.boliti@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA C.P. N.7/2014 PERIZIA B18 IL CASTELLO - SUZZARA (MN) RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA REGGIO EMILIA

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA STIMA DEI BENI IMMOBILI UBICAZIONE DATI CATASTALI DEI BENI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA' EDILIZIA - URBANISTICA PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE VALORE DEI BENI NOTE SULLA COMMERCIABILITA' DEL BENE ALTRE NOTIZIE SUL BENE - CONDOMINIO ALLEGATI VISURE - MAPPE - PLANIMETRIE CATASTALI - ELABORATO PLANIMETRICO - CERTIFICATO SOSTITUTIVO AI SENSI ART. 567 CPC - ATTI - CONTRATTI DI LOCAZIONE - CONCESSIONI EDILIZIE - AGIBILITA' - PLANIMETRIE D'INDIVIDUAZIONE - CERTIFICATI CONFORMITA' IMPIANTI - CERTIFICAZIONI ENERGETICHE ACE - GESTIONE CONDOMINIALE CD ROM CONTENENTE LE PERIZIE E COPIA DEGLI ALLEGATI Pagina 2 di 17

3 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO Le premesse generali ed esaustive relative all incarico svolto sono illustrate nella relazione introduttiva dei sottoscritti periti nominati i cui contenuti sono qui integralmente richiamati. Di seguito si riassumono alcuni degli aspetti trattati nella relazione introduttiva necessari alla più facile comprensione della presente perizia di valutazione dei beni. LA SOCIETA La società è una società ad unico socio che si è costituita nel 1997 ed ha per oggetto sociale e come attività prevalente la costruzione e gestione di fabbricati, acquisizione e gestione di altri immobili sia direttamente che attraverso l assunzione di partecipazioni in altre società. La società nella sua attuale configurazione è il risultato della fusione per incorporazione, avvenuta nel 2013, di diverse società tutte interamente partecipate da. già in concordato, e precisamente IL CONCORDATO PREVENTIVO La società ha richiesto l ingresso alla procedura di concordato preventivo depositando in data presso il Tribunale di Reggio Emilia domanda ex art.161 sesto comma Legge Fallimentare protocollata al n.7/2014 Reg. C.P., detta proposta consiste nella liquidazione dell attivo sociale comprendente essenzialmente beni immobili. Il Tribunale di Reggio Emilia, Sezione Fallimentare, con decreto del , ha ammesso la società alla procedura di concordato nominando Giudice Delegato il Dott. Luciano Varotti e Commissario Giudiziale la dott.ssa Elisabetta Pasini. Il Commissario Giudiziale, con istanza n.1366/2014, ha nominato periti per le operazioni di stima e la valutazione dei beni immobili i professionisti geometra Pietro Barigazzi e geometra Manuela Boliti. LE PERIZIE DI STIMA In considerazione a tali premesse e al sommario contenuto della domanda di ammissione al concordato preventivo sono state elaborate le valutazioni contenute nelle perizie. I beni immobili di proprietà della società sono stati suddivisi in singole perizie per ogni compendio immobiliare individuato per ubicazione, intervento e possibile autonoma commercializzazione, per un totale di: N 52 perizie suddivise in due blocchi A e B elaborate con i contenuti rispondenti alla previsione dell art.173 bis disp.att.c.p.c.. Pagina 3 di 17

4 LE OPERAZIONI PRELIMINARI ALLA PRESENTE STIMA Il suddetto bene è stato oggetto di sopralluogo in data Sono state effettuate le indagini, le ricerche e gli accertamenti ritenuti necessari alla redazione della perizia procedendo al reperimento dei dati catastali, di provenienza, ipotecari, di gravami trascritti, di occupazione degli immobili, di consistenza superficiaria, di regolarità edilizia e/o urbanistica, è stato eseguito accesso presso gli uffici comunali per la disamina dei progetti e dei documenti di conformità ed infine eseguite le indagini del mercato immobiliare. Le valutazioni sono da riferirsi al data di domanda all ammissione del concordato preventivo. 2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA La presente perizia è individuata nell elenco generale come PERIZIA B18, il bene è denominato: IL CASTELLO due alloggi di civile abitazione e due autorimesse collocati in complesso immobiliare residenziale nel centro storico di Suzzara in Piazza Castello n.11 e n.12, intervento denominata dalla proprietà IL CASTELLO. Pagina 4 di 17

