TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO N 11/2011 XXXXXXXXXXXXXXXXX VALUTAZIONE BENI IMMOBILI LOTTO A TRECATE VIA TORINO N 62 CURATORE: RAG.

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1 TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO N 11/2011 XXXXXXXXXXXXXXXXX VALUTAZIONE BENI IMMOBILI LOTTO A TRECATE VIA TORINO N 62 CURATORE: RAG. CINZIA MARNATI GIUDICE: DOTT.SSA GUENDALINA PASCALE Il sottoscritto Geom. Claudio Rho nato a Galliate (NO) il 06/02/1961 contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3 iscritto all albo dei geometri della Provincia di Novara, nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara a seguito di incarico, conferitogli dal Curatore Rag. Cinzia Marnati, quale perito estimatore per i beni di cui in epigrafe, avendo effettuato sopralluogo, in data 5 e 8 aprile 2011, per la verifica degli immobili ed avendo espletato tutte le necessarie ricerche, è ora in grado di esporre quanto segue 1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI In Comune di Trecate, frazione San Martino Via Torino n 62. Quota di Intera Piena Proprietà di: Lotto di terreno, completamente recintato, catastalmente identificato al foglio 6 mappale 34 Ente Urbano di are 26.50, con soprastante villetta e piccolo capannone (vedi estratto di mappa allegato A ), il tutto tra i Pag. 1 di 7

2 confini: a nord, mappali 116 e 125; ad est, mappale138; a sud, Via Torino; ad ovest, mappale 118. Gli immobili sono composti così come di seguito: VILLETTA Trattasi di fabbricato realizzato su due piani fuori terra (terreno e primo), al piano terreno, nel lato esterno verso nord, vi è un portico della superficie di circa mq. 36,00, ed all interno vi è una suddivisione con un ampio locale (indicato a livello comunale come sala riunioni) con annesso bagno ed antibagno, un grosso ripostiglio ed un vano scala interno di accesso al piano primo, nell angolo di sud-est è posizionato il locale centrale termica con accesso dall esterno, il tutto per una superficie complessiva di circa mq. 130,00. Il piano primo, con accesso principale da scala esterna posta nell angolo di sud-ovest, è composto da ingresso, cucina/tinello, soggiorno, tre camere da letto, un bagno e due balconi, per una superficie commerciale di circa mq. 135,00. Il tutto meglio identificabile nelle planimetrie allegate sotto B e C. Al N.C.E.U. la villetta risulta così censita: Foglio 6 mappale 34 subalterno 3 P.T. categoria A/3 classe 2 vani 5 Rendita Catastale 322,79 Foglio 6 mappale 34 subalterno 5 P.T.- 1 categoria A/3 classe 2 vani 6 Rendita Catastale 387,34. L edificio, è in discrete condizioni manutentive essendo stato oggetto internamente, circa una decina di anni fa, di manutenzione straordinaria con modifica degli spazi interni. Pag. 2 di 7

3 CAPANNONE Trattasi di piccolo capannone a forma rettangolare della superficie di circa mq. 193,00, originariamente usato come laboratorio, meglio identificabile nella planimetria allegato D. Il capannone, è realizzato con struttura portante metallica, tamponamenti in muratura e tetto in lastre di eternit, è privo di riscaldamento e l impianto elettrico è scadente. All interno sono depositati svariati tipi di materiali da rottamare. Complessivamente non è in buone condizioni manutentive. Al N.C.E.U. risulta così censito: Foglio 6 mappale 34 subalterno 4 P.T. categoria C/3 classe 4 mq. 179 Rendita Catastale 471,47 2) STATO DI POSSESSO Gli immobili sopradescritti sono di proprietà XXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in Trecate. I beni sono liberi ad eccezione del piano primo della villetta che risulta locato al sig. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx con contratto di locazione (qui allegato in copia sotto E ) con durata dal al , tacitamente rinnovato due volte e quindi con scadenza Si fa presente che a latere del contratto di locazione è stata realizzata scrittura (allegato F ) in cui, xxxxxxxxxxxxxxxxxx, in cambio della custodia e della manutenzione ordinaria e straordinaria dell immobile da parte del Sig.xxxxxxxxxxxxxxx, rinunciava alla riscossione dei canoni di affitto. Pag. 3 di 7

