PROSSIMA UDIENZA: 05 FEBBRAIO 2013

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Diana Bernasconi
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1 TRIBUNALE DI BELLUNO ESECUZIONE IMMOBILIARE 185/11 Promossa da: ZAFA S.P.A. Giudice Relatore: DOTT. FEDERICO MONTALTO C.T.U.: PER. IND. ED. LIBORIO CEDRONELLA PROSSIMA UDIENZA: 05 FEBBRAIO 2013 PREMESSA Con riferimento al procedimento esecutivo in oggetto, il sottoscritto per. ind. ed. Liborio Cedronella con studio in Belluno Via P. Gonzaga n 9 incaricato quale CTU, a seguito del conferimento dell incarico all udienza del 10/07/2012, ha prestato il giuramento di rito e acquisito i fascicoli di parte. Il quesito posto al CTU viene di seguito allegato in copia prima della relazione del CTU. Il sottoscritto ha contattato l esecutato a mezzo raccomandata A.R. concordando la data per il sopralluogo, ha inoltre eseguito le visure catastali, ha acquisito i documenti presso il Comune di Tambre visionando le pratiche edilizie in capo all esecutato. RELAZIONE 1

2 IDENTIFICAZIONE IMMOBILI I beni immobili oggetto del presente procedimento esecutivo, rilevati sia dagli atti sia dagli accertamenti eseguiti presso Agenzia del Territorio (Catasto e Conservatoria) sono situati nei comuni di TAMBRE, nello specifico, trattasi di un immobile adibito ad ufficio e di un area urbana pertinenziale. Il sottoscritto, espone di seguito la relazione di stima e le risultanze degli accertamenti effettuali. COMUNE DI TAMBREE CATASTO FABBRICATI Fg.15 mapp. 339 sub.34 e 23 FG.15 mapp. 339 sub. 34 A/10 cl. Unica consistenza vani 4,5 rendita c ,33 Immobile adibito ad ufficio privato di recent e ristrutturazione situato in edificio risalente circa agli anni settanta. L immobile si presenta in buono stato conservativo come accertato in sede di sopralluogo IN DATA 10/09/2012. Presenta pavimenti in ardesia su tutta la superficie e tinteggiature a civile di colore bianco con alcuni inserti anche importati di tinteggiatura spatolata tipo veneziano di colore azzurro. L impianto elettrico è a norma come dichiarato in sede di fine lavori come anche per l impianto di riscaldamento a metano di tipo autonomo. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato di colore testa di moro e dotati di vetrocamera. L immobile è situato nella principale via Fullin nel centro dell abitato di Tambre fronte strada con antistante parcheggio condominiale. CONSIDERAZIONI: I lavori di ristrutturazione e cambio d uso eseguiti nel 2007 sono stati specificamente progettati per le esigenze del titolare quindi l attuale destinazione ad ufficio non può essere modificata se non attraverso ulteriori opere sostanziali della distribuzione interna L uso a negozio, quindi, non risulta indicato a causa dell esistenza delle tramezzature e relativi impianti che dovrebbero essere sostanzialmente modificati. L immobile, nello stato di fatto attuale, può essere eventualmente utilizzato anche come ambulatorio medico o similare. PROPRIETA : L attuale intestazione catastale è la seguente: CONFINI: NORD EST SUD OVEST CON SUB 21 CORTE COMUNE CON SUB 24 BENE COMUNE NON CENSIBILE A TRIO E VANO SCALA CON SUB. 54 NEGOZIO (INTESTATO ALLA SOCIETÀ GINI SRL) CON SUB. 23 AREA URBANA DI MQ 37 DI PROPRIETÀ DELL ESECUTATO. VALUTAZIONE Come è noto, l attuale mercato immobiliare risulta fermo ormai da molto tempo e soprattutto in merito ad immobili a destinazione ufficio o negozio c è da dire che la richiesta è diminuita in modo 2

