CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI ORISTANO SEZIONE UNICA CIVILE CAUSA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 108/11 R.ES. Creditore: BANCO DI SARDEGNA S.p.a. Debitori: RELAZIONE Ing. Paola OBINO

2 INDICE INDICE UDIENZA D INCARICO QUESITI OPERAZIONI PERITALI RISPOSTE AI QUESITI... 8 CONCLUSIONI ELENCO ALLEGATI

3 1 UDIENZA D INCARICO Il giorno 12 Giugno 2012, il Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Oristano Dott. Andrea MEREU, conferiva alla sottoscritta Ing. Paola OBINO, iscritta all Albo Professionale dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Oristano al n.12/b, l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio nella causa di esecuzione immobiliare N.108/11 R.ES. promossa dalla BANCO DI SARDEGNA S.p.A., rappresentata dall Avv. GIUSEPPE LUIGI CUCCA, contro. La sottoscritta accettava l incarico conferitogli prestando giuramento di rito di cui all art.193 c.p.c.. Il Giudice rinviava quindi all udienza del QUESITI All Udienza d incarico, il Giudice poneva al sottoscritto C.T.U. i quesiti di seguito riportati: 1. verifichi prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 37, 2 comma C.P.C. (estratti del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli(ipotechi, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 3

4 giugno 2001, n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante nella documentazione in atti. 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, confini e dati catastali attuali eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.) 3. Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: 1. Se i dati indicati nel pignoramento evidenziando e non consentono la sua univoca identificazione; 2. Se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; 3. Se i dati indicati nel pignoramento pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato. 4. proceda, solo ove necessario all identificazione del bene pignorato ai fini della vendita e non ai fini di una mera regolarizzazione, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. 5. Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 4

5 6. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 e 40 comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti: provveda in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del giudice dell Esecuzione) all identificazione4 dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: alleghi in questo caso insieme alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. 8. dica, se l immobile è pignorato pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti(procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla relazione di frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimamente in possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati o contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59; convertito in 1, 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione 5

6 opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio. 10. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex. Coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. 11. indichi l esistenza, sui beni pignorati, di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo): rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. 12. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima tenendo conto dello stato di conservazione dell immobile e di oneri di sanatoria in presenza di abusi edilizi, nonché considerando come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri e anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile viene valutato come se fosse nuda proprietà). 6

7 3 OPERAZIONI PERITALI Dall esame della documentazione agli atti è risultato che i beni oggetto di esecuzione si trovano nel Comune di Macomer e più precisamente nella Zona Industriale Bonu Trau. La sottoscritta ha iniziato le operazioni peritali effettuando una prima ricerca ed acquisizione della documentazione necessaria all U.T.E. di Oristano e all Ufficio Tecnico del Comune di Macomer (Sezione Urbanistica e Edilizia Privata). Contestualmente alle predette verifiche, ha provveduto a comunicare tramite lettera raccomandata alle parti la data di inizio delle operazioni peritali, previste per il giorno 06 luglio 2012 alle ore 11.30, sui luoghi oggetto di accertamento. Le Raccomandate con Ricevuta di Ritorno, sono tornate al mittente, per cui non riuscendo a trovare altri indirizzi validi dell Esecutata, la Sig. x ho provveduto a recarmi proprio il 06 luglio 2012 presso l immobile al fine di poter contattare la Sig.ra x La Si.ra xera infatti presente negli uffici ex x (così era indicato nella targhetta d ingresso). L esecutata non ha permesso l accesso ai locali in quanto a uo dire i locali erano affittati ad altra Società. Al fine di verificare quanto asserito dalla Sig.ra x, ho effettuato un accertamento presso l Sgenzia delle Entrate di Nuoro Sede distaccata di Macomer, rilevando l esistenza di un Contratto di Locazione Tra x e x. A tal punto ho provveduto a convocare entrambe le parti per il sopralluogo preliminare fissato per il 24 settembre 2012, informandoli che qualora non avessero pòermesso l accesso agli immobili oggetto di esecuzione avrei provveduto ad effettuare l accesso rivalendomi della Forza Pubblica. Il 24 settembre 2012 alle ore 12.30, gli esecutati non si sono fatti trovare presso gli immobili, e attraverso il Loro dipendente, hanno negato l accesso ai locali oggetto di esecuzione. 7

