TRIBUNALE DI NAPOLI 5 SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE : DOTT. PETRUZZIELLO : ITALFONDIARIO SPA CONTRO XXX + 1

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1 Ing. Maria Laura Martino Via Caravaggio, NAPOLI Tel. 081/ / TRIBUNALE DI NAPOLI 5 SEZIONE CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI N R.G.E. : 1111/07 GIUDICE : DOTT. PETRUZZIELLO CAUSA : ITALFONDIARIO SPA CONTRO XXX + 1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Settembre, 2008 il CTU ing. M.L. Martino

2 1) PREMESSA La sottoscritta ing. Maria Laura Martino, iscritta all Ordine degli ingegneri della Provincia di Napoli dall anno 1988 col numero 10238, nonché all Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Napoli dall anno 1995 col numero 8107, veniva nominata, in data 19 marzo 2008, consulente tecnico di ufficio dal G.E. dott. Petruzziello, nella procedura di esecuzione immobiliare promossa dalla Italfondiario spa contro XXX +1. Per il conferimento dell incarico ed il giuramento, la stessa veniva invitata all udienza del 1 aprile Il Giudice dell esecuzione visto l art. 173 bis cpc, affidava all esperto il seguente incarico: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR , n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; 2

3 acquisisca copia del titolo di acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti); 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di 3

4 dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR , n 380 e 40, comma 6 L , n 47 (e successive modifiche); 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del G.E) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE; 8) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L , n 1078; 9) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L. 4

5 , n 59, convertito in L , n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 10) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del 5

6 pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà; 13) segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Dispone, inoltre, che l esperto: 14) fornisca compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti ed alle indagini svolte redigendo apposita relazione, articolata secondo lo schema dei 13 punti appena esposti;; 15) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell art. 569 cpc assegnando alle parti un termine non superiore a 15 giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al suo elaborato; 16) depositi la predetta relazione nella cancelleria del giudice dell esecuzione entro e non oltre i successivi cinque giorni, allegando le prove delle spedizioni di cui al n.15; 17) intervenga all udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico solamente nel caso in cui abbia ricevuto 6

7 le note con le osservazioni di cui al n.15; in caso contrario, non deve intervenire all udienza ; 18) depositi, almeno 10 giorni prima dell udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con microsoft word; 19) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); 20) alleghi alla relazione planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale di accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; 21) segnali tempestivamente al custode (o, se questi non è stato nominato, al giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso; 22) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento. La scrivente comunicava alle parti debitrici, con raccomandata a.r. del 16 maggio 2008, che il giorno 17 giugno 2008 alle ore 16,00 7

8 avrebbe effettuato il sopralluogo tecnico all immobile sito in Napoli alla via S.M. delle Grazie a Loreto n. 44. Tutto ciò premesso, sulla base dei sopralluoghi effettuati e sulla base della documentazione acquisita ed allegata agli atti di ufficio, si elabora la presente relazione di consulenza tecnico-estimativa che sarà articolata come segue: 2) Cenni all atto di pignoramento. 3) Operazioni peritali. 4) Risposte ai quesiti. 5) Conclusioni. 8

9 2) CENNI ALL ATTO DI PIGNORAMENTO. La Intesa Sanpaolo Spa è creditrice dei sig.ri XXX e XXX della somma di ,95 in virtù di mutuo fondiario concesso con contratto per notar Giuseppe Salvi di Napoli in data 18 giugno Il pagamento della suddetta somma e degli accessori di legge è stato inutilmente intimato ai sig.ri XXX e XXX con atto di precetto notificato in data 31 maggio Tanto premesso l istante dichiara di voler procedere al pignoramento dell immobile sito in Napoli alla via S.M. delle Grazie a Loreto n. 44, piano 2 scala D. 3) OPERAZIONI PERITALI 9

10 VERBALE DI PRIMO ACCESSO Previa comunicazione con raccomandata del 16 maggio 2008 n inviata ai debitori esecutati, sig.ri XXX e XXX, il giorno 17 giugno 2008 alle ore 16,00, la sottoscritta, si recava sui luoghi di causa siti in Napoli alla via S.M. delle Grazie a Loreto, n. 44 e qui incontrava le parti debitrici. Il CTU provvedeva, quindi, ad effettuare un rilievo planimetrico e fotografico dell immobile oggetto del presente procedimento di esecuzione. In questa stessa data, completata l acquisizione di tutta la documentazione necessaria all espletamento del mandato conferitole, la scrivente riteneva concluse le operazioni peritali. 4) RISPOSTE AI QUESITI 10

