VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILI

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Simone Salvatori
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1 TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione immobiliare n. 217/2015 Procedente: Guber spa - c/o avv. M. Grosoli. via Tagliazucchi, 24 - Modena - Intervenuti: Equitalia c/o avv. A.Nascetti. via G. Matteotti, 16 - Firenze Fraer Leasing spa c/o avv.gianluca. Fortibuoni - Cesena Esecutato : omissis VALUTAZIONE DI BENI IMMOBILI CTU: geom. Stefano Carruba, viale 22 Aprile 33/ Modena - cell.347/ mail:geom.carruba@virgilio.it 1

2 TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione immobiliare n. 217/2015 Il sottoscritto geom. Stefano Carruba, libero professionista in Modena, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia al n. 1632, è stato nominato perito giudiziario per la valutazione dei beni immobili di cui alla presente perizia ed il giorno 18 gennaio 2016 ha prestato giuramento sottoscritto mediante verbale di accettazione, come previsto dalla legge n. 132 del 6/8/2015 e successive modifiche. Quindi lo scrivente, dopo aver ottemperato alle formalità di rito, dava inizia alle operazioni peritali, procedendo ad esami, indagini e rilievi necessari per valutare correttamente i beni in oggetto, ed il giorno 20/4/2016, effettuava un sopralluogo in assenza dell'esecutato risultato irreperibile e quindi con l'ausilio del fabbro, onde acquisire gli elementi per completare il proprio incarico ed esporre quanto segue: 2

3 IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI Porzioni di fabbricato sito in comune di Finale Emilia (MO), via Zuffi civ.22, facente parte del fabbricato denominato "Ex mulino Scacchetti" costituite da appartamento posto al piano secondo con annessa pertinenziale soffitta posta al piano terzo e collegata con scala a chiocciola interna, e garage posto al piano terra, il tutto distinto al catasto fabbricati di detto comune, come segue: -Foglio 95 -mapp. 485 sub.31 P2-3 cat. A/2 cl.3 vani 2 r.c.. 180,76 -mapp. 485 sub.17 PT cat. C/6 cl.6 mq.16 r.c.. 55,26 E più precisamente: -appartamento al piano 2/3, interno 9, servito da ascensore, composto da: soggiorno-camera con angolo cottura, antibagno e bagno al piano secondo, e soffitta raggiungibile tramite scala a chiocciola interna, per un totale di mq. commerciali 53,39 circa, considerando la soffitta per 1/2 in quanto non locale di categoria A, ma ugualmente ben rifinito. Le finiture sono di buon livello, con pavimenti in ceramica, serramenti esterni in alluminio, porta blindata di buona fattura e riscaldamento autonomo. La scala a chiocciola di tipo signorile anche se di dimensioni un po' ridotte, ha la struttura portante metallica ed i gradini in legno, e tramite questa si accede al locale denominato soffitta che di fatto appare rifinito con pavimento in legno e, in linea di massima con caratteristiche che lo rendono utilizzabile per usi diversi; l' altezza media è di metri 2,20 e se pur priva di finestrature, si avvale di buona luminosità per la presenza di un lucernario apribile, pur non raggiungendo i requisiti illuminanti minimi di 1/8 di s.u. L'appartamento è apparso parzialmente arredato, con cucina completa di elettrodomestici, divano, 4 sedie e mobiletti vari, nonché armadi a muro 3

4 nel locale ad uso soffitta dove risulta anche una piccola cassaforte a muro con combinazione elettronica, che non è stato possibile aprire. L'unita descritta si trova fra i confini: ragioni Pedrazzi, Grossi, parti comuni. -garage al piano terra di mq. commerciali 18 circa Il fabbricato si presenta esternamente intonacato di discreta fattura architettonica, con finiture di buon livello; si rileva come il corpo dei garages sia posizionato in modo tale che l'accesso al garage pignorato, mappale 485 sub. 17 non sia agevole in quanto riesce difficilmente in una manovra unica. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE ED ATTO DI PROVENIENZA Al momento del sopralluogo, avvenuto con l'ausilio del fabbro sia per il garage che per l'abitazione, gli immobili risultavano come sopra già dichiarato in dettaglio, parzialmente arredati, ma vuoti a detta dei vicini da almeno due anni. Le chiavi saranno consegnate al custode al momento della nomina del medesimo. L'esecutato divenne proprietario del bene con atto notaio Pietro Peirano di Bologna, rep.29138/9519 dell'11/11/2009; tale documento risulta registrato all'agenzia delle Entrate- Ufficio di Bologna 3, il 20/9/2009 al n serie IT e trascritto a Modena il 23/11/2009 al n art

