PROPOSTA DI VALUTAZIONE

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1 ISTITUTO NAZIONALE PER L'ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO DIREZIONE REGIONALE MOLISE Consulenza Tecnica Regionale per l'edilizia UNITA IMMOBILIARI SITE IN CAMPOBASSO Via Umberto I Destinazione commerciale PROPOSTA DI VALUTAZIONE

2 RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA UNITA IMMOBILIARE di proprietà INAIL in Campobasso Via Umberto I n.12 e 16 Determinazione del valore di mercato SCHEDA RIASSUNTIVA Scopo della proposta di valutazione: Determinazione del valore di mercato Data della valutazione Luglio 2015 Indirizzo: Via Umberto I n 12 e n 16 Descrizione: n.2 Unità immobiliari commerciali (piano terra e seminterrato) di un edificio inserito in complesso immobiliare costruito negli anni 50 con Sede Provinciale INAIL. Data di costruzione: Costruzione anni 50 Proprietà: INAIL Attuale uso: Negozi (sfitti) Identificativi catastali via Umberto 16 Campobasso Fg. 120 partic. 512 sub 3 cat C/1 UNITA SIMEA MX_00295_01_007

3 Pag. 3/15 Sommario 1 - PREMESSA IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE E DEL CONTESTO URBANO NOTIZIE STORICHE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE, STATO DI CONSISTENZA DEL FABBRICATO UTILIZZAZIONE, CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE, STATO MANUTENTIVO E FINITURE DELLE UNITA IMMOBILIARI DA STIMARE IDENTIFICATIVI CATASTALI VINCOLI MONUMENTALI BARRIERE ARCHITETTONICHE: IMPIANTI A SERVIZIO DELL UNITA IMMOBILIARE ABITABILITÀ UTENZE PROPRIETA E PROVENIENZA LEGITTIMITA URBANISTICA CLASSE ENERGETICA DATI METRICI DI CONSISTENZA ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE - QUADRO MACROECONOMICO... Errore. Il segnalibro non è definito ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE - QUADRO MICROECONOMICO FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA... Errore. Il segnalibro non è definito CONCLUSIONI...22

4 Pag. 4/ PREMESSA Con lettera datata 27 maggio 2015, il Direttore Regionale Molise affidava al sottoscritto l incarico di valutazione delle unità immobiliari SIMEA MX_00295_01_008, MX_00295_01_009 e MX_00295_01_007 site in Campobasso e di proprietà dell Istituto. Obiettivo della relazione di stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari da porre in vendita singolarmente mediante asta. Al fine di espletare l'incarico affidato, il sottoscritto Ing. Pasquale Finelli della Consulenza Tecnica Regionale per l Edilizia della Direzione Regionale Molise, ha effettuato i necessari accertamenti ed i riscontri diretti tendenti ad acquisire tutti gli elementi conoscitivi ed informativi utili per verificare la consistenza, la posizione e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche da porre eventualmente a confronto con quelle di analoghi beni ubicati nella stessa zona ovvero in zone limitrofe. Sono state, inoltre, svolte le opportune indagini di natura tecnica ed economica mediante analisi degli annunci immobiliari riportati sul web, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione della proposta del valore di mercato da attribuire alle unità immobiliari in oggetto. La presente relazione estimativa è stata pertanto redatta per assolvere, in sintesi, a tre distintive finalità: 1. identificare in ogni dettaglio le unità immobiliari oggetto della valutazione; 2. verificare la sussistenza dei requisiti per l uso giuridicamente compatibile dell immobile secondo le vigenti normative; 3. determinare la proposta del valore di mercato da sottoporre alla competente Commissione di Congruità, istituto deputato alla determinazione del più probabile valore di mercato.

5 Pag. 5/ IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI E DEL CONTESTO URBANO Le unità commerciali oggetto della presente proposta di valutazione sono inseriti in un complesso immobiliare ubicato in una zona centrale della città e, precisamente, tra Via Umberto I e Via G. Garibaldi. L immobile ricade, nel vigente Piano Regolatore Generale, nella zona B Conservazione e parziale trasformazione Il complesso edilizio si trova nelle immediate vicinanze della stazione ferroviaria con presenza dei principali mezzi pubblici di comunicazione alle principali zone della città. Ubicazione nell ambito cittadino

6 Pag. 6/15 Localizzazione toponomastica Planimetria Catastale

7 Pag. 7/ NOTIZIE STORICHE L immobile fu costruito per accogliere, oltre la sede dell Istituto, anche locali destinati ad uffici, ambulatori, negozi ed abitazioni. Collocato in zona centrale, si pone in un area commerciale e nelle immediate vicinanze di istituti scolastici, uffici giudiziari ed amministrativi Gli insediamenti esistenti sono di tipo misto, residenziali e terziari, questi ultimi a carattere prevalentemente commerciale, con presenza di uffici pubblici e privati. In relazione alle caratteristiche estrinseche sopra riportate, si ritiene che l'immobile in questione trovi buona collocazione nel contesto socio- economico della zona in cui è inserito. 4 - CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE, STATO DI CONSISTENZA DEL FABBRICATO Realizzato negli anni cinquanta del secolo scorso, il complesso in cui sono inserite le unità immobiliari in oggetto si compone di 2 blocchi abitativi connessi a piano terra e primo dagli uffici Inail (Sede Provinciale) tuttora presenti. Il complesso fu edificato su un lotto indipendente di mq delimitato da tre strade (le attuali Via Umberto I, Via Zurlo e Via Garibaldi). L edificio ha struttura in cemento armato con solai in laterocemento e copertura a terrazzo. Le facciate esterne sono intonacate (manutenzione realizzata nel 1997), gli infissi esterni (originari in legno sostituiti nel 2001) sono in alluminio a taglio termico, con avvolgibili in pvc. 5 - UTILIZZAZIONE, CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE, STATO MANUTENTIVO E FINITURE DELLE UNITA IMMOBILIARI DA STIMARE Le unità oggetto della presente stima sono negozi attualmente sfitti posizionati nel corpo di fabbrica riportato alla particella catastale n. 512 ai subalterni 15 e 3. L unità immobiliare caratterizzata dal subalterno 15, (distinta in 2 unità Simea MX_00295_01_008 e MX_00295_01_009), prospetta su via Umberto e sul porticato interno di passaggio verso via Garibaldi; l altra unità immobiliare (sub. 3 unità Simea MX_00295_01_007) si affaccia ad angolo sul porticato di via Umberto e sul giardino prospiciente via Garibaldi. Le pareti esterne dei 2 immobili sono ampiamente vetrate e delimitano grandi superfici di esposizione protette da serrande avvolgibili in ferro zincato. I locali sono composti al piano terra dal locale vendita e al piano seminterrato da locali servizi e magazzino. Il subalterno 3 presenta,

