IL RUOLO DEL C.T.U NELLA PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Transcript

1 IL RUOLO DEL C.T.U NELLA PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Intervento Congiunto a cura di: Dott. Giovanni Mottura Dottore Commercialista e Custode Giudiziario Dott. Claudio Miglio Componente della Commissione Esecuzioni Mobiliari e Immobiliari presso l Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Roma Roma 19 Marzo

2 AGENDA INTRODUZIONE IL PROCESSO ESECUTIVO LE FIGURE DELL ESPERTO E DEL CUSTODE IL COMPENSO DELL ESPERTO LA COLLABORAZIONE TRA L ESPERTO E IL CUSTODE 2

3 IL PROCESSO ESECUTIVO 3

4 LE FASI DEL PROCESSO Il processo esecutivo a differenza di quello di cognizione si svolge in un unico grado e si articola in una serie di fasi funzionalmente collegate. I provvedimenti del Giudice dell Esecuzione sono dati con ORDINANZA salvo particolari disposizioni di legge che prevedono l emissione del DECRETO. Il Giudice dell Esecuzione pronuncia sentenza solo quando è investito degli incidenti cognitivi previsti dal c.p.c. Nella fase Preliminare si sviluppano tutte quelle attività di spedizione e notificazione del Titolo Esecutivo. Fase Preparatoria o preliminare Istruttoria Satisfattiva La fase satisfattiva è la fase conclusiva di tutto il processo che coincide con la distribuzione del ricavato in caso di vendita del bene. La fase istruttoria si concretizza con il compimento di una serie di attività volte all ottenimento dell obiettivo finale. 4

5 IL TITOLO ESECUTIVO Alla base dell azione esecutiva vi è il TITOLO ESECUTIVO. ATTO CHE LEGITTIMA L AZIONE ESECUTIVA E DUNQUE CONDIZIONE NECESSARIA E SUFFICIENTE DELL AZIONE ESECUTIVA Per dare avvio all esecuzione forzata ( ART. 474 c.p.c.) occorre che il credito. nel documento esecutivo sia certo, liquido ed esigibile. 5

6 IL PRECETTO Per avviare il Processo Esecutivo è necessaria la motivazione preventiva del precetto, ART. 480 C.P.C. IL PRECETTO CONSISTE NELL INTIMAZIONE DI ADEMPIERE L OBBLIGO RISULTANTE DAL TITOLO ESECUTIVO L adempimento deve avvenire: Entro un termine non minore di 10 giorni con l avvertimento che si procederà con l esecuzione forzata. Per alcuni studiosi del diritto il precetto è un atto prodromico del processo esecutivo in quanto: - Rivolto al debitore - Non coinvolge alcun organo giudiziario. 6

7 L ISTANZA DI VENDITA L ART. 567 c.p.c. prevede che decorsi 10 giorni dalla data del pignoramento il CREDITORE PIGNORANTE e ognuno dei CREDITORI INTERVENUTI possono richiedere la VENDITA del compendio pignorato. DEVE DEPOSITARE L ESTRATTO DAL CATASTO I CERTIFICATI DELLE TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI DELL IMMOBILE PIGNORATO RELATIVI AI 20 ANNI ANTECEDENTI LA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO Tale documentazione è sostituibile con un unico certificato notarile che attesti tali risultanze 7

8 LA VENDITA FORZATA SENZA INCANTO Vengono presentate delle offerte di acquisto segrete da parte degli interessati che vengono poi considerate idonee in base a quanto previsto dagli artt. 572 e seguenti c.p.c. CON INCANTO Si sostanzia in una gara ad offerte in aumento che si tiene pubblicamente davanti al giudice dell esecuzione o davanti al professionista delegato. La riforma del processo esecutivo recependo le prassi virtuose dei Tribunali più importanti ha delineato un procedimento unico nel quale la vendita senza incanto rappresenta un passaggio necessario poi si passa alla vendita CON INCANTO. 8

9 IL DECRETO DI TRASFERIMENTO 9

10 LA DISTRIBUZIONE Il GIUDICE dell ESECUZIONE al termine della fase di liquidazione del compendio pignorato provvede alla distribuzione della somma disponibile direttamente al CREDITORE PROCEDENTE e agli eventuali creditori intervenuti secondo la PAR CONDITIO CREDITORUM 10