5 3-STIMA DEI BENI IMMOBILI 3.0-UBICAZIONE ALLOGGI E AUTORIMESSE IN COMPLESSO RESIDENZIALE A SUZZARA (MN) Zona centro storico Piazza Castello n.11 e n.12 SUZZARA (MN) Pagina 5 di 17

6 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATI: proprietà per 1/1 Comune di: SUZZARA Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita Ubicazione cat. C/ mq Euro:33,62 SUZZARA (MN) PIAZZA CASTELLO, CM Piano S cat. C/ mq Euro:46,43 SUZZARA (MN) PIAZZA CASTELLO, CM Piano S cat. A/2 1 4 vani Euro:237,57 SUZZARA (MN) PIAZZA CASTELLO, 11 Piano cat. A/2 1 5 vani Euro:296,96 SUZZARA (MN) PIAZZA CASTELLO, 12 Piano 1 I beni comuni dell edificio sono individuati catastalmente come segue: Particella 323, sub 345, 346, 347, 348, 349, 350, 351, 352 e 353 (atrio, scale, ascensori, rampa, cortile, portici, area di manovra, corridoi, locali tecnici), particella 330 sub.313 (portico, come meglio identificati nell elaborato planimetrico allegato. Confini mappali 323e 330 in corpo unico: nord mappali 310, 311 e 331, est mappali 331 e 337, sud piazza Castello, ovest mappali 293, 298, 647 e COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati negli schemi sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Le unità già accatastate risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni censiti che risultano conformi nella ubicazione e consistenza a quanto realizzato e presente in loco, e corrispondenti allo stato legittimato dei titoli edilizi; le planimetrie catastali indicano correttamente le consistenze e gli usi delle unità immobiliari rilevate. in allegato - visure mappe - planimetrie catastali e elaborato planimetrico 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI ALLOGGI E AUTORIMESSE IN COMPLESSO RESIDENZIALE A SUZZARA (MN) PIAZZA CASTELLO N.11 E N.12 Oggetto di stima sono n.2 appartamenti e n.2 autorimesse in complesso residenziale denominato Il Castello, posto in centro storico a Suzzara con accesso pedonale e carrabile da Piazza Castello n.11 e n.12. Il complesso si compone di un piano terra ad Pagina 6 di 17

7 uso commerciale con n.5 negozi, tre piani ad uso residenziale con n. 18 alloggi e un piano interrato con autorimesse e cantine; l accesso avviene da due gruppi scala/ascensore A-B che collegano i piani dall interrato al terzo. Gli alloggi oggetto di stima sono collocati a piano primo, uno sulla scala A con accesso diretto da Piazza Castello 12, il secondo sulla scala B con accesso dalla galleria negozi in proprietà comune. Le autorimesse e cantine sono collocate a piano interrato con accesso dai vani scala e dalla rampa carrabile. L intervento di recente costruzione ha visto il recupero dell isolato di centro storico soggetto a piano integrato di recupero convenzionato denominato PR15, l edificio è stato ultimato nel 2007; la ricostruzione è avvenuta con struttura portante in telaio di cemento armato, come i muri perimetrali contro terra, con tamponamenti in muratura isolata e paramenti esterni in muratura intonacata, con copertura in parte in legno a vista e in parte con paretine e tavelloni in laterizio forato, coppi sulle falde inclinate e ghiaietto con sottostante doppia guaina bituminosa sulle falde piane e lattonerie in rame. Le parti comuni dell edifico, interne ed esterne, risultano ampie e ordinate e si segnala la presenza di ascensori comuni, mentre gli alloggi hanno impiantistica autonoma. L edificio risulta avere buone prestazioni energetiche classe C, per ogni appartamento è stato rilasciato l attestato di certificazione energetica valido fino al La zona d ubicazione è residenziale in centro storico di Suzzara, in buona posizione, ben collegata e servita, il quartiere è caratterizzato da edifici storici, attività commerciali e terziarie. Le caratteristiche e la consistenza delle singole unità commercializzabili saranno descritte nel capitolo di valutazione in n. 2 lotti, attualmente individuati nell elaborato planimetrico catastale e nelle singole planimetrie alloggi-autorimesse. documentazione fotografica dettagliata al cap.3.7 della presente relazione 3.4- CONFORMITA EDILIZIA E URBANISTICA Dalla disamina degli atti autorizzativi edilizi risulta che il complesso Il Castello è stato edificato a seguito dei seguenti atti autorizzativi comunali : Permesso di costruire n. 2004/0315SZ del , per realizzazione di nuovo fabbricato polifunzionale; Pagina 7 di 17

