MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE

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1 MINISTERO DELLA DIFESA ISPETTORATO DELL INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO 8 REPARTO INFRASTRUTTURE VIA TODI N ROMA RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA Via Francesco D Ovidio n. 123 CITTÀ Roma

2 INDICE 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI - 1 / 42 -

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 9 maggio 2011 Indirizzo: via Francesco d'ovidio civ. n 123 Comune di Roma Provincia di Roma Descrizione: Trattasi di un fabbricato singolo avente struttura portante intelaiata travi pilastri in c.a. e solai gettati in opera. La palazzina presenta due ingressi rispettivamente ai civici 121 e 123 di Via d Ovidio; al locale garage, invece, si accede da Via Policarpo Petrocchi, 4. Le unità immobiliari sono distribuite al civico 121 su quattro piani fuori terra, un piano attico ed uno seminterrato, mentre al civico 123 su quattro piani fuori terra ed uno attico, al piano seminterrato, invece, sono presenti i posti auto e i locali cantina. Data di costruzione dell edificio: 1970 circa Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: Consistenza unità immobiliare: mq mq. 16 Attuale uso unità immobiliare: libero Identificativi catastali: Foglio 274, Particella 219, Subalterno 16 Foglio 274, Particella 219, Subalterno / 42 -

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art. 6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ERM 0367) sita all interno 4 della scala B, primo piano del fabbricato ubicato in Provincia di Roma, nel Comune di Roma, alla via F. d'ovidio civ. n Nella consistenza della singola unità immobiliare fa parte anche la cantina int. B/4 e il posto auto n. 15 sito al piano seminterrato con accesso da Via Policarpo Petrocchi n UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona semicentrale e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città. La viabilità è agevole in quanto è ai margini della strada statale Nomentana e a pochi Km dal G.R.A.. La zona è dotata di aree pubbliche di parcheggio e si trova in prossimità delle linee metropolitane B1 e D in progetto ed in fase di realizzazione. L unità immobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità, non si trovi in posizione di particolare pregio o valore e non risente di elementi negativi connessi alla posizione. Confini Il fabbricato confina a sud-est con la strada pubblica via F. D Ovidio, a nord-est ed a nord-ovest con proprietà demaniali costituenti palazzine private, a sud-ovest con via Policarpo Petrocchi. - 3 / 42 -

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1970 circa, è del tipo isolato e presenta un piano seminterrato e cinque piani fuori terra, di cui un piano attico, ad uso abitativo. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: struttura portante in c.a. con plinti di fondazione, solai gettati in opera, tamponature realizzate con mattoni forati. La copertura della palazzina è del tipo a terrazza praticabile, recentemente impermeabilizzata. È parte del bene oggetto di stima e comune a tutte le unità immobiliari, l area esterna al locale garage, il locale garage ed un locale caldaie; la copertura del sopracitato locale garage, invece, costituisce pertinenza calpestabile esclusiva del civico 123. Le facciate esterne della palazzina sono rivestite con intonaco tipo rasato di colore giallo. L ingresso al complesso è assicurato con un cancello metallico su strada; quello alla palazzina mediante porta in alluminio. L atrio è pavimentato con scaglie di marmo, così come i pianerottoli, e tinteggiato con tempera; il vano scala, invece, è rivestito con lastre di marmo e imbiancato. L illuminazione e l aerazione è assicurata dalla presenza di infissi in alluminio in corrispondenza dei pianerottoli intermedi. L accesso al locale garage è garantito da due grandi porte in metallo, una porta in alluminio con apertura antipanico e infissi in ferro e vetro sormontati con inferriate. Inoltre vi è un lucernaio ed una piccola parte del solaio è in vetrocemento. La pavimentazione è in cemento gettato in opera, ed è presente un locale bagno con antibagno ormai in disuso. Sulla sommità della palazzina si trova un locale serbatoio, utilizzato solo come locale contatori, il terrazzo condominiale ed un piccolo locale lavanderia. - 4 / 42 -

6 RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA VIA FRANCESCO D OVIDIO, 123 UNITÀ IMMOBILIARE ERM 0367 SCALA B INT. 4-5 / 42 -

11 RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA VIA FRANCESCO D OVIDIO, 123 UNITÀ IMMOBILIARE ERM 0367 SCALA B INT / 42 -

12 Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è composta da ingresso/disimpegno, bagno, cucina, salone, due camera e due balconi. La porta di accesso è del tipo blindata (*). La pavimentazione è in scaglie di materiale lapideo gettato in opera, ad esclusione del bagno e della cucina in ceramica. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetrocamera e tapparelle in p.v.c.; i radiatori sono in parte in alluminio ed in parte del tipo a piastra radiante, mentre le porte interne sono in legno tamburato. Il bagno e dotato di sanitari e scaldabagno elettrico e le tinteggiature interne (pareti e soffitto) sono in tempera bianca. Fa parte dell unità immobiliare una cantina e un posto auto siti al piano seminterrato con accesso da via Policarpo Petrocchi, 6. (*) gli utenti dichiarano che l opera è stata sostituita/ristrutturata a proprie spese Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato di impianto citofonico e riscaldamento centralizzato; non è presente l ascensore. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata di scaldabagno elettrico e impianto elettrico non a norma. L unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica (ACE). Stato manutentivo dell edificio Lo stato manutentivo generale risulta normale, va sottolineato che l impianto elettrico generale è mancante della dispersione di terra, inoltre il locale garage presenta per quasi la totalità delle sue pareti e del soffitto evidenti danni provocati da infiltrazioni. Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; - 11 / 42 -

13 o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Stato manutentivo dell unità immobiliare Lo stato manutentivo generale risulta buono ; va sottolineato che l impianto elettrico non è a norma e gran parte degli elementi radianti sono del tipo a piastra radiante ormai datati e malfunzionanti. Si farà riferimento alla seguente tabella: - 12 / 42 -

14 unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o o o o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente / 42 -

15 Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Servitù attive e passive Non presenti Allegato 1 Documentazione fotografica - 14 / 42 -

16 4. DATI CATASTALI L immobile ed il relativo posto auto risultano censiti al Catasto Fabbricati della provincia di Roma Comune di Roma come di seguito riportato / 42 -

17 Allegato 2 Estratto di mappa e planimetria catastale 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI L area in cui ricade il fabbricato presenta destinazione d uso Abitativa ; il sistema insediativo è: Città consolidata Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e a media densità insediativa (T1). Allegato 3 P.R.G. (stralcio) P.R.G. Legenda P.R.G. IV Municipio P.R.G. Norme tecniche di attuazione (stralcio) P.R.G. Norme tecniche di attuazione Controdeduzioni (stralcio) 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R / 42 -

18 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) SITUAZIONE LOCATIVA La situazione locativa del bene, al momento della valutazione, è la seguente: Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) Roma, - 17 / 42 -

19 ALLEGATI: Allegato 1 Documentazione fotografica; Allegato 2 Estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 Inquadramento urbanistico / 42 -

20 ALLEGATO 1-19 / 42 -

24 ALLEGATO 2-23 / 42 -

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28 ALLEGATO 3-27 / 42 -

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