11 LE FIGURE DELL ESPERTO E DEL CUSTODE 11

12 LA FIGURA DELL ESPERTO L Esperto è un Consulente del Giudice delle Esecuzioni che viene nominato ai sensi dell ex art. 569 C.P.C. L Esperto ha dei compiti ben precisi che consentono al Giudice delle Esecuzioni di poter redigere correttamente tutti gli atti relativi alla vendita forzata. 12

13 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (1) L Esperto deve PROCEDERE E PROVVEDERE Ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate A redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente tutti gli elementi 13

14 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (2) L Esperto deve ACQUISIRE A. Le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni); B. L atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); C. Il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; D. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato, è necessario acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale. 14

15 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (3) L Esperto deve ACCERTARE A. La correttezza descrittiva tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziandone le difformità; B. Se l immobile è libero o occupato; C. L esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo) 15

16 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (4) L Esperto deve RILEVARE L esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. 16

17 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (5) L Esperto deve DESCRIVERE A valle dell accesso, l immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). 17

18 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (6) L Esperto deve INDICARE A. L utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; B. La conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, l Esperto dovrà descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47; C. L esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità 18

19 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (7) L Esperto deve DIRE A. Se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo inoltre (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; B. Se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. L Esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n

20 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (8) L Esperto deve VERIFICARE Se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; 20

21 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (9) L Esperto deve DETERMINARE Il valore dell immobile con indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento 21

22 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (10) L Esperto deve RIFERIRE I risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; 22

23 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (11) L Esperto deve INVIARE Art. 173 bis disp. att. c.p.c. A mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al Custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per l emissione dell ordinanza di vendita ai sensi dell articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione al proprio elaborato. 23

24 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (11) L Esperto deve INVIARE Art. 173 bis disp. att. c.p.c. Articolo 173 Bis (1) Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto. [I]. L'esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: 1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. [II]. L'esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. [III]. L'esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'articolo 569 del codice, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi. [IV]. Le parti possono depositare all'udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l'esperto interviene all'udienza per rendere i chiarimenti. 24

25 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (12) L Esperto deve INTERVENIRE All udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico 25

26 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (13) L Esperto deve DEPOSITARE Almeno dieci giorni prima dell udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l emissione dell ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati 26

27 I COMPITI DELL ESPERTO ( EX ART. 569 C.P.C.) (14) L Esperto deve ALLEGARE E SEGNALARE Alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); Alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; segnalare tempestivamente al Custode (o se non nominato al giudice dell esecuzione) ogni ostacolo all accesso 27

28 LA FIGURA DEL CUSTODE Il Custode si occupa della conservazione materiale del bene affidatogli compresa la sua gestione per mantenerne l utilità economica ed acquisire i frutti. Pertanto al Custode spettano ex lege i poteri inerenti alla conservazione e all amministrazione ordinaria del bene, con l espressa eccezione della concessione del bene in locazione che è sempre soggetta all autorizzazione del giudice (art. 560 comma 2 c.p.c), risultando altrimenti inopponibile ai creditori e all acquirente 28

29 LA FIGURA DEL CUSTODE Con la L. 302/98 veniva data la possibilità al Giudice delle Esecuzioni di delegare ai Notai le operazioni di vendita dei beni immobili e mobili registrati. Con la successiva riforma introdotta dalla L. 80/2005 la delega è stata estesa anche agli avvocati e ai commercialisti iscritti negli elenchi di cui all art. 179 ter del c.p.c. 29

30 I COMPITI DEL CUSTODE Effettuare nel più breve tempo possibile il sopralluogo presso le unità immobiliari oggetto del pignoramento redigendo, ove il comportamento del debitore o del terzo che occupa l immobile lo rendano necessario, apposito verbale di immissione in possesso e segnalando immediatamente al Giudice dell esecuzione ogni difficoltà riscontrata al fine di consentire la tempestiva adozione dei provvedimenti di cui all art.560, 3 comma, c.p.c. (revoca dell autorizzazione a risiedere presso l immobile ed emissione del relativo ordine di liberazione) Provvedere a versare le somme incassate in virtù dell espletamento del presente incarico sull apposito c/c per le custodie, vincolato all ordine del giudice dell esecuzione, esistente presso l Agenzia n. 90 della Banca di Roma 30

