TRIBUNALE DI MODENA VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILI. ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 527/2012

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Fabiana Rubino
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1 TRIBUNALE DI MODENA ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 527/2012 PROCEDENTE: Banca Popolare dell Emilia Romagna c/o Studio Legale. Tullio e Partners, via Canalino 5 Modena.- ESECUTATI: omissis VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILI CTU: geom.stefano Carruba, viale XXII aprile 33/ Modena cell. 347/ mail : geom.carruba@virgilio.it TRIBUNALE DI MODENA 1

2 Esecuzione immobiliare n.527/ Il sottoscritto geom. Stefano Carruba, libero professionista in Modena, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Modena, al n. 1632, è stato nominato perito giudiziario per la valutazione dei beni immobili di cui alla presente perizia, e convocato all udienza del 19/6/2013 per assumere l incarico e prestare giuramento. Lo scrivente alla data suddetta si presentava davanti al magistrato dott. Michele Cifarelli, ed ottemperato alle formalità di rito, dava inizio alle operazioni peritali, procedendo agli esami, indagini e rilievi necessari per valutare i beni oggetto dell esecuzione, quindi il giorno 23/7/2013 effettuava un sopralluogo onde acquisire gli elementi per completare il proprio incarico ed esporre quanto segue: IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di un fabbricato ad uso civile abitazione con area cortiliva esclusiva su tre lati ed in aderenza con altra proprietà sul lato est, sito in località Ospitaletto di Marano sul Panaro, via Chiesa civ. 331, identificato al catasto fabbricati al Foglio 29: mappale 39 sub.3 cat. A/7 cl.2 - vani 7,5 - rc.. 581,01 mappale 39 sub.4 cat. C/6 - cl.7 - mq rc.. 76,64 2

3 mappale 39 sub.5 cat. C/6 - cl.8 - mq.11 - rc.. 35,22 Il sub. 3 risulta comprensivo dell area cortiliva di proprietà esclusiva, di mq.220 circa. In merito all area cortiliva che appare quasi interamente recintata, bisogna specificare che la recinzione non corrisponde correttamente ai confini indicati in mappa e nell elaborato planimetrico. Ciò è dovuto al fatto che, sul lato est la recinzione non segue l andamento del confine lasciando fuori una parte del mappale 39 (che è in proprietà) per circa mq.38,00, e inglobando una piccola porzione del mappale 180(che non è in proprietà) di mq.2,70 circa; mentre sul lato ovest ingloba quasi interamente il mappale 179 (mq.16,00) ed una parte (mq.48,00 circa) del mappale 298(entrambi non in proprietà). Gli esecutati hanno riferito che tali sconfinamenti sono frutto di accordi verbali con i vicini con i quali esistono anche rapporti di parentela; ma non risultano atti, né scritture a perfezionamento di tale stato di fatto, che andrà sicuramente legalizzato con rogiti, od in alternativa con il ripristino del giusto confine. Per un migliore chiarimento si veda l allegata planimetria che individua i confini corretti. E più precisamente: mappale 39 sub.3: Trattasi di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione, da terra a tetto, disposta su tre livelli e composta da portico, soggiorno/pranzo, cucina, disimpegno, lavanderia, disimpegno, ripostiglio, tre camere, bagno, terrazzo e balcone al P1; sottotetto non praticabile al P2, circostante area cortiliva di pertinenza esclusiva, prima menzionata e descritta, per un totale di mq.commerciali 237,00. Mappale 39 sub. 4: Autorimessa PT mq. commerciali 30,20 Mappale 39 sub.5: Autorimessa PT mq. commerciali 12,20 3

4 Il tutto fra i confini: via della Chiesa, ragioni Gianelli, Vandini, Flandi e Venturelli. Le finiture interne ed esterne sono buone, in particolare si segnalano: pavimenti e rivestimenti in ceramica di buona fattura, serramenti interni ed esterni in PVC mordenzato noce, riscaldamento autonomo a pavimento, copertura con tetto in legno e soprastanti coppi. Manca comunque la fornitura del gas che è ottenuto da bombolone. All esterno l edificio è intonacato e tinteggiato di bianco con parti a faccia vista nei terrazzi, balconi e colonne del portico. La recinzione è realizzata con muretto in c.a. con rete metallica e siepe sempreverde; gli accessi carrai sono due con cancelli in ferro battuto. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE ED ATTO DI PROVENIENZA Al momento del sopralluogo, il bene risultava occupato dagli esecutati, conviventi con figlio minorenne. La provenienza del bene (acquistato come fabbricato ad uso abitazione già parzialmente demolito ed ora in corso di ricostruzione ed ampliamento) deriva dall atto notaio Mauro Smeraldi rep.71200/19209 del 7/2/2000 registrato a Modena il 16/2/2000 al n.953 ed ivi trascritto il 17/2/2000 al n.p DATI URBANISTICI Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione di edificabilità rilasciata dal comune di Marano sul Panaro in data 25/9/1998 prot.9797, e regolarizzato nello stato in cui si trova oggi, con DIA prot.3168 del 30/4/2010, presentata per accertamento di conformità per opere realizzate in difformità alla C.E. n.46/98 del 25/9/1998. Al momento non risulta ancora concessa l abitabilità poiché presso l ufficio tecnico del comune di Marano non risulta pervenuta la domanda 4

5 medesima, a seguito della citata DIA per accertamento di conformità; pertanto la pratica dovrà essere attivata e perfezionata. Le schede catastali risultano aggiornate. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI -ipoteca volontaria iscritta in data 17/2/2000 al n.p.798 a favore della Banca Popolare di Verona-Banco S.Geminiano e S.Prospero, per la somma di Lit (duecento milioni di vecchie lire) pari ad ,38; -ipoteca volontaria iscritta in data 3/12/2002 al n.p a favore del Banco Popolare di Verona e Novara SCRL, per la somma di ,00; -ipoteca volontaria iscritta in data 24/6/2010 al n.p a favore della Banca CRV Cassa di Risparmio di Vignola spa, per la somma di ,00; -pignoramento trascritto presso l ufficio dei Registri Immobiliari di Modena in data 25/9/2012 al n reg.part. in forza di atto a ministero Ufficiale Giudiziario di Modena in data 10/9/2012 rep.6849/2012. STIMA DEL BENE Per quanto sopra esposto, tenuto conto dell attuale poco favorevole situazione di mercato, della posizione in adiacenza ad altra proprietà, ma anche del grado di finiture superiore alla media, nonché della posizione isolata della frazione rispetto a Marano sul Panaro, il sottoscritto è arrivato a determinare i seguenti valori: -abitazione mapp. 39 sub.3 di mq. commerciali 237 compr. 1/10 di area cortiliva mqc. 237 x.1150/mq ,00 5

6 -garage mapp.39 sub.4 di mqc. 30,20 x. 575/mq ,00 -garage mapp.39 sub.5 di mqc. 12,20 x. 575/mq 7.015, Totale ,00 Che si arrotondano in ,00 (.duecentonovantasettemila/00).- Modena, li 15/10/2013 Il CTU Geom. Stefano Carruba 6

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