TRIBUNALE DI MODENA

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Dino Verde
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1 TRIBUNALE DI MODENA MODENA, 23/11/2016 ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 88/2016 Giudice Delegato alle Esecuzioni, Dott. M. Cifarelli Esecutati : Procedente : Banca Popolare dell Emilia Romagna s. coop. con sede in Modena, Via San Carlo n. 8/20 Oggetto : C.T.U. Avv. Raffaella Poggioli (MO) Mini appartamento, in Via Vignolese n.222, Marano sul Panaro (MO). : Maurizio geom. Bignardi con studio in Modena, V.le Antonio Gramsci n Tel. 059/ Fax 059/ C.F.: BGNMRZ61P08F257L - P.I maurizio@studiodelcantone.it - PEC: maurizio.bignardi@geopec.it 1

2 RELAZIONE DI STIMA Il sottoscritto geom. Maurizio Bignardi, con provvedimento dell'ill.mo Sig. Giudice Delegato alla E.I. n. 88/2016, veniva incaricato in data 07/04/2016, di identificare, descrivere e valutare, nonche' verificare la conformita' edilizia di un mini appartamento monolocale di tipo civile, posto a Marano sul Panaro (MO), Via Vignolese n. 222, con termine massimo per il deposito della ctu il 24/02/2017. Possima udienza il 29/03/2017. A seguito del giuramento in data 14/04/2016, alle verifiche svolte negl uffici competenti in data 04/08/2016 e dai sopralluoghi eseguiti in data 03/09/2016, il perito espone quanto segue. A. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Formano oggetto della presente stima i beni così identificati all'ufficio Provinciale di Modena, Catasto dei Fabbricati: Comune di: Marano sul Panaro (MO) ditta: Proprietà per 1/6 e Proprietà per 5/12 in regine di comunione dei beni unità identificate: al foglio 11, m.le 127,. sub. 22 (Appartamento), Via Vignolese n.222, P1, A/2, cl.2, cons. 2,5 vani, r.c. 167,85; Sono comprese le parti comuni identificate in base all ultimo elaborato planimetrico prot. n. MO del 17/06/2005, i seguenti subalterni:. sub. 7 B.C.N.C. Vano scala comune ai subalterni 19, 20, 21, 22, 25 e 26, Via Vignolese, PT e P1 ;. sub. 13 B.C.N.C. Corte comune ai subb. 19, 20, 21 e 22, Via Vignolese, PT;. sub. 23 B.C.N.C. Corte comune ai subb. 21, 22 e 25, Via Vignolese, PT; 2

3 Si segnala inoltre che dovrà essere aggiornata la planimetria catastale per difformità meglio specificate nel paragrafo D. B. CONFINI L appartamento posto al piano primo, confina con vano scala comune, ragioni ; salvo se altri. C. PROPRIETA' E PROVENIENZA L'intera piena proprietà è pervenuta all esecutato con atto del notaio dott. Mauro Smeraldi in Modena il 01/03/2004, rep. n.83593/26754, trascritto a Modena al num. 4613, reg. gen del 08/03/2004. Per quanto riguarda la formalità a carico, si faccia riferimento al Certificato notarile del dott.ssa Chiara Branchini. Attualmente l immobile risulta essere utilizzato dal figlio. D. CONFORMITA' ALLA L.47/85 E SUCCESSIVE Lo scrivente ha riscontrato i seguenti progetti edilizi e agibilità, riguardante l unità immobiliare in oggetto, conservati presso l Ufficio Tecnico Comunale di Marano sul Panaro (MO):. Concessione di Ristrutturazione Edilizia prot. 6478, pos. n. 45/85 del 11/09/1985, per la ristrutturazione edilizia dell intera palazzina, in Via Vignolese n. 222;. Variante alla Concessione pos. n. 45/85 di Ristrutturazione edilizia prot. 174, pos. n. 68/88 del 23/12/1988;. Rinnovo della Concessione pos. 68/88, prot. n. 8614, pos. n. 64/93 del 27/09/1993;. Autorizzazione di proroga pos. n. 64/93, prot , pos. n. 81/96 del 28/09/1996;. Concessione in Sanatoria prot del 15/11/1999, pos. n. 47/99, per 3