31 I COMPITI DEL CUSTODE Prendere immediato contatto con l Esperto nominato per la stima del compendio immobiliare pignorato, al fine di coordinare le operazioni di sopralluogo e rilievo; Dare immediata comunicazione delle propria nomina agli occupanti (con o senza titolo) degli immobili pignorati intimando loro di versare a lui tutte le somme altrimenti dovute al debitore esecutato; Riscuotere i canoni di locazione e le indennità per occupazione non opponibile; Versare senza ritardo le somme percepite direttamente sul conto corrente Segnalare tempestivamente al giudice dell esecuzione l eventuale omesso pagamento dei canoni o delle indennità pattuite che si protragga da almeno 3 mensilità 31

32 I COMPITI DEL CUSTODE Dare immediata comunicazione della propria nomina all amministrazione condominiale, specificando espressamente che non saranno ritenute spese rimborsabili in prededuzione quelle relative alla gestione ordinaria del condominio e quelle straordinarie non espressamente approvate dal Tribunale e che non siano dirette alla conservazione dell integrità fisica e funzionale dello stabile; Partecipare alle assemblee condominiali eventualmente convocate Verificare, unitamente all Esperto designato per la stima dell immobile, la documentazione ipotecaria e catastale in atti e segnalare al creditore pignorante l le eventuali lacune o imprecisioni invitandolo a regolarizzare gli atti prima dell udienza fissata per l autorizzazione alla vendita; Predisporre, unitamente al perito nominato dal Tribunale, la descrizione del bene da allegare all ordinanza di vendita 32

33 I COMPITI DEL CUSTODE Adoperarsi, accompagnandoli di persona (o a mezzo di un suo delegato ad hoc), affinché tutti gli interessati all acquisto possano esaminare l immobile o gli immobili oggetto della procedura precisando, ove richiesto, gli eventuali oneri condominiali per i quali, in base a quanto disposto dall art.63, 2 comma, disp.att.c.c., il potenziale aggiudicatario potrebbe essere chiamato a rispondere solidamente con il debitore, segnalando eventuali comportamenti del debitore tali da rendere difficoltosa o più onerosa la visita del bene, o comunque ogni circostanza che renda opportuna la revoca della autorizzazione al debitore a permanere nella detenzione dell immobile e renda necessario l immediato sgombero dei locali Salvaguardare i diritti dei comproprietari nell ipotesi di custodia avente ad oggetto solo parte del bene in comunione. Il Custode, in particolare, si immetterà nel possesso limitatamente alla sola quota, provvederà alla riscossione della sola quota parte dei frutti civili di spettanza della procedura, organizzerà le visite compatibilmente con le esigenze dei comproprietari che occupano l immobile 33

34 I COMPITI DEL CUSTODE Inoltre dovrà PROVVEDERE Alla verifica dell avvenuto pagamento del saldo del prezzo d aggiudicazione e del tempestivo deposito da parte dell aggiudicatario dell eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario; Alla quantificazione degli oneri tributari connessi all aggiudicazione, alla tempestiva comunicazione all aggiudicatario dell importo necessario al loro adempimento ed alla ricezione dei relativi importi; A segnalare tempestivamente al giudice dell esecuzione l eventuale inadempimento dell aggiudicatario agli obblighi derivanti dall aggiudicazione 34

35 I COMPITI DEL CUSTODE Inoltre dovrà PROVVEDERE Alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento ed alla sua immediata trasmissione al Giudice dell esecuzione per la sottoscrizione; Alla esecuzione, delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, alla comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento, nonché all'espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586 c.p.c 35

36 I COMPITI DEL CUSTODE Inoltre dovrà PROVVEDERE Alla predisposizione del piano di riparto, il quale dovrà essere depositato al Giudice dell Esecuzione, unitamente a rendiconto finale della gestione per la sottoscrizione e la successiva approvazione 36

