ESECUTATO RIUNITO CON PROCEDIMENTO ESECUTIVO

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1 TRIBUNALE DI TORINO - SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.O.T. DOTTORESSA FRANCESCA ALONZO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO 2666/2011 PROMOSSO DA UNICRETIT S.p.A. CONTRO RIUNITO CON PROCEDIMENTO ESECUTIVO 2584/2011 La sottoscritta Maddalena CASTELLINO riceveva dal G.O.T. dottoressa Francesca Alonzo, nell udienza del , l incarico di redigere una perizia sull immobile di proprietà sito in TORINO, via Giulio n.c. 27. RELAZIONE PERITALE Allegati di riferimento. - Allegato 1 - Documentazione fotografica. - Allegato 2 - Planimetria e visura catastale. - Allegato 3 - Permessi edilizi e disegni allegati. - Allegato 4 - Regolamento di condominio. - Allegato 5 - Contratto di affitto. - Allegato 6 - Formalità. (in CD) - Allegato 7 - Borsini immobiliari RISPOSTE AI QUESITI 1) Identifichi gli immobili pignorati.. 1

2 Oggetto del pignoramento è un negozio al piano terreno di fabbricato di vecchia costruzione situato in Torino, via Giulio n.c. 27. Il negozio è composto di 2 vani comunicanti, ciascuno con accesso da via Giulio, un retro (comunicante con il vano scala) dal quale si accede ad un servizio. Nella planimetria catastale e in quella reperita in Comune compare un muro ad L di h = 1 mt, che non è stato realizzato. Il locale ha superficie, al netto dei muri esterni e perimetrali e del 50% dei muri in comune con altre proprietà, di 48 mq e coerenze. elencate da Nord in senso orario, via Giulio, altro negozio, vano scala, altra unità immobiliare a più lati. Esso è censito al N.C.E.U. al Foglio 1218, n. 106, sub. 31 (già F. 205, n. 15, sub. 31 e già F. 205, n. 15, subb. 3 e 4), via Carlo Ignazio Giulio 27/E, Z.C. 1, cat. C1, classe 3, mq 32, R.C. 502,41. Si nota che i locali comunicano attualmente, lungo il lato Est, con un negozio adiacente, locato dallo stesso conduttore che affitta l unità in esame. 2) Indichi i proprietari degli immobili.. Alla data di trascrizione del pignoramento L immobile era per il 100 / 100 di proprietà di. A questi era pervenuto con atto rogito notaio Giuseppe VOLPE il rep /13895 da A costoro i locali erano pervenuti con atto rogito notaio Candido CALCAGNILE in data rep /14559 da A il negozio (allora costituito da 2 unità immobiliari) era pervenuto per eredità da, deceduto il , in seguito a testamento depositato con atto rogito notaio Alberto PREGNO in data (che riportava verbale di deposito e pubblicazione di testamento olografo in data rep. 5667/3201). Non risulta trascritta la successione del sopracitato signor 2

3 A l immobile era pervenuto con atto rogito notaio Giovanna STRATTA il registrato a Torino il al n ) Indichi l esistenza di formalità.. Sull immobile gravano le seguenti formalità. - Ipoteca volontaria 8866/1744 dell derivante da atto di mutuo rogito notaio Giuseppe VOLPE il rep /13896, per ,00 BANCA POPOLARE DI BERGAMO - CREDITO VARESINO S.C.R.L. L immobile era ancora identificato come Foglio 205, n. 15, sub. 31. In data l ipoteca è stata cancellata. - Ipoteca volontaria 10475/1636 del derivante da atto di mutuo rogito notaio Paolo ANTONIOTTI l rep /15940 per ,00 UNICREDIT BANCA S.p.A. - Ipoteca giudiziale 32855/6299 dell derivante da decreto ingiuntivo rogito dal Tribunale di Torino il rep per ,00 BANCA DEL PIEMONTE S.p.A. L ipoteca grava anche su altri immobili. 3

4 - Ipoteca giudiziale 35113/6647 del derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino il rep per ,00 UNICREDIT BANCA S.p.A. L ipoteca grava anche su altri immobili. - Ipoteca giudiziale 37753/7148 del derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino il rep. 9323/2010 per 54712,73 BANCA CASSA DI RISPARMIO DI SAVIGLIANO L ipoteca grava anche su altri immobili e quello in oggetto è indicato ancora con F. 205, n. 15, sub Ipoteca giudiziale 6200/985 del derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torino il rep per ,00 CASSA DI RISPARMIO di ASTI S.p.A. L ipoteca grava anche su altri immobili. - Pignoramento 2254/1731 del derivante da atto esecutivo rogito dal Tribunale di Torino il rep /2011 per ,79 oltre spese di notifica UNICREDIT S.p.A. 4

