RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA. Alloggio codice MNA0070 Via Miliscola 12, - Monte di Procida (NA)

Transcript

1 Ministero della Difesa Direzione dei Lavori e del Demanio Ufficio Generale Dismissioni Immobili Piazza della Marina, Roma RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio codice MNA0070 Via Miliscola 12, - Monte di Procida (NA)

2 Indice Scheda riepilogativa 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE a. Ubicazione e accessibilità b. Confini 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE a. Caratteri generali e tipologici b. Struttura e finiture dell edificio c. Struttura e finiture dell unità immobiliare d. Impianti tecnologici dell edificio e. Impianti tecnologici dell unità immobiliare f. Stato manutentivo dell edificio (1) Prospetti esterni (2) Impianto elettrico comune (illuminazione delle scale e impianto citofonico) (3) Copertura (4) Scale e androni comuni g. Stato manutentivo dell unità immobiliare (1) Pavimenti (2) Pareti e soffitti (3) Infissi interni (4) Infissi esterni (5) Impianto elettrico (6) Impianto idrico e sanitario (7) Impianto di riscaldamento h. Servitù attive e passive 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. CONSISTENZA (SUPERFICIE CONVENZIONALE) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Pag.3 Pag.4 Pag.4 Pag.4 Pag.5 Pag.7 Pag.8 Pag.8 Pag.8 Pag.9 Pag.9 Pag.10 Pag.11 Pag.12 Pag.12 Pag.13 Pag.14 ALLEGATO A ALLEGATO B - 2 -

3 Scheda riepilogativa Data sopralluogo: 31/03/2016 Alloggio: Indirizzo: Piano: Descrizione: Esposizione ed esposizione Anno di costruzione: 1990 Superficie catastale unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: Stato di manutentivo e conservativo dell unità immobiliare: Stato di manutentivo e conservativo dell edificio: MNA0070 Via Miliscola 12 Monte di Procida (NA) TERRA di edificio non dotato di ascensore Alloggio al piano TERRA, scala A di una palazzina di due piani fuori terra ed uno seminterrato (locale cantine) di complessivi n.4 alloggi. Il fabbricato ha struttura portante intelaiata in c.a., tamponatura esterna in laterizio, tetto piano. L unità non presenta particolari caratteristiche di panoramicità, né tantomeno il fabbricato si trova in posizione di particolare pregio e le caratteristiche di posizione ed esposizione non si discostano da quelle medie della zona di riferimento. 106 mq LIBERO MEDIOCRE NORMALE FOGLIO PART. SUB. Z.C. CAT. CLASSE SUPERFICIE CATASTALE U A/ mq U C/ mq U C/ mq - 3 -

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE La presente relazione è stata fatta con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i.. Il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa MNA0070) sita al Piano TERRA senza ascensore del fabbricato ubicato nel Comune di Monte di Procida - Provincia di Napoli in aderenza ai parametri evidenziati dalla normativa su citata. 2. UBICAZIONE a. Ubicazione e accessibilità L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione è sito in una zona periferica, nel comune di Monte di Procida (Napoli). Il comune sorge sull'omonima collina dei Campi Flegrei, fra la spiaggia di Cuma e quella di Miliscola, di fronte alle isole dell'arcipelago Campano di Ischia e Procida (fig.1). Il territorio di competenza confina con il comune di Bacoli e con il canale di Procida (fig.2). La Via Miliscola collega le spiagge di Lido Miliscola con Bacoli. La viabilità è agevole, la strada è a doppio senso di marcia ed in buono stato manutentivo, è dotata di parcheggi in linea laterali alla carreggiata. Il contesto urbano in cui si colloca l edificio è tipicamente residenziale, caratterizzato da un edilizia di medio pregio. La zona è dotata, a medio raggio, di tutti i servizi essenziali quali istituti bancari, attività commerciali di vario tipo e plessi scolastici (fig. 3, 4). La zona è servita dalle linee di trasporto pubblico EAV che svolgono i seguenti percorsi: MISENO FUSARO; MISENO PORTO DI BAIA; MISENO BACOLI; MONTE DI PROCIDA NAPOLI (OSPEDALE MONALDI); MONTE DI PROCIDA TORREGAVETA che collega la città con la stazione della Circumflegrea - Cumana con la quale è possibile arrivare a Napoli stazione di Montesanto. L unità immobiliare in questione non presenta particolari caratteristiche né di panoramicità né di posizione ed esposizione, che non si discostano da quelle medie della zona di riferimento (fig.5,6). L unità immobiliare non è ubicata all interno di comprensori militari né in prossimità di opifici/attività industriali