37 I COMPITI DEL CUSTODE In riferimento al Decreto di trasferimento del bene il Custode Delegato dal Giudice delle Esecuzioni ha importanti responsabilità VERIFICA DEL PAGAMENTO, DEL DEPOSITO E DELLA QUIETANZA RILASCIATA Verifica dell avvenuto pagamento del saldo del prezzo d aggiudicazione e del tempestivo deposito da parte dell aggiudicatario (sollecitandolo se necessario) dell eventuale quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in base alla disciplina sul credito fondiario QUANTIFICAZIONE ONERI TRIBUTARI Quantifica gli oneri tributari connessi all aggiudicazione, comunica tempestivamente all aggiudicatario dell importo necessario al loro adempimento ed alla ricezione dei relativi importi SEGNALAZIONE INADEMPIMENTI Segnala tempestivamente al giudice dell esecuzione l eventuale inadempimento dell aggiudicatario agli obblighi derivanti dall aggiudicazione 37

38 I COMPITI DEL CUSTODE PREDISPOSIZIONE BOZZA DECRETO Predispone la bozza del decreto di trasferimento e la trasmette immediatamente al Giudice dell esecuzione per la sottoscrizione Esegue tutte le formalità necessarie quali: FORMALITA AMMINISTRATIVE - la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale del /decreto di trasferimento; - la comunicazione dello stesso alle pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento; - gestisce le formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato dal Giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c.; - Restituisce le somme eccedenti ove all esito del pagamento degli oneri tributari connessi alle operazioni indicate dovesse risultare un saldo attivo dell acconto spese versato dall aggiudicatario 38

39 LA NOMINA DELL ESPERTO E DEL CUSTODE Entro 30 giorni dal deposito della documentazione il GIUDICE DELL ESECUZIONE convoca l ESPERTO per il giuramento ed il Custode delegato: FISSA L UDIENZA PER LA COMPARIZIONE DELLE PARTI E DEI CREDITORI NON INTERVENUTI. L ESPERTO NOMINATO, dopo il giuramento, redige la relazione e ne invia copia ai creditori procedenti, intervenuti e al debitore almeno 45 giorni prima dell UDIENZA DI COMPARIZIONE. 39

40 LA RELAZIONE DI STIMA DELL ESPERTO La RELAZIONE DI STIMA DELL ESPERTO non si esaurisce con la semplice stima del Compendio pignorato. DOCUMENTO INFORMATIVO DI GRANDE IMPORTANZA PER TUTTI GLI ATTORI DEL PROCESSO ESECUTIVO: IL GIUDICE DELL ESECUZIONE IL CUSTODE DELEGATO I POTENZIALI ACQUIRENTI 40

41 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 1 ) SCHEMA DI RELAZIONE DEL C.T.U. TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. G.E. dott. contro: promossa da: R E L A Z I O N E D I C O N S U L E N Z A T E C N I C A Il sottoscritto con studio in data ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai seguenti quesiti: 41

42 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 2 ) 1) descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi; 2) accerti la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali; 3) se l'immobile non risulta accatastato, proceda all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; 4) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 5) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria; 6) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento, ed allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7) stabilisca se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio; 8) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge; 9) determini il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato. 42

43 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 3 ) Il Giudice dell Esecuzione ha inoltre disposto che il C.T.U.: - provveda a redigere l elaborato sulla base di apposito schema (che è stato consegnato al C.T.U. ed è comunque, disponibile in Cancelleria); - depositi una copia scritta della relazione, destinata ad essere inserita nel fascicolo d ufficio, altra copia scritta della sola relazione da allegare all istanza di liquidazione del compenso, nonché copia della relazione e del modello dell ordinanza di vendita redatta con il programma WORD (o altro programma di scrittura compatibile); 43

44 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 4) - alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene ed almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della concessione o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia dell eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo occupante e gli eventuali ulteriori documenti ritenuti necessari; - segnali tempestivamente ai creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata, sollecitando il loro intervento al riguardo; - provveda a redigere una bozza del decreto di trasferimento del bene, sulla base del modello disponibile in Cancelleria. 44