8 Il Sopralluogo è avvenuto con il supporto della squadra mobile dei Carabinieri di Macomer, inviata a supporto delle operazioni del CTU dal Maresciallo Secchi. 4 RISPOSTE AI QUESITI Quesito n. 1 Verifichi prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 37, 2 comma C.P.C. (estratti del catasto e certifi cati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipotechi, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante nella documentazione in atti). Dalla lettura dell Atto di Pignoramento Immobiliare risulta che l Ufficiale Giudiziario dell Ufficio Unico Notifiche presso il Tribunale di Oristano ha pignorato ad istanza del Banco di Sardegna S.p.A. per la somma complessiva di Euro ,24 i seguenti immobili: a carico di x Capannone industriale articolato su 3 livelli (seminterrato, piano terra e piano primo), distinti al catasto Fabbricati: al Foglio 37 Mappale 443 sub 1 e classe 6 categoria D/1 Storico ventennale risultante dalle visure catastali Il fabbricato sito in Zona Industriale Bonu Trau nel territorio del Comune di Macomeer distinto al catasto al Foglio 37 Mappale 443 sub 1, non hanno subito variazioni catastali del numero di mappaleè stato prima di x srl di proprietà del Sig. x 8

9 . Elenco delle Trascrizioni risultanti dalla documentazione ipocatastale in atti: 14 aprile 1989 Articolo 2023 Casella 2565 Atto ricevuto dal notaio Rosamalia Cordopatri in data 17 marzo 1989, repertorio 4163 recante compravendita. A Favore: x Contro: Consorzio per la Zona Indistriale di Macomer Con il presente atto il Sig. x ha acquistato il terreno edificabile sito nel comune di Macomer regione Bonu Trau distinto al catasto con il foglio 37 mappale 180 di mq 553 coerente a proprietà x. Consorzio Cedente e Proprietà F.lli x 28 dicembre 2000 Articolo Casella Atto ricevuto dal notaio Gianni Fancello in data 20 dicembre 2000, repertorio 3438 recante compravendita. A Favore: x Contro: x x vende il capannone industriale sito nel Comune di Macomer località Bonu Trau articolato su pòiano seminterrato-terraprimo e distinto al catasto con il foglio 37 mappale 443 di mq 553 coerente a proprietà x. Consorzio Cedente e Proprietà categoria D/1. L area sulla quale insiste, unitamente alle aree scoperte annesse, è distinta con il foglio 37 Mappale 180 mq 553. Elenco delle Iscrizioni pregiudizievoli risultanti dalla documentazione ipocatastale in atti: 27 maggio 2008 Articolo 1070 Casella 6361 Atto ricevuto dal notaio Paolo Tardiola di Cagliari in data 22 maggio 2008, repertorio recante ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario. A Favore: Banco di sardegna Spa Contro: x Capitale ,00 Ipoteca ,00 Durata anni 15. La presente iscrizione grava sul bene immobile sito nel comune di Macomer località Bonu Trau distinto al catasto con il foglio 37 mappale 443 categoria D/1. 9x

10 12 agosto 2011 Articolo 1596 Casella 8750 Atto 15 luglio 2011 repertorio 2581 Ipoteca Legale. A Favore: Equitalia Sardegna Spa Contro: Capitale ,32 Ipoteca ,62. La presente iscrizione grava sul bene immobile sito nel comune di Macomer località Bonu Trau distinto al catasto Fabbricati con il foglio 37 mappale 443 categoria D/1. Pignoramento Immobiliare: 8 agosto 2011 Articolo 5939 Casella 8499 Verbale di pignoramento immobili Tribunale di Oristano 22 Giugno 2011 repertorio 678. A Favore: Banco di Sardegna Spa Contro: Capitale ,00 Ipoteca ,00 Durata anni 15. Il presente pignoramento grava sul bene immobile sito nel comune di Macomer località Bonu Trau distinto al catasto Fabbricati con il foglio 37 mappale 443 categoria D/1. La sottoscritta richiedeva tramite lettera raccomandata al competente Ufficio Tecnico del Comune di Macomer il Certificato di Destinazione Urbanistica dei Terreni oggetto del pignoramento. Risultanze del certificato di destinazione urbanistica: Le aree risultano così classificate: 1. Nel piano Urbanistico Comunale come: Sottozona D1 INDUSTRIALE. 10