5 Fig.1 Stralcio mappa della città con indicazione della posizione dell immobile. b. Confini L area di sedime confina a sud est con Via Miliscola, dove vi è anche l ingresso allo stabile (foto1,2); a sud-ovest ed a nord-ovest con un area adibita a verde e di proprietà dell Amministrazione Militare; nell area a nord-est vi è allocata una palazzina attualmente inagibile di proprietà dell Amministrazione Militare che usufruisce anch essa dell ingresso al civico n. 12 (foto 3). L edificio è ubicato in un lotto pianeggiante, a poche decine di metri dalla spiaggia di Lido Miliscola. Fig. 2 Limiti territoriali - 5 -

6 Fig.3 - Indicazione dei servizi di zona Fig.4 Vista aerea dell immobile. Fig.5 Inquadramento comune - 6 -

7 Fig. 6 - Fotografia aerea del fabbricato 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE a. Caratteri generali e tipologici L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione è stato costruito nel 1990, come rilevabile da Docfa in allegato, si eleva in n.2 piani fuori terra aventi destinazione d uso abitativo oltre al piano seminterrato, ove sono presenti le cantine di pertinenza degli alloggi. Dal cortile interno, ove sono allocati i posti auto scoperti (foto 4, 5), è possibile accedere al vano scala dal quale è possibile raggiungere tutti i locali (foto 6). L edificio è del tipo isolato; l area perimetrale è transitabile con autoveicoli. L immobile è realizzato con struttura intelaiata in cemento armato e tamponature in laterizio, la copertura è piana (foto 7, 8, 9). Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore Seminterrato / Terreno / Primo / piani intermedi e ultimo / Attico / Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore Seminterrato Volume tecnico Terreno X Primo / Secondo / Terzo / Quarto / Quinto =========== sesto e oltre =========== - 7 -

8 b. Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: la struttura intelaiata (travi-pilastri) è realizzata in conglomerato cementizio armato con solai in latero/cemento; la copertura piana è provvista di manto di impermeabilizzazione in guaina bituminosa (foto10, 11); le tamponature risultano essere in laterizio; il portone di ingresso è in alluminio e la scala centrale è del tipo a due rampe, a servizio di n.2 alloggi per piano (foto 12, 13); la pavimentazione dell androne e quella delle scale è in marmo; la porta del torrino scala ed il portoncino posteriore sono in alluminio preverniciato. Al piano seminterrato sono ubicate n. 5 cantinole a servizio dei singoli alloggi (foto 14). Il fabbricato è provvisto di ampio cortile, dotato di tappetino bituminoso, nel quale sono stati ricavati n. 9 posti auto raggiungibili tramite l accesso carrabile di Via Miliscola provvisto di cancello in ferro. Di tali posti auto n.4 sono di pertinenza degli alloggi attualmente inagibili della palazzina adiacente, il solo alloggio MNA0070 è dotato di due cantinole e due posti auto. La superficie muraria del prospetto risulta essere in più parti distaccata a causa del dilavamento superficiale. c. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è posta al piano terra dell edificio con due posti auto scoperti (siti nel cortile) e due cantine di pertinenza, è costituita da: ingresso/corridoio, n. 3 camere, n. 1 bagno; un ripostiglio, cucina e balcone su entrambi i prospetti (vds. planimetria catastale in allegato A ). I pavimenti ed i rivestimenti sono in ceramica smaltata; la cucina è dotata delle sole predisposizioni agli impianti, il portoncino di ingresso è in legno, gli infissi interni sono in legno mentre quelli esterni sono in alluminio con doppio vetro, provvisti di cassonetto interno ed avvolgibili in plastica. Gli apparecchi igienico/sanitari non sono tutti presenti, quelli esistenti sono in porcellana dotati di miscelatori monocomando in acciaio. d. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: - impianto elettrico; - impianto idrico-sanitario; - impianto citofonico funzionante ma con problemi di apertura del cancello condominiale; - l alimentazione del g.p.l. avviene attraverso un serbatoio allocato nel cortile esterno