4 suddivisione di appartamento esistente in due unità immobiliari, Via Vignolese n. 222;. Rilascio dell Agibilità prot con decorrenza del 25/02/2000, Via Vignolese n Dal sopralluogo effettuato si rilevano incongruenze e difformità tra planimetria catastale ed il progetto edilizio agli atti con lo stato attuale:. all interno del monolocale è stata realizzata una camera con parete in cartongesso, creando così una piccola zona giorno con angolo cottura. L aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.40, comma 6 della L. 47/85 e avrà 120 giorni di tempo dall atto di trasferimento per condonare le difformità edilizie, o inoltrare una richiesta di sanatoria. Per la sanatoria delle difformità edilizie riscontrate sanabili con una CIL in SANATORIA, si stimano i seguenti costi:. Sanzione prevista, secondo la Legge Regionale n. 23 del 21/10/2004, di 1.000,00 e può variare in base al conteggio di verifica dell Ufficio Abusi del Comune, la stessa CIL in SANATORIA non prevede il pagamento di diritti di segreteria.. Onorari previsti per le pratiche necessarie sono: - 300,00 per rilievi riguardanti la Sanatoria ed il Catasto; ,00 per la pratica edilizia; - 300,00 per DOCFA di aggiornamento planimetria catastale; - 150,00 per l eventuale modifica dell elaborato planimetrico; - spese varie e di visura per circa il 10% dell'onorario complessivo.. Oltre a diritti catastali che attualmente si prevedono in circa 50,00.. Esclusi gli oneri accessori di legge C.N.G ed IVA.. E. DESCRIZIONE E CONSISTENZA L immobile risulta collocato sulla via principale del centro abitato di Marano sul Panaro (MO), quindi dotato di ogni infrastruttura e servizi. 4

5 I prospetti sono prevalentemente color cemento al piano terra e in mattoni faccia vista al piano primo, i solai d interpiano ed il solaio piano di copertura sono in laterizio, con l inserimento dell isolamento in sughero. L abitazione risulta in normale stato manutentivo, e si trova al piano primo di un fabbricato di due piani fuori terra, senza ascensore. L appartamento è così composto:. corridoio d ingresso, soggiorno con zona cottura, una camera matrimoniale, disimpegno notte, bagno e un ampio terrazzo su due lati. La pavimentazione presente è in ceramica tipo monocottura, mentre i rivestimenti in bagno e nell angolo cottura sono in ceramica, le porte interne in legno tamburato, la porta d ingresso blindata, mentre le finestre hanno infissi in legno tipo abete con vetrocamera e tapparelle in PVC. L abitazione ha l impianto di riscaldamento autonomo con i termo. F. STIME ED OSSERVAZIONI Sulla scorta del prezzo corrente degl'immobili simili, applicato alla superficie commerciale in base alle consuetudini locali, calcolata sulla documentazione in possesso, conoscendo i prezzi praticati in contrattazioni sul mercato locale per immobili di caratteristiche pressoché simili, tenuto conto anche del momento particolarmente difficile del mercato immobiliare, con i prezzi ancora in diminuzione, il perito è in grado di formulare la seguente stima. valore e consistenza immobiliare:. sub.22 (Appartamento mq. 53,85 + terrazzo mq. 60,83 x 30 % = 72,10 mq Superficie arrotondata a mq. 72,00 L immobile è stato acquistato nel 2004, considerato che si trova sulla strada principale, considerati i valori unitari delle abitazioni usate, che gli attuali prezzi di mercato in zona, oscillano tra 1.200,00 ed i 1.500,00 /mq., mentre i valori OMI (quotazione del primo semestre 2016), per immobili con stato 5

6 conservativo normale, di tipo civile, oscillano invece tra 1.000,00 e i 1.400,00 /mq. Lo scrivente assume il più probabile valore unitario di 1.150,00 /mq per l abitazione, a cui, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita è apportata una riduzione del valore di mercato, in relazione alle previsioni negative. Pertanto, tenuto conto del particolare momento di difficoltà nel campo immobiliare e delle previsioni che prevedono ancora un trend in calo intorno al 18% annuale, considerato un periodo medio - lungo necessario per la sua assegnazione e per effetto delle premesse sopradette, la commercializzazione dell immobile subisce la seguente flessione del valore che, in ossequio alla direttiva sui ribassi del G.E. del 19/11/2015, resa in ottemperanza dell art. 568 cpc e art. 571 c.2 cpc, la quale invita a contenere le correzioni del valore, si stabilisce in questo caso particolare una correzione in ribasso del 9 %: 1.150,00 /mq. x 72,00 mq. = , ,00-9 % = ,00. Il perito assegna inoltre una riduzione del valore di mercato, sottraendo al valore sopra esposto le spese, per la regolarizzazione indicate nel paragrafo D, in misura forfettaria arrotondata di 4.925, , ,00 = ,00 G. CONCLUSIONI - VALORE IMMOBILIARE Sulla scorta pertanto dei dati sopra esposti, tenuto conto dello stato in cui si trova l immobile e della sua ubicazione, tenuto conto delle considerazioni espresse nel paragrafo F., ed in considerazione che l immobile è venduto in assenza della garanzia per vizi e che non si dispone delle certificazioni impiantistiche ed energetica, il perito esprime, per l immobile in oggetto e le parti comuni per legge del fabbricato, il seguente valore prudenziale arrotondato, calcolato sulla superficie commerciale complessiva di 72,00 mq, in ,00 (diconsì 6

7 settantamilaecinquecento/00 euro). H. ALLEGATI Si allegano: estratto di mappa, planimetria, elaborato planimetrico, visura catastale e foto. Modena, lì 23/11/2016 Il C.T.U. Maurizio Bignardi 7

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