11 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art comma cpc (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 DPR , n 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo di acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti). Con riferimento alla procedura di cui all oggetto, nel fascicolo di ufficio è presente la certificazione notarile, redatta dal notaio Massimo Lottini con studio in Sant Antonio Abate alla via Giosuè Carducci n. 4, il quale certifica che l immobile pignorato è sito nel comune di Napoli alla via S.M. delle Grazie a Loreto n. 44. Esso è il seguente: - appartamento ubicato al piano secondo della scala D, distinto dal numero interno 4, riportato nel catasto fabbricati del comune di Napoli al foglio 8, par. 68, sub

12 Esso appartiene a XXX nato XXX ed a XXX nata XXX per essere loro pervenuti in virtù dell atto per notaio Giuseppe Salvi registrato il 29/6/2001 rep Dall esame della suindicata certificazione notarile, risultano, relativamente al bene in oggetto, le seguenti formalità pregiudizievoli: - ipoteca iscritta ai nn /2802 del 26/6/2001 per atto notaio Giustino Salvi del 18/6/2001 a favore di INTESABCI S.p.A.; - ipoteca legale iscritta ai nn / del 3 agosto 2005 a favore della GEST LINE spa contro XXX per la quota di ½ sull immobile in oggetto; - ipoteca legale iscritta il 26 gennaio 2005 ai nn. 2150/697 a favore di GEST LINE spa contro XXX per la quota di ½ sull immobile in oggetto; - trascrizione del pignoramento in data 1 agosto 2007 sopra citato. Il CTU allega al presente elaborato copia del titolo di acquisto in favore dei debitori esecutati, e precisa che detto atto di compravendita, stipulato in data 18 giugno 2001 per notaio Giuseppe Salvi, ha repertorio n e raccolta n Tale atto è stato dalla scrivente acquisito, in quanto non risultava presente nella documentazione di ufficio. 2) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). 12

13 Dal sopralluogo effettuato dalla scrivente in data 17 giugno 2008 alla presenza dei signori XXX e XXX, quali proprietari del bene pignorato, è emerso che l immobile è sito in Napoli alla via S.M. delle Grazie n. 44. L appartamento è ubicato al secondo piano della scala D, ha interno n. 5( riportato erroneamente in catasto interno 4) e la sua consistenza è di circa 62 mq. Esso confina con via Nuova Capasso, con appartamento int. 6 e con vano scala. L unità immobiliare è costituita da una cucina, da due camere da letto e da un bagno. Il suo stato di conservazione è da ritenersi buono. Dalla visura catastale, effettuata dal CTU in data 16 aprile 2008 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Napoli, che si allega in copia alla presente relazione, si evince che l immobile pignorato è identificato al NCEU al foglio 8, part. 68, sub 313 cat. A/4, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita catastale 189,80. 3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c )se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. I dati indicati nell atto di pignoramento sono conformi a quelli rilevati dal CTU nel corso delle sue indagini. 13

14 4) proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. Il CTU si recava, in data 16 aprile 2008, presso il Catasto Edilizio Urbano di Napoli per acquisire la planimetria del bene in esame onde poterla confrontare con lo stato attuale dei luoghi. Essa risulta conforme allo stesso. 5) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. Secondo quanto previsto dallo strumento urbanistico comunale, il bene pignorato ricade in centro storico- palazzi ottonovecenteschi. L area su cui insiste l immobile in esame non è sottoposta né a vincoli ambientali né a quelli paesaggistici. 6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, DPR , n 380 e 40, comma 6 L , n 47 (e successive modifiche). L immobile in questione fa parte di fabbricato costruito in epoca antecedente al 1 settembre 1967, il tutto come si evince dal titolo di proprietà che alla presente si allega. 7) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo 14