8 Permesso di costruire n. 2005/816SZ del , per variante che incide sulla sagoma e sul numero delle unità immobiliari; Permesso di costruire n. 2006/0115SZ del , per cambio di destinazione d uso senza opere di un alloggio; Certificato di agibilità n.2007/0048sz del o Sono state rilasciate le dichiarazioni di conformità degli impianti e gli attestati di prestazione energetica. Dal sopraluogo la situazione edilizia risulta conforme. Il PGT del comune di Suzzara individua l area in Ambiti del tessuto urbano consolidato di antica formazione con prevalente destinazione residenziale NAF tessuto storico consolidato caratterizzato prevalentemente da edifici a cortina continua (nucleo di antica formazione), l intervento di recente costruzione ha visto il recupero dell isolato di centro storico soggetto a piano integrato di recupero convenzionato denominato PR15. TAV. PR1 in allegato atti edilizie autorizzativi certificati impianti e ACE Pagina 8 di 17

9 3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI I beni provengono a IMMOBILIARE SECCHIA srl per stipula del seguente atto: Si riporta inoltre : I beni risultano liberi da contratti e compromessi. in allegato - certificato sostitutivo ai sensi art. 567 CPC - Atti 3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI Dalla relazione fornita dall Associazione Notarile del e dalle ricerche svolte al presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio di Mantova a carico di e riferibili al bene in stima risultano le seguenti trascrizioni ipotecarie e/o pregiudizievoli: Annotata: Pagina 9 di 17

10 in allegato - certificato sostitutivo ai sensi art. 567 CPC 3.7- FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE Pagina 10 di 17

11 seguono le planimetrie fuori scala d individuazione delle unità Pagina 11 di 17

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13 3.8-VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Per la migliore comprensione delle metodologie di valutazione, della ricerca del dato di mercato (comparabili) e calcolo delle superfici si rimanda alle definizioni e metodologie di stima illustrate in dettaglio nella relazione introduttiva dei periti. Valori di mercato Il primo valore di mercato si desume dai comparabili di seguito riportati. Nello specifico gli alloggi oggetto di stima sono ubicati all interno di un fabbricato residenziale con alloggi venduti dal 2008 ad oggi; le vendite si sono attestate ad un minimo di euro a mq di superficie commerciale. Il secondo valore si desume dai dati degli osservatori immobiliari ricercati per zona, tipologia e caratteristiche degli immobili, in particolare la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio - OMI - per immobili a Suzzara zona centrale B2, riporta i seguenti valori di mercato anno 2013 secondo semestre /mq 950/1300 per abitazioni civili in stato ottimo, box /mq 400/600, con un calo del valore unitario. Si è tenuto conto che la reale commerciabilità del bene in tempi medi è da intendersi ordinaria ma il protrarsi della crisi del mercato immobiliare che continua a registrare dati statistici negativi, ha imposto l applicazione di valori unitari prudenziali e aggiornati ai nuovi dati di mercato reperiti. Dalla comparazione dei suddetti riferimenti si è attribuito un valore unitario di euro 1.400,00 a mq di superficie commerciale per alloggio finiti e a nuovo; per le autorimesse /mq 800,00. Pagina 13 di 17

14 Superfici I M M O B I L I A R E S E C C H I A s r l B E N I I M M O B I L I Le superfici commerciali 1 utilizzate per il calcolo della presente stima sono state desunte dai dati di progetto edilizio e rappresentano al 100% la superficie degli alloggi sommata alla proporzionale superficie delle pertinenze a accessori; il valore finale arrotondato è da intendersi a copro. STIMA DEI BENI ALLOGGI E AUTORIMESSE IN COMPLESSO RESIDENZIALE A SUZZARA (MN) La valutazione di mercato a corpo dei beni viene riportata per n.2 singoli lotti commercializzabili e preceduta dalla breve descrizione commerciale delle unità e identificate con le numerazioni delle planimetrie allegate al precedente capitolo 3.7. APPARTAMENTO - N.A4 E AUTORIMESSA N. 12 Appartamento ultimato con annessa autorimessa, posto nel complesso residenziale Il Castello in Piazza Castello n. 11, a piano primo, identificato nella planimetria catastale al fg.49 mapp.323 sub.330, l autorimessa al fg.49 mapp.323 sub.308 e nelle schede di vendita della proprietà alloggio al N.4 e autorimessa al N.12. L appartamento è composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere da letto, bagno e terrazzo. L autorimessa, posta a piano interrato, è per un posto auto con accesso dalla rampa comune. Le finiture interne dell alloggio risultano ultimate con pavimenti e rivestimenti in ceramica, parquet nelle camere da letto, materiale ingelivo per esterno di tipo galleggiante nel terrazzo, intonaci civile, finestre con telaio in legno e vetrocamera, scuri in legno, porte tamburate in legno e porta di ingresso blindata. Autorimessa pavimentata con battuto di cemento e basculante in ferro. 1 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie Pagina 14 di 17

