COMPENSO AL DELEGATO ED AL CUSTODE ALLA VENDITA

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1 COMPENSO AL DELEGATO ED AL CUSTODE ALLA VENDITA A cura di Caterina Cerenzia Convegno 27 gennaio 2012, Sala convegni C.so Europa, 11, Milano Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Milano Commissione Ausiliari del Giudice 1

2 COMPENSI DEL DELEGATO La legge 80 del 14 maggio 2005 che ha convertito il D.L. 14 marzo 2005, n. 35, ha operato modifiche alle disposizioni del codice di procedura civile, attribuendo ai dottori commercialisti, ragionieri ed avvocati la possibilità di provvedere, su delega del giudice, alle operazioni di vendita con e senza incanto sia per i beni mobili iscritti nei pubblici registri che dei beni immobili (slide 1). Gli art. 179 bis e 169 bis disp. Att. c.p.c. prevedono (slide 2), che il Ministero della giustizia, di concerto con il Ministero dell economia e delle Finanze, sentiti il consiglio nazionale del Notariato, il consiglio nazionale degli avvocati ed il consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili, (slide 3) emani un proprio decreto con il quale si determini la misura dei compensi, da aggiornare ogni triennio, sia per le operazioni di vendita dei beni immobili sia per quelli mobili. I compensi dovranno quindi essere determinati con una specifica tariffa indipendentemente dal titolo professionale del soggetto delegato alle operazioni di vendita dei beni mobili ed immobili. In mancanza di un decreto che emani una tariffa unica, per analogia, i Tribunali adottano come parametri di riferimento il D.M. 25 maggio 1999 n. 313 Regolamento recante norme per la determinazione dei compensi spettanti ai notai per le operazioni di vendita con incanto in attuazione della Legge 3 Agosto 1998, n. 302 (slide 4). Compensi Con riferimento alla delega delle operazioni di vendita per i beni immobili per alcune attività sono previsti onorari graduali per altre onorari fissi (slide 5). Gli onorari fissi sono previsti alla lettera b) ed e) dell art. 2, comma 1. Gli onorari graduali sono previsti alla lettera a) art. 2, comma 1. -Per la redazione di verbali (d incanto, di gara e di diserzione) e per l atto di assegnazione spetta un onorario fisso di 154,94 per ciascun esperimento di vendita o per ciascuna assegnazione(sl 7) Per la redazione dell avviso di vendita spetta al professionista un compenso da 51,65 a 258,23, dovuto una sola volta per ciascun lotto, indipendentemente dal numero di avvisi redatti. 2

3 Per ogni ulteriore fissazione delle aste successiva alla prima spetta un compenso di 110,00= euro Per ogni cancellazione delle formalità spetta al Delegato un compenso fisso di 222,00 per annotazione.(sl.8) Per la predisposizione del decreto di trasferimento spetta un compenso di 176,50= per la trascrizione e voltura dello stesso spetta un compenso di 251,00= (Sl. 9) Il Professionista ha diritto anche ad un Compenso per la Formazione del Piano di Riparto (slide 10). Sempre all art. 2 lettera G del DPR 313 compete al Professionista un compenso dal 25% al 50% dell onorario graduale previsto dalla tariffa notarile per gli atti pubblici. Il compenso viene determinato ai sensi dell art. 3 sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla vendita, ancorché suddivisa in più lotti. In realtà si applica di solito un compenso fisso di 176,50, quindi il massimo applicabile.. Sul valore di aggiudicazione al Delegato spetta un compenso a forfait di 1,25% sul valore di aggiudicazione.(sl-11) Spese Al Professionista ai sensi dell art. 4 D.M. 313/1999 spetta il rimborso per intero delle spese documentate per le operazioni di vendita a lui delegate. Spetta anche il rimborso forfettario delle altre spese generali collegate all attività e non documentabili, in ragione del 15% dei compensi maturati di cui all art. 2 (slide 12). Alcune spese non sono a carico della procedura ma dell aggiudicatario e sono le spese relativa all esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento. Le spese a carico dell aggiudicatario non vanno inserite nel piano di riparto. Tutte le altre spese sono a carico del creditore procedente e dei creditori intervenuti.(sl.13) In caso di estinzione anticipata della procedura spettano al professionista,oltre al rimborso delle spese, gli onorari per gli atti e gli adempimenti fino a quel momento compiuti (slide 14). 3

4 Il Credito del professionista è un credito privilegiato ai sensi dell art C.C.. Il giudice liquida il compenso con decreto e non lo sottopone al previo assenso dei Creditori in sede di approvazione del Progetto di distribuzione.(sl 15) I Creditori possono comunque- sempre contestare la Liquidazione. Il Professionista Delegato alle operazioni di vendita, è tenuto all effettuazione e al versamento della ritenuta sui propri compensi se il debitore esecutato è un sostituto d imposta ed i beni oggetto di espropriazione rientrano nell attività. La ritenuta da effettuarsi ai sensi dell art. 25 del DPR 29 settembre 1973 n. 600 è del 20% qualificandosi il Reddito del professionista Reddito di lavoro autonomo. La ritenuta d acconto è da pagare all atto dell incasso a nome del debitore esecutato (slide 16). Nel caso in cui la parcella sia soggetta a ritenuta d acconto copia della Parcella deve essere inserita nel fascicolo della procedura mentre l originale deve essere consegnata al debitore esecutato per gli adempimenti relativi alle dichiarazioni fiscali. Alcuni Giudici del Tribunale di Milano vogliono che il Delegato presenti la propria parcella con il progetto di distribuzione. Solitamente si presenta la parcella e dopo la liquidazione si procede alla predisposizione del progetto di distribuzione. Il provvedimento di liquidazione del Compenso costituisce titolo esecutivo (art. 179 bis comma. 2 disp. att. c.p.c.) (slide 17). In estrema sintesi (slide 18): Onorari fissi e graduali art. 2 Rimborso spese documentate (art. 4) Rimborso del 15% degli onorari di cui all art. 2 Compenso piano di riparto 25 al 50% 4