5 - Pignoramento 3296/2542 del derivante da atto esecutivo rogito dal Tribunale di Torino il rep /2011 BANCA DEL PIEMONTE S.p.A. Il Pignoramento colpisce anche altri immobili o----- Il regolamento di condominio (allegato) non riporta alcun vincolo che possa influire sul valore dell immobile. 4) Accerti lo stato di occupazione.. L immobile è locato al signor con contratto stipulato il per la durata di 6 anni + 6 a partire da quella data, al canone annuo di 5.640,00 (+ 300,00 di spese) da aggiornarsi nella misura del 75% delle variazioni I.S.T.A.T.- 5) Descriva tali beni.. Il negozio, come già detto, ha due accessi dalla via Giulio ed è attualmente collegato al locale ad Est che fa angolo con corso Valdocco ed è adibito a bar. I vani in oggetto sono utilizzati come sala bar - ristorante, essi hanno finiture di tipo medio, ma robuste: i pavimenti sono in monocottura, i serramenti esterni in alluminio anodizzato con serrande tipo Pastore e non c è attualmente impianto di riscaldamento. La casa è stata ricostruita nel 1956 e le murature sono molto spesse, ancora in parte portanti. Nel complesso il negozio ha dimensioni contenute, ma buona distribuzione perché la superficie è quasi tutta utilizzabile per la vendita: esso è costituito da due vani, ciascuno con porta - vetrina verso via Giulio, un piccolo retro che comunica con il vano scala ed un servizio. Dato lo spessore delle 5

6 murature e le dimensioni contenute i locali possono essere facilmente riscaldati con un impianto autonomo. 6) Verifichi la regolarità edilizia.. Il negozio fa parte di uno stabile a 5 e 6 piani fuori terra, che ha l accesso principale da corso Valdocco 17 ed un ingresso da via Giulio 27. Riguardo ad esso è stato reperito all archivio edilizio Permesso n. 560 dell 8 maggio 1957 per Ricostruzione stabile. Per i locali in oggetto è stata presentata una relazione per opere interne ai sensi art. 26 L. 27/85, in data I disegni allegati alla relazione rappresentano lo stato di fatto accertato, tranne che per l assenza del muro a L di h 1 mt, indicato sul lato Sud - Est del disegno, ma si reputa che tale difformità non influisca sulla regolarità edilizia: questa si considera pertanto rispettata. 7) Determini il valore di mercato.. Il negozio è ubicato in via Giulio, nel tratto fra corso Principe Eugenio e corso Valdocco, in zona con un certo movimento commerciale portato dalla presenza del mercato rionale che si tiene tutti i giorni in corso Palestro, fra via Cernaia e via Garibaldi e dalla vicinanza con via Garibaldi e piazza Statuto, anche se, rispetto a queste ultime, i locali commerciali sono meno frequentati. L immobile, come già detto, è abbastanza ben strutturato, ha 2 luci sulla via ed una buona percentuale di superficie utilizzabile per la vendita. Le finiture sono mediocri, ma robuste e non c è impianto di riscaldamento. In relazione alle caratteristiche sopra descritte ed alle richieste del mercato che hanno risentito di una certa flessione anche per i locali commerciali, l immobile, se fosse libero, si stimerebbe 2.300,00/mq. COMPUTO mq 48 x 2.300,00/mq = ,00 6

7 ed il prezzo base per la vendita risulterebbe ,00-15% = ,00 Poiché tuttavia il negozio è locato dal per 6 anni + 6 e non risulta sia stata data alcuna disdetta, questo si considera occupato fino al 2018 e pertanto fino a quella data ne viene meno la disponibilità: si ritiene congruo un abbattimento rispetto al valore a libero dell ordine del 20%. (Il Consulente Immobiliare, per immobili ad uso diverso dall abitazione, riporta un abbattimento fino allo 0,74 - cioè il 26% - del valore a libero, aumentato dello 0,01 per ogni anno trascorso dalla stipula di un contratto a canone libero, fino a un massimo di 0,86 - cioè il 14% - alla scadenza disdettata). Il negozio, nell attuale stato di locazione si stima pertanto ,00-20% = = ,00 ed il prezzo base per la vendita risulta ,00-15% = ,00 arrotondati a ,00 Tanto in osservanza dell incarico ricevuto. Si allega CD con fotografie, perizia e allegati. Torino,