45 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 5) SVOLGIMENTO DELL INCARICO 1 QUESITO (Descriva il C.T.U., previo esame della documentazione in atti e dello stato dei luoghi, l'immobile pignorato (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze ed accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta e la corrispondenza delle risultanze della documentazione con lo stato dei luoghi) L immobile, oggetto del pignoramento, é un (terreno o appartamento o terreno con sovrastante costruzione ecc.) che si trova in: Comune: Località: Via (con indicazione del numero civico): Piano: Interno: così composto: ( descrizione sommaria dell immobile, eventualmente piano per piano) ( nel caso di appartamenti o locali commerciali), il tutto per una superficie commerciale di mq. così calcolati: abitazione mq. pari a 1 = mq. ; balconi mq. pari a 1/3 = mq. ; box mq. pari ad 1/3 = mq. ; portici mq. pari ad 1/5 = mq. ; giardino mq. pari ad 1/10 = mq. ; millesimi di parti comuni: Descrizione specifica dell unità immobiliare con indicazione delle dimensioni di ciascun locale o ambiente, dello stato di conservazione di ogni singolo locale, della qualità di infissi, porte, pavimenti, delle caratteristiche esterne ed interne dell immobile nel quale si trovano i locali, del suo stato di conservazione, di qualsiasi altro elemento utile per la conoscenza del bene pignorato ( pregio e caratteristiche della zona in cui si trova il bene, anche in relazione alla presenza nei pressi di fermate di mezzi pubblici di trasporto e di altri servizi, pubblici e privati quali scuole, farmacie, supermercati, particolarità estetiche dell appartamento, eventuali vedute esterne, presenza nell immobile dell ascensore e del portiere, ecc.) L immobile confina con: 45

46 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 6) E censito al N.C.E.U. al foglio, particella, sub, cat., rendita catastale (certificazione catastale del ) ovvero Non risulta censito al N.C.E.U., ma per esso è stata presentata la seguente denuncia di accatastamento: All istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione: Estratto del catasto Certificato di destinazione urbanistica (di data non anteriore a tre mesi dal deposito dell istanza di vendita) Certificazione della Conservatoria dei registri immobiliari attestante: a) gli eventuali cambi di proprietà nel ventennio; b) iscrizioni; c) trascrizioni. 46

47 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 7) 2 QUESITO (Accerti il C.T.U. la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile ed, a parte, della trascrizione delle domande giudiziali) I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi. Ovvero Non è stata prodotta (indicare i documenti mancanti). Ovvero I dati riportati nell atto di pignoramento non corrispondono con lo stato dei luoghi poiché (descrivere le divergenze). Ovvero Lo stato dei luoghi non corrisponde alla documentazione prodotta in quanto (descrivere le divergenze). Elenco delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull immobile: tipo: ( ipoteca legale, volontaria, giudiziale) iscritta in data: su istanza di: al numero particolare: Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull immobile: iscritta in data: su istanza di: al numero particolare: Elenco delle eventuali trascrizioni di domande giudiziali: 47

48 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 8) 3 QUESITO (Se l'immobile non risulta accatastato, proceda il C.T.U. all'accatastamento, ovvero esegua le variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione) Dare atto dell eventuale accatastamento ovvero delle variazioni necessarie per l aggiornamento del catasto, e della eventuale correzione o redazione della planimetria 4 QUESITO (Indichi il C.T.U. l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale) Gli strumenti urbanistici del Comune di prevedono che 48

49 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 9) 5 QUESITO (Indichi il C.T.U. la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative ed, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descriva la tipologia degli abusi riscontrati, dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile, ai sensi degli art. 17 comma 5 o 40 comma 6 della legge n. 47/85 ed indichi il presumibile costo della sanatoria) Descrizione della storia dell immobile ( anno di costruzione, modifiche ecc.). La costruzione è stata realizzata in base a licenza/concessione edilizia n. del La costruzione è stata realizzata in conformità alla licenza/concessione edilizia. Ovvero La costruzione è stata realizzata in mancanza di concessione edilizia. La costruzione è stata realizzata in difformità dalla licenza/concessione edilizia in quanto (descrizione delle difformità riscontrate) Successivamente alla realizzazione della costruzione sono state realizzate le seguenti opere, in mancanza di autorizzazione/concessione (descrivere le opere). Per tali opere è stata presentata domanda di condono in data Ovvero La domanda di condono presentata in data non corrisponde alle opere realmente realizzate, in quanto Ovvero Per le opere realizzate non è stata presentata domanda di condono, ma le violazioni sono sanabili ad istanza dell aggiudicatario ed il presumibile costo della sanatoria è di lire Ovvero L illecito urbanistico-edilizio non è sanabile in quanto 49