5 COMPENSI DEL CUSTODE (slide 38) Il decreto Legge 15 Maggio 1999 n. 80, regola le tariffe del custode giudiziario, che sono uscite a distanza di tre anni dall entrata in vigore del processo esecutivo, introdotto con la legge 52 del 24 febbraio 2006 (slide 39). Con questo Regolamento la figura del Custode è stata sensibilmente riformata; questo proprio per venire incontro alle esigenze del mercato e portare quanto più possibile il mercato delle vendite giudiziarie vicino al mercato immobiliare extragiudiziario. Il custode è investito di compiti e responsabilità elencati e la tariffa comprende gli onorari per i compiti previsti al 2 comma dell art. 2. Questo decreto stabilisce per la prima volta non solo i compensi ma i compiti del custode (slide 40). Il compenso di cui al comma 1 e' dovuto unitariamente per lo svolgimento delle seguenti attività (slide 41 44): a) accessi presso l'ufficio giudiziario per il conferimento dell'incarico e la consultazione del fascicolo, nonché presso altri pubblici uffici; b) accessi all'immobile pignorato, anche in caso di apertura forzata delle porte; c) verifica dello stato di conservazione del bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti rispetto a quanto risultante dalla relazione dell'esperto; d) verifica dello stato di occupazione del bene e dell'eventuale sussistenza di titoli opponibili da parte di terzi; e) quantificazione delle spese condominiali relative all'ultimo biennio, nonché di quelle future già deliberate; f) sostituzione di serrature, installazione o sostituzione di dispositivi di sicurezza; g) informazioni relative all'immobile pignorato e alla procedura di vendita, rese agli interessati mediante l'utenza telefonica 5

6 indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo 570 del codice di' procedura civile; h) invio agli interessati, anche tramite posta elettronica o fax, di copie o estratti della perizia di stima; i) accompagnamento degli interessati presso l'immobile posto in vendita; l) cura degli adempimenti pubblicitari previsti nell'ordinanza di vendita; m) chiarimenti resi al giudice o suo delegato, alle parti ed agli offerenti nel corso delle operazioni di vendita; n) attività di liberazione dell'immobile ai sensi dell'articolo 560, terzo comma, del codice di procedura civile; o) redazione e deposito del rendiconto di cui all'articolo 560, primo comma, del codice di procedura civile. Per le suddette attività spetta al custode se diverso dal debitore- un compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione per ciascun lotto immobiliare, come da tabella (slide 45-49): fino a euro ,00: 3%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 1%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,8%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,7%; da euro ,01 e fino a euro ,00: 0,5%; da euro ,01 e oltre: 0,3%. In ogni caso il compenso non può mai essere inferiore ad 250,00. In caso di cessazione, art. 2 comma 3: In caso di cessazione dell'incarico, di inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita, il compenso del custode, calcolato, con le percentuali di cui al comma 1, 6

7 sul valore indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se non ancora pronunciata, su quello stimato, e' ridotto in proporzione all'attività effettivamente svolta (slide 47). Art. 3, compensi per le attività straordinarie di custodia dei beni immobili (slide 50 53): 1. Per le attività di riscossione dei canoni di locazione ovvero di altre somme dovute per l'occupazione dell'immobile, nonché di rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di godimento del bene, spetta al custode un compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni, nella misura di seguito indicata, sull'ammontare delle somme incassate: fino a euro 5.000,00: 4%; oltre euro 5.000,00: 3%; 2. Per le attività di seguito indicate, spetta al custode una maggiorazione complessiva del compenso calcolato ai sensi dell art. 2, comma 1, variabile tra il 5% e il 20%: a) Azione per la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità e promozione di ogni altra azione, anche esecutiva, occorrente per conseguire disponibilità del bene; b) Partecipazione alle assemblee condominiali; c) Interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria; d) Regolarizzazione catastale, urbanistica ed edilizia degli immobili; e) Direzione e controllo delle attività di asporto e trasferimento presso un depositario delle cose mobili appartenenti al debitore o a terzi rinvenute nell immobile pignorato; 7

8 Passiamo adesso ad illustrare un programma di calcolo dei compensi e per il Delegato e per il Custode, programma elaborato dalla Commissione Ausiliari del Giudice- sottocommissione Esecuzioni Immobiliari. Questo programma in formato excel è costituito da tre fogli: * il primo foglio è dedicato alla determinazione dei compensi per la delega delle operazioni di vendita, sia di tipo fisso che percentuale,sulla base di quanto esaminato nei paragrafi precedenti. * nel secondo foglio viene determinato il compenso per l attività di Custode compenso a percentuale calcolato per scaglioni sul valore di aggiudicazione per ciascun lotto immobiliare. E prevista inoltre la possibilità di determinare l ulteriore eventuale compenso percentuale in caso di attività straordinarie, quali riscossioni canoni di locazione, disdetta, stipulazione di nuovi contratti. * il terzo foglio di carattere riepilogativo, contiene altresì l elenco delle informazioni utili al completamento della parcella, quali le spese e le anticipazioni sostenute nonché l importo dei fondi spese percepiti per la determinazione della parcella a saldo. 8

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