5 DATI URBANISTICI Il comune di Finale Emilia, da me consultato per l'accesso agli atti, in merito alle pratiche edilizie relative ai beni peritati, mi ha fornito l'elenco delle medesime pratiche, specificando però, che a causa degli eventi sismici del 2012 l'archivio cartaceo dell'ufficio tecnico non risulta ancora disponibile, e pertanto non è stato possibile confrontare lo stato di fatto con i progetti originali. Come già avvenuto in casi analoghi, lo scrivente ha effettuato il controllo sulla base delle schede catastali disponibili, redatte nel 1993 dall'architetto Raffaella Mantovani, che fu anche il tecnico progettista del complesso immobiliare, come citato negli atti del comune di Finale Emilia. Pertanto il sottoscritto rileva la conformità tra lo stato di fatto e le schede catastali di cui sopra, con l'unica eccezione della posizione della scala a chiocciola interna, che appare leggermente traslata rispetto agli elaborati grafici. Come in altri simili casi si deve ritenere assai improbabile l'eventualità di essere in presenza di gravi abusi e/o difformità datosi che in un condominio generalmente si riscontrano solamente modeste variazioni interne, facilmente sanabili, con oblazioni che in non superano i mille Euro. In ogni caso si trascrive l'elenco delle pratiche edilizie inerenti il fabbricato: -concessione n. 1990/150 prot del 24/7/1990 per ristrutturazione di fabbricato precedente il 1967, con agibilità in data 10/5/1994; -variante n. 1990/150/1 prot del 30/6/1993; -variante n. 1990/150/2 prot del 12/11/1993 sostitutiva della precedente; 5

6 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI -Ipoteca volontaria iscritta a Modena in data 23 novembre 2009 ai n.ri 40902/7788 per la somma complessiva di ,00 di cui ,00 in linea capitale contro il sig. omissis ed a favore della Banca Imola spa, a garanzia di mutuo in data 11/11/2009 n /9520 a repertorio notaio Piero Peirano di Bologna. -Ipoteca giudiziale iscritta a Modena in data 11 ottobre 2012 ai n.ri 22390/3193 per la somma complessiva di ,00 di cui ,00 di capitale, contro il sig. omissis e a favore della Sanfelice 1893 Banca Popolare Soc.Coop.P.A. -Ipoteca legale iscritta a Modena in data28/1/2015 ai n.ri2025/243 per la somma complessiva di ,12, di cui ,06 in linea capitale, contro il sig. omissis e a favore di Equitalia spa. -Pignoramento trascritto a Modena in data 28 maggio 2015 ai n.ri 11994/8529 contro l'esecutato e a favore della Banca di Imola spa. ULTERIORI CONTROLLI I beni peritati risultano privi di servitù od altre annotazioni, se non quelle sopra trascritte. In merito alle spese condominiale arretrate, ho contattato l'avvocato Debora Borghi di Finale Emilia tel. 0535/90736, nella sua qualità di amministratrice del condominio ex Mulino, la quale mi ha fornito copia di un recente ricorso di ingiunzione di pagamento (in allegato), ove risulta che l'esecutato deve ,60 di spese condominiali arretrate. 6

7 STIMA DEL BENE Per quanto sopra esposto, tenuto conto dell'attuale momento del mercato, dello stato di conservazione del bene, della sua buona posizione e delle caratteristiche del fabbricato con finiture di buon livello, il sottoscritto è arrivato a determinare i seguenti valori: -mapp. 485 sub.31 A/2 mq.comm. 53,39 x ,00 -mapp. 485 sub.17 C/6 mq.comm. 18,00 x ,00 Che si arrotondano in ,00 (ottantaquattromila/00) ,00 Si rileva come nel citato atto di provenienza, sia stato indicato nel 2009 un valore di , che è quasi il doppio della cifra valutata ora; tenuto conto anche della crisi economica nel frattempo intervenuta, che ha portato un notevole deprezzamento dei beni immobili anche nella misura stimata del 30/40 %,, e aggiornando in tal senso il valore del 2009, si avrebbe un corrispettivo di Ciò fa ritenere che al tempo del rogito il bene fu valutato in modo eccessivo rispetto agli standard dell'epoca. Modena, li 30 maggio 2016 Il CTU Carruba geom. Stefano 7

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