PRESENTAZIONE IL SINDACO MICHELE MARINI

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1 PRESENTAZIONE E con grande piacere che saluto la nascita dello sportello Punto casa, un luogo in cui poter avere qualsiasi delucidazione riguardante la ricerca e l affitto di una casa. Il servizio si rivolge agli immigrati che vogliano entrare a far parte di una nuova comunità. Tutti conosciamo il valore di un alloggio quale punto di riferimento che, per gli stranieri diventa elemento fondamentale per richiedere la carta di soggiorno e l eventuale ricongiungimento familiare. Lo sportello punto casa offre l assistenza legale, l assistenza nella compilazione della modulistica, l orientamento alla ricerca dell alloggio, la mediazione tra locatore e affittuario, il lavoro di rete con le agenzie immobiliari, la mediazione interculturale, un mezzo, quindi, di grande sostegno per coloro che cercano di inserirsi in un contesto diverso per lingua, costumi e tradizioni. Questa importante iniziativa si inserisce in una politica più ampia che questo Comune da me rappresentato sta portando avanti, per garantire a tutti il diritto all integrazione e alla vita. Lo straniero, troppo spesso allontanato ed emarginato, ha bisogno che gli venga garantita la propria dignità di essere umano. Soltanto attraverso la partecipazione e la solidarietà riusciremo a costruire una società più fruibile a tutti. La casa è sicuramente il tratto decisivo per guardare ad un futuro senza barriere o pregiudizi. Auguri, quindi, allo sportello Punto casa per un lavoro costruttivo e solidale. IL SINDACO MICHELE MARINI

2 INTRODUZIONE Lo straniero, per poter soggiornare in Italia, per richiedere la carta di soggiorno (oggi chiamata permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo) e per effettuare il ricongiungimento familiare, necessita della garanzia di un alloggio, che può essere ottenuto grazie all ospitalità del datore di lavoro (ipotesi frequente nel caso di badanti e domestici), oppure affittando o acquistando una casa. La mancanza di questo requisito può compromettere il buon esito della pratica di rilascio della carta di soggiorno e di ricongiungimento familiare ed anche del primo rilascio del permesso di soggiorno nei confronti del lavoratore straniero entrato nel Territorio Nazionale con i flussi. Questa guida intende fornire un quadro di riferimento generale e un orientamento agli stranieri che cercano alloggio, e ai proprietari che intendono cedere a uso abitativo il loro immobile, sulle procedure che riguardano i contratti di locazione, agevolando in tal modo le modalità di accesso alla casa. 2

3 L A - B - C DEL CONTRATTO DI AFFITTO COS è IL CONTRATTO DI AFFITTO? È un contratto con il quale una parte (locatore) si impegna a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) un abitazione per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (canone). Secondo la legge 431/98 i contratti di locazione hanno validità solo se stipulati in forma scritta e corrispondono a tipologie ben precise. Nel Contratto essenzialmente si stabilisce: quanto l inquilino deve pagare ogni mese al padrone di casa; quale giorno del mese va pagato l affitto, con quale mezzo e dove; per quanto tempo l inquilino potrà occupare la casa.? LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO DOVE, COME, QUANDO? Il contratto di affitto va obbligatoriamente registrato all Agenzia delle Entrate, qualunque sia l ammontare del canone pattuito; l imposta di registro è pari al 2% annuo del canone di affitto. Il versamento dell imposta spetta al locatore e al conduttore in parti uguali. Le modalità di registrazione del contratto di affitto sono sostanzialmente due: Registrazione in modalità telematica, con pagamento online e si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario. Registrazione dell atto in forma cartacea, recandosi presso l Ufficio dell Agenzia delle Entrate dopo aver effettuato il pagamento dell imposta di registro presso uno sportello bancario o postale. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. IMPORTANTE: le parti contraenti sono tenute a conservare per dieci anni i contratti e le ricevute forniti dall Agenzia delle Entrate, in caso di controlli da parte di quest ultima.

4 ? cos è il deposito cauzionale? È consuetudine al momento della firma del contratto, che l inquilino paghi al proprietario una somma di denaro, la cosiddetta cauzione, la quale, per legge, non può essere superiore a tre mesi di canone. La cauzione è trattenuta dal proprietario a garanzia del pagamento dei canoni d affitto nonché per gli eventuali danni all immobile causati dall inquilino. Il denaro è trattenuto in deposito per tutta la durata della locazione. Se al termine del contratto non ci sono stati danni per colpa dell inquilino, o arretrati del canone, la cauzione viene restituita al conduttore. quali spese sono a carico del conduttore (inquilino)? Sono a carico del conduttore le spese per il godimento delle parti comuni dell edificio (il servizio di pulizia, la gestione corrente dell ascensore, l acqua, l energia elettrica,e la gestione del riscaldamento). La ripartizione delle spese fra i partecipanti al condominio viene effettuata tramite le tabelle dei valori millesimali. In ogni caso l inquilino ha diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle spese e a partecipare con diritto di voto all assemblea sul riscaldamento. quali spese sono a carico del locatore (padrone di casa)? Tutte le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola ed ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell immobile e degli impianti. che ruolo ha l agenzia immobiliare? E un intermediario che favorisce l incontro tra la domanda ed offerta di alloggi, sia per l acquisto che per l affitto. 4