3 sostanziale in questo ultimo periodo a partire dal Le attività commerciali nella zona di Tambre si sono notevolmente ridotte in parte per le cessate attività legate all anzianità del gestore o del titolare, in parte per la mancanza di un ricambio generazionale nelle attività commerciali avviate, in parte legate alla profonda crisi economica che sta affliggendo tutto il Paese ed in particolar modo proprio per le attività commerciali e terziarie. In questo ultimo anno infatti, da informazioni acquisite presso operatori del settore, non si sono registrate richieste di immobili a destinazione commerciale o direzionale. Attualmente l immobile risulta libero, sfitto e disponibile. L attuale valore nominale, in condizioni ottimali di mercato, potrebbe essere definito in circa /mq 1.600,00, ma considerata la situazione attuale in cui versa il mercato immobiliare, la mancanza di richieste di immobili similari, si ritiene che il valore proponibile in questo momento possa essere di circa 1.200,00 /mq. Valutazione : mq x /mq 1.200,00= ,00 arrotondati a ,00 FG.15 mapp. 339 sub. 23 AREA URBANA DI MQ 37 Piccolo appezzamento di terreno asfaltato adiacente l immobile predetto. Area urbana pianeggiante confinante anche con il sub.54, negozio di proprietà della società GINI Srl con sede in Casalecchio di Reno (BO). L area da come si evince dalla documentazione fotografica dà accesso al sub.54 attraverso il portone sezionale sul lato sud del sub.23. Inoltre risulta occupato da cataste di legna. Da quanto appurato presso la conservatoria e da quanto si evince dalle certificazioni ipotecarie allegate ai fascicoli, si rileva che l area è gravata da servitù di posa della condotta del gas che arriva dalla strada pubblica e per l alloggiamento dei relativi contatori abbinati alle varie utenze, contatori che sono stati posati a ridosso del muro a ovest del sub. 34 di proprietà dell esecutato. Pertanto esiste anche la servitù di passaggio estesa a tutti i condomini per le opportune ispezioni e manutenzioni. Il sub. 23 ed il sub.34 possiedono una servitù a loro favore gravante su parte del sub. 21 (Bene comune non censibile. corte) per l accesso all area urbana. NOTA: non si evince alcuna servitù a favore del sub. 54 che in realtà possiede un accesso (probabilmente l unico) proprio dal sub. 23 Per questo motivo l immobile (sub.23) può essere alienato anche separatamente dal sub.34 e preferibilmente al proprietario del sub. 54 che vi confina e da cui accede al proprio immobile. Infatti il sub. 54 è classificato come negozio e come unico accesso ha il portone a confine con il sub, 23. PROPRIETA L attuale intestazione catastale è la seguente: CONFINI: NORD CON SUB 21 CORTE COMUNE EST CON SUB.34 (PROIPRIETÀ ESECUTATO) SUD CON SUB. 54 NEGOZIO (INTESTATO ALLA SOCIETÀ GINI SRL) OVEST CON MAPP

4 VALUTAZIONE L area urbana viene considerata come corte che può essere abbinata al sub. 54 (negozio) come area di accesso e sosta per il carico e scarico: Valutazione : mq 37,00 x /mq 27,00= 999,00 arrotondati a ,00 REGOLARITA URBANISTICA E CATASTALE L immobile è stato oggetto di cambio di destinazione d uso da negozio a ufficio privato con Denuncia Inizio Attività presentata in data 13/06/2007 con protocollo n. 2816; all epoca della presentazione la ditta proprietaria era la Società Gini Srl e la ditta esecutrice era appunto Chinol Christian. I lavori sono stati ultimati in data 25/07/2007 di cui alla comunicazione protocollata in data 03/08/2007 n cat. 10 contenente anche le attestazioni di conformità delle opere eseguite. Con la DIA di cui si tratta sono stati eseguiti lavori relativi alla distribuzione interna con esecuzione di tramezze con a modifica degli impianti tecnologici e con le finiture nuove. Da sopralluogo effettuato, l immobile risulta rispondente alla rappresentazione della planimetria catastale come anche degli elaborati di progetto Unica differenza è rappresentata dalla presenza di una porta, in realtà murata erroneamente rappresentata sulla planimetria catastale. Tale porta era un collegamento con l attuale sub. 54 di cui precedentemente l immobile in oggetto faceva parte e denominato sub. 16. Successivamente il sub. 16 fu frazionato per la costituzione dei sub. 34, e 54 che attualmente sono rispettivamente di proprietà di Chinol Christian e della società Gini Srl. Il sub. 34 è stato venduto dalla Società Gini srl a Chinol Christian. La discrepanza rilevata non inficia l eventuale vendita e non comporta modifiche al classamento pertanto si ritiene di non dover procedere con ulteriori aggiornamenti catastali. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Da controlli effettuati presso la conservatoria dei Registri Immobiliari alla data del 03/10/2012, l immobile oggetto di esecuzione immobiliare è colpito dalle seguenti iscrizioni: 54/336 del IPOTECA LEGALE in Comune di Tambre IC Iscrizione ipotecaria per intervenuta decorrenza del termine ex art. 50 DPR 602/73 art.77 FAVORE: CAPITALE: ,91 SOMMA ISCRITTA: ,82 EQUITALIA NOMOS SPA CON SEDE IN TORINO 10761/14171 del PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Comune di Tambre TC Pignoramento Immobiliare del 24/011/2001 dell Uffi. Giudiziario del Tribunale di Belluno rep. N. 664 FAVORE: ZAFA SPA CON SEDE A REMANZACCO (UD) VIA SALT 11 Fg. 15 mapp. 339 sub. 23 4

5 474/4704 del IPOTECA GIUDIZIALE DECRETO INGIUNTIVO comune di Tambre IC Decreto ingiuntivo del Tribunale di Belluno del 03/04/2012 rep. 171 FAVORE: UNICREDIT SPA CON SEDE A ROMA (avv. Paolo Perera) CAPITALE: ,95 (con interessi ,00) Fg. 15 mapp. 339 sub. 23 Un tanto esposto ad evasione dell incarico ricevuto, salvo errori e/o omissioni involontarie, rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento in merito. Belluno, 18/12/2012 IL CTU Per. Ind. Ed. Liborio Cedronella 5

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