11 Quesito n. 2 descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, confini e dati catastali attuali eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.) L immobile costituito da un fabbricato industriale, è sito in Zona Industriale località Bonu Trau nel Comune di Macomer confina su due lati con la Strada consortile del Consorzio industriale Bonu Trau di Macomer e con la proprietà del Sig. Prende comodamente accesso dalla strada Principale Consortile e antistante l ingresso del fabbricato vi è un piccolo cortile di pertinenza. 1. Il fabbricato è costituito da un piano terra di mq commerciali nel quale vi sono gli uffici, così composto: Ingresso 7.73 mq Ufficio mq Ufficio mq Sala mq Sala mq Sala mq Sala mq Sala mq Bagno 6.92 mq Disimpegno mq 2. Piano Seminterrato di 234,90 mq commerciali: Deposito mq Bagno 6.92 mq 3. Piano Rialzato: 11

12 4. Piano Primo: Bagno 6.92 mq Appartamento: Soggiorno con angolo cottura mq Camera da letto matrimoniale mq Sgabuzzino 3.39 mq Bagno 5.07 mq Sala mq Sala mq Bagno 3.6 mq I Piani sono collegato tra loro attraverso una scala interna larga 1.30 mt. Stato dei Luoghi Alla data del sopralluogo l immobile risulta essere ultimato in ogni sua parte e in ottimo stato di manutenzione sia internamente che esternamente. Dati catastali attuali - fabbricato Foglio 37 mappale 443 sub 1. Quesito n. 3 Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: 13. Se i dati indicati nel pignoramento evidenziando e non consentono la sua univoca identificazione; 14. Se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; 15. Se i dati indicati nel pignoramento pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando in questo caso la storia catastale del compendio pignorato. La descrizione del bene contenuta nel pignoramento è conforme alla descrizione attuale del bene. 12

13 Quesito n. 4 proceda, solo ove necessario all identificazione del bene pignorato ai fini della vendita e non ai fini di una mera regolarizzazione, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. Le unità immobiliari oggetto del pignoramento sono regolarmente accatastate come si evince dalla risposta al quesito n. 1. Quesito n. 5 Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; In base al Piano Urbanistico Comunale (PUC) le aree risultano così classificate: SottoZona D1 INDUSTRIALE Quesito n. 6 Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46 comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 e 40 comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47. L immobile risulta essere, alla data del sopralluogo conforme alla concessione edilizia n.45 del rilasciata dal Comune di Macomer. L immobile è sprovvisto di dichiarazione di agibilità. 13

14 Quesito n. 7 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti: provveda in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del giudice dell Esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: alleghi in questo caso insieme alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. A mio parere non è possibile dividere in più lotti il fabbricato in quanto perderebbe il suo valore intrinseco di capannone ad uso industriale con laboratorio e uffici annessi. Quesito n. 8 dica, se l immobile è pignorato pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti(procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla relazione di frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n L unità immobiliare è pignorata per l intera quota. Quesito n. 9 accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimamente in possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati o contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59; convertito in 1, 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio. L immobile è attualmente condotto dalla x con regolare contratto di Locazione Commerciale della durata di 6 annia decorrere dal 01/01/2011regisgtrato il 11/01/2011 al n

15 Quesito n. 10 ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex. Coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. L immobile non risulta essere occupato dal coniuge separato, ma dall attività Commerciale di x srl come indicato alla risposta del quesito n. 9. Quesito n. 11 indichi l esistenza, sui beni pignorati, di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resterannoa carico dell acquirente ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo): rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Sull unità immobiliare non insistono vincoli di natura storica, artistica e alberghiera ed è priva da vincoli condominiali e demaniali. Quesito n. 12 determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima tenendo conto dello stato di conservazione dell immobile e di oneri di sanatoria in presenza di abusi edilizi, nonché considerando come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri e anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile viene valutato come se fosse nuda proprietà). La Scrivente per effettuare la valutazione del bene in argomento, ritiene necessario procedere utilizzando il metodo della stima sintetica. E possibile pertanto, trattare il complesso come un bene stimabile per confronto, in modo da attribuirgli il giusto valore di mercato, secondo la legge della domanda e dell offerta. 15