5 QUALI SONO I TIPI DI CONTRATTO DI AFFITTO? Per la legge 431/98 le tipologie di contratto di affitto per uso abitativo sono essenzialmente 4: Contratto Libero Durata fissa di 4 anni rinnovabili per altri 4 Contratto Concordato Durata fissa di 3 anni rinnovabili per altri 2 Contratto Transitorio Durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi Contratto per studenti fuori sede Durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni Il contratto libero prevede una durata non inferiore a 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4, in mancanza di disdetta da comunicare con 6 mesi di anticipo sulla data di scadenza del contratto. Il proprietario può dare disdetta anche alla scadenza dei primi 4 anni, ma solo per alcuni motivi, quali in particolare: quando si intende destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o dei familiari entro il secondo grado; quando si intende vendere l immobile a terzi e non si è proprietari di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente usato come propria abitazione (in questo caso viene riconosciuto, al conduttore il diritto di avere la precedenza nell acquisto); quando sono necessari interventi di manutenzione strutturali. In tal caso se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l immobile, il conduttore ha diritto ad essere preferito ad altri a parità di condizioni; quando il conduttore non occupa continuativamente l immobile senza giustificato motivo o quando ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

6 quando il conduttore non occupa continuativamente l immobile senza giustificato motivo o quando ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune. In caso di riacquisto della disponibilità dell immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il locatore è tenuto ad un risarcimento danni a favore del conduttore in misura non inferiore a 36 mensilità del canone. Inoltre, se il locatore riacquista la disponibilità dell alloggio e non lo adibisce, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione o, in alternativa, ad un risarcimento dei danni nella misura sopra indicata (36 mensilità del canone) Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi. In alternativa al contratto precedente, nel contratto concordato le parti definiscono il canone e le altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito da un accordo tra le Organizzazioni Sindacali dei proprietari e degli inquilini con la partecipazione dei Comuni. La durata è di 3 anni, con proroga di altri 2 alla prima scadenza. Anche per tale tipologia di contratto valgono le regole sulla disdetta descritte con riferimento al contratto libero. Il contratto transitorio ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero. Questo tipo di contratto non può avere durata inferiore ad 1 mese e superiore a 18 mesi e deve riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell inquilino, espressamente indicate nel contratto stesso. Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali. Oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali. Oltre alla forma scritta, può essere stipulato solo utilizzando uno schema-tipo di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto 4 più 4. Nel caso di studenti fuori sede si può affittare l appartamento solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. Anche per questo contratto è stabilita la necessità di utilizzare contratti-tipo depositati presso i Comuni. Il contratto deve avere una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni e può essere sottoscritto sia da singoli studenti sia da gruppi. 6

7 LO SFRATTO Lo sfratto è il provvedimento con il quale il Giudice ordina all inquilino di rilasciare l appartamento al locatore. Lo sfratto può essere emesso sostanzialmente in due ipotesi: In caso di mancato pagamento del canone alle scadenze il locatore può intimare al conduttore lo sfratto per morosità, con citazione davanti al Tribunale del luogo ove è situato l immobile. qualora l immobile non venga spontaneamente riconsegnato dall inquilino alla scadenza del contratto: in tal caso il locatore, dopo tale scadenza, può intimare lo sfratto per finita locazione, sempre con citazione dinanzi al Tribunale del luogo ove è situato l immobile. GARANZIA DELL ALLOGGIO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO DI SOG- GIORNO, CARTA DI SOGGIORNO E RICONGIUNGIMENTO FAMILIARE Lo straniero per poter soggiornare in Italia necessita di una garanzia dell alloggio. In particolare, la dimostrazione dell alloggio viene richiesta dallo Sportello Unico per l Immigrazione per il rilascio del primo permesso di soggiorno per lavoro subordinato, e per il ricongiungimento familiare, nonché dalla Questura per il rilascio della Carta di Soggiorno (oggi detta permesso di soggiorno CE per soggiornanti di lungo periodo) e per la coesione familiare. La garanzia dell alloggio può essere ottenuta, oltre che con il contratto di affitto, anche tramite:

8 8 COMODATO D USO GRATUITO Il comodato è il contratto col quale una parte consente ad un altra di utilizzare un immobile, a titolo gratuito, per un tempo determinato. Il comodatario (I inquilino) è tenuto a custodire e a conservare l immobile e non può servirsene che per l uso determinato dal contratto. Non può concedere a un terzo il godimento dell immobile senza il consenso del comodante (padrone della casa). Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l immediata restituzione della casa, oltre al risarcimento del danno. Il contratto si redige in due copie (una per la registrazione e l altra per il comodatario). Così come il contratto di affitto, il comodato è soggetto a registrazione. Come nel contratto di affitto, inoltre, le spese di condominio sono a carico dell inquilino, mentre le spese necessarie ad eliminare difetti di impianti o dell immobile sono a carico del padrone di casa.