50 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 10) 6 QUESITO (Dica il C.T.U. se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, in quest ultimo caso formando i singoli lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificando i nuovi confini e provvedendo alla redazione del frazionamento) L immobile può essere venduto esclusivamente in unico lotto poiché Ovvero L immobile è divisibile in n. lotti che qui di seguito vengono formati (dare atto dell eventuale frazionamento). 7 QUESITO (Indichi il C.T.U. se l'immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l eventuale data di registrazione del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o comunicando l esistenza di un giudizio in corso per il rilascio) Al momento dei sopralluogo l intera proprietà risultava nella piena disponibilità degli esecutati. Ovvero L immobile è condotto in locazione da in forza di contratto del registrato il con scadenza data di scadenza per l eventuale disdetta l eventuale data di rilascio (indicare l eventuale pendenza di un giudizio per il rilascio) 50

51 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 11) 8 QUESITO (Indichi il C.T.U. l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici o alberghieri, di vincoli di inalienabilità o indivisibilità, nonché l eventuale esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l assegnazione dell abitazione al coniuge) Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. Ovvero L immobile è gravato dai seguenti vincoli (paesistico, artistico, storico, alberghiero) convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione atti di asservimento urbanistico altri vincoli 9 QUESITO (Determini il C.T.U. il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato) L immobile è stato valutato con il metodo (o con i seguenti metodi) (illustrare i criteri di valutazione utilizzati) 51

52 I CONTENUTI DELLA RELAZIONE DI STIMA ( 12) VALORE DELL IMMOBILE Dalla media dei valori ottenuti con i metodi utilizzati si ricava il seguente valore venale dell immobile: FORMAZIONE DEL LOTTO (O DEI LOTTI) CON CONFINI E DATI CATASTALI: PRIMO (O UNICO) LOTTO PREZZO BASE: EURO SECONDO LOTTO PREZZO BASE: EURO (ALTRI EVENTUALI LOTTI) PREZZO BASE: EURO Roma Il Consulente Tecnico ALLEGATI: 1) visure catastali per attualità; 2) planimetrie catastali; 3) copia della licenza di costruzione ed atti di sanatoria (ove esistenti); 4) servizio fotografico (due fotografie esterne del bene ed almeno due interne); 5) contratto di locazione registrato (ove esistente); 6) bozza di ordinanza di vendita e di decreto di trasferimento; 7) altri documenti ritenuti necessari. 52

53 IL COMPENSO DELL ESPERTO 53

54 IL COMPENSO DELL ESPERTO La liquidazione del compenso deve essere effettuata in conformità alle norme che disciplinano la liquidazione delle spettanze degli ausiliari del magistrato del T.U. delle disposizioni legislative regolamentari in materia di spese di giustizia ( D.P.R. 115/2002 artt. 49 e ss. ) con particolare riferimento alla perizia e alla consulenza tecnica in materia di estimo. La normativa prevede due ipotesi di aumenti degli onorari: -Sino al doppio per le prestazioni complesse, difficili e importanti -Sino al 20% quando il decreto del magistrato motiva l urgenza dell adempimento È prevista la riduzione di un quarto se la prestazione non è completata nel termine stabilito. In caso di pluralità di immobili vi è contrasto tra gli orientamenti della Suprema Corte. La tesi prevalente preferita dai Giudici è quella che liquida il compenso considerato il valore complessivo dei beni pignorati. Nella liquidazione del compenso non può superarsi il limite massimo del compenso stabilito per la stima di un bene del valore di euro ,90. 54

55 TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione n. xxxxxxx G.E. dott. xxxxxxxxxxxxxx contro: xxxxxxxxxxxx promossa da: xxxxxxxxxxxxxx Il sottoscritto xxxxxxxxxxxxxx, nominato C.T.U. nella procedura sopra indicata, vista la Legge 8/7/80, n. 319 ed il D.M. 30/5/02, tenuto conto che l importo complessivo stimato ammonta a: Euro ,00 CHIEDE la liquidazione della seguente somma a titolo di competenze e spese (ivi compreso l anticipo di 800,00): Poiché la consulenza tecnica, oltre ad interessare la stima dell immobile, per cui si applica l onorario a percentuale previsto dall art. 13, ha comportato la ricerca di dati e lo studio di: - rispetto norme urbanistiche, - licenze o concessioni edilizie amministrative, - corrispondenza alle norme ed alle licenze amministrative rilasciate, - eventuali abusi edilizi, - documenti catastali ed ipotecari, - visure per vincoli particolari; - predisposizioni di ordinanze e cancellazioni, si chiede, l applicazione della percentuale massima e anche onorari a vacazione. Per onorari a vacazione (ex art. 4, Legge 319/80): n. 1 prima vacazione x 14,68 + n. 100 seconde vacazioni x 8,15 Totale 829,68 55