15 (solo previa autorizzazione del G.E) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE. Data la conformazione geometrica dell immobile, oggetto della presente procedura, non è ipotizzabile una divisione in lotti dello stesso. 8) dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall UTE) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 cpc dall art. 846 cc e dalla L , n L immobile, di cui trattasi, è stato pignorato nella sua interezza. Pertanto, non è possibile procedere alla formazione di singoli lotti. 9) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 D.L , n 59, convertito in L , n 191; qualora risultino contratti di locazioni opponibili alla procedura esecutiva 15

16 indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio. Il CTU, come riportato nel verbale di sopralluogo del giorno 17 giugno 2008 ed allegato alla presente, ha avuto modo di verificare che l immobile pignorato è occupato dai proprietari stessi. 10) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. L immobile risulta occupato dai proprietari stessi. 11) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Con comunicazione del 23 giugno 2008 il ctu chiedeva, all amministratore del condominio di via S. M. delle Grazie n 44, di conoscere l esistenza di eventuali oneri condominiali gravanti sull immobile in esame. Con missiva del 26 giugno 2008, che si allega alla presente, l amministratore XXX, certificava che i sig.ri XXX risultavano inadempienti per l importo complessivo di 2.909,95. 12) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura i soli 16

17 contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di nove anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Si procederà di seguito alla determinazione del valore dell immobile indicando i criteri di stima adottati. Si fa presente, come già detto in precedenza, che il bene è occupato dai proprietari stessi. Come risulta dal sopralluogo effettuato dalla scrivente, nonché dalla allegata documentazione fotografica, lo stato di conservazione dell immobile è sufficientemente buono. Per affrontare la stima immobiliare di un appartamento, occorre tener conto sia della domanda che dell offerta di unità abitative, sia di altri parametri legati alle posizioni, estrinseche ed intrinseche, dell immobile che si va a valutare. Le caratteristiche di posizione estrinseche rappresentano le condizioni esterne all edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri principali sono: - prossimità ad un centro con flussi di interesse commerciale; - salubrità della zona, presenza di aree verdi; - efficienza dei servizi e della viabilità; 17

18 - ceto sociale della popolazione; - panoramicità; - densità edilizia; - categorie delle unità abitative ecc. Le caratteristiche di posizione intrinseche possono essere così distinte: - destinazione d uso (residenza, negozio, ufficio ecc.); - composizione e disposizione degli ambienti interni; - vetustà dell immobile; - grado di rifinitura; - orientamento, luminosità, ecc. Ai fini della determinazione del valore di stima dell immobile, oggetto della presente relazione, si procede adoperando due differenti metodologie valutative le quali consentono di pervenire a risultati la cui media aritmetica identifica il valore che maggiormente si approssima a quello di mercato. I due metodi utilizzati sono quello analitico detto anche indiretto e quello sintetico detto anche comparativo. Metodo analitico o indiretto La stima indiretta del valore di mercato si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso spettante al proprietario. Alla determinazione del reddito netto annuo si perviene attraverso l analisi del canone di affitto prendendo in esame il bilancio di parte padronale che presenta come poste attive i ricavi annui derivanti dalla locazione e come poste negative gli oneri e spese a carico della proprietà stessa. 18

19 E importante evidenziare che il canone di locazione deve essere quello libero di mercato e non quello legale. Metodo sintetico o comparativo Il procedimento in esame si basa su una semplice considerazione : se sul mercato un certo bene viene contrattato a determinati prezzi è ipotizzabile che anche il bene preso in considerazione, avente caratteristiche intrinseche ed estrinseche più o meno simili, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo. Il valore che si deve determinare è infatti un prezzo futuro. La stima altro non è che una previsione di formazione di prezzo. I valori sono quindi prezzi attesi, mentre quelli che si sono formati per i contratti già eseguiti sono prezzi storici. Per quanto concerne il mercato immobiliare occorre tener ben presente che ogni cespite gode di un suo monopolio di posizione che lo rende unico nel suo genere nel senso che non esiste altro bene avente identiche caratteristiche. Si possono però reperire dei prezzi fatti sul mercato per immobili assimilabili per ubicazione parificabili per caratteristiche, consistenza, ecc. Ovviamente non si può presumere che un solo prezzo possa rappresentare validamente l andamento del mercato; occorre la presenza di una pluralità di prezzi tali da poter formare una scala di valori. Per la determinazione del prezzo di mercato può essere utile l utilizzo delle mercuriali, ossia dei valori modali pubblicati dall Agenzia del Territorio o più semplicemente dalle Società Immobiliari di grandi dimensioni. 19