9 Non sono state reperite agli atti le certificazioni di conformità alle norme vigenti. e. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: - impianto elettrico in canalina sottotraccia dotato di dispositivi di sezionamento e di protezione; - impianto idrico-sanitario; - impianto citofonico; - impianto di riscaldamento autonomo con piastre radianti in ghisa e caldaia esterna a gas con produzione di ACS (acqua calda sanitaria). Non sono state reperite agli atti le certificazioni di conformità alle norme vigenti. L unità immobiliare è dotata dell Attestato di Prestazione Energetica (APE), ai sensi del D.L. 63 del 4 giugno Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia per la definizione delle procedure d'infrazione avviate dalla Commissione europea, nonche' altre disposizioni in materia di coesione sociale. f. Stato manutentivo dell edificio In accordo con gli standard descrittivi concordati, lo stato manutentivo dell edificio si considera ai fini della valutazione NORMALE. Nel dettaglio, si riepiloga di seguito lo stato manutentivo dei singoli elementi costituenti l edificio. 1 ) Prospetti esterni La tinteggiatura è parte al quarzo plastico del tipo graffiato e parte idropittura, si denotano in corrispondenza del prospetto posteriore numerosi tratti di intonaco spicconato, sia sulle pareti perimetrali che in corrispondenza degli estradossi dei balconi, in alcuni punti risulta assente anche il copriferro delle parti strutturali in c.a., di recente è stato ripristinato l intonaco ammalorato unicamente delle parti alte dei prospetti, senza effettuarne la tinteggiatura delle stesse. Dal conteggio delle parti danneggiate si evidenzia una percentuale superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, per tali motivazioni lo stato manutentivo è da ritenersi scadente (foto 15, 16, 17, 18). 2) Impianto elettrico comune (illuminazione delle scale e impianto citofonico) Si presenta scadente in quanto non è emersa agli atti la certificazione di conformità alla normativa vigente. 3) Copertura E realizzata con manto in guaina bituminosa in pessime condizioni di conservazione che consente infiltrazioni di acqua piovana ai piani sottostanti

10 4) Scale e androni comuni Si presentano in normali condizioni di conservazione e non si riscontrano condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi del Fabbricato SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore // // // // g. Stato manutentivo dell unità immobiliare L unità immobiliare, che risale al 1990, si presenta in mediocre stato di conservazione. In accordo con gli standard descrittivi concordati, lo stato manutentivo dell unità immobiliare risulta complessivamente MEDIOCRE. Nel dettaglio, si riepiloga di seguito lo stato manutentivo dei singoli elementi costituenti l unità immobiliare (foto da n.19 a n.28). 1) Pavimenti Si presentano in discrete condizioni e non necessitano della sostituzione di oltre il 30% delle superfici. 2) Pareti e soffitti Le camere si presentano in pessimo stato presentando problemi di umidità diffusa pertanto si rende necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle superfici. 3) Infissi interni Si presentano in discrete condizioni e non necessitano della sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. 4) Infissi esterni In alluminio a doppio vetro evidenziano problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente

11 5) Impianto elettrico Non è stato possibile effettuare alcuna prova di funzionamento dell impianto elettrico in quanto risulta sprovvisto di contratto di fornitura; da un controllo visivo dello stesso risulta provvisto di dispositivi di sezionamento e di protezione, ma non è emersa agli atti la certificazione di conformità alla normativa vigente. 6) Impianto idrico e sanitario Non è stato possibile effettuare alcuna prova di funzionamento dell impianto idrico in quanto risulta sprovvisto di contratto di fornitura; da un controllo visivo dello stesso non sono emersi problemi inerenti lo stesso. Pertanto l'impianto idrico-sanitario non richiede interventi di manutenzione straordinaria. 7) Impianto di riscaldamento E del tipo autonomo con elementi radianti in ghisa. Non è richiesta la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. L acqua calda sanitaria è prodotta dalla stessa caldaia a gas utilizzata per il riscaldamento. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico h. Servitù attive e passive Nessuna servitù risulta presente

12 4. DATI CATASTALI L immobile è riportato al Catasto Urbano del Comune di Monte di Procida: Foglio 12 Particella 211 Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Z.C. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] U A/2 4 5,5 vani U C/ mq U C/ mq (Allegato A estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Per l inquadramento urbanistico ed eventuali vincoli si rimanda al Regolamento Edilizio comunale ed al Piano dei Campi Flegrei, cui si riporta di seguito uno stralcio:

13 nel quale, l area in questione, non rientra in nessuna delle zone contemplate dal Piano, cioè zona A - Area di Riserva Integrale, zona B - Area di Riserva Generale, zona C - Area di Riserva Controllata, zona D - Area di Riserva Marina. Inoltre si rimanda al Piano Territoriale Paesistico del comune di Monte di Procida di cui si riporta di seguito uno stralcio. 6. CONSISTENZA (SUPERFICIE CONVENZIONALE) Tabella riepilogativa superficie catastale Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Superficie catastale di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Superficie catastale di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) 106 mq 17 mq 19 mq

14 7. SITUAZIONE LOCATIVA La situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) NON OCCUPATO // // Roma, 04/04/