9 DICHIARAZIONE DI OSPITALITà È una dichiarazione in cui si afferma di ospitare a casa propria un cittadino immigrato extracomunitario. Deve essere fatta dalla persona proprietaria di casa o titolare del contratto di affitto, accompagnando la dichiarazione con una fotocopia del documento di identità del dichiarante. La disponibilità dell alloggio deve essere accompagnata dall idoneità alloggiativa: questo certificato attesta che l abitazione rispetta tutte le norme previste dalla legge italiana sull edilizia ed è normalmente rilasciato dal Comune o dalla ASL. Se si richiede al Comune è necessario recarsi presso l Ufficio Tecnico e presentare la richiesta in bollo compilata in tutte le sue parti. Alla richiesta si dovrà allegare copia del contratto di affitto o dell atto di proprietà ed una planimetria dell appartamento. Dopo la presentazione della richiesta il Tecnico Comunale effettuerà un sopralluogo nell appartamento per calcolare la superficie utile e successivamente, proprio in base a questo sopralluogo, l Ufficio Tecnico rilascerà il certificato che attesta per quante persone è idoneo l alloggio. Se si decide di richiederlo all ASL è necessario recarsi presso la sede territoriale competente, all Ufficio Igiene Pubblica. Anche in questo caso si dovrà compilare un modulo prestampato distribuito dall ufficio stesso e si dovrà attendere che un tecnico venga ad effettuare la perizia nell abitazione. TABELLA PARAMETRI della Regione Lazio 1 o 2 persone: almeno 45 mq 3 persone: almeno 60 mq 4 o 5 persone: almeno 75 mq oltre 5 persone: almeno 95 mq 9

10 COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio o anche semplicemente ospita stranieri a casa propria, è obbligato a comunicarlo alle autorità di pubblica sicurezza, con un atto di comunicazione di cessione di fabbricato. La comunicazione di cessione di fabbricato è quindi necessaria in tutti i casi di vendita, affitto, comodato o anche solo ospitalità. Va effettuata entro 48 ore all autorità locale di pubblica sicurezza, indicando le generalità complete del dichiarante e dello straniero, gli estremi del documento di riconoscimento e l ubicazione dell immobile. La comunicazione può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell osservanza dei termini, vale la data di timbro postale. Per l inosservanza degli obblighi di comunicazione sono previste delle sanzioni (pagamento di una multa). Inoltre la L. 125/2008 ha stabilito che chiunque dà alloggio, facendosi pagare, o cede in locazione un immobile ad uno straniero privo di titolo di soggiorno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni ed, una volta che la condanna sia definitiva, l immobile viene confiscato salvo che appartenga a persona estranea al reato. LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE (LEGGE 431/98) PER IL PROPRIETARIO I redditi derivanti da immobili a titolo di proprietà usufrutto o locazione devono essere dichiarati nella dichiarazione dei redditi ( modello 730 o UNICO). In particolare il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione: contratto a canone libero e transitori: Il proprietario beneficia di uno sconto del 15% sul canone contratto concordato: 1. Riduzione forfetaria del reddito derivante dal canone di locazione, cioè l imposta va calcolata sul totale del canone concordato ridotto del 40,5%. Dette detrazioni fiscali spettano sia alle persone fisiche (IRPEF) che alle Società (IRPEG). 2. Riduzione del 30% dell imposta di registro. 3. Riduzione ulteriore dell ICI, laddove venga deliberata dai Comuni. 10

11 PER L INQUILINO. Con la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico) i contribuenti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale o titolari di contratti a canone concordato,stipulati o rinnovati secondo la legge 431/98, possono usufruire di detrazioni IRPEF variabili a seconda del reddito complessivo: Per abitazione principale Contratti a Canone Concordado Fino a , oltre ,71 e fino a Fino a , ,80 oltre ,71 e fino a ,90 11

12 EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA Gli stranieri regolarmente soggiornanti in possesso do permesso di soggiorno almeno biennale,che abbiano in corso regolare attività di lavoro subordinato o di lavoro autonomo o siano iscritti nelle liste di collocamento, hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari). La richiesta di assegnazione di alloggio viene effettuata mediante pubblico concorso indetto dal Comune ove sono localizzati gli alloggi da assegnare. Per la domanda di assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica ci si deve rivolgere al proprio comune di residenza. 12