16 Dopo aver analizzato anche tutti gli elementi che concorrono alla formazione del valore del bene complessivo, quale: Ha un buono stato di conservazione; Presenta un buon grado di funzionalità per attività analoghe e anche di altri settori; È nelle immediate vicinanze del Centro abitato di Macomer; È prospiciente ad un asse viario percorribile dai mezzi pesanti; È facilmente raggiungibile dal centro della Città. Si può far scaturire il valore di mercato in relazione all appetibilità del bene, in un mercato aperto e di libera concorrenza, anche alla luce della fruibilità similare a quella per cui il fabbricato è stato costruito. Dopo aver provveduto ad effettuare un indagine di mercato nella zona interessata, presso alcune agenzie immobiliari che avevano posto in vendita immobili simili o assimilabili per parametri (metratura e posizione), la scrivente è pervenuta alle seguenti considerazioni: 1) Nella zona sono reperibili fabbricati similari, ma attualmente non in vendita; 2) Il fabbricato è accessibile da una strada consortile del Consorzio Industriale; 3) Il capannone internamente è già diviso e ha una zona adibita ad uffici una alla produzione ed una al magazzino dei prodotti finiti e delle materie prime; 4) Il bene nel suo insieme è in buonissime condizioni di manutenzione; 5) Il lotto è visibile dalla strada denominata Consortile, asse principale della Zona Industriale Bonu Trau e accessibile Dalla strada Provinciale; 6) Non vi sono abusi edilizi e l intero immobile è stato realizzato in conformità alle norme edilizie e alla Concessione Edilizia Rilasciata dal competente Ufficio del Comune di Macomer. 16

17 Per quanto sopra detto e dall analisi effettuata si può applicare un prezzo unitario ( /mq) che oscilla: 1) Per il capannone adibito a magazzino (piano seminterrato) da 700,00 a 900,00 /mq; 2) Per l Area adibita ad uffici e annessi servizi (Piano Terra) da 1.000,00 a 1.200,00 /mq; 3) Per l Area del capannone adibita a laboratorio di produzione + appartamento guardiano (Piano Primo) da 800,00 a 1.000,00 /mq; In virtù delle buone condizioni del fabbricato e delle considerazioni sopra esposte, si ritiene di dover applicare un prezzo unitario medio come di seguito esposto: 1) Per il capannone adibito a magazzino (piano seminterrato) da 800,00 /mq; 2) Per l Area adibita ad uffici e annessi servizi (Piano Terra) da 1.100,00 /mq; 3) Per l Area del capannone adibita a laboratorio di produzione + appartamento guardiano (Piano Primo) da 1000,00 /mq; 17

18 Per cui il più probabile valore di mercato del bene è quello esplicitato nella seguente tabella: CALCOLO SU SUPERFICI NETTE TIPOLOGIA DESCRIZIONE SUPERFICIE IN MQ PIANO TERRA PREZZO UNITARIO /MQ VALORE DI MERCATO Ingresso 7,73 Ufficio 1 18,80 Ufficio 2 16,80 Sala 1 17,50 Sala 2 66,33 Sala 3 7,15 Sala 4 16,80 Sala 5 17,50 Disimpegno 21,03 Bagno 6,92 TOTALE 196, , ,00 PIANO SEMINTERRATO Deposito 201,60 Bagno 6,92 TOTALE 208,52 800, ,00 PIANO INTERMEDIO disimpegno 3,60 TOTALE 3,60 150,00 540,00 PIANO PRIMO Appartamento Soggiorno + cottura 18,82 Camera da letto Matrimoniale 13,89 Sgabuzzino 3,39 Bagno 5,07 Sala 4 136,70 Sala 5 12,15 Bagno 3,60 TOTALE 152, , ,00 VALORE DELL'IMMOBILE ,00 18

19 CONCLUSIONI In conclusione per quanto esaminato, accertato, rilevato e descritto, la sottoscritta perito estimatore deduce che il più probabile valore di mercato è di ,00 (diconsi trcentottantatremilacinquecentosettantadue/00). Quartu Sant Elena, 20 novembre 2012 IL CTU Ing. PAOLA OBINO 19

20 ELENCO ALLEGATI 1) Visure catastali con storico ventennale di tutti i terreni oggetto dell Atto di Pignoramento; 2) Estratto di mappa terreni; 3) Planimetria Catastale Fabbricato; 4) Estratto di mappa catasto; 5) Certificato di destinazione urbanistica e concessione edilizia rilasciati dal Comune di Macomer, PEC attestanti le richieste di certificazioni e istanza di acceso agli atti; 6) Contratto di Locazione Agenzia delle Entrate; 7) Allegato Fotografico; 8) Parcella. 20