Efficienza e attrattività del mercato immobiliare. Strumenti per agevolare il ritorno degli investitori

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1 Efficienza e attrattività del mercato immobiliare. Strumenti per agevolare il ritorno degli investitori La riforma in tema di procedure esecutive Avv. Daniele Raynaud (Name Partner) Milano, 28 ottobre 2015

2 Riferimenti normativi L. 132 del 6 agosto 2015, Conversione in legge, con modificazioni, del decretolegge 27 giugno 2015, n. 83, recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell amministrazione giudiziaria, pubblicata in GU n. 192 del 20 agosto 2015 Riforma che valorizza il fattore tempo, gli strumenti informatici ed il valore di mercato dei beni immobili. 2

3 Beni indisponibili o donati (art bis c.c.) Il creditore, qualora il debitore costituisca un vincolo di indisponibilità o di alienazione a titolo gratuito (trust, fondo patrimoniale, patrimonio destinato, donazione, ecc.) successivo al sorgere del credito, può procedere con l esecuzione forzata senza dover ottenere una preventiva sentenza di inefficacia (revocatoria ordinaria), purché abbia sottoposto ad espropriazione forzata il bene, ovvero abbia trascritto l atto di pignoramento, entro un anno dalla sua disposizione o dalla costituzione del vincolo a titolo non oneroso. 3

4 Deposito documentazione (art. 567 c.p.c.) Il creditore deve depositare gli allegati all istanza di vendita (estratto catastale e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento) entro 60 giorni - e non più entro 120 giorni - dal deposito dell'istanza di vendita. 4

5 Portale delle vendite pubbliche (art. 490 c.p.c.) La pubblicità degli avvisi d asta su carta stampata non è più obbligatoria, ma potrà essere decisa dal giudice, anche su istanza del creditore procedente. Gli avvisi andranno obbligatoriamente pubblicati, al costo di 100 euro a lotto e ad esperimento d asta, su un portale unico gestito dal Ministero della Giustizia, denominato Portale delle vendite pubbliche, su cui confluirà anche la pubblicità degli avvisi delle vendite tramite procedure concorsuali e delle vendite di beni mobili. 5

6 Valore dell immobile (art. 568 c.p.c.) Il giudice determina il valore dell immobile da sottoporre ad esecuzione forzata avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall esperto. Per determinare il valore di mercato, l esperto calcola la superficie dell immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo. L esperto deve procedere quindi agli adeguamenti e alle correzioni di stima (compresa la riduzione di valore di mercato per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto). L esperto deve precisare gli adeguamenti e correzioni in maniera analitica, distinguendo: - gli oneri di regolarizzazione urbanistica; - lo stato di manutenzione e d uso; - lo stato di possesso; - i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo; - le eventuali spese condominiali insolute. 6

7 Compenso dell esperto (art. 161 disp. att. c.p.c.) Il compenso dell esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima. Questo semplice comma dovrebbe ulteriormente avvicinare il valore delle perizie al valore di mercato, sia perché da questo dipende il compenso dello stimatore, sia perché questi verrà liquidato integralmente solo a vendita avvenuta, cioè quando la domanda avrà incontrato l offerta. 7

8 Vendita senza incanto (art. 569 c.p.c.) Si abolisce di fatto la vendita con incanto, a favore di quella senza incanto, permettendo la prima solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene. I vantaggi della vendita senza incanto sono comunque molteplici: l aggiudicazione è da subito definitiva, senza dover attendere che nei dieci giorni successivi nessuno proponga offerte in aumento del quinto, le buste chiuse contengono offerte irrevocabili e non semplici domande di partecipazione come nella fase con incanto. Infine, anche nella vendita senza incanto è sempre possibile contare su eventuali rilanci migliorativi. 8

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