15 L impiantistica dell alloggio risulta completa; riscaldamento a caldaia autonoma e impianto a termosifoni, rete idrica condominiale con contatori autonomi, impianto aria condizionata con split già installati, impianto elettrico completo con video citofono e moderne apparecchiature. unità immobiliare : appartamento A4 e autorimessa N.12 in piazza Castello n.11 livello destinazione superficie mq coeff. sup. comm mq valutazione /mq valutazione 1 piano primo alloggio 92, , , ,00 2 piano primo terrazzo 14,30 0,3 4, , ,00 3 piano interrato autorimessa 23, ,90 800, ,00 sommano VALORE DI MERCATO A CORPO VALORE BASE D'ASTA , , ,00 APPARTAMENTO - N.A7 E AUTORIMESSA N. 19 Appartamento ultimato, posto nel complesso residenziale Il Castello in Piazza Castello n. 12, a piano primo, identificato nella planimetria catastale al fg.49 mapp.323 sub.334, l autorimessa al fg.49 mapp.323 sub. 326 e nelle schede di vendita della proprietà alloggio al N.7 e autorimessa al N.19 L appartamento è composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, due camere da letto e bagno. L autorimessa, posta a piano interrato, è per un posto auto con accesso dalla rampa comune. Le finiture interne dell alloggio risultano ultimate con pavimenti e rivestimenti in ceramica, parquet nelle camere da letto, intonaci civile, finestre con telaio in legno e vetrocamera, scuri in legno, porte tamburate in legno e porta di ingresso blindata. Autorimessa pavimentata con battuto di cemento e basculante in ferro. L impiantistica dell alloggio risulta completa; riscaldamento a caldaia autonoma e impianto a termosifoni, rete idrica condominiale con contatori autonomi, impianto aria condizionata con split già installati, impianto elettrico completo con video citofono e moderne apparecchiature. unità immobiliare : appartamento A7 e autorimessa N.19 in piazza Castello n.12 livello destinazione superficie mq coeff. sup. comm mq valutazione /mq valutazione 1 piano primo alloggio 88, , , ,00 1 piano interrato autorimessa 33, ,80 800, ,00 sommano VALORE DI MERCATO A CORPO VALORE BASE D'ASTA , , ,00 Pagina 15 di 17

16 *** SOMMANO PER I DUE LOTTI IL CASTELLO VALORI DI MERCATO DEI BENI euro , NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE Paragrafo redatto ed inserito nelle perizie utilizzate per la presentazione del concordato. 4 ALTRE NOTIZIE SUL BENE CONDOMINIO I beni sono costituiti in condominio denominato Condominio Il Castello, la gestione di condominio risulta affidata a Gestori Immobiliari avv. Claudia Calgaro. CONDOMINIO IL CASTELLO: risultano a xxxxxx un totale millesimi di proprietà 95,654/1000, per un importo annuo di spesa di circa.1.120,00 risultante dalla gestione dal al Le spese medie per alloggio con autorimessa ammontano a circa.600,00 per alloggi. Pagina 16 di 17

17 5 ALLEGATI - VISURE - MAPPE - PLANIMETRIE CATASTALI - ELABORATO PLANIMETRICO - CERTIFICATO SOSTITUTIVO AI SENSI ART. 567 CPC - ATTI - CONTRATTI DI LOCAZIONE - CONCESSIONI EDILIZIE - AGIBILITA' - PLANIMETRIE D'INDIVIDUAZIONE - CERTIFICATI CONFORMITA' IMPIANTI - CERTIFICAZIONI ENERGETICHE ACE - GESTIONE CONDOMINIALE CD ROM CONTENENTE LA PERIZIA E COPIA DEGLI ALLEGATI Reggio Emilia, li L esperto estimatore geom. BOLITI MANUELA Pagina 17 di 17