8 Pag. 8/15 inoltre, un piano soppalcato con struttura portante in ferro accessibile attraverso una scala in legno. Le pavimentazioni delle unità immobiliari sono in marmette in scaglie di marmo in buono stato di conservazione, le porte interne sono in legno tamburato, le pareti interne sono intonacate e tinteggiate o con carta da parati. Gli infissi esterni sono realizzati in profilati preverniciati di alluminio a taglio termico. Sono presenti gli impianti elettrico, termico, idrico e fognario; i servizi igienici sono dell epoca e necessitano di una radicale manutenzione straordinaria. 6 - IDENTIFICATIVI CATASTALI UNITA SIMEA MX_00295_01_007 Identificativi catastali via Umberto 16 Campobasso Fg. 120 partic. 512 sub 3 cat C1 intestati a Istituto Nazionale per l Assicurazione contro gli Infortuni sul Lavoro (INAIL) con sede in Roma, come da visure allegate. 7 - VINCOLI MONUMENTALI Il fabbricato in questione è incluso in un area sottoposta a vincolo paesaggistico di cui al verbale n 15 del 20/07/1977 della Commissione Provinciale per la compilazione degli elenchi delle cose e delle località soggette alla legge 29/06/1939 n BARRIERE ARCHITETTONICHE I locali sono agevolmente fruibili dal marciapiede, dotato di rampa di accesso a norma, presente su via Umberto. 9 - IMPIANTI A SERVIZIO DELLE UNITA IMMOBILIARI Impianto termico: Centralizzato con corpi scaldanti in ghisa (termosifoni) Impianto elettrico: Risalente all epoca della costruzione dotato di interruttore salvavita. Servizi igienici: Risalenti all epoca della costruzione ABITABILITÀ L immobile fu costruito con progetto approvato dalla Commissione Edilizia Comunale in data e ultimato nel UTENZE

9 Pag. 9/15 L immobile è regolarmente allacciato ai servi di rete, con energia elettrica fornita dall ENEL, acqua potabile diretta e scarico delle acque nere regolarmente collegato alla rete fognante comunale PROPRIETA E PROVENIENZA L immobile risulta di proprietà del patrimonio storico dell INAIL edificato, come detto, negli anni LEGITTIMITA URBANISTICA L ambito territoriale in cui ricade l immobile è la zona B vincolata ai sensi della legge 1497 del 1939 e successive modificazioni. Nella presente relazione l estimatore non può che ritenere le unità immobiliari coerenti con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale CLASSE ENERGETICA La prestazione energetica degli immobili da stimare è la G DATI METRICI DI CONSISTENZA Nel seguito della presente relazione vengono riportati i dati di consistenza evidenziando che, per la determinazione del valore di mercato, viene adottata la superficie commerciale come definita nel D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, adottato dall Agenzia del Territorio per la Banca dati OMI. In sostanza, la superficie lorda commerciale, si intende comprensiva di murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di 25 cm. Consistenza immobiliare: Le consistenze sono state determinate su planimetrie quotate - in scala 1:200 controllate in fase di sopralluogo con misurazioni dettagliate. Per i depositi al piano seminterrato è stato adottato il coefficiente 0.4 e per il piano soppalcato il coefficiente Tabella riepilogativa delle consistenze ragguagliate delle unità immobiliari

10 Pag. 10/15 FABBRICATO SITO IN CAMPOBASSO VIA UMBERTO I n 16 Superfici LORDE commerciali unità MX_00295_01_007 - partic. 512 sub. 3 mq. mq. COEFF. SUP. COMM. mq Negozio 30, ,00 soppalco 19,08 0,15 2,86 locale seminterrato 30,00 0,4 12,00 Totale unità immobiliare 44,86

11 Pag. 11/15 ALLEGATO 1- DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Vista aerea del fabbricato INAIL Vista da via Umberto I direzione stazione ferroviaria

12 Pag. 12/15 Unità immobiliare particella 512 sub 3 prospetto con ingresso da via Umberto I ingresso negozio interno negozio con struttura per il soppalco ingresso negozio

13 Pag. 13/15 interno negozio lato scala locale soppalco locale seminterrato

14 PLANIMETRIA CATASTALE negozio particella 512 sub 3 Pag. 14/15

15 Pag. 15/15 ALLEGATO 3- VISURE CATASTALI VISURA CATASTALE negozio particella 512 sub 3