56 Per onorari a percentuale (ex art. 13 Decreto Ministeriale 30/5/02): importo stimato ,00 Primo scaglione: min.(1,0264%) 53,00 max.(2.0685%) 106,83 Secondo scaglione: min.(0,9316%) 48,11 max.(1,8790%) 97,04 Terzo scaglione: min.(0,8369%) 129,66 max.(1,6895%) 261,76 Quarto scaglione: min.(0,5684%) 146,78 max.(1,1211%) 356,76 Quinto scaglione : min.(0,3790%) 195,74 max.(0,7579%) 391,42 Sesto scaglione: min.(0,2842%) 440,35 max. (0,5684%) 890,66 Settimo scaglione min. (0,0474%) 122,40 max (0,0947%) 244,54 Totale min. 1136,02 max. 2339,01 Onorari a percentuale richiesti in totale di liquidazione 2.339,00 Per spese (ex art. 7, Legge 319/80): 1. locomozione (n. 4) in Tribunale per giuramento quesiti, formazione fascicolo, consegna relazione 62,00 2. locomozione (tre) per rilievi all'immobile in Roma per rilievi e foto e Uffici Tecnici per visure e richieste documenti 270,00 3. locomozione Uffici UTE in Roma Cinecittà per visure e richiesta documenti 400,00 4. carta legale, spese telefoniche, postali e segreteria, servizio fotografico 165,00 Totale spese 897,00 Totale generale Euro 4.065,68 oltre le maggiorazioni di Legge (20% IVA e 2% Cassa Nazionale di Previdenza Ingegneri ed Architetti) Roma xxxxxxxxxx Il C.T.U. 56

57 LA COLLABORAZIONE TRA L ESPERTO E IL CUSTODE 57

58 LA COLLABORAZIONE TRA L ESPERTO E IL CUSTODE Dopo la nomina l Esperto e il Custode dovranno collaborare al fine di raggiungere l obiettivo finale quindi, acquisiscono individualmente il fascicolo informatico a mezzo CD della procedura. A tal fine viene prodotta apposita istanza alla cancelleria che consente il rilascio del CD entro un mese. Nel frattempo, avendo il C.T.U. acquisito in sede di giuramento nel fascicolo dell esecuzione, tutti gli elementi necessari per predisporre l elaborato peritale, il Custode notifica a mezzo raccomandata A/R all occupante dell immobile pignorato la data di visita del compendio pignorato. È bene che l attività di visita del compendio stesso venga effettuata da entrambi contestualmente in quanto il Custode nella fattispecie è a tutti gli effetti un ufficiale giudiziario e quindi dotato di poteri particolari rispetto all Esperto. Qualora l occupante del compendio non mettesse in condizione ai due ausiliari di accedere allo stesso è necessario notiziare il giudice da parte del Custode con apposita istanza affinchè siano presi i provvedimenti necessari per accedere all immobile pignorato anche con l ausilio della forza pubblica. 58

59 LA COLLABORAZIONE TRA L ESPERTO E IL CUSTODE L accesso congiunto ha due obiettivi: -permettere al Custode di prendere possesso del compendio pignorato -permettere al C.T.U. di acquisire IMMAGINI, MISURAZIONI e NOTIZIE necessarie all espletamento del suo ufficio. Al fine di accelerare il processo esecutivo, nell ottica di una veloce trasformazione del bene pignorato in denaro da distribuire alla massa creditrice, è opportuno e necessario che il C.T.U. ed il Custode intervengano all udienza ex art. 569 c.p.c. come ausilio al Giudice dell esecuzione. In quel contesto il Custode predispone la bozza dell ordinanza di vendita da sottoporre al Giudice con l ausilio del modello già depositato dal CTU unitamente all elaborato peritale. Anche quando il Custode predispone la bozza di decreto di trasferimento da sottoporre al Giudice dell esecuzione il Custode prende come modello la bozza depositata dal CTU unitamente all elaborato peritale. 59

60 GRAZIE DELL ATTENZIONE 60