4 3) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non vi sono vincoli od oneri che rimarranno a carico dell acquirente. 4.2 VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli: ISCRIZIONE nr. 4879/818 ipoteca volontaria per a favore Centrobanca Banca Centrale di Credito Popolare s.p.a. ISCRIZIONE nr /1976 ipoteca volontaria per a favore Centrobanca Banca Centrale di Credito Popolare s.p.a. ISCRIZIONE nr /3929 ipoteca volontaria per ,00 a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. ISCRIZIONE nr. 2925/570 ipoteca legale ,28 a favore Equitalia Sestri spa ISCRIZIONE nr /3504 ipoteca legale ,44 a favore Equitalia Sestri spa TRASCRIZIONE nr 8790/5596 Sentenza dichiarativa di fallimento a favore Massa dei creditori 4.3 CONFORMITA CATASTALE A livello catastale esistono delle difformità, in quanto: Pag. 4 di 7

5 a) Nella scheda del capannone viene ancora rappresentata la recinzione a filo del fabbricato e la cabina enel che, nel frattempo sono state demolite; b) Per la villetta: A livello di estratto di mappa, non risulta rappresentata la sagoma in ampliamento della tettoia; Nelle due schede, oltre a non risultare la tettoia di cui sopra, non vi è corrispondenza con la disposizione interna rilevata. Pertanto risulterà necessaria la redazione e presentazione di tipo mappale e di tre schede planimetriche in variazione. 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Nono vi sono altre informazioni oltre a quelle già indicate. 6) CONFORMITA EDILIZIA Le costruzioni risultano realizzate in conformità alle ultime concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Trecate, qui di seguito indicate: a) Concessione edilizia n 279 del ; b) Concessione in variante n 1/2002 del (vedi allegato G ). 7) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI La valutazione di un immobile residenziale e/o artigianale-industriale può essere essenzialmente effettuata con due criteri di stima e cioè la stima sintetica e quella analitica. Pag. 5 di 7

6 Visto la tipologia dei fabbricati e dell area su cui essi sorgono, il sottoscritto ritiene che il criterio che possa portare ad avere un valore più rispondente a quello di mercato sia la STIMA SINTETICA La stima sintetica per terreni e fabbricati viene generalmente eseguita in base ai parametri tecnici, assumendo i prezzi medi di mercato della zona (Euro/mq. Euro/mc.), riferiti a terreni e/o fabbricati già venduti ed aventi caratteristiche similari al bene oggetto di stima, facendo le dovute proporzioni e tenendo conto delle migliori o peggiori situazioni di collocazione e di manutenzione. In particolare, le non perfette condizioni di manutenzione del piccolo capannone, la collocazione di un fabbricato residenziale in zona pressoché interamente artigianale/industriale, portano ad un notevole ridimensionamento del valore di mercato delle unità immobiliari. Pertanto tenuto conto di tutto quanto sopra esposto, considerando le unità immobiliari ed il terreno a loro annesso nel loro stato di fatto e di diritto attuale, tenendo già, altresì, conto dei costi, in diminuzione per la presentazione del tipo mappale ed il rifacimento delle schede, si ritiene di poter attribuire i valori di seguito indicati: FABBRICATI comprensivi dell incidenza dell area annessa a) VILLETTA Locali al P.T. comprensivi della tettoia Considerata al 50% Mq. 148,00 x /mq. 700,00 = ,00 Appartamento al piano primo Pag. 6 di 7

7 Mq. 135,00 x /mq ,00 = ,00 b) CAPANNONE Mq. 193,00 x Euro/mq. 300,00 = ,00 CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore complessivo degli immobili sopra indicati sia, in arrotondamento, pari ad ,00 (trecentodiecimila/00). Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara lì, 14 ottobre 2011 Il C.T.U. Oltre alla documentazione richiamata all interno della relazione si allegano le visure catastali ed ampia documentazione fotografica. Pag. 7 di 7

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