20 Va però precisato che le medie riportate sulle mercuriali valgono solo se si considera l edificio nel suo complesso. Scendendo nel dettaglio delle singole unità immobiliari, queste differiscono di valore a secondo di parametri quali il livello di piano, l esposizione, la veduta, la distribuzione interna degli spazi, la presenza di eventuali pertinenze quali scantinati, box ecc. Di seguito saranno confrontati e successivamente mediati i risultati dei due metodi di cui sopra per il bene immobile oggetto della procedura. Metodo Indiretto PROCEDIMENTI DI STIMA La scrivente si è avvalsa dei dati pubblicati dall Agenzia del Territorio, aggiornati al secondo semestre 2007, relativi alla zona: Semicentrale/ARENACCIA - VASTO - CORSO GARIBALDI (PARTE BASSA) Codice di zona: C8 Microzona catastale n.: 22 nonché di quelli rinvenuti da alcune agenzie immobiliari operanti nella zona ove ricadono gli immobili. Nel caso specifico i valori di locazione forniti dall Agenzia del Territorio sono compresi tra ( 3,70/mq e 5,50/mq), mentre quelli delle agenzie immobiliari registrano un incremento in misura pari a circa il 10%. Pertanto, sulla base delle indagini condotte, su quanto emerso dal sopralluogo effettuato al bene ed in base alla dimensione dell appartamento, che è pari a circa mq 62,00 ed allo stato in cui esso versa, il CTU ritiene congruo un canone mensile di 400,00. Reddito annuo lordo presunto 400,00 x 12 = 4.800,00 Spese di parte padronale : - quote amm.ne, manutenzione e ass.ne 2% 96,00 20

21 - imposte e tasse 3% 144,00 - sfitti ed inesigibilità 2% 96,00 - spese riscossione e giudizi eventuali 1% 48,00 Reddito annuo netto 4.416,00 Capitalizzando il reddito annuo netto al tasso del 3,2% si ha : 4.416,00 x 100 = ,00 3,2 Metodo sintetico Per immobili di tale genere la scrivente si è avvalsa dell indagine del prezzo di mercato scaturente dal valore medio fornito dalle agenzie immobiliari della zona in cui ricade l immobile e dal bollettino emesso dall Agenzia del Territorio, aggiornato al secondo semestre Fonti: - Agenzia del Territorio: per assimilazione zona semi-centrale Comune di Napoli. Valore al mq compreso tra (1.480,00 e 2.220,00). - Agenzie immobiliari della zona 2.000,00. Sulla base delle indagini svolte in base allo stato dell immobile, la scrivente ritiene congruo attribuire allo stesso un valore di 1.800,00 al mq. Pertanto si ha: 1.800,00 x mq 62,00 = ,00 Effettuando la media aritmetica dei valori riscontrati con i metodi di cui sopra si ottiene il seguente valore presunto di mercato: , ,00 = ,

22 5) CONCLUSIONI. Al fine di una comprensione più agevole ed immediata del presente elaborato peritale si riporta, per il bene pignorato, scheda riassuntiva contenente i dati sulla consistenza, ubicazione, confini, dati catastali, provenienza, proprietà, vincoli e valore del cespite. Consistenza : 62 mq Ubicazione : via S.M. delle Grazie n. 44 sc. D p. 2 int. 5 Confini : appartamento n. 6, cassa scala, via NicolaCapasso Dati catastali : foglio 8 part. 68 sub 313 Provenienza : atto acquisto notaio G. Salvi reg. il 29/6/01 rep Proprietà : XXX e XXX Vincoli :ipoteca iscritta ai nn /2802 a favore di INTESABCI SPA; ipoteca legale iscritta ai nn /11998 a favore della Gest Line contro XXX per ½ sull immobile; ipoteca legale iscritta ai nn. 2150/697 a favore della Gest Line contro XXX per ½ sull immobile; trascrizione del pignoramento i data 1/8/2007. Valore cespite : ,00. La scrivente ritiene assolto il mandato conferitole e provvede a consegnare la presente relazione presso la Cancelleria della V Sezione Civile del Tribunale di Napoli. In fede. Il CTU ing. M.L. Martino 22